【正文】 對(duì)于待估宗地采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果相差不大 ,經(jīng)評(píng)估人員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)綜合 ,取兩種評(píng)估方法的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為待估宗地的最終估價(jià)結(jié)果。用途為商住用地（商業(yè) 10% 、住宅 90%）， 容積率不大于 。 （ 3） 專業(yè)人士費(fèi) 包括立項(xiàng)、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、評(píng)估等費(fèi)用，按建造成本的 4%計(jì)，為： 。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)， 就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。 第三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 （ 1）替代原則 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后來(lái)決定的。年末，全市已建成 31 個(gè)環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)，新建9 個(gè)，面積達(dá) 平方公里，噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率為 %；建成煙塵控制區(qū) 23 個(gè)，新建 6 個(gè)，面積為 平方公里，煙塵控制區(qū)覆蓋率為 %；全年空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)達(dá)到 300 天，優(yōu)良率 %，達(dá)到國(guó)家環(huán)境空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；重點(diǎn)排污企業(yè)達(dá)標(biāo)率 100%；飲用水源得到有效保護(hù)，水質(zhì)達(dá)標(biāo)率 100%。 社會(huì)保障水平不斷提高。全年城鎮(zhèn)在崗職工人均工資為 25850 元，增長(zhǎng) %。全市體育人口數(shù)已達(dá) 180萬(wàn)，超過(guò)總?cè)丝跀?shù)的 1/3。年末全市共有衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 1791個(gè)（含村衛(wèi)生室、科研院校及計(jì)生服務(wù)站），其中醫(yī)院、衛(wèi)生院 225個(gè)，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機(jī)構(gòu)202個(gè)。年末全市共有普通高等院校 41 所，比上年增加4 所，在校學(xué)生 萬(wàn)人，增加 萬(wàn)人。全年所有保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入 億元，比 上年增長(zhǎng) %，其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入 億元，增長(zhǎng) %；人壽險(xiǎn)保費(fèi)收入 ，增長(zhǎng) %。全年地方財(cái)政支出 ，增長(zhǎng) %。繼續(xù)推進(jìn) 全省旅游中心城市建設(shè)，加快打造旅游集散地和旅游目的地。 郵電通信業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全年實(shí)際引進(jìn)境內(nèi)項(xiàng)目 1621個(gè)，實(shí)際到位資金 億元，增長(zhǎng) %。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。其中，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成建筑業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)支撐作用增強(qiáng)。有效灌溉面積 萬(wàn)公頃，增長(zhǎng) %。其中，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；林業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng)%；牧業(yè) 產(chǎn)值 ，增長(zhǎng) %；漁業(yè)產(chǎn)值 ，增長(zhǎng) %；農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。在食品價(jià)格漲勢(shì)較高的拉動(dòng)下，全年城市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)比上年上漲 %，漲幅高于上年 個(gè)百分點(diǎn)。 合肥市轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河 4區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐 3縣，并 賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。），長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過(guò)南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。 若待估宗地的土地利用方式、估價(jià)期日、土地開(kāi)發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 估價(jià)對(duì)象作為 住宅 用地，得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю?，并?huì)產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 五、估價(jià)依據(jù) （一）國(guó)務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)： 《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的通知（國(guó)土資發(fā) [20xx]195號(hào)）； 國(guó)土資源部《關(guān)于作好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知》（國(guó) 土資發(fā) [20xx年 ]105號(hào)）； （二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)： 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》； 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》； （三）地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件： 安徽省土地管理法實(shí)施條例； 土地評(píng)估有關(guān)的資料； （ 1）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件： 合肥市人民政府文件《關(guān)于印發(fā)〈合肥市國(guó)家建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》（合政 [20xx]53號(hào)）； （ 2）有關(guān)稅費(fèi)的文件： 國(guó)家物價(jià)局、財(cái)政部《關(guān)于發(fā)布土地管理系統(tǒng)部分收費(fèi)項(xiàng)且與標(biāo)準(zhǔn)的通知》（ [1992]價(jià)費(fèi)字 597 號(hào)）； 安徽省物價(jià)局、土地局、財(cái)政局《關(guān)于核定土地權(quán)屬、用途變更登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（皖土 (計(jì) )[1996]84號(hào)）； (3)合肥市人民政府《關(guān)于同意合肥市城市基準(zhǔn)地價(jià)的批復(fù)》（合政 [20xx]12號(hào)）。 故待估宗地的評(píng)估價(jià)格是指在上述設(shè)定的用途和開(kāi)發(fā)程度條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx 年 9 月 9 日規(guī)劃利用條件下，土地剩余使用年期下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。 待估宗地的評(píng)估價(jià)格是指于評(píng)估基準(zhǔn)日 20xx 年 9 月 9 日，在本報(bào)告評(píng)估設(shè)定的用途和開(kāi)發(fā)程度條件下的土地使用權(quán)價(jià)格的地價(jià) 。 （三）估價(jià)報(bào)告的特殊說(shuō)明事項(xiàng) 土地用途：待估宗地土地證登記用途為 住宅 用地，本次評(píng)估設(shè)定用途為住宅用地； 評(píng)估土地面積以合肥市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院測(cè)繪面積為準(zhǔn) ； 土地使用權(quán)出讓年期： 該土地的使用權(quán) 由委托方以出讓 的方式取得，本次估價(jià)年期設(shè)定按照土地使用權(quán) 出讓年期減去已使用年期設(shè)定 。 土地利用狀況 待估宗地為合肥帝豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司 的帝豪星港灣項(xiàng)目用地，本次評(píng)估的土地面積為 ，地上規(guī)劃建筑物主要為： 12棟住宅樓，其中 4棟 18層， 8棟 6層，總建筑面積為 米。東漢劉秀升合肥為侯國(guó)， 三國(guó)時(shí)為揚(yáng)州治所。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ： ： 調(diào)整為 6： ： 。全年糧食播種面積 萬(wàn)公頃，比上年擴(kuò)大％。至年末，全市農(nóng)業(yè)機(jī)械總動(dòng)力 萬(wàn)千瓦，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)用拖拉機(jī) 萬(wàn)臺(tái)，增長(zhǎng) %；農(nóng)用運(yùn)輸車 ，增長(zhǎng) %，排灌動(dòng)力機(jī)械 ，增長(zhǎng) %。 三、工業(yè)和建筑業(yè) 工業(yè)生產(chǎn)較快增長(zhǎng)。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 %，比上年提高 ；實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 元，比上年增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利稅 億元，增長(zhǎng) %，其中利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) %。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 億元，比上年增長(zhǎng) %。重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目“ 121 工程”累計(jì)完成投資 ，超額完成年度計(jì)劃 %，江汽、格力、美菱、美的等一大批重點(diǎn)項(xiàng)目加速建設(shè)；“ 1346”項(xiàng)目累計(jì)完成投資 億元，超額完成年度計(jì)劃 %；“ 861”項(xiàng)目累計(jì)完成投資 億元，超額完成年度計(jì)劃 %；隨著“大建設(shè)”的推進(jìn)，市 政基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，全年市政基礎(chǔ)設(shè)施投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。 進(jìn)出口貿(mào)易規(guī)模擴(kuò)大。水上貨運(yùn)量 噸，增長(zhǎng) %。移動(dòng)電話戶數(shù)為 萬(wàn)戶，增長(zhǎng) 25%。完成地方財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額 ，比年初增長(zhǎng) %。創(chuàng)建國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)示范城市取得成效，實(shí)現(xiàn)專利授權(quán) 825件，比上年增加 %；強(qiáng)化產(chǎn)學(xué)研合作機(jī)制，全市工程技術(shù)研究中心達(dá)到 26家，新增 4家。學(xué)習(xí)型城市創(chuàng)建活動(dòng)繼續(xù)扎實(shí)開(kāi)展，“廬州講壇”、“科學(xué)家企業(yè)家講壇”成為品牌。 體育事業(yè)成績(jī)突出。 城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)較快。全市共有 萬(wàn)人參加最低生活保障，比上年增加 ，累計(jì)保障 萬(wàn)人次，累計(jì)發(fā)放低保金 ，社會(huì)化發(fā)放率達(dá) 100%。 生態(tài)建設(shè)成效明顯。 排水 :雨污合 流，自水泥暗管排往市政排污管。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。 （ 5）最有效使用原則 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。其計(jì)算公式為： 地價(jià) =預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 開(kāi)發(fā)成本 投資利息 投資利潤(rùn) 銷售稅費(fèi) 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 根據(jù)委托方 提供的資料，本次評(píng)估的土地面積為 ，地上規(guī)劃建筑物主要為： 12 棟住宅樓，其中 4棟 18 層， 8棟 6 層，總建筑面積為 平方米，調(diào)查目前合肥市同類地區(qū)、同類物業(yè)、用途相近、結(jié)構(gòu)相似 的 商業(yè)、辦公、 住宅 物業(yè)的售價(jià)水平，結(jié)合宗地的實(shí)際情況 ，確定該物業(yè)開(kāi)發(fā)完成后 住宅銷售均價(jià)約 為 4200 元 /建筑 平方米，不動(dòng)產(chǎn)