【正文】 元，增長 %，其中住宅銷售額占 %。 三大行 業(yè)全面發(fā)展。 六、交通、郵電和旅游 交通運(yùn)輸能力繼續(xù)提高。其中，電信業(yè)務(wù)收入 ，增長 %；郵政業(yè)務(wù)收入 億元，增長 %。其中，接待入境游客 ，增長 %，旅游外匯收入 萬美元，增長 %。 金融信貸增長較快。 八、科技和教育 科技創(chuàng)新能力顯著增強(qiáng)。 九、文化、衛(wèi)生和體育 “文化強(qiáng)市”初見成效。全市共有專業(yè)衛(wèi)生技術(shù)人員 ，與上年基本持平。 十、人口、人民生活和社會(huì)保障 人口繼續(xù)增長。年末城鎮(zhèn)居民人均建筑面積 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，比上年末均增加 平方米。 十一、城市建設(shè)、環(huán)境保護(hù)和安全生產(chǎn) 城市建設(shè)進(jìn)展迅速。 （二）個(gè)別因素 待估宗地位于合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)新海大道北側(cè)；土地使用者為合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 ,待估宗地形狀規(guī)則；待估宗地距市中心距離約 8500米，距合肥火車站約 4500米，距合肥客運(yùn)站約 4500 米，距公交站點(diǎn)約 300 米，附近有公交車經(jīng)過。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代 可能的地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。 （ 4） 協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。待估宗地位于合肥 市瑤海工業(yè)園區(qū)新海大道北側(cè) ， 用途為住宅用地， 該區(qū)域內(nèi) 此類用地 有 較多開發(fā)案例可供參考 ，因此可以選擇 假設(shè) 開發(fā)法 進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估 ；同時(shí)考慮到待估宗地所在區(qū)域內(nèi)此類用地市場(chǎng)交易案例較多，故宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估 。 投資利息 以上述建筑物開發(fā)成本及地價(jià)的合計(jì)為基數(shù)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)摸，設(shè)定開發(fā)周期為 1 年，利息率按中國人民銀行 公布的一年期的貸款利率 %計(jì)，假設(shè)開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半，假設(shè)地價(jià)是一次性投入，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，按復(fù)利計(jì)息，貸款利息為： 投資利息 =建筑物開發(fā)成本 *[（ 1+利息率） ]+地價(jià) *[（ 1+利息率）11] =+地價(jià) * 投資利潤 全部預(yù)付資本（包括開發(fā)成本和土地成本）利潤，投資利潤為全部預(yù)付資本的 15%（根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)情況確定），則： 投資利潤 =（建筑物開發(fā)成本 +地價(jià)） *15%=+地價(jià) * 銷售稅費(fèi) 在銷售過程中支出的費(fèi)用主要有： （ 1） 工商統(tǒng)一稅：按開發(fā)價(jià)值的 %交納； （ 2） 買賣手續(xù)費(fèi)：按開發(fā)價(jià)值的 1%支付； （ 3） 廣告宣傳及代理費(fèi)：按開發(fā)價(jià)值的 2%計(jì)； 銷售稅費(fèi)合計(jì)為：（ 1） +（ 2） +（ 3） = 萬元 計(jì)算宗地總地價(jià) 地價(jià) =預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 開發(fā)成本 投資利息 投資利潤 銷售稅費(fèi) = ** 總地價(jià) = 萬元 計(jì)算宗地單位面 積地價(jià) 單位面積地價(jià) =總地價(jià) /總用地面積 =（二）市場(chǎng)比較法 該方法是根據(jù)替代原則，將待估土地與類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等差別，修正得出待估宗地在估價(jià)期日的地價(jià)的方法。 （ 2）、交易日期： 結(jié)合宗地區(qū)域地價(jià)變動(dòng)水平修正 ； （ 3）、區(qū)域因素按下列條件修正： A、 市中心距離，以待估宗地為 100，每增加 1公里，相應(yīng)減少 10%； B、 商服繁華度，分為低、一般、較繁華、繁華四個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每增加一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往上修正5%。 表 2 待估宗地估價(jià)結(jié)果確定表 (技術(shù)路線表 ) 宗地名稱 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果（元 /平方米） 市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果（元 /平方米） 最終單位面積地價(jià)（元 /平方米） （取整） 最終地價(jià)確定方法 新海大道北側(cè) 用地 2274 取簡單算術(shù)平均值并取整作為待估宗地的最終估價(jià)結(jié)果 估價(jià)結(jié)果 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下、評(píng)估基準(zhǔn)日為 20xx 年 9 月 9 日，土地使用年限按待估宗地在估價(jià)設(shè)定年限條件下的 有償使用土地使用權(quán)價(jià)格。 D、 相鄰?fù)恋乩?，分為綜合、商業(yè)、住宅三個(gè)等級(jí)，每差一個(gè)等級(jí)修正 5%； E、 環(huán)境條件，分為無污染、污染小、有一定污染、污染 較重四個(gè)等級(jí)，以待估宗地為 100，每上升一個(gè)等級(jí)，地價(jià)往下修正 2%。用途為住宅 用地， 容積率不大于 。 建筑物開發(fā)成本 （ 1） 建造成本 同時(shí)依據(jù)合肥市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)算）標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，參照合肥市統(tǒng)計(jì)局公布的同類物業(yè)建安成本統(tǒng)計(jì)值及委托方提供的有關(guān)資料，按建筑面積 計(jì)算、土建成本按 1500元 /平方米計(jì)、城市建設(shè)項(xiàng)目大配套費(fèi)按 元 /平方米計(jì)，其他相關(guān)配套設(shè)施（公共設(shè)施、消防等）的成本費(fèi)用按 150元 /平方米計(jì)，則總建造成本為 。所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。 （ 3） 變動(dòng)原則 一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。 供電 :市供電網(wǎng)接入電源 ,保障能力為 100%。全年新建各類園林綠地 12999 畝；城市建成區(qū)綠地率達(dá) %，綠化覆蓋率達(dá) %，分別比上年增加 個(gè)百分點(diǎn)；人均公共綠地面積 平方米，增加 平 方米。建立農(nóng)村居民最低生活保障制度，受益農(nóng)民 萬人，累計(jì)發(fā)放農(nóng)村低保資金 3377 萬元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13427 元，比上年增長 %，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) ％，下降 個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入 4486元，增長 %。參賽全國第六屆城市運(yùn)動(dòng)會(huì)，贏得六金四銀七銅、總分 176 分的佳績，金牌數(shù)在 74 個(gè)參賽城市中名列第 12 位，同時(shí)獲得“體育道德風(fēng)尚獎(jiǎng)”，實(shí)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)成績和精神文明雙豐收。積極推進(jìn)文化藝術(shù)中心、廣電中心、少兒活動(dòng)中心等設(shè)施建設(shè)，全面啟動(dòng)農(nóng)村公共文化服務(wù)體系建設(shè)。成功舉辦 家電博覽會(huì)等一系列國際性會(huì)展和第七屆中國 ?合肥高新技術(shù)項(xiàng)目— 資本對(duì)接會(huì)，對(duì)接會(huì)參展參會(huì)人數(shù)近 10 萬人次，共推介招商項(xiàng)目 253個(gè)，總投資約 。其中，人民幣貸款余額 億元，增長 %。其中，稅收收入 元，增長 %；非稅收入 ，增長 %。年末基礎(chǔ)電信運(yùn)營企業(yè)計(jì)算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)為 萬戶，比上年增長 %。年末民用汽車保有量 ，比上年增長 %。全年海關(guān)進(jìn)出口總額 億美元，比上年增長 %，其中，出口總額 億美元，增長 %；進(jìn)口總額 億美元，增長 %。 五、國內(nèi)貿(mào)易和對(duì)外經(jīng)濟(jì) 消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。其中，城鎮(zhèn)以上投資完成 ，增長%；農(nóng)村投資完成 億元，增長 %。 建筑業(yè)保持快速發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)全部工業(yè)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 ％?；适┯昧浚ㄕ奂儯?，增長 %。其中稻谷播種面積 ，擴(kuò)大 ％；小麥播種面積 萬公頃，擴(kuò)大 %；油菜籽播種面積 萬公頃，減少 %；棉花播種面積 ，擴(kuò)大 %；蔬菜播種面積 ，擴(kuò)大 %。人均 GDP（按戶籍人口計(jì)算）達(dá)到 28125元，比上年增加 4922 元。明清時(shí)為廬州府治，故又別稱為 “廬州 ”。 二、地價(jià)影響因素分析 （一） 一般因素 合肥，安徽省省會(huì)，位于中國中部（北緯 32176。 （四）資料來源說明 土地利用狀況等資料 由委托方提供。 （二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào) 告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，本報(bào)告評(píng)估結(jié)果無效。 九、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估基準(zhǔn)日為 20xx 年 9 月 9日，評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下的 土地使用權(quán)價(jià)格。 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 項(xiàng)目名稱：合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新海大道北側(cè)住宅用地土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估 受托估價(jià)單位：安徽華源不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 安徽華源 [20xx]（估）字第 282 號(hào) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)： 安徽華源 [20xx]（技）字第 282 號(hào) 提交估價(jià)報(bào)告日期：二 OO八年九月 十 日 目 錄 目 錄 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 1 第一部分 總 述 3 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 ..................................... 3 二、委托估價(jià)方 ....................................... 3 三、受托估價(jià)方 ...........