【正文】 交易價格為 2550 元 /平方米，交易日期為 20xx 年 5月。 合計 萬元。其計算公式為： 地價 =預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價 開發(fā)成本 投資利息 投資利潤 銷售稅費 預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價 根據(jù)委托方 提供的資料，本次評估的土地面積為 ，地上規(guī)劃建筑物主要為： 12 棟住宅樓，其中 4棟 18 層， 8棟 6 層，總建筑面積為 平方米，調(diào)查目前合肥市同類地區(qū)、同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似 的 商業(yè)、辦公、 住宅 物業(yè)的售價水平，結(jié)合宗地的實際情況 ，確定該物業(yè)開發(fā)完成后 住宅銷售均價約 為 4200 元 /建筑 平方米，不動產(chǎn)總價為 ： 。 二、估價方法與估價過程 ★方法選擇： 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評估方法。 （ 5）最有效使用原則 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。 排水 :雨污合 流，自水泥暗管排往市政排污管。 全市億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，比上年下降 %；工礦商貿(mào)企業(yè)從業(yè)人員 10 萬人生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，比上年 下降20%。 生態(tài)建設(shè)成效明顯。全市有 基本養(yǎng)老保險，比上年增加 ； ，增加 ； 萬人參加失業(yè)保險，增加 萬人；工傷保險和生育保險年末參保人數(shù)分別為 40 和 萬人。全市共有 萬人參加最低生活保障，比上年增加 ，累計保障 萬人次，累計發(fā)放低保金 ，社會化發(fā)放率達 100%。 城鄉(xiāng)居民住房條件繼續(xù)改善。 城鄉(xiāng)居民收入增長較快。全年銷售體育彩票 億元，比上年增長 36%。 體育事業(yè)成績突出。醫(yī)院、衛(wèi)生院共有床位 ，比上年增長 %。學(xué)習(xí)型城市創(chuàng)建活動繼續(xù)扎實開展，“廬州講壇”、“科學(xué)家企業(yè)家講壇”成為品牌。中科院合肥分校及高等院校在校博士生和研究生共計 萬人，比上年增加 2351 人；普通中等專業(yè)學(xué)校 21 所，在校學(xué)生 ，增加 4100 人；成人中專 7所，在校學(xué)生 萬人；職業(yè)高中 49 所，在校學(xué)生 ；普通中學(xué) 267個，在校學(xué) 生 萬人，其中高中在校生 ，初中在校生 萬人，初中學(xué)齡人口入學(xué)率為 %；小學(xué) 885 所，在校學(xué)生 人，小學(xué)入學(xué)率達到 %；職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)機構(gòu)畢業(yè)生 萬人，是上年的 2 倍；幼兒園在園幼兒 萬人，比上年增加 2300人。創(chuàng)建國家知識產(chǎn)權(quán)示范城市取得成效，實現(xiàn)專利授權(quán) 825件，比上年增加 %；強化產(chǎn)學(xué)研合作機制，全市工程技術(shù)研究中心達到 26家，新增 4家。全年各項賠款與給付支出 元，比上年下降 %，其中，財產(chǎn)險賠款與給付 ，增長 %；人壽險賠款與給付 億元，下降 %。年末金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額 ，比年初增長 %。其中，一般公共服務(wù)支出 億元，增長 %；教育支出 億元，增長%；社會保障和就業(yè)支出 億元，增長 %；城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)支出 億元，增長 %。完成地方財政收入 億元，增長 %。全年共接待國內(nèi)外游客 萬人次，實現(xiàn)旅游總收入 億元，比上年分別增長 %和 %。移動電話戶數(shù)為 萬戶，增長 25%。全年郵電業(yè)務(wù)收入 億元，比上年增長%。水上貨運量 噸，增長 %。新批 外資企業(yè) 122 個，大陸集團、麥德龍等 世界 500 強來肥投資發(fā)展，日立建機、聯(lián)合利華等外企再度增資擴股；合同利用外資 ，增長 %；實際利用外資 億美元，增長 %。 進出口貿(mào)易規(guī)模擴大。消費結(jié)構(gòu)升級推動城鄉(xiāng)市場快速發(fā)展，城市市場實現(xiàn)零售額 ，增長 %，增幅比上年提高 ；農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額 元，增長 %，增幅提高 個百分點。重點工業(yè)項目“ 121 工程”累計完成投資 ，超額完成年度計劃 %，江汽、格力、美菱、美的等一大批重點項目加速建設(shè)；“ 1346”項目累計完成投資 億元，超額完成年度計劃 %；“ 861”項目累計完成投資 億元，超額完成年度計劃 %；隨著“大建設(shè)”的推進，市 政基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，全年市政基礎(chǔ)設(shè)施投資完成 億元，比上年增長 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長%，其中，住宅投資 億元，占房地產(chǎn)投資的 %。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長 %。全年房屋建筑施工面積 ，增長 %。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到 %，比上年提高 ；實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 元，比上年增長 %；實現(xiàn)利稅 億元，增長 %，其中利潤總額 億元，增長 %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，輕工業(yè)完成增加值 ， 增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 ％，重工業(yè)完成增加值 億元，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的％；大中型工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 ％；高新技術(shù)企業(yè)完成增加值 億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的 %；汽車、裝備制造、家用電器制造、化工及橡膠輪胎制造、新材料、電子信息及軟件、生物醫(yī)藥和食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)等八大重點產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值 ，占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重為 %，增長 %。 三、工業(yè)和建筑業(yè) 工業(yè)生產(chǎn)較快增長。 農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施逐步改善。至年末，全市農(nóng)業(yè)機械總動力 萬千瓦，比上年增長 %；農(nóng)用拖拉機 萬臺，增長 %；農(nóng)用運輸車 ，增長 %，排灌動力機械 ，增長 %。 產(chǎn)量創(chuàng)歷史新高。全年糧食播種面積 萬公頃，比上年擴大％。八大類消費價格五升三降，食品類、煙酒及用品類、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健和個人用品、居住類價格分別比上年上漲 %、 %、 %、 %和 %；衣著類、交通與通迅工具類、娛樂教育文化用品類價格比上年分別下降 %、 %和 %（見表一）。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ： ： 調(diào)整為 6： ： 。全市行政轄區(qū)總面積為 平方公里，其中巢湖水面面積 ；市區(qū)總面積 平方公里，其中巢湖水面面積 平方公里，新增南崗鎮(zhèn)面積 平方公里，新增煙墩鄉(xiāng)面積 ，市區(qū)建成區(qū)面積為 224平方公里。東漢劉秀升合肥為侯國， 三國時為揚州治所。合肥是一座有 20xx多年歷史的古城，素以 “三國故地、包拯家鄉(xiāng) ”而聞名海內(nèi)外。 土地利用狀況 待估宗地為合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 的帝豪星港灣項目用地，本次評估的土地面積為 ，地上規(guī)劃建筑物主要為： 12棟住宅樓，其中 4棟 18層， 8棟 6層，總建筑面積為 米。 （五）其它說明 委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機構(gòu)對所收集資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 （三）估價報告的特殊說明事項 土地用途：待估宗地土地證登記用途為 住宅 用地，本次評估設(shè)定用途為住宅用地； 評估土地面積以合肥市測繪設(shè)計研究院測繪面積為準(zhǔn) ； 土地使用權(quán)出讓年期： 該土地的使用權(quán) 由委托方以出讓 的方式取得，本次估價年期設(shè)定按照土地使用權(quán) 出讓年期減去已使用年期設(shè)定 。 本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，安徽華源不動產(chǎn)咨詢評估有限公司不承擔(dān)責(zé)任。 待估宗地的評估價格是指于評估基準(zhǔn)日 20xx 年 9 月 9 日，在本報告評估設(shè)定的用途和開發(fā)程度條件下的土地使用權(quán)價格的地價 。 待估宗地與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)經(jīng)營管理的正常進行，保證公司的持續(xù)發(fā)展。 故待估宗地的評估價格是指在上述設(shè)定的用途和開發(fā)程度條件下，于評估基準(zhǔn)日 20xx 年 9 月 9 日規(guī)劃利用條件下，土地剩余使用年期下的出讓土地使用權(quán)價格。 （四）委托方提供的有關(guān)資料及估價人員現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。 五、估價依據(jù) （一）國務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)： 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實施《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的通知（國土資發(fā) [20xx]195號）； 國土資源部《關(guān)于作好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知》（國 土資發(fā) [20xx年 ]105號）； （二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)： 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》； 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》； （三）地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件： 安徽省土地管理法實施條例；