【正文】 路 125 條、橋梁 24座；拓建主城區(qū)骨干道路，蒙城北路、徽州大道、包公大道、黃山路、毫州路、勝利路、機(jī)場路等一批主干道竣工或通車，“一刻 鐘”快速路網(wǎng)已經(jīng)形成；中環(huán)線實(shí)現(xiàn)全貫通，完成二環(huán)路改造任務(wù)；區(qū)域綜合交通樞紐建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，金寨路高架橋主體工程基本建成，合六葉高速全線竣工，合寧高鐵基本建成，新橋國際機(jī)場完成前期工作即將動(dòng)工建設(shè)，合肥港完成規(guī)劃；城市公用設(shè)施建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，自來水五水廠改擴(kuò)建工程竣工，六水廠開工建設(shè)，公交天然氣營運(yùn)車輛已達(dá) 830臺(tái)。全年新建各類園林綠地 12999 畝；城市建成區(qū)綠地率達(dá) %，綠化覆蓋率達(dá) %，分別比上年增加 個(gè)百分點(diǎn)；人均公共綠地面積 平方米，增加 平 方米。年末，全市已建成 31 個(gè)環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)，新建9 個(gè)，面積達(dá) 平方公里，噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率為 %；建成煙塵控制區(qū) 23 個(gè)，新建 6 個(gè)，面積為 平方公里，煙塵控制區(qū)覆蓋率為 %；全年空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)達(dá)到 300 天，優(yōu)良率 %，達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)；重點(diǎn)排污企業(yè)達(dá)標(biāo)率 100%；飲用水源得到有效保護(hù)，水質(zhì)達(dá)標(biāo)率 100%。 （二）個(gè)別因素 待估宗地位于合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)新海大道北側(cè)；土地使用者為合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 ,待估宗地形狀規(guī)則；待估宗地距市中心距離約 8500米，距合肥火車站約 4500米，距合肥客運(yùn)站約 4500 米，距公交站點(diǎn)約 300 米，附近有公交車經(jīng)過。 供水 :由市自來水公司引入水源 ,供水保障力 100%。 供電 :市供電網(wǎng)接入電源 ,保障能力為 100%。 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 （ 1）替代原則 根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代 可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。 （ 3） 變動(dòng)原則 一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。 （ 4） 協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否 協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)， 就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評估，同時(shí)為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。待估宗地位于合肥 市瑤海工業(yè)園區(qū)新海大道北側(cè) ， 用途為住宅用地， 該區(qū)域內(nèi) 此類用地 有 較多開發(fā)案例可供參考 ，因此可以選擇 假設(shè) 開發(fā)法 進(jìn)行土地價(jià)格評估 ；同時(shí)考慮到待估宗地所在區(qū)域內(nèi)此類用地市場交易案例較多，故宜采用市場比較法進(jìn)行評估 。 ★估價(jià)過程： （一） 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和銷售稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。 建筑物開發(fā)成本 （ 1） 建造成本 同時(shí)依據(jù)合肥市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)算）標(biāo)準(zhǔn)測算，參照合肥市統(tǒng)計(jì)局公布的同類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值及委托方提供的有關(guān)資料，按建筑面積 計(jì)算、土建成本按 1500元 /平方米計(jì)、城市建設(shè)項(xiàng)目大配套費(fèi)按 元 /平方米計(jì)，其他相關(guān)配套設(shè)施（公共設(shè)施、消防等）的成本費(fèi)用按 150元 /平方米計(jì)，則總建造成本為 。 （ 3） 專業(yè)人士費(fèi) 包括立項(xiàng)、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、評估等費(fèi)用，按建造成本的 4%計(jì)，為： 。 投資利息 以上述建筑物開發(fā)成本及地價(jià)的合計(jì)為基數(shù)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)摸，設(shè)定開發(fā)周期為 1 年，利息率按中國人民銀行 公布的一年期的貸款利率 %計(jì)，假設(shè)開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半，假設(shè)地價(jià)是一次性投入，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，按復(fù)利計(jì)息，貸款利息為： 投資利息 =建筑物開發(fā)成本 *[（ 1+利息率） ]+地價(jià) *[（ 1+利息率）11] =+地價(jià) * 投資利潤 全部預(yù)付資本（包括開發(fā)成本和土地成本）利潤，投資利潤為全部預(yù)付資本的 15%（根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)情況確定），則： 投資利潤 =（建筑物開發(fā)成本 +地價(jià)） *15%=+地價(jià) * 銷售稅費(fèi) 在銷售過程中支出的費(fèi)用主要有： （ 1） 工商統(tǒng)一稅：按開發(fā)價(jià)值的 %交納； （ 2） 買賣手續(xù)費(fèi)：按開發(fā)價(jià)值的 1%支付； （ 3） 廣告宣傳及代理費(fèi)：按開發(fā)價(jià)值的 2%計(jì)； 銷售稅費(fèi)合計(jì)為：（ 1） +（ 2） +（ 3） = 萬元 計(jì)算宗地總地價(jià) 地價(jià) =預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 開發(fā)成本 投資利息 投資利潤 銷售稅費(fèi) = ** 總地價(jià) = 萬元 計(jì)算宗地單位面 積地價(jià) 單位面積地價(jià) =總地價(jià) /總用地面積 =（二）市場比較法 該方法是根據(jù)替代原則，將待估土地與類似土地實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等差別，修正得出待估宗地在估價(jià)期日的地價(jià)的方法。 用途為 住宅 用地，容積率不大于 。用途為住宅 用地， 容積率不大于 。用途為商住用地（商業(yè) 10% 、住宅 90%）， 容積率不大于 。 （ 2）、交易日期： 結(jié)合宗地區(qū)域地價(jià)變動(dòng)水平修正 ； （ 3）、區(qū)域因素按下列條件修正： A、 市中心距離，以待估宗地為 100，每增加 1公里，相應(yīng)減少 10%； B、 商服繁華度，分為低、一般、較繁華、繁華四個(gè)等級，以待估宗地為 100，每增加一個(gè)等級，地價(jià)往上修正5%。 D、 距公交站點(diǎn)距離，距公交站點(diǎn)距離分 150米、 151250米、 251350 米、 350500 米以上四個(gè)等級以待估宗地為 100，每差一個(gè)等級修正 5%； E、 道路通達(dá)度，分為主干道、次干道、臨街巷、混合道路四個(gè)等級，以待估宗地為 100，每差一個(gè)等級修正2%； （ 4）個(gè)別因素按下列條件修正： A、 容積率修正，以待估宗地為 100，比較實(shí)例的容積率與其相比，每上升或下降 ，地價(jià)往上或往下修正 %。 D、 相鄰?fù)恋乩?，分為綜合、商業(yè)、住宅三個(gè)等級，每差一個(gè)等級修正 5%； E、 環(huán)境條件，分為無污染、污染小、有一定污染、污染 較重四個(gè)等級，以待估宗地為 100，每上升一個(gè)等級，地價(jià)往下修正 2%。對于待估宗地采用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法的評估結(jié)果相差不大 ,經(jīng)評估人員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)綜合 ,取兩種評估方法的簡單算術(shù)平均值作為待估宗地的最終估價(jià)結(jié)果。 表 2 待估宗地估價(jià)結(jié)果確定表 (技術(shù)路線表 ) 宗地名稱 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果（元 /平方米） 市場比較法估價(jià)結(jié)果（元 /平方米） 最終單位面積地價(jià)（元 /平方米） （取整） 最終地價(jià)確定方法 新海大道北側(cè) 用地 2274 取簡單算術(shù)平均值并取整作為待估宗地的最終估價(jià)結(jié)果 估價(jià)結(jié)果 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治觯凑盏貎r(jià)評估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下、評估基準(zhǔn)日為 20xx 年 9 月 9 日，土地使用年限按待估宗地在估價(jià)設(shè)定年限條件下的 有償使用土地使用權(quán)價(jià)格。 待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件表 宗地名稱 地面平整狀況 周圍道路狀況 供電狀況 供水狀況 排水狀況 供氣狀 況 供熱狀況 通訊條件 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 新海大道北側(cè)地塊 紅線內(nèi)場地平整 臨交通主干道 市政供電 市政供水 市政排水 市政供氣 無 市政通訊 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 第四部分 附 錄 附件 1 待估宗地《國有土地使用證》復(fù)印件 附件 2 委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印 件 附件 3 土地評估機(jī)構(gòu)注冊證書復(fù)印件 附件 4 土地估價(jià)師資格證書復(fù)印件 附件 5 宗地規(guī)劃文件復(fù)印件 附件 6 宗地照片