【正文】 ............................ 3 四、估價(jià)目的 ......................................... 4 五、估價(jià)依據(jù) ......................................... 4 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 ....................................... 5 七、估價(jià)日期 ......................................... 5 八、價(jià)格定義 ......................................... 5 九、估價(jià)結(jié)果 ......................................... 5 十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) ............................... 6 十一、土地估價(jià)師簽字 ................................. 7 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) ................................... 8 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 9 一、估價(jià)對(duì)象描述 ..................................... 9 二、地價(jià)影響因素分析 ................................. 9 第 三部分 土地估價(jià) 17 一、估價(jià)原則 ........................................ 17 二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 .............................. 18 三、地價(jià)的確定 ...................................... 22 表 11 土地估價(jià)結(jié)果一覽表 ........................ 24 第四部分 附 錄 26 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分 總 述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 合肥帝豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新海大道北側(cè)住宅用地土地使用權(quán)抵押價(jià)格 評(píng)估 二、 委托估價(jià)方 委托單位： 合肥帝豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 單位地址： 合肥市 瑤海工業(yè)園內(nèi) 法人代表： 錢旺林 三、 受托估價(jià)方 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：安徽華源不動(dòng)產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司 機(jī)構(gòu)地址：安徽省合肥市金寨路 327號(hào)新鴻安大廈 804 室 執(zhí)業(yè)范圍：全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù) 有效期限： 20xx 年 6 月 30 日 注 冊(cè) 號(hào)： A20xx34014 法人代表：徐 航 聯(lián)系電話： 05517121831 13905510245 郵政編碼： 230061 四 、 估價(jià)目的 為委托方 合肥帝豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位于 合肥市瑤海工業(yè)園區(qū) 新海大道北側(cè) 面積 平方米 （土地登記總面積為 平方米）的住宅 用地辦理出讓土地使用權(quán)抵押手續(xù) 提供土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。估價(jià)結(jié)果如下： 評(píng)估土地面積： 單位面積地價(jià)： 2274元 /平方 米（取整） 評(píng)估土地總地價(jià)： （保留四位小數(shù)） 大寫： 捌仟叁佰壹拾肆萬(wàn)捌仟肆佰肆拾陸 元整 （貨幣種類：人民幣） 估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)土地估價(jià)結(jié)果一覽表（見(jiàn)表 11） 十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) （一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 委托方合法取得土地使 用權(quán)。 評(píng)估價(jià)格是在滿足全部假設(shè)與限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx年 9 月 9 日，在設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度、用途及正常市場(chǎng)條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。 土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。、東經(jīng) 117176。合肥解放后由縣設(shè)市，三年后安徽省人民政府正式成立，駐合肥市。 市場(chǎng)價(jià)格總體上漲。全年完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%。農(nóng)村用電量 億千瓦時(shí)，減少 %。截至年底，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（全部國(guó)有和年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 500萬(wàn)元及以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)）達(dá) 1083戶，完成增加值 ，增長(zhǎng) %，同比加快 。全年擁有資質(zhì)等級(jí)的施工總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完 成總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)投資均保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，第一產(chǎn)業(yè)投資 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，占全部投資的比重為 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)投資 元，增長(zhǎng) %。在“十二項(xiàng)民生工程”、“萬(wàn)村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程”等一系列有利于開(kāi)拓消費(fèi)市場(chǎng)的措施帶動(dòng)下，全市消費(fèi)品零售額增幅穩(wěn)步提高。 招商引資質(zhì)量提高。其中，私人汽車保有量 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %。 旅游業(yè)發(fā)展形勢(shì)喜人。主體稅種中 ，個(gè)人所得稅增長(zhǎng) %；營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、國(guó)內(nèi)企業(yè)增值稅分別增長(zhǎng) %、%和 %。 保險(xiǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。 教育事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 衛(wèi)生事業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展。突出“全民健身與奧運(yùn)同行”主題，廣泛開(kāi)展一系列群眾體育活動(dòng)，全年共舉辦各級(jí)各類活動(dòng) 650 次，直接參加人數(shù)約 50萬(wàn)人次，舉辦了第四十七屆元旦越野賽、第八屆龍舟賽、“安利紐崔萊健康跑”、首屆“海洲 — 景秀世家杯”風(fēng)箏大賽、首屆職工運(yùn)動(dòng)會(huì)及奧運(yùn)火炬手選 拔活動(dòng)等全市性大型群眾體育活動(dòng)。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 9936元，增長(zhǎng)%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 3158 元，增長(zhǎng) %。全年銷售社會(huì)福利彩票 億元，籌集社會(huì)公益金 。 環(huán)境保護(hù)工作得到加強(qiáng)。 通訊 :接入合肥市市話網(wǎng)。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用 及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。 （ 6）多種 方法相結(jié)合的原則 隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。 （ 2） 管理費(fèi) 按建造成本的 4%計(jì)，為： 萬(wàn)元。 實(shí)例三：位于 振東大道南側(cè) ，地面積 ，宗地紅線外土地開(kāi)發(fā)程度為“ 五 通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，其 拍賣 交易價(jià)格為 1785 元 /平方米，交易日期為 20xx年 3月。 表 1 規(guī)劃方案條件下宗地 市場(chǎng)比較法 條件說(shuō)明及修正 表 待估宗地及 待估宗地 可比案例 一 可比案例 二 可比案例 三 實(shí)例 比較因素 條件說(shuō)明 修正指數(shù) d 條件說(shuō)明 修正指數(shù) a 條件說(shuō)明 修正指數(shù) b 條件說(shuō)明 修正指數(shù) c 位 置 新海大道北側(cè) 當(dāng)途北路西側(cè) / 當(dāng)途北路東側(cè) / 振東大道南側(cè) / 交易價(jià)格（元 /m2） 待估 / 2400 / 2550 / 1785 / 土地用途 住宅 100 住宅 100 住宅 100 商業(yè)、住宅 105 交易方式 抵押 100 拍賣 110 拍賣 110 拍賣 110 交易日期 20xx9 100 20xx8 99 20xx5 97 20xx3 85 區(qū) 域 因 素 距市中心距離 8500 米 100 9000 米 9000 米 9500 米 95 商服繁華度 較繁華 100 較繁華 100 較繁華 100 一 般 95 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 六 通一平 100 六 通一平 100 六 通一平 100 五 通一平 95 距公交車站距離 200 米 100 200 米 100 200 米 100 300 米 95 道路通達(dá)度 主干道 100 主干道 100 主干道 100 主干道 100 個(gè) 別 因 素 宗地形狀 規(guī)則 100 較 規(guī)則 95 規(guī)則 100 較 規(guī)則 95 容積率 100 相臨土地利用 住宅 100 住宅 100 住宅 100 住宅 100 臨街狀況 一面臨街 100 一面臨街 100 一面臨街 100 一面臨街 100 環(huán)境條件 無(wú)污染 100 無(wú)污染 100 無(wú)污染 100 無(wú)污染 100 修正后區(qū)域因素與個(gè)別因素連乘的積 / / (指數(shù) d/指數(shù)a)連乘的積 (指數(shù) d/指數(shù) b)連乘的積 (指數(shù) d/指數(shù)c)連乘的積 案例比準(zhǔn)價(jià)格 / 市場(chǎng)比較法最終結(jié)果（ 取簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù) ） 三、 地價(jià)的確定 地價(jià)確定的方法 根據(jù)以上評(píng) 估過(guò)程，不同方法的評(píng)估結(jié)果參見(jiàn)表 2。待估宗地的最終結(jié)果可參見(jiàn)下表。 （ 1）、交易方式：分為協(xié)議出讓、掛牌出讓、 拍賣出讓三種，