【正文】 放 DM 單 跨街橫幅 品牌推廣 9 月底 戶外廣告牌 品牌、概念、形象、 招商信息推廣 — 10 月 份 招商實(shí)施期 DM 單（夾報） 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、項(xiàng)目簡介、商業(yè)規(guī)劃 7 日發(fā)放DM 單（包括自貢） 招商推薦會＼外地招商 招商推薦會 項(xiàng)目招商推薦 會 24 日 彩車廣告 項(xiàng)目廣告、招商廣告 15 日 車身廣告 （分線路） 品牌、概念、形象、招商信息推廣 整月 跨街橫幅 招商廣告 15 日 — 18日 戶外廣告 牌 品牌、概念、形象、 招商信息推廣 整月 電視廣告 招商信息廣告 10 日到位 DM單 項(xiàng)目推薦會情況，商家入駐宣傳 月底到位 電視專題 主力店的簽約儀式 29 日 11 月 份 招商實(shí)施期＼裝修期 電視專訪 招商完成情況＼商家進(jìn)場裝修＼主力商入駐率 18 日 戶外廣告牌 商鋪招商廣告 整月 車體廣告（分線路） 品牌、概念、形象、招商信息推廣 整月 12 月 裝修期＼開業(yè)前期 DM 單 商場的開業(yè)廣告 10 日開始發(fā)放 開業(yè)方案 （專份 案） 注：接商圈炒作的連續(xù)性 ，必須有題材炒作把項(xiàng)目繼續(xù)炒熱。如：“ 賽特的方向就是你的方向” ，本項(xiàng)目炒作的主要題材是主力店，如若不能盡快確定，將嚴(yán)重影響下一步的推廣，進(jìn)而影響整個項(xiàng)目的銷售和招商工作。 （ 2021 年 11月） 1）推售思路 在項(xiàng)目知名度有了一定基礎(chǔ)條件上，本階段的重點(diǎn)是就項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行系列宣傳，從項(xiàng)目概念演繹、都市財(cái)富運(yùn)動、威遠(yuǎn)城南商圈板塊、政策支持、項(xiàng)目定位、地段商業(yè)價值、功能分布、發(fā)展商及營運(yùn)商品牌實(shí)力、一級主力店進(jìn)駐、投資回報??進(jìn)行正式發(fā)售前的宣傳。 推廣重點(diǎn)： ? 塑造項(xiàng)目品牌形象 ? 傳遞銷售 、招商信息 ? 項(xiàng)目概念演繹 ? 商圈價值 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 ? 投資收益分析 ? 功能定位 ? 正式發(fā)售前的宣傳造勢 宣傳主題：新城市 MALL 休閑購物廣場 —— 輕松購鋪輕松賺 威遠(yuǎn)最具投資價值商業(yè)地產(chǎn) 威遠(yuǎn)商業(yè)旗艦 —— 誕生在即 四大主打業(yè)態(tài)，構(gòu)筑現(xiàn)代商城 核心優(yōu)勢，投資潛力運(yùn)勢不可擋 威遠(yuǎn)商業(yè)地產(chǎn)原始股 —— 新城市 MALL 旗艦規(guī)模問鼎威遠(yuǎn)財(cái)富天下 該階段是本項(xiàng)目的正式認(rèn)購期，是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵時期，因此，必須集中 所有優(yōu)勢資源及各種有效手段，以確保項(xiàng)目開盤的成功。 ? 完成項(xiàng)目的整體包裝 確定一系列的項(xiàng)目包裝，并于發(fā)售前落實(shí)完成，在未正式發(fā)售之前，提前讓市場接收項(xiàng)目信息，以良好的形象迎接市場的關(guān)注，并為公開發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準(zhǔn)備，整體包裝包括有戶外廣告，現(xiàn)場包裝及項(xiàng)目宣傳物料等。 ? 制定完善的廣告宣傳計(jì)劃，立體炒作項(xiàng)目 預(yù)計(jì)公開發(fā)售時間為 12 月 1 日，那么制定的公開發(fā)售廣告計(jì)劃則提前一個禮拜實(shí)施，即約在 11 月下旬全面進(jìn)行廣告投放；而在此之前，應(yīng)以非硬性廣告在各類媒體上進(jìn)行新聞報道；在公開發(fā)售之后，則設(shè)定約 1個月的公開 發(fā)售的續(xù)銷期，時間將順延至 2021 年 1 月中下旬，在此期間，將通過報紙、電臺等媒體手段立體炒作項(xiàng)目，以浩大的聲勢奠定項(xiàng)目的市場地位，影響甚至震撼威遠(yuǎn)房地產(chǎn)界、商界，更為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷打下良好基礎(chǔ)。 ? 塑造商業(yè)概念，構(gòu)建項(xiàng)目品牌 作為大型商業(yè)項(xiàng)目的全新推廣，應(yīng)為其“量身訂造”具有良好可塑造的商業(yè)概念，在本項(xiàng)目中的提出“威遠(yuǎn)首席 MALL”、“集購物、休閑、娛樂、餐飲”為一體的一站式購物廣場，全新演繹時尚新生活，以此為主線穿插于項(xiàng)目推廣的始終，并圍繞其運(yùn)用各種手段進(jìn)行包裝、炒作、演繹，以達(dá)到構(gòu)建項(xiàng)目品牌魔方，發(fā)放強(qiáng)大 磁場效應(yīng)的作用，大力推動項(xiàng)目的銷售。 ? 整合列舉一系列硬件及軟件內(nèi)容，形成指標(biāo) 現(xiàn)代化的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，必然會有一系列的硬件及軟件指標(biāo)，作為向現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項(xiàng)目，更應(yīng)明確硬件及軟件的各項(xiàng)具體內(nèi)容，并以此形成商業(yè)化運(yùn)作指標(biāo)公告市場，給予市場投資者及商家信心。 2）推廣主題 ? 主題形象 第一主題： 威 遠(yuǎn) 首 席 M A L L 第二主題： 掘 金 新 威 遠(yuǎn) 主題闡釋： 第一主題前文已闡釋。 第二主題是對第一主題的補(bǔ)充演繹，表示項(xiàng)目位置在城市新區(qū)，整個城市向南發(fā)展，金礦就在新城區(qū)，而該主題就類似“買鋪當(dāng)然買趨勢”，都具 異曲同工之效，以此簡潔口語廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維。 ? 商業(yè)概念 概念： 都 市 財(cái) 富 運(yùn) 動 （ 以 英 文 縮 寫 作 表 現(xiàn) ） 概念闡釋： 一個良好概念的誕生并炒作，將會為項(xiàng)目增加附加值，同時會使推廣過程得以系統(tǒng)、連貫操作，會使市場印象更為深刻，更易區(qū)分同類型項(xiàng)目，從而脫穎而出。 1） 都市財(cái)富運(yùn)動可使人們直白理解與財(cái)富相關(guān)聯(lián)； 2） 可包容各種財(cái)富演繹手法，如廣告宣傳、公關(guān)活動等； 3） 可使人們自發(fā)進(jìn)一步了解該概念，發(fā)放磁場效應(yīng)。 演繹設(shè)想： 科學(xué)與財(cái)富相結(jié)合、相類比 表現(xiàn)形式：選取人們熟悉的西方科學(xué)家及經(jīng)典理論融洽演繹。 例如：哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸 —— 本項(xiàng)目有如財(cái)富新大陸； 牛頓發(fā)現(xiàn)萬有引力 —— 本項(xiàng)目將發(fā)放萬有引力的財(cái)富磁吸效應(yīng)； 達(dá)爾文發(fā)現(xiàn)進(jìn)化論 —— 本項(xiàng)目為 MALL 一站式購物，為商業(yè)進(jìn)化論。 與主題相結(jié)合演繹 通過前期科學(xué)家的出現(xiàn)并表現(xiàn)，在此時可夸張地借用其來發(fā)揮：“到城南去掘金”，達(dá)到煽情的作用。 擴(kuò)大科學(xué)與財(cái)富的關(guān)系 科學(xué)地創(chuàng)造財(cái)富 —— 帶出成功人士的發(fā)跡過程，即賺錢秘笈； 科學(xué)地運(yùn)用財(cái)富 —— 運(yùn)用科學(xué)的方法使既有財(cái)富增值，即如何去投資； 科學(xué)地享受財(cái)富 —— 由于科學(xué)地創(chuàng)造財(cái)富、科學(xué)地運(yùn)用財(cái)富，因此最終可科學(xué)地享受財(cái)富 。 3）推售節(jié)奏 推貨節(jié)奏的快慢，要視乎市場需求而定，如何給予市場投資者供不應(yīng)求，貨源緊俏的感覺，使其實(shí)現(xiàn)快速成交，而實(shí)質(zhì)上又要準(zhǔn)備充足的供貨，則需準(zhǔn)確掌握市場需求的脈膊，靈活調(diào)節(jié)推貨節(jié)奏。 ? 銷售方式及促銷策略 以先到先選認(rèn)籌方式公開發(fā)售。 排隊(duì)優(yōu)惠方式： 數(shù)量 優(yōu)惠方式 前 160 名 5％ 前 161－ 300 名 4％ 301 以后 2％ 公開發(fā)售當(dāng)天至 9 月份內(nèi)優(yōu)惠方式： 購鋪 98 折，暗操 96 折（即 98 折上折） 4）返租方式 全部商鋪實(shí)行統(tǒng)一返租，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營（沿街外鋪除外，但須符合統(tǒng)一規(guī)劃）。 返租期：三年 返租樓層：所有樓層統(tǒng)一返租年限（ 部分樓層區(qū)域?qū)嵭幸淮畏底庵Ц兜姆绞?，返租委托經(jīng)營管理年限也不一樣） 返租方式建議： 一次性返還第一年租金，年返租率為 8%； 第二、三年按季返還，返租率同為 9%； 三年返租率合計(jì)為 26% 5)公關(guān)活動 活動一： 活動主題：齊來參與都市財(cái)富運(yùn)動。 活動時間：公開發(fā)售前一天，即 12月日 （具本日期待定） 上午 10： 00 活動地點(diǎn)：現(xiàn)場 活動形式：現(xiàn)場主題 show 活動內(nèi)容：各類型具質(zhì)素的表演活動。 目的與作用： 1） 為公開發(fā)售而造勢； 2） 錯開與公開發(fā)售時間，避免影響； 3） 促進(jìn)下 簽客戶數(shù)量的增加。 活動二： 活動主題：業(yè)主答謝酒會 活動時間： 11 月中旬 活動地點(diǎn)：具檔次的酒樓或酒店 活動形式：餐飲 +表演 活動內(nèi)容： 1） 公開答謝業(yè)主支持； 2） 推介業(yè)主介紹獎； 3） 餐飲并交流 目的及作用： 1） 促進(jìn)與業(yè)主的交流，展示發(fā)展商誠意； 2） 推動業(yè)主介紹新客戶，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 活動三 :旅游抽獎 9－ 10 月期間購鋪均可獲旅游抽獎，具體方式如下： 成交商鋪價格 獲抽獎票數(shù) 30萬以內(nèi) 1票 31~50萬 2票 51~80萬 3票 81萬以上 4票 公開抽獎時間： 10 月份最后一個周日。 旅游獎項(xiàng)：一等獎 新馬泰 7 天游 10名 （注：每名中獎?wù)呖蓭?1名家屬同游） 3．第三階段推售計(jì)劃（ 2021 年 12月－ 2021 年 1月） 1）推售思路 承接前期推廣思路，并作出細(xì)化演繹。 上一階段為項(xiàng)目的全面展現(xiàn)，以強(qiáng)大的陣容進(jìn)行演繹，從而奠定市場地位及形象，本階段應(yīng)承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細(xì)化演繹，使項(xiàng)目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固。 推廣重點(diǎn)： ? 公開發(fā)售成交火爆 ? 促銷信息 宣傳主題：新城市 MALL 休閑購物廣場 —— 買好鋪、輕松富 媒體選擇： 《華西都市報》（具體執(zhí)行時根 據(jù)情況選項(xiàng)擇 DM 單或報紙）等報紙媒體的硬性廣告配合軟文繕稿，電視廣告樹立項(xiàng)目形象，通過一定量的戶外公關(guān)活動和資料派發(fā)來鞏固銷售業(yè)績，同時拉動前階段觀望的投資客戶。 2）招商進(jìn)入最后沖刺階段 2021 年 1 月份正式開業(yè)則 2021 年 11 月份進(jìn)入最后沖刺階段，應(yīng)加快加強(qiáng)項(xiàng)目的最后招商。 3）公告開業(yè)盛典 2021 年 1 月份正式開業(yè)，可以此作為利好進(jìn)行宣傳推廣，給予市場工程信心，給予投資者及商家壓力，促使其加快成交。 ? 改變推廣戰(zhàn)術(shù) 一方面收縮上一階段的第一目標(biāo)市場的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴(kuò)大威遠(yuǎn)城 區(qū)以外的推廣區(qū)域，如在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)直銷的形式，挖掘其潛在購買力。 ? 追蹤已有客戶資源，擴(kuò)大再成交可能 通過第一階段的推廣已積累相當(dāng)數(shù)量的潛在買家，本階段應(yīng)加強(qiáng)過濾該批尚未成交的購買力資源；另外，對于已成交的客戶應(yīng)采取獎勵措施，鼓勵其介紹新客戶，形成“滾雪球”效應(yīng)。 ? 對部分滯銷商鋪加大促銷力度 經(jīng)過上一階段的戰(zhàn)役及本階段前期的銷售，可能產(chǎn)生一定數(shù)量的滯銷商鋪，為加快項(xiàng)目的整體銷售，應(yīng)增加對該批滯銷商鋪的優(yōu)惠措施，以平衡項(xiàng)目銷售的勻速發(fā)發(fā)展。 ? 增加招商的推廣力度 在上一階段是以銷售為主要推廣操作，淡化了招商，在本階段 可增加的推廣力度，以達(dá)到招商推動銷售，招商與銷售齊頭并進(jìn)的雙喜局面。 ? 銷售方式 以常規(guī)方式進(jìn)行銷售及招商。 推廣主題 12月主題： 新城市 MALL 盛大開盤 1月主題： 新城市 MALL 持續(xù)旺銷 一條龍服務(wù)，成就龍頭旺鋪 威遠(yuǎn)呼呈大商業(yè) 大規(guī)模就是大錢景 促銷策略 ? 折扣優(yōu)惠 促銷期會間購鋪為 99折，暗操 98 折； 非銷期會期間為 99 折； 對于部分滯銷單位視乎情況建議額外折上折。 ? 返租方式 繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式。 公關(guān)活動 活動一 ：開業(yè)答謝各位威遠(yuǎn)父老鄉(xiāng)親 活動二 ：開業(yè)文藝表演 活動三：類同城市商 業(yè)項(xiàng)目觀摩考察 目的及作用： 加深投資者對商業(yè)的認(rèn)識和理解； 增強(qiáng)投資者的投資欲望。 4．第四階段推售計(jì)劃 (2021 年 2月－ 4 月中旬 ) 1）推售思路 全力促銷尾盤 推廣重點(diǎn)： 看得見的投資回報 看得見的升值潛力 商業(yè)運(yùn)營營銷策劃活動方案 在持續(xù)期消化剩余單位 商鋪銷售適宜在銷售旺季推出，作為大型商業(yè)項(xiàng)目新開張后，加之春節(jié)來臨，會旺場一段時間才逐漸步入平淡，此階段前期商業(yè)氣氛較佳，而后期較淡，將影響投資者信心，不利于商鋪銷售，因此應(yīng)在前期盡量消化剩余單位，及時回籠資金，降低風(fēng)險。 4）推貨策略 推售剩貨； 招商同步開展， 做好經(jīng)營調(diào)整，如何做到淡季不淡 。 5）銷售方式 按常規(guī)方式進(jìn)行銷售及招商。 6）推廣主題 思路決定財(cái)路，眼光決定勝負(fù)！ 商鋪投資之射雕英雄 ” 賺 ” ! 商鋪投資之豪門 ” 夜宴 ” ! 天下無賊之機(jī)不可失 主題闡釋：以春節(jié)作為引子，帶出最后的優(yōu)質(zhì)商鋪，使市場正視，并且給予市場投資者壓力，不把握最后機(jī)會就會“錯失良機(jī)”。 ? 返租方式 繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式 ? 招商優(yōu)惠 8） 公關(guān)活動 活動主題：新城 市 新春齊歡樂 活動時間： 待定 活動地點(diǎn)：現(xiàn)場 活動形式：現(xiàn)場 show 目的及作用： 促進(jìn)氣氛，開業(yè)造勢； 帶動銷售。 四、媒體組合策略 銷售 /招商 各階段媒體組合 ： （見項(xiàng)目推廣實(shí)施階段計(jì)劃） 五、媒體投放計(jì)劃及費(fèi)用（見附件） 媒體投放和銷售資金回籠示意圖 廣告投放的分析可以預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的一個投放和銷售的走勢： 第五部分 項(xiàng)目的包裝 包裝總綱 項(xiàng)目包裝主要包括 基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、應(yīng)用系統(tǒng)、宣傳物料設(shè)計(jì) 三大部分。其中應(yīng)用系統(tǒng)主要包括營銷通路的包裝和辦公事務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)、本項(xiàng)目定位為“ 威遠(yuǎn) 首席 MAII”，在項(xiàng)