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20xx年“區(qū)塊鏈”研究報告-資料下載頁

2025-08-27 21:16本頁面

【導讀】焦點在于使用分布式賬本建立去中心化市場,并削弱現有中間商的控制權。但區(qū)塊鏈的潛力比這種單薄的說法來得更加細致也更加深遠。值得注意的是,在這些應用中,區(qū)塊鏈不僅僅在于去中間商化。某些情況下,區(qū)塊鏈會對現有市場和參與者造成破壞作。用,而其他情況下,它有望能通過減少勞動密集型流程、消除重復勞動而減少成本。對所有人公開可見的鏈條形式,由全網參與者共同記錄和驗證。而且,基于多方間的加密確認和驗證流程,區(qū)塊鏈為每個交易都提供了高度的安全性。驗證,任何試圖篡改、刪除交易信息的行為都會被其他各方察覺,然后被其他各個節(jié)點修正。家電網的供應、需求和安全;驗證一筆房產證明;清算和結算證券交易;與反洗錢和“知曉客戶”管理規(guī)定的合規(guī)性。系統(tǒng)來管理電子化的認證信息和聲譽,我們認為區(qū)塊鏈可以幫助加速P2P住宿業(yè)的發(fā)展,直到2020年會產生。30-90億美元的增量收入機會。

  

【正文】 來源:貝氏評級信息服務 痛點何在 ? 30 查詢產權耗費大量人力且成本高昂。今天的美國房地產登記體系結構是一條 “產權鏈 ”,產權轉移的歷史交易記錄是由人 工寫入一份流水賬本并存入本地司法轄區(qū)。我們認為現有體系存在 3個問題,直接增強了產權保險的需求和成本: 房地產記錄去中心化。由于產權記錄是在縣一級儲存,產權保險公司必須建立和維護一個產權書庫 ——耗時費力 ——來分地區(qū)記錄公共記錄,以期增加搜索效率,減少索賠。 紙質記錄易出錯。我們特別指出,根據美國土地產權協(xié)會的數據,房地產交易中,約 30%的房地產產權是有缺陷 的。我們認為其原因之一就是人工、紙質的記錄流程(和去中心化的儲存),其中的契約文書、抵押貸款、租約、 地役權、法庭判決和其它相關負債是在 “產權鏈 ”上記錄保存的,記錄系統(tǒng)的完整和安全受制于人為錯誤。 過高的房地產交易成本:基于上述因素造成的大量產權檢索成本,產權保險費用主要反映的是承保和承銷費用而非 精算風險。保費平均為 1,000 至 1,800 美元(假設房地產價值 275,000 美元,這個費用代表其價值的 %%)。 居住和商用房地產產權人無論是購買房產還是融資,都需要支付產權保費,其中購買居住用房產的保費大約是融資 用產權保費的兩倍。 結果就是,產權保險人會在承保之前,雇傭許多人力去檢查 和 “糾正 ”產權問題。摘錄人 (abstractor)、監(jiān)管人 (curator)、 檢索和查驗人員、律師、銷售和營銷人員 ——我們預計人力資源成本在本行業(yè)占保費的 75%(圖表 30)。我們認為這樣 一個相對高昂的固定成本結構會直接導致終端消費者承受更高的保費。 圖表 30:產權保險人的運營成本結構中主要部分是人力資源成本 圖解產權保險人成本結構 左: 產權保險保費:約 120億美元 人力資源成本: 90億美元 其它運營成本: 11億美元 索賠成本: 8億美元 利潤: 6億美元 右: 人力資源成本: 90億美元 傭金: 33億美元 檢索:23億美元 銷售和營銷: 17億美元 摘錄人和監(jiān)管人: 13億美元 企業(yè)后勤和其它: 4億美元 來源:富達國民金融、美國土地產權協(xié)會、高盛全球投資研究 目前生意是怎么做的 ? 31 產權保險人依賴多方來承保每一條政策。在一筆涉及抵押貸款的房地產交易中(居住或商用的),金融機構會要求房地 產產權人購買產權保險,這涉及如下幾步: 產權人向一家產權保險公司提交購買產權保險的申請。 產權保險人然后使用電子產權書庫進行自動化的檢索流程。大約70%的政策要求都會無缺陷地得到滿足,因而得到直接 處理。 但是,大約 30%的政策要求,由于這樣那樣的產權缺陷,是不能得到滿足的。這些情況中,產權保險公司依靠內部人力 復查(摘錄人)和修復(監(jiān)管人)產權問題。這個流程通常需要 412天。 一旦產權擺脫了未償的留置權或其他負擔,產權保險公司就會給到對應的承保政策。 買主會在關單時向保險公司支付一筆一次性費用,通常在 1,000到 1,800美元之間(假設房產價值 275,000美元,占其 %%)。 圖表 31:產權檢索耗費大量人力,摘錄人和監(jiān)管人必須處理和明晰紙質產權記錄 ——交易時(買賣和融資)會發(fā)現其中 大約 30%是有缺陷的。 產權檢索流程 (買賣、融資、商用) —— , 70%的政策要求可以無風險得到滿足,由電子產權書庫處理,人力資源是外包的。 ,提供給投保人 ,進行人工作業(yè) ( 30%的政策不滿足情況) ,屬于內部人力資源 ,(平均 412 天之后)提供政策給投保人 來源:高盛全球投資研究 區(qū)塊鏈如何派上用場 ? 區(qū)塊鏈可以消除現有土地登記體系的風險。如果產權記錄在區(qū)塊鏈上儲存,那么構成明晰產權的相關信息會得到各方信 任并隨時提供,而轉移產權會變得更加安全和高效。特別是,我們認為區(qū)塊鏈可以代替掉本地房地產記錄,作為主要的 房地產產權信息庫存在,進而解決如下痛點: 32 共識驗證的產權記錄可以避免紙質錯誤。區(qū)塊鏈可以直接淘汰紙質產權記錄,因為所有現在和過去的交易記錄都會 一絲不茍地儲存在不可更改和去中心化的賬本上。重要之處在于, 全網是基于共識機制的,因此不會對賬本的完整 性存有異議。我們認為,隨著時間的推移,這將極大地減少產權欺詐風險和減少人為錯誤的可能性。當然,我們也 承認向區(qū)塊鏈寫入和對賬產權信息需要人力干預。 房地產交易共享數據庫可以讓房地產產權檢索更加透明、更加高效。通過聚合本地公共記錄,形成公開可訪問的形 式,區(qū)塊鏈會令產權保險人不再需要耗時費力地建立和維護記錄公共房地產產權的電子產權書庫。 圖表 32:可以用區(qū)塊鏈輕松識別的索賠類型 索賠原因 30%留置權 15%負債 15%其它 13%欺詐 12%基本風險 6%產權不完整 4%違規(guī) 2%缺乏資料 2%擔保 1%缺口 圖表 33:可以用區(qū)塊鏈輕松避免的造成索賠的流程 流程原 因 45%無誤 16%檢索 15%核保 13%擔保 7%其它 2%未歸類 來源:第一美國金融集團 區(qū)塊鏈可以解決這些問題,因而可能從根本上顛覆現有的產權檢索方式。由于數據的完整性和可訪問性更強了,我們認 為檢索和 “修復 ”產權記錄的人力資源需求也會大大降低。因此,我們預計區(qū)塊鏈可以帶來大幅度的成本節(jié)約,包括減少 檢索人員、監(jiān)管人和摘錄人。我們也預計區(qū)塊鏈會改善精算風險,因為產權信息會更容易得到驗證,減少了保險公司的 索賠損失。最終,我們認為如果實現了這些成本效率的提高,終端消費者會最終獲益,因為保險費用原本是要覆蓋承保 成本的(加上一點點利潤)。區(qū)塊鏈可以有效減少這些承保成本。 圖表 34:區(qū)塊鏈可以從根本上顛覆現有的產權檢索方式。 33 區(qū)塊鏈化產權檢索流程 1. 保險購買申請(買賣、融資、商用) 2. 保險公司會 —— 3. 區(qū)塊鏈上記錄查詢(包含大量交易記錄),不再使用電子書庫 +摘錄人 /監(jiān)管人的模式 4. 提供保險給投保人 來源:高盛全球投資研究 機會量 化 我們預計區(qū)塊鏈會驅動大約 2040億美元的人力資源和精算風險相關成本節(jié)約。我們認為區(qū)塊鏈可以優(yōu)化產權檢索原本 耗費人力的流程,帶來極大的人力資源成本節(jié)約。在基準場景中,我們預計區(qū)塊鏈會帶來 23億美元的人力資源成本節(jié) 約,主要是因為 30%的檢索、摘錄和監(jiān)管相關人力資源成本被免除,外加 20%的傭金和銷售 amp。營銷開支縮減(圖表 35和 36)。 圖表 35:基準場景中,區(qū)塊鏈會驅動 23億美元的人力資源成本節(jié)約 預計現有人力資源開支 VS應用區(qū)塊鏈后的開支(十億美元) (黑色 傭金,深藍 銷售,淺藍 檢索,淺色 摘錄人和監(jiān)管人,灰色 其它企業(yè)運行開支) 34 來源:高盛全球投資研究 圖表 36:保費中,耗費人力的承保開支會大幅縮減 預計現有運營開支占保費的百分比 VS應用區(qū)塊鏈之后的百分比 左:現有開支結構 34%傭金 24%檢索 18%銷售 amp。營銷 13%摘錄人和監(jiān)管人 7%索賠 4%其它 右:應用區(qū)塊鏈后 (除去區(qū)塊鏈技術節(jié)省的開支之后的) 37%傭金 23%檢索 20%銷售 amp。營銷 12%摘錄人和監(jiān)管人 5%其它 2%索賠 (紅色虛線部分為區(qū)塊鏈節(jié)省的開支) 來源:高盛全球投資研究 區(qū)塊鏈也能減少索賠,因為精算風險得到了改善。我們特別指出,大約 5%7%的保險費用是分配給索賠支出的,用以保 護產權人和 /或債權人,也是為了覆蓋相關的法律糾紛費用(占總損失分配額度的 30%)。而房地產交易的風險即便不能 被區(qū)塊鏈技術完全消除,我們也認為精算風險會極大地改善,因為產權登記體系的歷史記錄透明度和不可篡改性會顯著 改善。因此,我們在基準場景中預計索賠損失會降低 75%,產生的每年開支節(jié)約為 。 圖表 37:我們預計區(qū)塊鏈可以驅動每年 /法律費用節(jié)約 預計的現有保險索賠 /法律費用 VS應用區(qū)塊鏈后的費用 (黑色 索賠,藍色 法律費用) 35 來源:高盛全球投資研究 由于人力資源開支和索賠損失都得到極大減免,我們預計保險費用中相關聯(lián)的部分會降低。因為產權保險傳統(tǒng)上是要包 含保險公司的承保費用的。根據我們的假設,區(qū)塊鏈帶來接近 30億美元的成本節(jié)約(人力資源和索賠損失) ——且假設 保險公司保持一個溫和的利潤率( 2%5%) ——我們預計保費會極大地降低。在基準場景中,我們預計平均每政策的平 均保費會從目前的 1,200美元(房屋價值的 %)降低到 864美元(房屋價值的 %),也就是打七折。假設承保政策 的數量保持穩(wěn)定,我們相信區(qū)塊鏈帶來的效率優(yōu)化會導致產權保險市場會從今天的 114億美元萎縮到 84億美元(圖表 38)。 圖表 38:區(qū)塊鏈會驅動顯著的成本優(yōu)化,如果保險公司維持利潤率不變( 2%5%),節(jié)約的部分會最終令消費者獲 益。 敏感度場景:保費 VS消費者節(jié)約(十億美元) (深藍 保費,淺藍 消費者節(jié)約,黑線 利潤;目前 悲觀預期 基準預期 樂觀預期) 來源:高盛全球投資研究 36 作為參考,我們的保費預期與艾奧瓦州的保費費率相同。艾奧瓦是唯一一個產權保險產業(yè)由州立機構壟斷的州,其設計 意圖是降低消費者承擔的保險費率。艾奧瓦的產權保險費用在每筆交易 600800美元之間,遠遠低于行業(yè)平均。重要的 是,艾奧瓦的索賠率是所有州里最低的,只有不到 2%的保費被用來支付索賠。我們相信艾奧瓦能夠極大地降低保費費 率和精算風險是因為如下因素: 高效的產權記錄系統(tǒng)。艾奧瓦使用高度標準化的房地產產權記錄系統(tǒng),維護有一個共享的在線數據庫,在全州任意 地點都可以輕松訪問任一縣的記錄。此外,艾奧瓦歷史上就執(zhí)行嚴格的抵押貸款記錄流程,因此歷史記錄透明度 高、數據完整性強。鑒于此,相對于其他州,艾奧瓦的產權檢索費時費力的程度較低。 經過優(yōu)化的成本結構。作為州立壟斷機構,艾奧瓦金融當局 (Iowa Finance Authority)可以優(yōu)化其成本結構,消除營 銷和推薦成本。鑒于此結構性成本優(yōu)勢,艾奧瓦州政府可以在將保費價格定得很低的同時,仍維持總體的成本結 構。所有的利潤都被分配給了本州的低收入保障房建設。 相對于傳統(tǒng)產權保險來說,艾奧瓦的體系既安全又節(jié)約成本。我們相信艾奧瓦的模型 ——從高效產權數據庫和優(yōu)化成本 結構中獲益 ——會支撐全美的全行業(yè)保費節(jié)約化進程。我們認為區(qū)塊鏈可以為本系統(tǒng)帶來類似的效率,且最終降低終端 消費者的保險開支。 圖表 39:區(qū)塊鏈可以驅動降低全美的產權保險費用 房屋購買價格中平均的保費占比(假設房屋價值 275,000美元) (全美 艾奧瓦 應用區(qū)塊鏈后) 來源:艾奧瓦金融當局、高盛全球投資研究 圖表 40:在我們的基準場景中,區(qū)塊鏈可以驅動接近 30億美元的總成本節(jié)約(在 2040億美元范圍內) 成本節(jié)約額,按運營開支項目列出(十億美元) 37 來源:高盛全球投資研究 誰會被顛覆 ? 產權保險公司會受到區(qū)塊鏈的影響。如上所述,我們認為區(qū)塊鏈會對運營效率產生積極影響,使得產權保險人在實時產 權檢索時實現巨額的成本節(jié)約。但是,我們預計這些節(jié)約的部分會最終傳遞到終端消費者手上,令他們的保費降低。盡 管產權保險人提供其他服務給房地產買家和融資者,包括結算和第三方擔保服務,我們認為,如果區(qū)塊鏈帶來的高效率 真的在較長的時間段內得以實現的話,下述行業(yè)領導者(截止 2020年)會受到影響:富達國民金融(產權保險業(yè)市場份 額 35%),第一美國金融( 27%份額), Old Republic( 15%份額)和史都華產權保險( Stewart Title, 12%份額)。 盡管區(qū)塊鏈的商業(yè)化應用是一個長期的過程,但我們認為 產權保險公司理應未雨綢繆,可能會在中期之前進一步激勵開 展自動化和開支節(jié)約。 面臨的挑 戰(zhàn) 房地產業(yè)的碎片化。房地產業(yè)集中度很低,所以地區(qū)不同,產權保險也是迥異的。尤其是各州之間,保費費率、監(jiān)管政 策和牽涉產權律師和代理人的程度也各不相同。我們認為產權保險的不同相關方之間缺乏一致性,而這會對一個全行業(yè) 的區(qū)塊鏈標準的應用造成障礙。 抵押貸款借款人的市場預期。抵押貸款借款人傳統(tǒng)上會在提供房地產融資時(居住或商用)要求產權保險,以保護自身 免受產權缺陷帶來的損失。抵押貸款借款人(這個行業(yè)極其碎片化)是否愿意接受使用區(qū)塊鏈來執(zhí)行產權檢索呢 ——這 一點尚不明確,且他們可能會因為不熟悉這項技術而拒絕使用。 基礎設施建設。要想進行商業(yè)化應用,就需要建設一個與現有產權保險業(yè)標準相容
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