【導(dǎo)讀】和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的通知；記收費標準的通知》；期按法定最高使用年限減去已使用年期設(shè)定。程度為宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)場地基本平整。理的正常進行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。報告評估設(shè)定的用途和開發(fā)程度條件下的土地使用權(quán)價格的地價。

　　

【正文】 近 e、統(tǒng)一價格基礎(chǔ) 根據(jù)以上要求，選擇與待估宗地條件類似的三個交易案例，其基本情況如下： 實例一：位于 當途北路西側(cè) ，用地面積 ，宗地紅線外土地開發(fā)程度為“ 六 通”和紅線內(nèi)場地平整，其 拍賣 成交價格為 2400 元 /平方米成交日期為 20xx 年 8月。 用途為 住宅 用地，容積率不大于 。 實例二：位于 當途北路東側(cè) ，地面積 ，宗地紅線外土地開發(fā)程度為“ 六 通”和紅線內(nèi)場地平整，其 拍賣 交易價格為 2550 元 /平方米，交易日期為 20xx 年 5月。用途為住宅 用地， 容積率不大于 。 實例三：位于 振東大道南側(cè) ，地面積 ，宗地紅線外土地開發(fā)程度為“ 五 通”和紅線內(nèi)場地平整，其 拍賣 交易價格為 1785 元 /平方米，交易日期為 20xx年 3月。用途為商住用地（商業(yè) 10% 、住宅 90%）， 容積率不大于 。 （ 1）、交易方式：分為協(xié)議出讓、掛牌出讓、 拍賣出讓三種，以待估宗地掛牌出讓為 100，拍賣出讓往下修正 10%，協(xié)議出讓往上修正 5%。 （ 2）、交易日期： 結(jié)合宗地區(qū)域地價變動水平修正 ； （ 3）、區(qū)域因素按下列條件修正： A、 市中心距離，以待估宗地為 100，每增加 1公里，相應(yīng)減少 10%； B、 商服繁華度，分為低、一般、較繁華、繁華四個等級，以待估宗地為 100，每增加一個等級，地價往上修正5%。 C、 基礎(chǔ)設(shè)施狀況，分為三通一平、四通一平、五通一平、六通一平四個等級，以待估宗地為 100，每增加一個等級，地價往上修正 2%。 D、 距公交站點距離，距公交站點距離分 150米、 151250米、 251350 米、 350500 米以上四個等級以待估宗地為 100，每差一個等級修正 5%； E、 道路通達度，分為主干道、次干道、臨街巷、混合道路四個等級，以待估宗地為 100，每差一個等級修正2%； （ 4）個別因素按下列條件修正： A、 容積率修正，以待估宗地為 100，比較實例的容積率與其相比，每上升或下降 ，地價往上或往下修正 %。 B、 臨街狀況，分不臨街、一面臨街少、兩面臨街、三面臨街、四個等級，以待估宗地為 100，每差一個等級修正5%； C、 宗地形狀，分不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個等級，以待估宗地為 100，每上升一個等級，地價往上修正 2%。 D、 相鄰?fù)恋乩?，分為綜合、商業(yè)、住宅三個等級，每差一個等級修正 5%； E、 環(huán)境條件，分為無污染、污染小、有一定污染、污染 較重四個等級，以待估宗地為 100，每上升一個等級，地價往下修正 2%。 表 1 規(guī)劃方案條件下宗地 市場比較法 條件說明及修正 表 待估宗地及 待估宗地 可比案例 一 可比案例 二 可比案例 三 實例 比較因素 條件說明 修正指數(shù) d 條件說明 修正指數(shù) a 條件說明 修正指數(shù) b 條件說明 修正指數(shù) c 位 置 新海大道北側(cè) 當途北路西側(cè) / 當途北路東側(cè) / 振東大道南側(cè) / 交易價格（元 /m2） 待估 / 2400 / 2550 / 1785 / 土地用途 住宅 100 住宅 100 住宅 100 商業(yè)、住宅 105 交易方式 抵押 100 拍賣 110 拍賣 110 拍賣 110 交易日期 20xx9 100 20xx8 99 20xx5 97 20xx3 85 區(qū) 域 因 素 距市中心距離 8500 米 100 9000 米 9000 米 9500 米 95 商服繁華度 較繁華 100 較繁華 100 較繁華 100 一 般 95 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 六 通一平 100 六 通一平 100 六 通一平 100 五 通一平 95 距公交車站距離 200 米 100 200 米 100 200 米 100 300 米 95 道路通達度 主干道 100 主干道 100 主干道 100 主干道 100 個 別 因 素 宗地形狀 規(guī)則 100 較 規(guī)則 95 規(guī)則 100 較 規(guī)則 95 容積率 100 相臨土地利用 住宅 100 住宅 100 住宅 100 住宅 100 臨街狀況 一面臨街 100 一面臨街 100 一面臨街 100 一面臨街 100 環(huán)境條件 無污染 100 無污染 100 無污染 100 無污染 100 修正后區(qū)域因素與個別因素連乘的積 / / (指數(shù) d/指數(shù)a)連乘的積 (指數(shù) d/指數(shù) b)連乘的積 (指數(shù) d/指數(shù)c)連乘的積 案例比準價格 / 市場比較法最終結(jié)果（ 取簡單算術(shù)平均數(shù) ） 三、 地價的確定 地價確定的方法 根據(jù)以上評 估過程，不同方法的評估結(jié)果參見表 2。對于待估宗地采用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法的評估結(jié)果相差不大 ,經(jīng)評估人員的估價經(jīng)驗綜合 ,取兩種評估方法的簡單算術(shù)平均值作為待估宗地的最終估價結(jié)果。待估宗地的最終結(jié)果可參見下表。 表 2 待估宗地估價結(jié)果確定表 (技術(shù)路線表 ) 宗地名稱 假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果（元 /平方米） 市場比較法估價結(jié)果（元 /平方米） 最終單位面積地價（元 /平方米） （取整） 最終地價確定方法 新海大道北側(cè) 用地 2274 取簡單算術(shù)平均值并取整作為待估宗地的最終估價結(jié)果 估價結(jié)果 經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和當?shù)厥袌龇治?，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在估價設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下、評估基準日為 20xx 年 9 月 9 日，土地使用年限按待估宗地在估價設(shè)定年限條件下的 有償使用土地使用權(quán)價格。估價結(jié)果如下： 評估土地面積： 單位面積地價： 2274元 /平方 米（取整） 評估土地總地價： （保留四位小數(shù)） 大寫： 捌仟叁佰壹拾肆萬 捌仟肆佰肆拾陸 元整 （貨幣種類：人民幣） 估價結(jié)果詳見土地估價結(jié)果一覽表（見表 11）房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 表 11 土地估價結(jié)果一覽表 估價機構(gòu)：安徽華源不動產(chǎn)咨詢評估有限公司 估價報告編號： 安徽華源 [20xx]（估）字第 282 號 估價期日： 20xx 年 9月 9日 估價期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓 宗地名稱 土地使用者 宗地位置 估價期日的規(guī)劃用途 估價設(shè)定的用途 土地使用權(quán)性質(zhì) 估價設(shè)定的開發(fā)程度 規(guī)劃容積率 面積 (平方米 ) 單位面積地價 (元 /平方米 ) 總地價 (萬元 ) 備注 新海大道北側(cè)地塊 合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 瑤海工業(yè)園區(qū)新海大道北側(cè) 住宅用地 住宅用地 國有出讓 紅線外“ 六通”紅線內(nèi)場地平整 2274 紅線外“六通”指通路、供電、供水、排水、通訊、通氣 一、上述土地估價結(jié)果的限定條件 土地權(quán)利限制：評估基準日待估宗地?zé)o抵押權(quán)、租賃權(quán)等他項權(quán)利 規(guī)劃限制條件：依據(jù)現(xiàn)狀規(guī)劃條件不變 影響土地 價格的其他限定條件：無 二、 其他需要說明的事項： 評估土地面積以合肥市測繪設(shè)計研究院測繪面積為準 本評估報告僅作為 委托方辦理土地使用權(quán)抵押 手續(xù)提供土地使用權(quán)價格參考依據(jù)。 待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件表 宗地名稱 地面平整狀況 周圍道路狀況 供電狀況 供水狀況 排水狀況 供氣狀 況 供熱狀況 通訊條件 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 新海大道北側(cè)地塊 紅線內(nèi)場地平整 臨交通主干道 市政供電 市政供水 市政排水 市政供氣 無 市政通訊 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第四部分 附 錄 附件 1 待估宗地《國有土地使用證》復(fù)印件 附件 2 委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印 件 附件 3 土地評估機構(gòu)注冊證書復(fù)印件 附件 4 土地估價師資格證書復(fù)印件 附件 5 宗地規(guī)劃文件復(fù)印件 附件 6 宗地照片