【導(dǎo)讀】JN房地產(chǎn)公司物業(yè)管理。二O一六年五月一日。章節(jié)序號(hào)文件名稱文件編碼頁(yè)碼。管理部組織結(jié)構(gòu)圖MP/GC-02-014. 二物業(yè)副主管職責(zé)及任職要求MP/GC-02-01-027. 九中控管理員職責(zé)及任職要求MP/GC-02-01-0918-19. 第二章規(guī)章制度、規(guī)定MP/GC-02-0221. 1安全管理制度MP/GC-02-02-01-0121-22. 2監(jiān)控中心管理制度、保潔要求MP/GC-02-02-01-0223. 三施工管理制度MP/GC-02-02-0327. 1消防電梯及貨運(yùn)電梯管理辦法MP/GC-02-02-05-0130. 第三章工作程序、規(guī)范MP/GC-02-0341. 4車輛停放收費(fèi)細(xì)則MP/GC-02-03-02-0454-55. 第四章緊急事件處理程序MP/GC-02-0462. 四雷暴及臺(tái)風(fēng)處理規(guī)程MP/GC-02-04-0465. 十五客人緊急傷病處理流程MP/GC-02-04-1577. 十八高空墜物應(yīng)急預(yù)案MP/GC-02-04-1882-84. 第一章組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé)。及時(shí)報(bào)告并提出書(shū)面處理意見(jiàn)。負(fù)責(zé)制定大樓整體的保安、消防工作、并監(jiān)督以上情況的具體落實(shí)按時(shí)將當(dāng)月。對(duì)于本部門員工的違紀(jì)、違規(guī)行為提出書(shū)面處理。接，交接班制度，交辦的工作落實(shí)），發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)書(shū)面報(bào)告。配合高級(jí)工程主管做好租戶入住檢查。將管理員巡檢之公共、中央設(shè)備及各單元設(shè)備故障情況反饋給工程部，協(xié)調(diào)并。督促工程員工盡快完成。負(fù)責(zé)各班員工使用之物料、工具、設(shè)備的定期檢查，發(fā)現(xiàn)損、毀，報(bào)廢，查

　　

【正文】 施工單位到管理中心提交裝修資料，經(jīng)審核后開(kāi)施工單并辦理有關(guān)手續(xù)。 （ 2） 由管理中心向業(yè)主方確認(rèn)是否許可施工。 （ 3） 施工單位提供施工人員有效證件，由管理中心制作臨時(shí)施工證。 （ 4） 施工人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)必須佩帶臨時(shí)施工證，并接受管理人員的監(jiān)督。 （ 5） 開(kāi)工前施工區(qū)域周邊的外裝飾、設(shè)施、設(shè)備加以保護(hù)，貨物進(jìn)出及垃圾清運(yùn)按管理中心的規(guī)定進(jìn)行。 （ 6） 在正常辦公時(shí)間內(nèi)不得進(jìn)行有異味、有噪音的工作。 （ 7） 在施工現(xiàn)場(chǎng)按消防規(guī)定配置一定數(shù)量的滅火器材，易燃易爆物品應(yīng)按規(guī)定擺放。動(dòng)用明火需到管理中心辦理動(dòng)火證，作好防火措施，持證施工確保安全。 （ 8） 管理部有權(quán)對(duì)違反施工規(guī)范的施工單位及個(gè)人采取 勸阻、制止 或停止施工等措施。 （ 9） 如需進(jìn)入業(yè)戶區(qū)域施工，需提前 24 小時(shí)申請(qǐng)，獲得準(zhǔn)許后方可施工。 （ 10） 有可能產(chǎn)生異味、噪音的工作必須安排在非正常辦公時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。 質(zhì)量記錄、表格： ? 《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》（ MP/GC02020301） ? 《施工證》（ MP/GC02020302） ? 《施工申請(qǐng)單》 (MP/GC02020303) ? 《裝修施工時(shí)間確認(rèn)單》（ MP/GC02020304） 公司名稱：仲量聯(lián)行 生效日期： 文件名稱：長(zhǎng)房國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理中心管理部工作手冊(cè) 修訂狀況： 文件編碼： MP/GC020203 頁(yè)碼 第 27 頁(yè) 共 87 頁(yè) 【受控文件 未經(jīng)批準(zhǔn) 不得復(fù)制】 四、鑰匙管理 1．鑰匙管理規(guī)定 （ 1）鑰匙保管、領(lǐng)用（圖見(jiàn)鑰匙管理表格圖）。 （ 2）緊急備用鑰匙保管、領(lǐng)用（圖見(jiàn)鑰匙管理表格圖）。 （ 3）大樓鑰匙由管理部統(tǒng)一管理。 （ 4）應(yīng)急鑰匙――指辦公區(qū)及業(yè)戶 /管理中心倉(cāng)庫(kù)鑰匙，只有在緊急情況（如：跑水、火災(zāi)等）發(fā)生時(shí)才能使用（另見(jiàn)《緊急備用鑰匙管理規(guī)定》）。 （ 5）常用鑰匙――指各部門領(lǐng)用、保管的鑰匙（應(yīng)不包括辦公區(qū)及業(yè)戶 /管理中心倉(cāng)庫(kù)鑰匙），由高級(jí)管理員到管理中心鑰匙管理員處辦理 領(lǐng)用登記手續(xù)，統(tǒng)一領(lǐng)用并負(fù)責(zé)換班交接及歸還。 （ 6）若在巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶忘記鎖門，待管理員及當(dāng)值高級(jí)管理員初步檢查后立即上鎖。 須在業(yè)戶行政負(fù)責(zé)人到場(chǎng)后 開(kāi)門，并盡快填妥《現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)單》。 （ 7）非緊急情況下管理中心員工不得打開(kāi)、進(jìn)入業(yè)戶房間。 （ 9）大樓鑰匙嚴(yán)禁帶出大樓；如有鑰匙遺失或損壞，必須及時(shí)匯報(bào)并采取相應(yīng)措施。 公 司名稱：仲量聯(lián)行 生效日期： 文件名稱：長(zhǎng)房國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理中心管理部工作手冊(cè) 修訂狀況： 文件編碼： MP/GC03020402 頁(yè)碼 第 29 頁(yè) 共 87 頁(yè) 【受控文件 未經(jīng)批準(zhǔn) 不得復(fù)制】 通 道 門 辦公區(qū) 功 能 房 普通機(jī)房 重要機(jī)房消防通道門 監(jiān)控中心 空調(diào)機(jī)房 變配電房大堂玻璃門 車庫(kù)收費(fèi)室 通風(fēng)房 副配電房天臺(tái)通道門 倉(cāng)庫(kù)、空置房 管道房 發(fā)電機(jī)房電梯廳前室門 垃圾房 管弄井 冷凍機(jī)房其它 強(qiáng)電房 水噴霧機(jī)房泛光照明 1 3 0 1 “氣體滅火室”檢修門 水泵房送排風(fēng)房電話機(jī)房電話配線機(jī)房熱泵平臺(tái)衛(wèi)星機(jī)房電梯機(jī)房( 2 ) 鑰匙分級(jí) 空調(diào)設(shè)備房消防穩(wěn)壓泵房風(fēng)機(jī)房鍋爐房水箱房大樓鑰匙分為三級(jí) (1)房 間(門 )分 類管 理 部 行 政 部 工 程 部3 、常用鑰匙( 相關(guān)部門領(lǐng)用)1 、應(yīng)急鑰匙( 管理中心應(yīng)急鑰匙箱)2 、公共鑰匙( 管理中心應(yīng)急鑰匙箱) 1 . 鑰匙管理規(guī)定管理中心辦公用房管理中心辦公室管理中心倉(cāng)庫(kù) 2. 緊急鑰匙管理規(guī)定 （ 1）緊急備用鑰匙指業(yè)戶委托管理中心保管，并填寫(xiě)《鑰匙、門卡管理備忘錄》之備用鑰匙；緊急備用鑰匙包括“大樓通用門禁卡”。 （ 2）緊急備用鑰匙密封（業(yè)戶封存）后，存 放于大樓管理中心緊急備用鑰匙箱（管理中心封存）內(nèi)。 （ 3）緊急備用鑰匙只有在緊急情況（如：跑水、火災(zāi)等）發(fā)生時(shí)才能使用。 （ 4）使用緊急備用鑰匙需征得物業(yè)管理中心經(jīng)理同意，并由當(dāng)值高級(jí)管理員及另外至少 1名當(dāng)值管理員共同開(kāi)啟（現(xiàn)場(chǎng)始終保持不少于 2 人）。 （ 5）緊急備用鑰匙領(lǐng)用后應(yīng)立即記錄領(lǐng)用原因、時(shí)間，并由監(jiān)控中心及時(shí)通知業(yè)戶；使用后立即關(guān)閉門（封條）、歸還緊急備用鑰匙，由監(jiān)控中心值班人員臨時(shí)密封，并記錄歸還 /臨時(shí)密封時(shí)間。 （ 6）次日第一時(shí)間內(nèi)經(jīng)雙方現(xiàn)場(chǎng)檢查、委托方書(shū)面確認(rèn)其室內(nèi)物品無(wú)異常狀況后由管理中心予 以存檔；緊急備用鑰匙經(jīng)委托方（“大樓通用門禁卡”由管理中心經(jīng)理）確認(rèn)后，重新公司名稱：仲量聯(lián)行 生效日期： 文件名稱：長(zhǎng)房國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理中心管理部工作手冊(cè) 修訂狀況： 文件編碼： MP/GC02020402 頁(yè)碼 第 30 頁(yè) 共 87 頁(yè) 【受控文件 未經(jīng)批準(zhǔn) 不得復(fù)制】 密封至緊急備用鑰匙箱。 （ 7）緊急備用鑰匙使用時(shí)，監(jiān)控中心加強(qiáng)對(duì)相關(guān)區(qū)域的監(jiān)控。 質(zhì)量記錄、表格： ? 《現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)單》（ MP/GC0202040201） ? 《鑰匙、門卡管理備忘錄》（ MP/GC0202040202） 公司名稱：仲量聯(lián)行 生效日期： 文件名稱：長(zhǎng)房國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理中心管理部工作手冊(cè) 修訂狀況： 文件編碼： MP/GC03020501 頁(yè)碼 第 31 頁(yè) 共 87 頁(yè) 【受控文件 未經(jīng)批準(zhǔn) 不得復(fù)制】 五、電梯管理 消防電梯及貨運(yùn)電梯管理辦法 （ 1） 大樓內(nèi)消防電梯及貨運(yùn)電梯由管理中心專人管理。 （ 2） 使用貨梯者，應(yīng)服從現(xiàn)場(chǎng)管理員安排、指揮，做 到文明有序。 （ 3） 使用貨梯過(guò)程中，因野蠻裝卸，強(qiáng)行抵門、不服從管理等人為因素而造成電梯故障、零件損壞，管理中心將要求有關(guān)行為人做出賠償，情節(jié)嚴(yán)重者將送交警署處理。 （ 4） 搬運(yùn)垃圾、黃沙、石子、水泥等易滲漏、易飛揚(yáng)物品前須做好防護(hù)措施，否則不得使用電梯。 （ 5） 請(qǐng)保持貨梯及周邊環(huán)境整潔，若有污損，責(zé)任者有義務(wù)進(jìn)行清潔。 （ 6） 凡需使用貨運(yùn)電梯搬運(yùn)大批量物品，應(yīng)提前 24 小時(shí)向管理中心提出書(shū)面申請(qǐng)，填寫(xiě)《電梯使用工作聯(lián)系單》，接受統(tǒng)一安排。屆時(shí)管理中心人員將現(xiàn)場(chǎng)配合協(xié)調(diào)，直至搬運(yùn)結(jié)束。 質(zhì)量記錄、表格： ? 《電梯使用工作聯(lián)系單》（ MP/GC0202050101） 公司名稱：仲量聯(lián)行 生效日期： 文件名稱：長(zhǎng)房國(guó)際廣場(chǎng)物 業(yè)管理中心管理部工作手冊(cè) 修訂狀況： 文件編碼： MP/GC02020502 頁(yè)碼 第 32 頁(yè) 共 87 頁(yè) 【受控文件 未經(jīng)批準(zhǔn) 不得復(fù)制】 客梯管理辦法 （ 1） 大樓內(nèi)客梯設(shè)置為自動(dòng)檔。 （ 2） 管理員應(yīng)阻止施工人員及送快遞人員衣著不整的人員乘坐客梯。 （ 3） 監(jiān)控中心通過(guò)監(jiān)視探頭密切觀察。 公司名稱：仲量聯(lián)行 生效日期： 文件名稱：長(zhǎng)房國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理中心管理部工作手冊(cè) 修訂狀況： 文件編碼： MP/GC0202060101 頁(yè)碼 第 33 頁(yè) 共 87 頁(yè) 【受控文件 未經(jīng)批準(zhǔn) 不得復(fù)制】 六、清潔、綠化 清潔管理制度 （ 1）、保潔操作規(guī)程 項(xiàng)目 操作步驟 作業(yè)頻次 操作 時(shí)間 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 注意事項(xiàng) 電梯門及 大理石門框 濕擦 一 /周 周六 手摸無(wú)塵，目視無(wú)污漬 確保安全 滅火機(jī)箱 濕擦 一 /周 周四 手摸無(wú)塵，目視無(wú)污漬 電梯廳 大理石墻面 用 大理石清潔劑配置后，用涂水器擦洗墻面 用清水再擦洗第二遍 用橡膠吸水器吸干墻面水跡 一 /周 周六 手摸光潔、無(wú)塵 電梯廳 大理石墻面 用大理石清潔劑配置后，用涂水器擦洗墻面 用清水再擦洗第二遍 用橡膠吸水器吸干墻面水跡 一 /周 周日 手摸光潔、無(wú)塵 樓層玻璃窗 玻璃 用刮玻璃工具清潔 用涂水器將水涂于玻璃上 用橡皮刮刀從上而下將水刮干 用干抹布將殘余水跡擦干。 一 /周 周二 目視透明光亮、無(wú)污漬、無(wú)水跡 樓層過(guò)道地面墻角邊、墻角 濕擦 三 /周 周一、周三周五 手摸無(wú)塵、目視無(wú)污漬。 公司名稱：仲量聯(lián)行 生效日期： 文件名稱：長(zhǎng)房國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理中心管理部工作手冊(cè) 修訂 狀況： 文件編碼： MP/GC0202060101 頁(yè)碼 第 34 頁(yè) 共 87 頁(yè) 【受控文件 未經(jīng)批準(zhǔn) 不得復(fù)制】 垃 圾筒清潔 清洗，用洗滌劑百潔布擦， 再?zèng)_洗干凈 二 /周 周六、周日 無(wú)異味、無(wú)污漬 頂面撣灰 用雞毛氈除塵。 一 /周 周五 目視無(wú)積塵、蜘蛛網(wǎng) 茶水間、洗手間瓷磚墻面 先用洗滌劑擦洗 后用清水（溫水）擦干凈 一 /天 每天 清潔無(wú)塵 燈飾、風(fēng)口、喇叭罩保潔 用雞毛氈抖塵 一 /周 周五 目視無(wú)積灰 樓梯轉(zhuǎn)彎、臺(tái)階上層保潔 用雞毛氈抖塵 一 /天 每天 目視無(wú)積灰 大理石 地面保養(yǎng) 去舊臘。 將配置好的去臘水均勻地拖在地面上。 洗地。 去臘后 5 分鐘，用洗地機(jī)擦洗。