【正文】 4家店鋪，經(jīng)營(yíng)種類 23 種，店鋪以沿街形式分布，經(jīng)營(yíng)具體狀況如下： 廣育路商鋪種類分布比例 [204 家 ] 餐飲 67 家 % 通訊 21 家 % 銀行 3 家 % 百貨店 18 家 % 行 政單位 7 家 % 診所 6 家 % 電器維修 19 家 % 書(shū)店、復(fù)印、理發(fā)… 71 家 34% 從以上數(shù)據(jù)可以看出，廣育路屬于餐飲一條街，但普遍屬于小門面店形式，檔次不高，消費(fèi)群體是工薪階層。廣育路店鋪?zhàn)饨鹈吭录s 25 元 /㎡ ，這里的店鋪屬于市政府所有，只租不賣，沿街店鋪是店連屋性質(zhì)。整個(gè)街區(qū)兩旁樹(shù)木茂密，沿街店鋪陳舊不堪，人行道坑洼不平，街區(qū)形象不是很好。同時(shí)，了解到經(jīng)營(yíng)戶有的在此經(jīng)營(yíng)已有十多年，一般的至少有一年，經(jīng)營(yíng)商 99%是本地人。 ◇ 、洗耳北路 洗耳北路靠汽車站段，街長(zhǎng) 350 米左 右，經(jīng)營(yíng)種類 20 種，共有 94 家，具體經(jīng)營(yíng)狀況如下： 廣育路商鋪種類分布比例 [94 家 ] 飯店 20 家 21% 旅館 13 家 14% 煙酒 10 家 11% 日雜百貨 10 家 11% 美容美發(fā) 9 家 9% 水暖五金 9 家 9% 醫(yī)藥門診 6 家 6% 打印設(shè)計(jì) 4 家 4% 眼鏡、洗衣、通訊等 14 家 15% 這條街靠近中心汽車站，沿線以旅館、飯店及煙酒經(jīng)營(yíng)為主，生意一般。租金約每月大多不到 20 元 / ㎡ 。這里的沿街店鋪有 1/4 是屬個(gè)人的， 3/4 是集體和市《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門） 政府的。整條街購(gòu)物環(huán)境不好，除了逸夫小學(xué)上下 學(xué)之外，一般情況下行人很少。很多經(jīng)營(yíng)商想關(guān)閉店鋪，轉(zhuǎn)到其它地方或轉(zhuǎn)行。 藍(lán)海分析： 從以上的幾條主要商業(yè)街分析可以看出 ： ◇ 中低檔產(chǎn)品占據(jù)了主流市場(chǎng)，更高層次消費(fèi)沒(méi)有得到有效釋放； ◇ 缺乏統(tǒng)一管理及合理定位，基本上停留在原始經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上； ◇ 街區(qū)功能不是很明顯，街區(qū)的規(guī)模和集聚效應(yīng)沒(méi)有得到合理體現(xiàn)； ◇ 現(xiàn)有商鋪基本上屬于國(guó)家和集體所有，經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買力受到一定壓制； ◇ 商鋪基本上屬于老房子改建，在形象和使用上都不是很到位； ◇ 投資商鋪基本上以自營(yíng)為主，房地產(chǎn)投資意識(shí)不是很強(qiáng)。 （二） 、 汝州商業(yè) 賣場(chǎng) 分 析 汝州的商 業(yè) 賣場(chǎng) 主要由以下形態(tài)構(gòu)成： ◇ 老式供銷社性質(zhì)的百貨商城（ 汝州購(gòu)物中心 、 汝州商場(chǎng) ） ； ◇ 大型賣場(chǎng)（春天服飾廣場(chǎng)、步步高服裝鞋業(yè)廣場(chǎng)、新都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng)）； ◇百貨 超市（老城購(gòu)物廣場(chǎng)、健業(yè)生活廣場(chǎng)、 菜籃子超市、匯省客購(gòu)物廣場(chǎng)、康樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng) ） ； ◇專業(yè)賣場(chǎng)（ 強(qiáng)盛家電量販、幸福樹(shù)電器、百姓家電廣場(chǎng)、九州家具中心、全友家私） ◇步行街（金世界商業(yè)步行街） ◇專業(yè)市場(chǎng)（ 鐘樓市場(chǎng)、城東瓜菜市場(chǎng)、汝州市鋼材市場(chǎng)、果品批發(fā)市場(chǎng) ） ◇ 、百貨超市類： 老城購(gòu)物廣場(chǎng) 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門） 地理位置： 廣育路與廣成路交匯處 項(xiàng)目概況： 該商場(chǎng)規(guī) 模較大，較為現(xiàn)代建筑，汝州人投資，在 2021 年 10 月份開(kāi)業(yè)，總營(yíng)業(yè)面積約 4300 平方米，主要經(jīng)營(yíng)：生活超市、珠寶、服飾，都以經(jīng)營(yíng)中檔商品為主，該超市的整體規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)都較為合理，超市的規(guī)模、商品價(jià)格要比同類物業(yè)要高一個(gè)檔次。 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀： 由于裝修較新，購(gòu)物環(huán)境較為舒適，配套也都很完善，據(jù)了解，每天平均的人流量 20213000 人。同時(shí)，該商場(chǎng)鋪位可對(duì)外出租（每平方米租金 4050 元），引入一些品牌的產(chǎn)品。 項(xiàng)目成功點(diǎn) ： ☆ 交通便利，規(guī)模較大，業(yè)態(tài)較為高檔。 ☆ 整個(gè)商場(chǎng)的招商到供應(yīng)商都非常成功。 ☆ 賣場(chǎng)的 管理較為規(guī)范，衛(wèi)生狀況良好。 健業(yè)生活廣場(chǎng) 地理位置： 丹陽(yáng)中路 項(xiàng)目概況： 該商場(chǎng)在 2021 年下半年開(kāi)業(yè)，是一家專業(yè)的生活超市。共一層，總營(yíng)業(yè)面積約 3200 ㎡ ，門前有近 300 ㎡ 的停車場(chǎng)，該商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)服裝、生活用品、餐飲等，整體的配套設(shè)施不是很完善。本商場(chǎng)是由許昌人投資，據(jù)了解，剛開(kāi)業(yè)時(shí)生意很紅火，近半年來(lái)，因?yàn)橥愇飿I(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，客源有所分流。同時(shí)，該商場(chǎng)也是汝州第一家大型超市，到目前為止，經(jīng)營(yíng)狀況良好，超市整體功能劃分也很明確，貨架的陳列都較為規(guī)范，鋪位不出租。 菜籃子超市 地理位置： 丹陽(yáng)西路 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門） 項(xiàng)目概況： 該商場(chǎng)于 2021 年開(kāi)業(yè)，是一家專業(yè)的百貨超市。共一層，經(jīng)營(yíng)面積 1000 多平米 ,經(jīng)營(yíng)范圍 :新鮮水果 ,新鮮蔬菜 ,日用百貨 ,調(diào)味調(diào)料 ,速凍冷食等，空間較為狹小，入口處僅 12 米左右，但臨長(zhǎng)途汽車站售票大廳，故人流量有所保障，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。 匯省客購(gòu)物廣場(chǎng) 地理位置： 丹陽(yáng)中路 項(xiàng)目概況： 該商場(chǎng) 2021 年 10 月份開(kāi)業(yè)，正值兩周年店慶。共一層，為一家近千平方米的大型綜合性超市，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為日常百貨、服飾、蔬菜水果等。老板是汝州本地人，該商場(chǎng)所處地段較好，人流量大，故經(jīng)營(yíng)狀況良好。商場(chǎng)內(nèi)貨架陳列較 為陳舊，僅能滿足周邊人群的日常購(gòu)物需求，發(fā)展空間不大。 康樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng) 地理位置： 丹陽(yáng)東路 項(xiàng)目概況： 該商場(chǎng)今年 5 月 1 日剛開(kāi)業(yè)，共一層，總營(yíng)業(yè)面積近 4000 平方米 ，門前有較寬裕的停車位 。主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為日常百貨、食品、服裝、家居及蔬菜熟食等，后期擬招進(jìn)休閑小吃 ,西餐，賣場(chǎng)較為開(kāi)闊。據(jù)其營(yíng)業(yè)人員介紹，老板為溫州人。該商場(chǎng)經(jīng)常在周末舉行各種優(yōu)惠活動(dòng)。但由于地段較偏，經(jīng)營(yíng)狀況反不如匯省客，輻射人群為周邊居民。 ◇ 、大型賣場(chǎng)類： 春天服飾廣場(chǎng) 地理位置： 望嵩北路 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門） 項(xiàng)目概況： 該項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越，處于 汝州核心商圈，此商場(chǎng)于 2021 年下半年開(kāi)業(yè)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 1780 平方米。據(jù)了解，該商場(chǎng)是由一位許昌人投資經(jīng)營(yíng)，主要的進(jìn)貨渠道是來(lái)自廣州，主要以經(jīng)營(yíng)中青年的男女服飾為主，以雜牌為主，針對(duì)當(dāng)?shù)刂械蜋n的消費(fèi)人群，經(jīng)營(yíng)的商品大多為中低檔產(chǎn)品（靠丹陽(yáng)路的七匹狼專賣例外），但這些商品適合當(dāng)?shù)厝说男枨蟆Ｍ瑫r(shí)，該商場(chǎng)已是當(dāng)?shù)剌^有規(guī)模的休閑類服裝的購(gòu)物場(chǎng)所。 步步高服裝鞋業(yè)廣場(chǎng) 地理位置： 望嵩南路中段 項(xiàng)目概況： 該商場(chǎng)于 2021 年開(kāi)業(yè)，總營(yíng)業(yè)面積 3600 平方米，現(xiàn)有員工 300多人，該商場(chǎng)是由汝州當(dāng)?shù)厝送顿Y，政府的關(guān)系 很好。商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)男女服裝、鞋類，該商場(chǎng)的商品劃分非常明確，主要以中、高檔的商品為主，同時(shí)也滿足了當(dāng)?shù)氐囊徊糠值南M(fèi)人群，在鞋類產(chǎn)品中，有很大一部分是溫州的品牌（紅蜻蜓、杰豪、吉爾達(dá)等）占總比例的 40%左右，服裝區(qū)的劃分有男裝、女裝、休閑裝、體育運(yùn)動(dòng)裝，并且還開(kāi)了一家服裝類的精品店（如：花花公子、都彭等），迎合不同的消費(fèi)人群，該商場(chǎng)有一部分鋪位是出租，租金在 80 元— 100 元不等。同時(shí)商場(chǎng)內(nèi)的配套設(shè)施也較為完善，企業(yè)形象的設(shè)計(jì)比同類物業(yè)較為突出，容易營(yíng)造輕松的購(gòu)物環(huán)境，是汝州服飾類的第一大賣場(chǎng)。 項(xiàng)目成功點(diǎn) ： ☆ 市場(chǎng)定位明確，適合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)觀念。 ☆ 該商場(chǎng)的管理得當(dāng)，同時(shí)，市場(chǎng)前期也有進(jìn)行招商引入品牌產(chǎn)品。 ☆ 每年都會(huì)有一次的統(tǒng)一裝修，保持購(gòu)物環(huán)境的舒適。 分析： 實(shí)施了招商引資的措施，客戶的定位也很明確，故經(jīng)營(yíng)狀況較理想。 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門） 新都會(huì)購(gòu)物廣場(chǎng) 地理位置： 望嵩南路中段 項(xiàng)目概況： 該項(xiàng)目擁有獨(dú)立商鋪 60 余間，共三層，經(jīng)營(yíng)面積約 2500 平方米，一層為服飾、精品等，二層為女裝及童裝、三層為家居賣場(chǎng)。營(yíng)業(yè)不久，但經(jīng)營(yíng)狀況較差，主要是規(guī)劃有誤，內(nèi)部基本為圍廊式布局，而前面的廣場(chǎng)規(guī)劃過(guò)小，無(wú)法形成有效人流聚集，形成 一個(gè)商業(yè)死角。 項(xiàng)目 失敗處 ： ☆ 前期規(guī)劃有誤，無(wú)法形成向上人流，導(dǎo)致樓上經(jīng)營(yíng)不善； ☆ 市場(chǎng)定位模糊，導(dǎo)致后期業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)混亂 ； ☆業(yè)態(tài)的混亂直接導(dǎo)致了其招商的失敗。 ◇ 、老百貨商場(chǎng)類： 汝州購(gòu)物中心 地理位置： 望嵩北路與丹陽(yáng)中路交匯處 項(xiàng)目概況： 該商場(chǎng)位于汝州市區(qū)的黃金地段，該商場(chǎng)建于 90 年代中期，商場(chǎng)的總建筑面積是 12021 多平方米，營(yíng)業(yè)面積 4800 平方米，此商場(chǎng)共四層，一層主要經(jīng)營(yíng)日用品、家用電器、小超市及體育用品，租金在 40 元 — 50 元，該層經(jīng)營(yíng)的商品是以雜牌為主，經(jīng)營(yíng)戶也大都是中年人，處于比較保 守經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；二層主要經(jīng)營(yíng)鞋類、珠寶、男女服飾、雜貨店，租金在 35 元 — 45 元不等，該層除珠寶店之外，其他的經(jīng)營(yíng)品種的檔次都較低，但珠寶商品價(jià)格要比浙江同類商品的價(jià)格要高出 20 個(gè)百分點(diǎn)；三層主要經(jīng)營(yíng)羽絨服、床上用品等，租金在 30— 40 不等，屬低檔商品；四層：目前空置。據(jù)了解，該商場(chǎng)剛開(kāi)業(yè)時(shí)，生意非常的火暴，人氣旺盛?，F(xiàn)如今商場(chǎng)的整體的設(shè)備陳舊，扶梯幾乎是無(wú)法運(yùn)行，顯得整體的購(gòu)物環(huán)境較差。 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門） 項(xiàng)目失敗點(diǎn)： ☆ 由于是國(guó)營(yíng)單位，缺乏專業(yè)的商業(yè)操作。 ☆ 經(jīng)營(yíng)品種太雜，檔次太低，沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃，商場(chǎng)的主體 功能不能得以體現(xiàn)。 ☆ 設(shè)備太過(guò)陳舊，沒(méi)有及時(shí)裝修、調(diào)整，約束了中、高檔經(jīng)營(yíng)戶的進(jìn)入。 分析： 該商場(chǎng)也曾有 56 年火暴，由于是國(guó)營(yíng)的原因 對(duì)商場(chǎng)沒(méi)有進(jìn)行合理的規(guī)劃，缺乏對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)，致使商場(chǎng)后期的經(jīng)營(yíng)乏力。 汝州商場(chǎng) 地理位置： 丹陽(yáng)中路（汝州大廈） 項(xiàng)目概況： 該商場(chǎng)于 9798 年投入使用，總營(yíng)業(yè)面積 2300 平方米，共二層，一層主要經(jīng)營(yíng)家電、雜貨小店、小商品、日用品、珠寶店、體育用品，經(jīng)營(yíng)商品都非常低檔，二層處空置狀態(tài)。 經(jīng)營(yíng)情況： 該商場(chǎng)已十分陳舊，是 90 年代末期建筑，現(xiàn)目前人流量非常稀少，基本為老式 的供銷社模式，據(jù)營(yíng)業(yè)員介紹，擬進(jìn)行裝修。 ◇ 、專業(yè)賣場(chǎng)類： 強(qiáng)盛家電量販 地理位置： 望嵩路中段 項(xiàng)目概況 ：由于地處商業(yè)繁華區(qū)，與步步高服飾鞋業(yè)廣場(chǎng)相鄰，經(jīng)營(yíng)狀況良好，賣場(chǎng)規(guī)模約在 1500 平方米左右，較具規(guī)模。商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)海爾等空調(diào)、彩電、音響及日常家用電器系列，二樓面積較小，經(jīng)營(yíng)慘淡，無(wú)人流。 經(jīng)營(yíng)情況： 除了目前的兩三家家電賣場(chǎng)之外，汝州還有著各個(gè)品牌家電的小型賣場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，存在相互壓價(jià)的行為，其余的同類賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般。 《 2021房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 國(guó)房藍(lán)海（廈門） 九洲家具中心 地理位置： 丹陽(yáng)東路 項(xiàng)目概況 ：該項(xiàng)目較有規(guī)模， 2021 年投入使用，該項(xiàng)目分 A， B 區(qū)，總營(yíng)業(yè)面積 7000 平方米，共有 63 家經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)營(yíng)品牌代理有 32家，占總市場(chǎng)份額 %，其主要經(jīng)營(yíng)家具、辦公用品。該市場(chǎng)只租不賣，租金每平方 12 元、 15 元、 18 元不等，同時(shí)市場(chǎng)配有兩個(gè)主入口，四條通道，但市場(chǎng)的周邊配套設(shè)施不完善。 經(jīng)營(yíng)情況： 在對(duì)市場(chǎng)的走訪過(guò)程中，了解到該項(xiàng)目只租不賣，主力面積是在50— 80 平方米、 100— 120 平方米。市場(chǎng)內(nèi)部的配套設(shè)施不夠，需要改善 。 ◇ 、步行街 金世界商業(yè)步行街 地理位置： 望嵩路與洗耳路之間 廣 告 語(yǔ)： 汝州金世界商業(yè)步 行街 財(cái)富特區(qū)名店街 項(xiàng)目概況 ：該步行街 位于汝州市商業(yè)核心地帶，是目前汝州面積最大、最具標(biāo)志性的商業(yè)建筑群。南臨丹陽(yáng)路、北依望嵩北路，西至洗耳中路，商業(yè)氛圍濃厚。項(xiàng)目總占地面積 27280 平方米，占地 40余畝，建筑面地 3 萬(wàn)平方米，其中商鋪 310 間，分上下兩層連體；住宅 90套，戶型豐富。 2021 年 5 月 開(kāi)始營(yíng)業(yè)，其中有 70 間店鋪為自購(gòu)自營(yíng)式店鋪， 218 間店鋪為出租收益店鋪，商鋪每間每月租金從1400 元到 5000 元不等，平均租金 2100 元。 經(jīng)營(yíng)情況： 商住復(fù)合項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及利潤(rùn)的核心部分是商業(yè)。該案在商業(yè)營(yíng)銷推廣上，既肩負(fù)著“商業(yè)街”的概念引導(dǎo)，又承受著四級(jí)市場(chǎng)的狹隘空間的壓力。目前經(jīng)營(yíng)狀況欠佳，大量店面轉(zhuǎn)讓中。 ◇ 、專業(yè)市場(chǎng)