【正文】 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 項(xiàng)目名稱：合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新海大道北側(cè)住宅用地土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估 受托估價(jià)單位：安徽華源不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 安徽華源 [20xx]（估）字第 282 號(hào) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)： 安徽華源 [20xx]（技）字第 282 號(hào) 提交估價(jià)報(bào)告日期：二 OO八年九月 十 日 目 錄 目 錄 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 1 第一部分 總 述 3 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 ..................................... 3 二、委托估價(jià)方 ....................................... 3 三、受托估價(jià)方 ....................................... 3 四、估價(jià)目的 ......................................... 4 五、估價(jià)依據(jù) ......................................... 4 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 ....................................... 5 七、估價(jià)日期 ......................................... 5 八、價(jià)格定義 ......................................... 5 九、估價(jià)結(jié)果 ......................................... 5 十、需要特殊說明的事項(xiàng) ............................... 6 十一、土地估價(jià)師簽字 ................................. 7 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) ................................... 8 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 9 一、估價(jià)對(duì)象描述 ..................................... 9 二、地價(jià)影響因素分析 ................................. 9 第 三部分 土地估價(jià) 17 一、估價(jià)原則 ........................................ 17 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程 .............................. 18 三、地價(jià)的確定 ...................................... 22 表 11 土地估價(jià)結(jié)果一覽表 ........................ 24 第四部分 附 錄 26 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分 總 述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新海大道北側(cè)住宅用地土地使用權(quán)抵押價(jià)格 評(píng)估 二、 委托估價(jià)方 委托單位： 合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位地址： 合肥市 瑤海工業(yè)園內(nèi) 法人代表： 錢旺林 三、 受托估價(jià)方 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：安徽華源不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司 機(jī)構(gòu)地址：安徽省合肥市金寨路 327號(hào)新鴻安大廈 804 室 執(zhí)業(yè)范圍：全國范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù) 有效期限： 20xx 年 6 月 30 日 注 冊(cè) 號(hào)： A20xx34014 法人代表：徐 航 聯(lián)系電話： 05517121831 13905510245 郵政編碼： 230061 四 、 估價(jià)目的 為委托方 合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位于 合肥市瑤海工業(yè)園區(qū) 新海大道北側(cè) 面積 平方米 （土地登記總面積為 平方米）的住宅 用地辦理出讓土地使用權(quán)抵押手續(xù) 提供土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。 五、估價(jià)依據(jù) （一）國務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)： 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的通知（國土資發(fā) [20xx]195號(hào)）； 國土資源部《關(guān)于作好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知》（國 土資發(fā) [20xx年 ]105號(hào)）； （二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)： 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》； 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》； （三）地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件： 安徽省土地管理法實(shí)施條例； 土地評(píng)估有關(guān)的資料； （ 1）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件： 合肥市人民政府文件《關(guān)于印發(fā)〈合肥市國家建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（合政 [20xx]53號(hào)）； （ 2）有關(guān)稅費(fèi)的文件： 國家物價(jià)局、財(cái)政部《關(guān)于發(fā)布土地管理系統(tǒng)部分收費(fèi)項(xiàng)且與標(biāo)準(zhǔn)的通知》（ [1992]價(jià)費(fèi)字 597 號(hào)）； 安徽省物價(jià)局、土地局、財(cái)政局《關(guān)于核定土地權(quán)屬、用途變更登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（皖土 (計(jì) )[1996]84號(hào)）； (3)合肥市人民政府《關(guān)于同意合肥市城市基準(zhǔn)地價(jià)的批復(fù)》（合政 [20xx]12號(hào)）。 （四）委托方提供的有關(guān)資料及估價(jià)人員現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 二 00 八年九月九日 七、估價(jià)日期 二 00 八年 九 月八日至二 00 八年九月 十 日 八、價(jià)格定義 根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場查勘，待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)規(guī)劃用地性質(zhì) 為住宅用地，評(píng)估設(shè)定用途為住宅用地，估價(jià)設(shè)定年期按法定最高使用年限減去已使用年期設(shè)定。 待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、供電、供水、排水、通訊），紅線內(nèi)場地基本平整 。本次評(píng)估界定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和紅線內(nèi)場地基本平整。 故待估宗地的評(píng)估價(jià)格是指在上述設(shè)定的用途和開發(fā)程度條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx 年 9 月 9 日規(guī)劃利用條件下，土地剩余使用年期下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。 九、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治觯凑盏貎r(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估基準(zhǔn)日為 20xx 年 9 月 9日，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下的 土地使用權(quán)價(jià)格。估價(jià)結(jié)果如下： 評(píng)估土地面積： 單位面積地價(jià)： 2274元 /平方 米（取整） 評(píng)估土地總地價(jià)： （保留四位小數(shù)） 大寫： 捌仟叁佰壹拾肆萬捌仟肆佰肆拾陸 元整 （貨幣種類：人民幣） 估價(jià)結(jié)果詳見土地估價(jià)結(jié)果一覽表（見表 11） 十、需要特殊說明的事項(xiàng) （一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 委托方合法取得土地使 用權(quán)。 估價(jià)對(duì)象作為 住宅 用地，得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю茫?huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 待估宗地與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)經(jīng)營管理的正常進(jìn)行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。 在估價(jià)期日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。 任何有關(guān)待估宗地的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 委托方提供資料屬實(shí)。 待估宗地的評(píng)估價(jià)格是指于評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx 年 9 月 9 日，在本報(bào)告評(píng)估設(shè)定的用途和開發(fā)程度條件下的土地使用權(quán)價(jià)格的地價(jià) 。 （二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào) 告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，本報(bào)告評(píng)估結(jié)果無效。 評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx年 9 月 9 日，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、用途及正常市場條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。 若待估宗地的土地利用方式、估價(jià)期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，安徽華源不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司不承擔(dān)責(zé)任。 本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)期日起一年內(nèi)有效。 本評(píng)估報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的使用 權(quán)歸委托方所有，估價(jià)結(jié)果的解釋權(quán)歸安徽華源不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司負(fù)責(zé)。 任何違規(guī)使用本估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果造成的不良后果，責(zé)任自負(fù)，給受托方造成不良影響的，受托方保留依法追究權(quán)利。 （三）估價(jià)報(bào)告的特殊說明事項(xiàng) 土地用途：待估宗地土地證登記用途為 住宅 用地，本次評(píng)估設(shè)定用途為住宅用地；