【正文】 土地評估有關的資料； （ 1）征地補償標準的文件： 合肥市人民政府文件《關于印發(fā)〈合肥市國家建設征地補償標準〉的通知》（合政 [20xx]53號）； （ 2）有關稅費的文件： 國家物價局、財政部《關于發(fā)布土地管理系統(tǒng)部分收費項且與標準的通知》（ [1992]價費字 597 號）； 安徽省物價局、土地局、財政局《關于核定土地權屬、用途變更登記收費標準的通知》（皖土 (計 )[1996]84號）； (3)合肥市人民政府《關于同意合肥市城市基準地價的批復》（合政 [20xx]12號）。本次評估界定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線內場地基本平整。 估價對象作為 住宅 用地，得到或將得到最有效利用，并會產生相應的土地收益。 委托方提供資料屬實。 若待估宗地的土地利用方式、估價期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應作相應調整。 任何違規(guī)使用本估價報告及估價結果造成的不良后果，責任自負，給受托方造成不良影響的，受托方保留依法追究權利。 估價人員根據國家有關法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關地價評估技術標準，結合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數的選取。 土地權利狀況 待估宗地的土地所有權屬國家所有， 合肥帝豪房地產開發(fā) 有限公司以合法方式取得土地使用權，土地使用權終止日期： 2075 年 4 月， 至評估基準日待估宗地宗地產權清楚，來源合法。），長江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢。秦漢之交，合肥正式建立 “合肥縣 ”，屬九江郡。 合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河 4區(qū)和肥東、肥西、長豐 3縣，并 賦予合肥高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經濟技術開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)市級管理權限。其中，第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 ，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。在食品價格漲勢較高的拉動下，全年城市居民消費價格總指數比上年上漲 %，漲幅高于上年 個百分點。 二、農業(yè) 農業(yè)生產全面豐收。其中，農業(yè)產值 億元，增長 %；林業(yè)產值 億元，增長%；牧業(yè) 產值 ，增長 %；漁業(yè)產值 ，增長 %；農林牧漁服務業(yè)產值 億元，增長 %。 農業(yè)綜合生 產能力進一步提高。有效灌溉面積 萬公頃，增長 %。全市自來水受益 村占總村數比重由上年的 %上升到 14%；廣播電視實現(xiàn)“村村通”；實施中小水庫除險加固 48座，“村村通水泥路”突破 1000 公里。 主導產業(yè)、行業(yè)支撐作用增強。 工業(yè)經濟運行質量顯著提高。其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)產值 億元，增長 %。 四、固定資產投資 固定資產投資增勢較強。 房地產業(yè)較快發(fā)展。全年施工項目 3256個，其中，新開工項目 2029 個，比上年增加 144個。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，比上年增長 %。三大行業(yè)增幅同比分別提高 、 和 個百分點。全年實際引進境內項目 1621個，實際到位資金 億元，增長 %。民航貨運量 ，增長 %；民航客運量 ，增長 %。 郵電通信業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。其中，普通電話用戶 ，公用電話用戶 ，小靈通用戶 戶。繼續(xù)推進 全省旅游中心城市建設，加快打造旅游集散地和旅游目的地。全市實現(xiàn)財政收入 ，增長 %。全年地方財政支出 ，增長 %。其中，人民幣各項存款余額 ，增長%；居民人民幣儲蓄存款余額 ，增長 %。全年所有保險機構實現(xiàn)保費收入 億元，比 上年增長 %，其中，財產險保費收入 億元，增長 %；人壽險保費收入 ，增長 %。全年完成農業(yè)新技術試驗示范科研項目 32 項。年末全市共有普通高等院校 41 所，比上年增加4 所，在校學生 萬人，增加 萬人。廣場文化、節(jié)日文化等群眾性文化活動精彩紛呈，創(chuàng)作大型曲藝專場《平安進社區(qū)》 、《走進文明》，深入全市各社區(qū)為群眾演出。年末全市共有衛(wèi)生機構 1791個（含村衛(wèi)生室、科研院校及計生服務站），其中醫(yī)院、衛(wèi)生院 225個，社區(qū)衛(wèi)生服務機構202個。每千人擁有衛(wèi)生技術 人員 人、擁有醫(yī)院床位數 。全市體育人口數已達 180萬，超過總人口數的 1/3。全年出生人口 53030 人，出生率為 ‰，比上年下降；死亡人口 9567人，死亡率為 ‰，比上年下降 個千分點；人口自然增長率 ‰，下降 個千分點。全年城鎮(zhèn)在崗職工人均工資為 25850 元，增長 %。全年各類收養(yǎng)性社會福利單位床位 7615張，收養(yǎng)各類人員 5967 人，其中，敬老院床位 5144 張。 社會保障水平不斷提高。全年完成新建、續(xù)建道路 125 條、橋梁 24座；拓建主城區(qū)骨干道路，蒙城北路、徽州大道、包公大道、黃山路、毫州路、勝利路、機場路等一批主干道竣工或通車，“一刻 鐘”快速路網已經形成；中環(huán)線實現(xiàn)全貫通，完成二環(huán)路改造任務；區(qū)域綜合交通樞紐建設穩(wěn)步推進，金寨路高架橋主體工程基本建成，合六葉高速全線竣工，合寧高鐵基本建成，新橋國際機場完成前期工作即將動工建設，合肥港完成規(guī)劃；城市公用設施建設繼續(xù)推進，自來水五水廠改擴建工程竣工，六水廠開工建設，公交天然氣營運車輛已達 830臺。年末，全市已建成 31 個環(huán)境噪聲達標區(qū)，新建9 個，面積達 平方公里，噪聲達標區(qū)覆蓋率為 %；建成煙塵控制區(qū) 23 個，新建 6 個，面積為 平方公里，煙塵控制區(qū)覆蓋率為 %；全年空氣質量優(yōu)良天數達到 300 天，優(yōu)良率 %，達到國家環(huán)境空氣質量二級標準；重點排污企業(yè)達標率 100%；飲用水源得到有效保護，水質達標率 100%。 供水 :由市自來水公司引入水源 ,供水保障力 100%。 第三部分 土地估價 一、估價原則 （ 1）替代原則 根據市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響與比較之后來決定的。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關系，判斷其是否 協(xié)調，這直接關系到該地塊的收益量和價格。由于不適宜的估價方法可能使評估結果產生較大的偏差，因此進行地價評估時， 就要根據待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結果更為客觀，更接近于準確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。 ★估價過程： （一） 假設開發(fā)法 假設開發(fā)法又稱剩余法，是在預計開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。 （ 3） 專業(yè)人士費 包括立項、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設計、評估等費用，按建造成本的 4%計，為： 。 用途為 住宅 用地，容積率不大于 。用途為商住用地（商業(yè) 10% 、住宅 90%）， 容積率不大于 。 D、 距公交站點距離，距公交站點距離分 150米、 151250米、 251350 米、 350500 米以上四個等級以待估宗地為 100，每差一個等級修正 5%； E、 道路通達度，分為主干道、次干道、臨街巷、混合道路四個等級，以待估宗地為 100，每差一個等級修正2%； （ 4）個別因素按下列條件修正： A、 容積率修正，以待估宗地為 100，比較實例的容積率與其相比，每上升或下降 ，地價往上或往下修正 %。對于待估宗地采用假設開發(fā)法和市場比較法的評估結果相差不大 ,經評估人員的估價經驗綜合 ,取兩種評估方法的簡單算術平均值作為待估宗地的最終估價結果。 待估宗地基礎設施條件表 宗地名稱 地面平整狀況 周圍道路狀況 供電狀況 供水狀況 排水狀況 供氣狀 況 供熱狀況 通訊條件 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 新海大道北側地塊 紅線內場地平整 臨交通主干道 市政供電 市政供水 市政排水 市政供氣 無 市政通訊 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第四部分 附 錄 附件 1 待估宗地《國有土地使用證》復印件 附件 2 委托方營業(yè)執(zhí)照復印 件 附件 3 土地評估機構注冊證書復印件 附件 4 土地估價師資格證書復印件 附件 5 宗地規(guī)劃文件復印件 附件 6 宗地照片