【正文】 的作用、特點、業(yè)務管理的內(nèi)容 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理為登記發(fā)證、交易評估、落實政策、司法仲裁、規(guī)劃建設、房地征稅等服務。 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點：專業(yè)性、動態(tài)性、真實性、完整性、價值性、法律性。 房地產(chǎn)權(quán)屬檔案業(yè)務管理的內(nèi)容包括：收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、利用等六項工作。 1房地產(chǎn)測繪的概 念 房地產(chǎn)測繪是指運用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和管理部門提供信息服務的一項專業(yè)技術(shù)活動。 1房地產(chǎn)面積測算 （ 1）房地產(chǎn)面積的測算，包括房屋面積測算和用地面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測算。用地面積測算包括房屋占地面積的測算、丘面積的測算、各項地類面積測算和共用土地面積的測算、分攤。 （ 2）房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定。房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測算。各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應 在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。邊長以 m 為單位，取至 ；面積以 m2為單位，取至 2。量距應使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具。樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 （ 3）土地面積測算是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分，是取得土地數(shù)據(jù)資料的關鍵步驟。通過面積量算，為各級行政單位、各土地權(quán)屬單位量算出土地總面積和各類土地面積，因此，量算工作是準確掌握土地資源數(shù)據(jù)的重要技術(shù)手段。 （ 4）丘是指地表上一塊有界空間的地塊。，一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨立丘；一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單位時稱為組合丘。一般以一個單位、一個門牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當用地單元的權(quán)屬混雜和面積過小時，則劃為組合丘。丘的權(quán)屬界線是界止點的連線。 （ 5）建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積。房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高２．２０ m 以上（含２．２０ m）的永久性建筑。房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標注在房屋權(quán)屬證書上，記入房屋權(quán) 屬檔案的，房屋的建筑面積。房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計算。 （ 6）計算全部建筑面積的范圍、計算一半建筑面積的范圍和不計算房屋面積的范圍，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定執(zhí)行。 1共有建筑面積的分攤計算 （ 1）共有建筑面積按是否應當分攤，分為不應分攤的共有建筑面積和應分攤的共有建筑面積。不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場所的架空層；為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。建在幢內(nèi)或幢外與本 幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。 （ 2）應分攤的共有建筑面積包括：作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積；單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。 （ 3）共有建筑面積分攤的原則。產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計算分攤。無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑 面積的不同使用功能，按相關建筑面積比例進行計算分攤。 （ 4）共有建筑面積分攤的計算公式。按相關建筑面積比例進行分攤，計算各單元應分攤的面積，按下式計算： δ Si=kSi 其中： k=∑δ Si/∑ Si 式中δ Si—— 各戶應分攤的共有公用面積； k—— 分攤比例系數(shù)； ∑δ Si—— 需分攤的面積； ∑ Si—— 參加分攤的各戶套內(nèi)建筑面積之和。 （ 5）共有建筑面積分攤的方法。住宅樓以幢（梯）為單元，按各套內(nèi)建筑面積比例分攤共有建筑面積。商住樓將幢應分攤的共有建筑面積，根據(jù)住宅、商業(yè)不同使用功能，按建筑面積比例 分攤成住宅和商業(yè)兩部分。 住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套的建筑面積比例分攤。 商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分攤至各層，作為各層共有建筑的一部分，加至相應各層共有建筑面積內(nèi)，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據(jù)各層各套內(nèi)建筑面積分攤其相應各層總的共有建筑面積。 綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照商住樓的分攤方法進行分攤。 八、房地產(chǎn)中介服 務管理制度與政策 （一）考試目的 房地產(chǎn)估價行業(yè)是房地產(chǎn)中介服務行業(yè)的重要組成部分。本部分考試的目的是測試考生對包括房地產(chǎn)估價行業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務管理制度政策的掌握情況。重點考察考生對房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的管理、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度、房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案制度政策掌握情況。 （二）考試的基本要求 掌握房地產(chǎn)中介服務的概念，房地產(chǎn)中介服務行業(yè)管理的內(nèi)容。 掌握房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊、繼續(xù)教育的要求，房地產(chǎn)估價師的權(quán)利和義務。 掌握房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案體系的內(nèi)容。 掌握房 地產(chǎn)中介服務行業(yè)自律的內(nèi)容。 熟悉房地產(chǎn)中介服務收費、住房置業(yè)擔保業(yè)務管理制度。 了解房地產(chǎn)中介服務的特點。 了解房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格制度的有關規(guī)定。 （三）要點說明 房地產(chǎn)中介服務的概念 房地產(chǎn)中介服務是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供服務的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。 房地產(chǎn)中介服務的特點 房地產(chǎn)中介服務主要有三個特點：人員特定、委托服務和服務有償。 房地產(chǎn)中介服務行業(yè)管理的內(nèi)容 （ 1）房地產(chǎn)中介 服務人員的資格管理。房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。對房地產(chǎn)價格評估人員國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員包括房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)評估員。對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員國家實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。 （ 2）房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的資質(zhì)管理。設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當具備下列條件：有自己的名稱、組織機構(gòu)；有固定的服務場所；有 規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的，具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的 50％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 （ 3）房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的業(yè)務管理。包括承辦業(yè)務管理、中介服務行為的管理及財務管理。 房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)管理 國務院將房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準列為行政許可事項，建設部對房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行資質(zhì)等級管理。房地產(chǎn)估價機構(gòu)由自然人出資設立， 企業(yè)組織形式有：合伙制和有限責任制。房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照專職注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績和注冊資本等條件，資質(zhì)等級分一級、二級、三級資質(zhì)三類。新成立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，其資質(zhì)等級按最低資質(zhì)等級核定，并設一年的暫定期。房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)等級升級采取依次逐級上升，每次申請升級要間隔2 年以上，不得越級升級。 （ 1）各等級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的條件。 一級的條件：機構(gòu)名稱有“房地產(chǎn)估價”字樣；從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù) 6 年以上，取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)二級資質(zhì) 2年以上；有限責任公司的注冊資本人民幣 200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額 人民幣 120 萬元以上；有 15 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；近兩年平均每年完成估價項目總數(shù) 200 宗以上，估價標的物建筑面積 50 萬平方米以上或者土地面積 25萬平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作 3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；有限責任公司的股東中有 3 名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有 2 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作 3 年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；機構(gòu)的所有股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資總額不低于 60％；有固定的 經(jīng)營服務場所；估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，及時提供更新企業(yè)信用檔案信息；隨機抽查的1 份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求。 二級的條件：機構(gòu)名稱有“房地產(chǎn)估價” 字樣；從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù) 4 年以上，取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)三級資質(zhì) 2年以上；有限責任公司的注冊資本人民幣 100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣 60 萬元以上；有 8 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；近兩年平均每年完成估價項目總數(shù) 150宗以上，估價標的物建筑面積 30萬平方米以上或者土地面積 15萬平方米以上；法定代表人或 者執(zhí)行合伙企業(yè)事務的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作 3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；有限責任公司的股東中有 3 名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有 2名以上（含 2 名）專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作 3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；機構(gòu)的所有股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資總額不低于 60％；有固定的經(jīng)營服務場所；估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，及時提供更新企業(yè)信用檔案信息；隨機抽查的 1 份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求。 三級的條件：機構(gòu)名稱有“房地產(chǎn)估價” 字樣；有限責任公司的注冊資本人民幣 50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣 30 萬元以上；有 3 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；在暫定期內(nèi)完成估價項目總數(shù) 100宗以上，估價標的物建筑面積 8萬平方米以上或者土地面積3 萬平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3 年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；有限責任公司的股東中有 2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有 2 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作 3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估 價師；機構(gòu)的所有股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資總額不低于 60％；有固定的經(jīng)營服務場所；估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，及時提供并更新企業(yè)信用檔案信息；隨機抽查的 1 份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求 （ 2）房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)申報材料。房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級申請表（一式二份，加蓋申報機構(gòu)公章）；房地產(chǎn)行政主管部門的初審意見；房地產(chǎn)估價機構(gòu)原資質(zhì)證書正本復印件、副本原件；營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；出資證明復印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；法 定代表人（執(zhí)行合伙人）的任職文件復印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；申報機構(gòu)在當?shù)厝瞬欧罩行耐泄苋耸聶n案的人員名單（加蓋人才服務中心公章）；專職注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件及與申報機構(gòu)簽訂的勞動合同復印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；申報機構(gòu)為專職注冊房地產(chǎn)估價師繳納社會保險的繳納憑證復印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；兼職房地產(chǎn)估價師注冊證書復印件；房地產(chǎn)估價業(yè)績材料；固定經(jīng)營服務場所的證明；經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程（合伙協(xié)議）復印件（加蓋申報機構(gòu)公章）及估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等主要的企業(yè)內(nèi)部管理制度、 企業(yè)信用檔案信息；隨機抽查的最近兩年內(nèi)申報機構(gòu)所做的房地產(chǎn)估價報告復印件（一式二份，加蓋申報機構(gòu)公章）。 （ 3）房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)審批。一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由建設部審批。二級及二級以下房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)由省級房地產(chǎn)行政主管部門審批。資質(zhì)一級資質(zhì)審批程序為：申請人先向所在地的工商部門注冊后，再向省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，提交有關材料；省級房地產(chǎn)行政主管部門初審。省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門對申請材料進行初審。在 20 個工作日，提出初審意見，并將初審意見和全部申請材料上報建設 部；建設部審批。建設部自收到初審意見和材料之日起，在 20 個工作日內(nèi)作出決定