房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑20xx507提綱-資料下載頁
2025-05-10 23:38本頁面
【正文】 沫的負(fù)面效應(yīng) ?資源配置效應(yīng) 房地產(chǎn)泡沫的膨脹 ,資產(chǎn)價(jià)格不斷上升 ,使得房地產(chǎn)資產(chǎn)持有人的財(cái)富不斷增加 ,不斷吸引社會(huì)資金注入房地產(chǎn)業(yè) ,導(dǎo)致大量資金在該產(chǎn)業(yè)集中 ,在資金總量已定的情況下 ,無疑會(huì)減少在其他資產(chǎn)方面的資金投入 ,引發(fā)社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的重新配置 ,泡沫的出現(xiàn)必將對國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響 ?收入分配效應(yīng) 帶來收入上的再分配 ,這種分配效應(yīng)屬于市場分配范疇 .在泡沫成長階段 ,市場價(jià)格越來越偏離均衡價(jià)格 ,使得由市場分配因素決定的價(jià)格出現(xiàn)扭曲 ,產(chǎn)生及無效率又損害社會(huì)公平的分配效應(yīng) ?風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng) 因房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生 膨脹和崩潰導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動(dòng)以及對整體經(jīng)濟(jì)的影響 規(guī)避房地產(chǎn)泡沫的政策建議 ?全面推進(jìn)各項(xiàng)制度體制的改革與建設(shè) ,具體包括土地制度 \財(cái)稅體制以及收入分配制度等 ?深化金融體制改革 ?加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度 ?加強(qiáng)財(cái)政政策之間以及財(cái)政政策與貨幣政策的相互配合 四、重點(diǎn)內(nèi)容概覽 —— 第六、七章 ? 第 九 章 房地產(chǎn)價(jià)值評估 【 重點(diǎn)、難點(diǎn) 】 ? 了解房地產(chǎn)價(jià)值評估的原則和程序 ? 了解房地產(chǎn)價(jià)值評估的各種方法 ? 【 重點(diǎn)掌握 】 收益還原法，可以利用此方法來比較不 同房地產(chǎn)的價(jià)值（會(huì)計(jì)算） ? 第 十 章 物業(yè)管理 ? 概念：業(yè)主公約、物業(yè)管理合同 ? 【 掌握 】 業(yè)主的概念及業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) ? 了解業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力與業(yè)務(wù) ? 了解物業(yè)管理的內(nèi)容 收益還原法 (收益法 ) ? 基本原理 :某宗房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)該等于一定數(shù)量的貨幣 ,該筆貨幣資金存入銀行每年的利息收入與房地產(chǎn)每年所帶來的純收益相等 . V=A/r ? V 待評估的房地產(chǎn)價(jià)值 A 待評估的房地產(chǎn)每年的純收益 r資本化率 ? 理論依據(jù)：房地產(chǎn)價(jià)格形成中的預(yù)期收益原理，決定房地產(chǎn)價(jià)值的是未來的因素 ? 適用性：收益性房地產(chǎn)的價(jià)值評估 ?作業(yè)題講解 五、相關(guān)實(shí)例分析：名詞解釋題 ? 經(jīng)濟(jì)適用房 ? 回答： 經(jīng)濟(jì)適用房是指在政府主導(dǎo)下組織建設(shè)的，適合中低收入家庭承受能力的，具有一定社會(huì)保障性質(zhì)的微利商品房。 五、相關(guān)實(shí)例分析：簡答題 ? 國有土地使用權(quán)有哪幾種出讓方式，當(dāng)土地使用權(quán)到期或國家提前收回土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)怎么處理 ？ ? 回答：國有 土地使用權(quán) 的 出讓 可以采取拍賣 、 招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式 。 ? 當(dāng)土地使用權(quán)到期或國家提前收回土地的時(shí)候： ? （ 1） 在土地出讓年限期滿后 ， 使用者需要繼續(xù)使用該土地 。 此時(shí) ， 土地使用者要提前一定時(shí)間申請續(xù)期 ， 除非是由于社會(huì)公共利益的需要而收回土地 ， 國家應(yīng)該批準(zhǔn)土地使用者的續(xù)期申請 ， 這時(shí)要再次簽訂國有土地使用權(quán)的出讓合同 ， 受讓方依照規(guī)定再次支付出讓金 。 ?業(yè)主公約 管理公約或公共契約 ,是業(yè)主承諾的 對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用 維護(hù) 維修 管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為準(zhǔn)則 ,是以書面形式訂立的自治規(guī)范 . ?物業(yè)管理合同 是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托從事物業(yè)管理服務(wù) ,由委托方與受托方訂立的約定雙方權(quán)利義務(wù)的書面協(xié)議 五、相關(guān)實(shí)例分析：簡答題 (續(xù) ) ? （ 2）在出讓期限滿前土地使用者不申請續(xù)期或者申請沒有獲得批準(zhǔn)。這時(shí)土地的使用權(quán)由國家無償收回，原來的出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止。 ? （ 3）在特殊情形下，國家可以提前收回土地使用權(quán)，即“社會(huì)公共利益需要”情形。 ? （ 4）土地滅失，土地使用權(quán)終止，國家不承擔(dān)因此給土地使用者帶來的損失。 五、相關(guān)實(shí)例分析：計(jì)算題 ?已知某房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益率如下圖所示，請計(jì)算其風(fēng)險(xiǎn)度量值。 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資收益率 復(fù)蘇 30% 繁榮 50% 蕭條 10% 衰退 30% 五、相關(guān)實(shí)例分析：計(jì)算題 ? 答案： ? 平均收益率為 : ? + = ? 風(fēng)險(xiǎn)度量值為： ? ? = ? ? 321()iiiR c c p?? ? ??五、相關(guān)實(shí)例分析：論述題 ? 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究，可行性研究的內(nèi)容有哪幾部分？ ? 回答： 房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究的主要任務(wù)就是要保證決策的科學(xué)性、合理性和可行性，為開發(fā)活動(dòng)指明方向，提高項(xiàng)目決策成功率，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其作用體現(xiàn)在：可行性研究就是項(xiàng)目審批；投資決策；項(xiàng)目籌資；開發(fā)商與有關(guān)各方商談合同、簽訂協(xié)議；編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)。其主要內(nèi)容包括：卡發(fā)項(xiàng)目概況、市場分析與預(yù)測、規(guī)劃方案的優(yōu)選、項(xiàng)目進(jìn)度安排、投資估算、籌資方案與現(xiàn)金流分析、財(cái)務(wù)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、項(xiàng)目的社會(huì)效益與環(huán)境效益、得出結(jié)論進(jìn)行判斷。 六、思維拓展 ?我國房價(jià)飆高的原因有哪些？ ?經(jīng)濟(jì)因素 ?政治因素 ?國際因素
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