【正文】 的作用、特點、業(yè)務管理的內容 房地產權屬檔案管理為登記發(fā)證、交易評估、落實政策、司法仲裁、規(guī)劃建設、房地征稅等服務。 房地產權屬檔案的特點：專業(yè)性、動態(tài)性、真實性、完整性、價值性、法律性。 房地產權屬檔案業(yè)務管理的內容包括：收集、整理、鑒定、保管、統計、利用等六項工作。 1房地產測繪的概 念 房地產測繪是指運用測繪儀器、測繪技術和測繪手段，來測定房地產的位置、界址、占地范圍和面積數量等，為房地產權利人和管理部門提供信息服務的一項專業(yè)技術活動。 1房地產面積測算 （ 1）房地產面積的測算，包括房屋面積測算和用地面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測算。用地面積測算包括房屋占地面積的測算、丘面積的測算、各項地類面積測算和共用土地面積的測算、分攤。 （ 2）房地產面積測算的一般規(guī)定。房地產面積的測算，均指水平投影面積的測算。各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應 在規(guī)定的限差以內，取中數作為最后結果。邊長以 m 為單位，取至 ；面積以 m2為單位，取至 2。量距應使用經鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具。樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 （ 3）土地面積測算是土地利用現狀調查的重要組成部分，是取得土地數據資料的關鍵步驟。通過面積量算，為各級行政單位、各土地權屬單位量算出土地總面積和各類土地面積，因此，量算工作是準確掌握土地資源數據的重要技術手段。 （ 4）丘是指地表上一塊有界空間的地塊。，一個地塊只屬于一個產權單元時稱為獨立丘；一個地塊屬于幾個產權單位時稱為組合丘。一般以一個單位、一個門牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當用地單元的權屬混雜和面積過小時，則劃為組合丘。丘的權屬界線是界止點的連線。 （ 5）建筑面積和房屋產權登記面積。房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高２．２０ m 以上（含２．２０ m）的永久性建筑。房屋共有建筑面積是指產權主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋產權登記面積是指由房產測繪單位測算，標注在房屋權屬證書上，記入房屋權 屬檔案的，房屋的建筑面積。房屋使用面積是指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋內墻面水平投影計算。 （ 6）計算全部建筑面積的范圍、計算一半建筑面積的范圍和不計算房屋面積的范圍，按照《房產測量規(guī)范》的規(guī)定執(zhí)行。 1共有建筑面積的分攤計算 （ 1）共有建筑面積按是否應當分攤，分為不應分攤的共有建筑面積和應分攤的共有建筑面積。不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫；作為人防工程的地下室、避難室（層）；用作公共休憩、綠化等場所的架空層；為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。建在幢內或幢外與本 幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。 （ 2）應分攤的共有建筑面積包括：作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積；單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。 （ 3）共有建筑面積分攤的原則。產權雙方有合法的權屬分割文件或協議的，按其文件或協議規(guī)定計算分攤。無權屬分割文件或協議的，根據房屋共有建筑 面積的不同使用功能，按相關建筑面積比例進行計算分攤。 （ 4）共有建筑面積分攤的計算公式。按相關建筑面積比例進行分攤，計算各單元應分攤的面積，按下式計算： δ Si=kSi 其中： k=∑δ Si/∑ Si 式中δ Si—— 各戶應分攤的共有公用面積； k—— 分攤比例系數； ∑δ Si—— 需分攤的面積； ∑ Si—— 參加分攤的各戶套內建筑面積之和。 （ 5）共有建筑面積分攤的方法。住宅樓以幢（梯）為單元，按各套內建筑面積比例分攤共有建筑面積。商住樓將幢應分攤的共有建筑面積，根據住宅、商業(yè)不同使用功能，按建筑面積比例 分攤成住宅和商業(yè)兩部分。 住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套的建筑面積比例分攤。 商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內建筑面積比例分攤至各層，作為各層共有建筑的一部分，加至相應各層共有建筑面積內，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據各層各套內建筑面積分攤其相應各層總的共有建筑面積。 綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照商住樓的分攤方法進行分攤。 八、房地產中介服 務管理制度與政策 （一）考試目的 房地產估價行業(yè)是房地產中介服務行業(yè)的重要組成部分。本部分考試的目的是測試考生對包括房地產估價行業(yè)在內的房地產中介服務管理制度政策的掌握情況。重點考察考生對房地產中介服務機構的管理、房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度、房地產中介服務行業(yè)信用檔案制度政策掌握情況。 （二）考試的基本要求 掌握房地產中介服務的概念，房地產中介服務行業(yè)管理的內容。 掌握房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊、繼續(xù)教育的要求，房地產估價師的權利和義務。 掌握房地產中介服務行業(yè)信用檔案體系的內容。 掌握房 地產中介服務行業(yè)自律的內容。 熟悉房地產中介服務收費、住房置業(yè)擔保業(yè)務管理制度。 了解房地產中介服務的特點。 了解房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格制度的有關規(guī)定。 （三）要點說明 房地產中介服務的概念 房地產中介服務是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供服務的經營活動，是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。 房地產中介服務的特點 房地產中介服務主要有三個特點：人員特定、委托服務和服務有償。 房地產中介服務行業(yè)管理的內容 （ 1）房地產中介 服務人員的資格管理。房地產咨詢人員。從事房地產咨詢業(yè)務的人員，必須是具有房地產及相關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術人員。對房地產價格評估人員國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員包括房地產估價師和房地產評估員。對房地產經紀人員國家實行房地產經紀人員職業(yè)資格，包括房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人協理從業(yè)資格。 （ 2）房地產中介服務機構的資質管理。設立房地產中介服務機構應當具備下列條件：有自己的名稱、組織機構；有固定的服務場所；有 規(guī)定數量的財產和經費；有足夠數量的專業(yè)人員。從事房地產咨詢業(yè)務的，具有房地產及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數的 50％以上；從事房地產評估業(yè)務的，須有規(guī)定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業(yè)務的，須有規(guī)定數量的房地產經紀人。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 （ 3）房地產中介服務機構的業(yè)務管理。包括承辦業(yè)務管理、中介服務行為的管理及財務管理。 房地產估價機構的資質管理 國務院將房地產估價機構資質核準列為行政許可事項，建設部對房地產估價機構實行資質等級管理。房地產估價機構由自然人出資設立， 企業(yè)組織形式有：合伙制和有限責任制。房地產估價機構按照專職注冊房地產估價師數量、經營業(yè)績和注冊資本等條件，資質等級分一級、二級、三級資質三類。新成立的房地產估價機構，其資質等級按最低資質等級核定，并設一年的暫定期。房地產價格評估資質等級升級采取依次逐級上升，每次申請升級要間隔2 年以上，不得越級升級。 （ 1）各等級資質房地產估價機構的條件。 一級的條件：機構名稱有“房地產估價”字樣；從事房地產估價活動連續(xù) 6 年以上，取得房地產估價機構二級資質 2年以上；有限責任公司的注冊資本人民幣 200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額 人民幣 120 萬元以上；有 15 名以上專職注冊房地產估價師；近兩年平均每年完成估價項目總數 200 宗以上，估價標的物建筑面積 50 萬平方米以上或者土地面積 25萬平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作 3年以上的專職注冊房地產估價師；有限責任公司的股東中有 3 名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有 2 名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作 3 年以上的專職注冊房地產估價師；機構的所有股份或者出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資總額不低于 60％；有固定的 經營服務場所；估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全，及時提供更新企業(yè)信用檔案信息；隨機抽查的1 份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求。 二級的條件：機構名稱有“房地產估價” 字樣；從事房地產估價活動連續(xù) 4 年以上，取得房地產估價機構三級資質 2年以上；有限責任公司的注冊資本人民幣 100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣 60 萬元以上；有 8 名以上專職注冊房地產估價師；近兩年平均每年完成估價項目總數 150宗以上，估價標的物建筑面積 30萬平方米以上或者土地面積 15萬平方米以上；法定代表人或 者執(zhí)行合伙企業(yè)事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作 3年以上的專職注冊房地產估價師；有限責任公司的股東中有 3 名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有 2名以上（含 2 名）專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作 3年以上的專職注冊房地產估價師；機構的所有股份或者出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資總額不低于 60％；有固定的經營服務場所；估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全，及時提供更新企業(yè)信用檔案信息；隨機抽查的 1 份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求。 三級的條件：機構名稱有“房地產估價” 字樣；有限責任公司的注冊資本人民幣 50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣 30 萬元以上；有 3 名以上專職注冊房地產估價師；在暫定期內完成估價項目總數 100宗以上，估價標的物建筑面積 8萬平方米以上或者土地面積3 萬平方米以上；法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作3 年以上的專職注冊房地產估價師；有限責任公司的股東中有 2名以上、合伙企業(yè)的合伙人中有 2 名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作 3年以上的專職注冊房地產估 價師；機構的所有股份或者出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資總額不低于 60％；有固定的經營服務場所；估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業(yè)內部管理制度健全，及時提供并更新企業(yè)信用檔案信息；隨機抽查的 1 份房地產估價報告符合《房地產估價規(guī)范》的要求 （ 2）房地產估價機構資質申報材料。房地產估價機構資質等級申請表（一式二份，加蓋申報機構公章）；房地產行政主管部門的初審意見；房地產估價機構原資質證書正本復印件、副本原件；營業(yè)執(zhí)照正、副本復印件（加蓋申報機構公章）；出資證明復印件（加蓋申報機構公章）；法 定代表人（執(zhí)行合伙人）的任職文件復印件（加蓋申報機構公章）；申報機構在當地人才服務中心托管人事檔案的人員名單（加蓋人才服務中心公章）；專職注冊房地產估價師注冊證書復印件及與申報機構簽訂的勞動合同復印件（加蓋申報機構公章）；申報機構為專職注冊房地產估價師繳納社會保險的繳納憑證復印件（加蓋申報機構公章）；兼職房地產估價師注冊證書復印件；房地產估價業(yè)績材料；固定經營服務場所的證明；經工商行政管理部門備案的公司章程（合伙協議）復印件（加蓋申報機構公章）及估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等主要的企業(yè)內部管理制度、 企業(yè)信用檔案信息；隨機抽查的最近兩年內申報機構所做的房地產估價報告復印件（一式二份，加蓋申報機構公章）。 （ 3）房地產估價機構資質審批。一級房地產估價機構資質由建設部審批。二級及二級以下房地產估價機構資質由省級房地產行政主管部門審批。資質一級資質審批程序為：申請人先向所在地的工商部門注冊后，再向省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門提出申請，提交有關材料；省級房地產行政主管部門初審。省、自治區(qū)、直轄市房地產行政主管部門對申請材料進行初審。在 20 個工作日，提出初審意見，并將初審意見和全部申請材料上報建設 部；建設部審批。建設部自收到初審意見和材料之日起，在 20 個工作日內作出決定