【正文】 D、 距公交站點(diǎn)距離，距公交站點(diǎn)距離分 150米、 151250米、 251350 米、 350500 米以上四個(gè)等級以待估宗地為 100，每差一個(gè)等級修正 5%； E、 道路通達(dá)度，分為主干道、次干道、臨街巷、混合道路四個(gè)等級，以待估宗地為 100，每差一個(gè)等級修正2%； （ 4）個(gè)別因素按下列條件修正： A、 容積率修正，以待估宗地為 100，比較實(shí)例的容積率與其相比，每上升或下降 ，地價(jià)往上或往下修正 %。 ★估價(jià)過程： （一） 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和銷售稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。供小于求，價(jià)格就會提高，否則，價(jià)格就會降低。全年完成新建、續(xù)建道路 125 條、橋梁 24座；拓建主城區(qū)骨干道路，蒙城北路、徽州大道、包公大道、黃山路、毫州路、勝利路、機(jī)場路等一批主干道竣工或通車，“一刻 鐘”快速路網(wǎng)已經(jīng)形成；中環(huán)線實(shí)現(xiàn)全貫通，完成二環(huán)路改造任務(wù)；區(qū)域綜合交通樞紐建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，金寨路高架橋主體工程基本建成，合六葉高速全線竣工，合寧高鐵基本建成，新橋國際機(jī)場完成前期工作即將動工建設(shè)，合肥港完成規(guī)劃；城市公用設(shè)施建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，自來水五水廠改擴(kuò)建工程竣工，六水廠開工建設(shè)，公交天然氣營運(yùn)車輛已達(dá) 830臺。全年出生人口 53030 人，出生率為 ‰，比上年下降；死亡人口 9567人，死亡率為 ‰，比上年下降 個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長率 ‰，下降 個(gè)千分點(diǎn)。廣場文化、節(jié)日文化等群眾性文化活動精彩紛呈，創(chuàng)作大型曲藝專場《平安進(jìn)社區(qū)》 、《走進(jìn)文明》，深入全市各社區(qū)為群眾演出。其中，人民幣各項(xiàng)存款余額 ，增長%；居民人民幣儲蓄存款余額 ，增長 %。其中，普通電話用戶 ，公用電話用戶 ，小靈通用戶 戶。三大行業(yè)增幅同比分別提高 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。 四、固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資增勢較強(qiáng)。全市自來水受益 村占總村數(shù)比重由上年的 %上升到 14%；廣播電視實(shí)現(xiàn)“村村通”；實(shí)施中小水庫除險(xiǎn)加固 48座，“村村通水泥路”突破 1000 公里。 二、農(nóng)業(yè) 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全面豐收。秦漢之交，合肥正式建立 “合肥縣 ”，屬九江郡。 任何違規(guī)使用本估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果造成的不良后果，責(zé)任自負(fù)，給受托方造成不良影響的，受托方保留依法追究權(quán)利。本次評估界定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)場地基本平整。 待估宗地與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)經(jīng)營管理的正常進(jìn)行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。 （五）其它說明 委托方對所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。全市行政轄區(qū)總面積為 平方公里，其中巢湖水面面積 ；市區(qū)總面積 平方公里，其中巢湖水面面積 平方公里，新增南崗鎮(zhèn)面積 平方公里，新增煙墩鄉(xiāng)面積 ，市區(qū)建成區(qū)面積為 224平方公里。 產(chǎn)量創(chuàng)歷史新高。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，輕工業(yè)完成增加值 ， 增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 ％，重工業(yè)完成增加值 億元，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的％；大中型工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 ％；高新技術(shù)企業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 %；汽車、裝備制造、家用電器制造、化工及橡膠輪胎制造、新材料、電子信息及軟件、生物醫(yī)藥和食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等八大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 ，占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重為 %，增長 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長%，其中，住宅投資 億元，占房地產(chǎn)投資的 %。新批 外資企業(yè) 122 個(gè)，大陸集團(tuán)、麥德龍等 世界 500 強(qiáng)來肥投資發(fā)展，日立建機(jī)、聯(lián)合利華等外企再度增資擴(kuò)股；合同利用外資 ，增長 %；實(shí)際利用外資 億美元，增長 %。全年共接待國內(nèi)外游客 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，比上年分別增長 %和 %。全年各項(xiàng)賠款與給付支出 元，比上年下降 %，其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)賠款與給付 ，增長 %；人壽險(xiǎn)賠款與給付 億元，下降 %。醫(yī)院、衛(wèi)生院共有床位 ，比上年增長 %。 城鄉(xiāng)居民住房條件繼續(xù)改善。 全市億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，比上年下降 %；工礦商貿(mào)企業(yè)從業(yè)人員 10 萬人生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，比上年 下降20%。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測未來的土地價(jià)格。 合計(jì) 萬元。待估宗地的最終結(jié)果可參見下表。 實(shí)例三：位于 振東大道南側(cè) ，地面積 ，宗地紅線外土地開發(fā)程度為“ 五 通”和紅線內(nèi)場地平整，其 拍賣 交易價(jià)格為 1785 元 /平方米，交易日期為 20xx年 3月。 （ 6）多種 方法相結(jié)合的原則 隨著我國土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。 通訊 :接入合肥市市話網(wǎng)。全年銷售社會福利彩票 億元，籌集社會公益金 。突出“全民健身與奧運(yùn)同行”主題，廣泛開展一系列群眾體育活動，全年共舉辦各級各類活動 650 次，直接參加人數(shù)約 50萬人次，舉辦了第四十七屆元旦越野賽、第八屆龍舟賽、“安利紐崔萊健康跑”、首屆“海洲 — 景秀世家杯”風(fēng)箏大賽、首屆職工運(yùn)動會及奧運(yùn)火炬手選 拔活動等全市性大型群眾體育活動。 教育事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。主體稅種中 ，個(gè)人所得稅增長 %；營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、國內(nèi)企業(yè)增值稅分別增長 %、%和 %。其中，私人汽車保有量 萬輛，增長 %。在“十二項(xiàng)民生工程”、“萬村千鄉(xiāng)市場工程”等一系列有利于開拓消費(fèi)市場的措施帶動下，全市消費(fèi)品零售額增幅穩(wěn)步提高。全年擁有資質(zhì)等級的施工總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完 成總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %。農(nóng)村用電量 億千瓦時(shí)，減少 %。 市場價(jià)格總體上漲。、東經(jīng) 117176。 評估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評估基準(zhǔn)日 20xx年 9 月 9 日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途及正常市場條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 項(xiàng)目名稱：合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新海大道北側(cè)住宅用地土地使用權(quán)抵押價(jià)格評估 受托估價(jià)單位：安徽華源不動產(chǎn)咨詢評估有限公司 土地估價(jià)報(bào)告編號： 安徽華源 [20xx]（估）字第 282 號 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號： 安徽華源 [20xx]（技）字第 282 號 提交估價(jià)報(bào)告日期：二 OO八年九月 十 日 目 錄 目 錄 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 1 第一部分 總 述 3 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 ..................................... 3 二、委托估價(jià)方 ....................................... 3 三、受托估價(jià)方 ....................................... 3 四、估價(jià)目的 ......................................... 4 五、估價(jià)依據(jù) ......................................... 4 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 ....................................... 5 七、估價(jià)日期 ......................................... 5 八、價(jià)格定義 ......................................... 5 九、估價(jià)結(jié)果 ......................................... 5 十、需要特殊說明的事項(xiàng) ............................... 6 十一、土地估價(jià)師簽字 ................................. 7 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) ................................... 8 第二部分 估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析 9 一、估價(jià)對象描述 ..................................... 9 二、地價(jià)影響因素分析 ................................. 9 第 三部分 土地估價(jià) 17 一、估價(jià)原則 ........................................ 17 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程 .............................. 18 三、地價(jià)的確定