【正文】 ...................................... 22 表 11 土地估價(jià)結(jié)果一覽表 ........................ 24 第四部分 附 錄 26 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分 總 述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新海大道北側(cè)住宅用地土地使用權(quán)抵押價(jià)格 評估 二、 委托估價(jià)方 委托單位： 合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單位地址： 合肥市 瑤海工業(yè)園內(nèi) 法人代表： 錢旺林 三、 受托估價(jià)方 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：安徽華源不動(dòng)產(chǎn)咨詢評估有限公司 機(jī)構(gòu)地址：安徽省合肥市金寨路 327號新鴻安大廈 804 室 執(zhí)業(yè)范圍：全國范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù) 有效期限： 20xx 年 6 月 30 日 注 冊 號： A20xx34014 法人代表：徐 航 聯(lián)系電話： 05517121831 13905510245 郵政編碼： 230061 四 、 估價(jià)目的 為委托方 合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位于 合肥市瑤海工業(yè)園區(qū) 新海大道北側(cè) 面積 平方米 （土地登記總面積為 平方米）的住宅 用地辦理出讓土地使用權(quán)抵押手續(xù) 提供土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。 （二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào) 告設(shè)定的評估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，本報(bào)告評估結(jié)果無效。 二、地價(jià)影響因素分析 （一） 一般因素 合肥，安徽省省會(huì)，位于中國中部（北緯 32176。人均 GDP（按戶籍人口計(jì)算）達(dá)到 28125元，比上年增加 4922 元。化肥施用量（折純） ，增長 %。 建筑業(yè)保持快速發(fā)展。 五、國內(nèi)貿(mào)易和對外經(jīng)濟(jì) 消費(fèi)品市場繁榮活躍。年末民用汽車保有量 ，比上年增長 %。其中，稅收收入 元，增長 %；非稅收入 ，增長 %。成功舉辦 家電博覽會(huì)等一系列國際性會(huì)展和第七屆中國 ?合肥高新技術(shù)項(xiàng)目— 資本對接會(huì)，對接會(huì)參展參會(huì)人數(shù)近 10 萬人次，共推介招商項(xiàng)目 253個(gè)，總投資約 。參賽全國第六屆城市運(yùn)動(dòng)會(huì)，贏得六金四銀七銅、總分 176 分的佳績，金牌數(shù)在 74 個(gè)參賽城市中名列第 12 位，同時(shí)獲得“體育道德風(fēng)尚獎(jiǎng)”，實(shí)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)成績和精神文明雙豐收。建立農(nóng)村居民最低生活保障制度，受益農(nóng)民 萬人，累計(jì)發(fā)放農(nóng)村低保資金 3377 萬元。 供電 :市供電網(wǎng)接入電源 ,保障能力為 100%。所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。用途為住宅 用地， 容積率不大于 。 表 2 待估宗地估價(jià)結(jié)果確定表 (技術(shù)路線表 ) 宗地名稱 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果（元 /平方米） 市場比較法估價(jià)結(jié)果（元 /平方米） 最終單位面積地價(jià)（元 /平方米） （取整） 最終地價(jià)確定方法 新海大道北側(cè) 用地 2274 取簡單算術(shù)平均值并取整作為待估宗地的最終估價(jià)結(jié)果 估價(jià)結(jié)果 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治觯凑盏貎r(jià)評估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途及開發(fā)程度條件下、評估基準(zhǔn)日為 20xx 年 9 月 9 日，土地使用年限按待估宗地在估價(jià)設(shè)定年限條件下的 有償使用土地使用權(quán)價(jià)格。 投資利息 以上述建筑物開發(fā)成本及地價(jià)的合計(jì)為基數(shù)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)摸，設(shè)定開發(fā)周期為 1 年，利息率按中國人民銀行 公布的一年期的貸款利率 %計(jì)，假設(shè)開發(fā)成本費(fèi)用均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半，假設(shè)地價(jià)是一次性投入，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，按復(fù)利計(jì)息，貸款利息為： 投資利息 =建筑物開發(fā)成本 *[（ 1+利息率） ]+地價(jià) *[（ 1+利息率）11] =+地價(jià) * 投資利潤 全部預(yù)付資本（包括開發(fā)成本和土地成本）利潤，投資利潤為全部預(yù)付資本的 15%（根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資回報(bào)情況確定），則： 投資利潤 =（建筑物開發(fā)成本 +地價(jià)） *15%=+地價(jià) * 銷售稅費(fèi) 在銷售過程中支出的費(fèi)用主要有： （ 1） 工商統(tǒng)一稅：按開發(fā)價(jià)值的 %交納； （ 2） 買賣手續(xù)費(fèi)：按開發(fā)價(jià)值的 1%支付； （ 3） 廣告宣傳及代理費(fèi)：按開發(fā)價(jià)值的 2%計(jì)； 銷售稅費(fèi)合計(jì)為：（ 1） +（ 2） +（ 3） = 萬元 計(jì)算宗地總地價(jià) 地價(jià) =預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 開發(fā)成本 投資利息 投資利潤 銷售稅費(fèi) = ** 總地價(jià) = 萬元 計(jì)算宗地單位面 積地價(jià) 單位面積地價(jià) =總地價(jià) /總用地面積 =（二）市場比較法 該方法是根據(jù)替代原則，將待估土地與類似土地實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等差別，修正得出待估宗地在估價(jià)期日的地價(jià)的方法。 （ 4） 協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 （二）個(gè)別因素 待估宗地位于合肥市瑤海工業(yè)園區(qū)新海大道北側(cè)；土地使用者為合肥帝豪房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 ,待估宗地形狀規(guī)則；待估宗地距市中心距離約 8500米，距合肥火車站約 4500米，距合肥客運(yùn)站約 4500 米，距公交站點(diǎn)約 300 米，附近有公交車經(jīng)過。年末城鎮(zhèn)居民人均建筑面積 平方米，農(nóng)村居民人均住房面積 平方米，比上年末均增加 平方米。全市共有專業(yè)衛(wèi)生技術(shù)人員 ，與上年基本持平。 八、科技和教育 科技創(chuàng)新能力顯著增強(qiáng)。其中，接待入境游客 ，增長 %，旅游外匯收入 萬美元，增長 %。 六、交通、郵電和旅游 交通運(yùn)輸能力繼續(xù)提高。商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅銷售面積占 %；房屋銷售額 億元，增長 %，其中住宅銷售額占 %。 主要 工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量中，生鐵和鋼材分別增長 倍和 %，挖掘機(jī)和叉車分別增長 %和 %，家用電冰箱和家用洗衣機(jī)分別增長 %和 %。全年糧食總產(chǎn)量 萬噸，比上年增長 ％。 一 、綜 合 國民經(jīng)濟(jì)快速增長。 任何單位和個(gè)人未經(jīng)安徽華源不動(dòng)產(chǎn)咨詢評估有限公司書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。 在估價(jià)期日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。 待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、供電、供水、排水、通訊），紅線內(nèi)場地基本平整 。 本評估報(bào)告及估價(jià)結(jié)果的使用 權(quán)歸委托方所有，估價(jià)結(jié)果的解釋權(quán)歸安徽華源不動(dòng)產(chǎn)咨詢評估有限公司負(fù)責(zé)。 “合肥 ”之名，最早出現(xiàn)在大文學(xué)家、史學(xué)家司馬遷的《史記 .貨殖列傳》中： “合肥受南北潮，皮革、鮑、木輸會(huì)也 ”。 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題：經(jīng)濟(jì)總量不夠大，綜合實(shí)力不夠強(qiáng)；農(nóng)村基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)民收入偏低；市場 價(jià)格漲幅較高；工業(yè)園區(qū)等平臺建設(shè)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。新農(nóng)村建設(shè)示范典型不斷涌現(xiàn)，市級示范點(diǎn)擴(kuò)大到 101 個(gè)，縣區(qū)示范點(diǎn)發(fā)展到 300 多個(gè)。建筑企業(yè)全年人均勞動(dòng)生產(chǎn)率為 萬元，增長 %。全市批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，比上年增長 %；住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 ，增長 %；其它行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長 %。全市年末固定電話用戶為 萬戶。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 億元，比年初增長 %。全年完成劇本創(chuàng)作 5 個(gè)，專業(yè)文藝演出 411場，開展農(nóng)村電影放映 2296 場，廣播電視作品獲省級以上廣電政府獎(jiǎng) 23件。年末全市戶籍總?cè)丝?，比上年末增加 萬人，其中，非農(nóng)業(yè)人口 ，占總?cè)丝诘?%；農(nóng)業(yè)人口 萬人，占總?cè)丝诘?%；市區(qū)年末人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。主城區(qū)改造提升加速推進(jìn)， 區(qū)啟動(dòng)區(qū)英姿初現(xiàn)，“ 141”空間戰(zhàn)略城鄉(xiāng)一體化發(fā)展規(guī)劃全面完成。 （ 2）需求與供給原則 在完全的市場競爭中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。 綜上所述，本次估價(jià)采用 市場比較法 、 假設(shè)開發(fā)法 進(jìn)行評估。 C、 基礎(chǔ)設(shè)施狀況，分為三通一平、四通一平、五通一平、六通一平四個(gè)等級，以待估宗地為 100，每增加一個(gè)等級，地價(jià)往上修正 2%。 B、 臨街狀況，分不臨街、一面臨街少、兩面臨街、三面臨街、四個(gè)等級，以待估宗地為 100，每差一個(gè)等級修正5%； C、 宗地形狀，分不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三個(gè)等級，以待估宗地為 100，每上升一個(gè)等級，地價(jià)往上修正 2%。其計(jì)算公式為： 地價(jià) =預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 開發(fā)成本 投資利息 投資利潤 銷售稅費(fèi) 預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 根據(jù)委托方 提供的資料，本次評估的土地面積為 ，地上規(guī)劃建筑物主要為： 12 棟住宅樓，其中 4棟 18 層， 8棟 6 層，總建