【導(dǎo)讀】第七章項目投資估算及資金籌措?????????目前正在經(jīng)營的老商場，還有部分住宅。項目地塊上存在相當(dāng)需要動遷的附著物：商場、住宅部分及相關(guān)配套等。少量住宅，項目地目前無植被覆蓋。外，區(qū)域內(nèi)無特殊污染源。自20xx年起，興義城市化步入新一輪的大發(fā)展時期。目前，興義已建成了瑞金大道、興義大道、興義廣場、截至20xx年12月底，全市共實施招商引資項目80個，總。投資為億元，興義已經(jīng)成為投資開發(fā)的熱土。興義市提出建設(shè)節(jié)約、生態(tài)、環(huán)保的城市，建設(shè)安逸的興義的口。興義市是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省第四大城市，興義市在東經(jīng)140°32′至150°11′，北緯24°38′至25°23′之間，多年來，興義市堅持以人為本、關(guān)注民生，構(gòu)建和諧成效明顯。不斷改善以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和城市社區(qū)衛(wèi)生服?；I解決人口問題取得新進展。發(fā)展并惠及全民。路經(jīng)興義市境內(nèi)89公里，興義飛機場于20xx年7月建成通航。四通八達(dá)，已經(jīng)涉及水陸空管道等5位一體的交通網(wǎng)絡(luò)。

　　

【正文】 休閑型私家花園?；▓@設(shè)計方面，設(shè)計師根據(jù)“匯金”含義，別出心裁的的采用象征財富的方孔古錢為主要元素，外圓內(nèi)方居于花園正中，四條生機盎然的景觀綠化通道與之交匯，形成“融于交流，盛于久遠(yuǎn)”的阡陌觀景視覺縱深。疏林草地、池苑噴水、寧靜中尊享鬧市中心獨有的一份悠閑與愜意。 不斷擢升考量標(biāo)準(zhǔn)，大師精工技藝將演繹匯金國際的每一個細(xì)節(jié)，動靜合理，功能分區(qū)合理、布局合理。在平面視覺效果方面力求簡約恢弘大氣；在色調(diào)方面力求與城市人文色彩交相輝映并通過玻璃裝飾和燈光效果變幻樓體視覺感官；在空間應(yīng)用方面力求體現(xiàn) 實用功能、美學(xué)功能。時間鑄就劃時代的絕版中央功能復(fù)合型建筑，使業(yè)主或尊客均能私華奢享，實現(xiàn)建筑與自然的完美融合 。 十 、 道路交通規(guī)劃 規(guī)劃原則 （ 1）根據(jù)地形、氣候、用地規(guī)模和用地四周的環(huán)境條件，以及人們的出行方式，選擇經(jīng)濟、便捷的道路系統(tǒng)。 18 （ 2）貫徹經(jīng)濟發(fā)展、交通先行的原則。 （ 3）滿足交通“方便、迅速、安全、經(jīng)濟”，人流和物流安全通暢的原則。 （ 4）適應(yīng)遠(yuǎn)期城市用地的擴展、交通結(jié)構(gòu)的變化和快速交通的要求。 規(guī)劃項目 （ 1）廣場規(guī)劃 規(guī)劃一個商業(yè)廣場，位于項目的西北部 ， 周邊 設(shè)置噴泉、小品及綠化區(qū)域 ，為集散、休閑之地。 （ 2）靜態(tài)交通規(guī)劃 結(jié)合用地布局，主要設(shè)置 兩層地下車庫雙層停車位，可實現(xiàn)規(guī)劃 500 多個車位。 十一 、 景觀特色規(guī)劃 規(guī)劃原則 （ 1）結(jié)合自然環(huán)境，吸收地方特色，挖掘特有的風(fēng)貌，創(chuàng)造富有特色的景觀。 （ 2）注重宏觀布局，強化內(nèi)部散點組織，將建設(shè)區(qū)域與可利用的自然景觀因素有機結(jié)合，建立與整體相協(xié)調(diào)、有地域特色的景觀系統(tǒng)。 景觀特色規(guī)劃 結(jié)合住宅和綠化布局，創(chuàng)造秩序感較強的空間序列，使社區(qū)居民對社區(qū)環(huán)境盡快建立歸屬感和認(rèn)同感 。 住宅生活休閑區(qū)域綠化景觀 利用假山、水體、綠化、小品形成住 宅生活休閑區(qū)域。 景觀節(jié)點 在空間序列的轉(zhuǎn)接處，適當(dāng)設(shè)置一定的標(biāo)志性景觀建筑，形成多個景觀節(jié)點。景觀節(jié)點處應(yīng)設(shè)計休憩廣場、雕塑等景觀小品，成為空間序列的“點睛”部分。 十二、項目 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 主要 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 ㎡（ ） 2 總建筑面積 42897㎡ 其中 商業(yè)面積 15389㎡ 19 住宅面積 27598㎡ — 1 層車庫面積 ㎡ — 2 層車庫面積 ㎡ 3 建筑占地面積 4175㎡ 4 建筑高度 ≦ 100M 5 建筑層數(shù) 4— 30層 6 容積率 7 建筑密度 8 綠化率 72% 十三、規(guī)劃方案見附件 第三節(jié)：建筑方案 簡述 一、 一期 產(chǎn)品配比圖表： （附件） 二、建筑方案：（見附件） 第四章：項目建設(shè)地點和建設(shè)條件評估 一、項目建設(shè)地點： 項目自身面積 不大 ，建設(shè)的施工空間足夠，建設(shè)地點不會制約施工進度。 二、氣候條件 ： 興義市 屬于低緯度高海拔地帶，具有亞熱帶季風(fēng)氣候特征。 平均海拔為1100 米， 年平均 降雨量 13001600 毫米， 日照時間長， 年平均氣溫 1419℃ 。冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，氣候宜人。 興義市 一般最熱月出現(xiàn) 在 7 月，最冷月出現(xiàn)在12 月。 6 月上旬至 10 月為雨季， 11 月至翌年 5 月為干季，無霜期 300 天以上。氣候條件適合施工。 三、施工交通組織 由于項目位于城市的中心地帶， 周邊交通條件良好，規(guī)劃區(qū) 西面和北面有盤 20 江路和盤江東路 通過，為本區(qū)的開發(fā)提供了便利的交通條件。 區(qū)域內(nèi)存在 另外一條不知名的道路 體系，可以滿足不同階段的施工運輸要求。 四、施工用水和未來生活用水 項目內(nèi) 施工用水可以架設(shè)管道設(shè)施解決 。未來項目給水通過城市綜合管網(wǎng)擴容可以完成 。 五、施工用電 項目用電可以解決 六、區(qū)域建設(shè)材料 ： 鋼材等主材供 應(yīng) 充分，但部分的輔助用材和綠化材料等需要異地購買，當(dāng)?shù)刭Y源不 足 以 支撐 本項目 建設(shè)。 第五章：生產(chǎn)組織安排 項目的整體開發(fā)成立專業(yè)的項目公司來進行統(tǒng)一管理。 整體崗位體系見附件： 第六章：項目進度模擬 一、開發(fā)周期設(shè)定： 整體開發(fā)周期 18 個月 建設(shè)周期 10 個月 銷售周期 12 個月 二 、進度模擬： 20xx 年 6 月完成土地獲得 20xx 年 6 月底方案報批 20xx 年 7 月取得建設(shè)規(guī)劃用地許可證 20xx 年 8 月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 20xx 年 10 月下旬取得建設(shè)工程施工許可證，并開工。 21 20xx 年 11 月上旬取得商品房預(yù)售許可證 20xx 年 11 月底開始銷售 20xx 年 8 月工程竣工 20xx 年 11 月項目全部結(jié)束 第七 章 ： 項目投資估算及資金籌措 一、 成本控制的關(guān)鍵點分析： 整個項目開發(fā)中成本風(fēng)險控制點 由于本項目 屬于舊城改造 ， 拆遷難度大， 開發(fā)物業(yè)類型以 高層 為主， 建筑密度 高 ，且建安成本在確定品質(zhì)后，成本變動主要受主材價格影響，相對容易控制 。 二、成本估算： 土地： 7 畝 20 萬 /畝 合計： 140 萬 商業(yè)部分 建設(shè) 、 銷售 ： 15389 平方米 合計：萬 住宅建設(shè)、銷售 27508 平方米 合計：萬 營業(yè)稅： 合計：萬 總計： 萬 第 八 章：效益分析 一、經(jīng)濟效益 銷售收入：億 毛利：億 投資回報率： 直接貢獻(xiàn)利稅：萬以上 為政府節(jié)約公園建設(shè)費；萬 22 為政府上繳土地費用億 開發(fā)過程中為政府上繳各類報批費用萬以上 二、社會效應(yīng) 全面改善 興義市的 購物與 居住環(huán)境， 大型商業(yè)中心 +高品質(zhì)住宅 ， 本項目將成為 興義市 乃 貴州省 少有的 地標(biāo)型商業(yè)中心 。興義市擁有大型高端 商業(yè)中心的愿望 將因本項目的建成變成現(xiàn)實。 近百 套的高檔住宅將全面改變 興義市中心 無高檔居住的歷史。將為 老城區(qū)鞏固 城市中心 地位 奠定堅實的基礎(chǔ)。 在建設(shè)期間將產(chǎn)生數(shù)百 個就業(yè)機會，為解決下崗職工，提供城市就業(yè)機會提供良好的平臺。 項目建成后， 商業(yè)中心 的管理、 居住區(qū)域 的管理、 區(qū)域 的配套服務(wù)、社區(qū)商業(yè) 活動、社區(qū)配套設(shè)施的運營活動將形成一個完善的就業(yè)鏈條，形成不下百 人的長久就業(yè)機會，為社會作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。 本項目的投資建設(shè)，將為 興義市 提供一個良好的招商運營的平臺，樹立良好的社會口碑力量。成為一種三贏的典范。 匯金國際 建成將為 興義 人民提供一個良好日常生活、 購物、休閑的活動空間，提高人民日常生活水平。 第九 章：結(jié)論 本項目是一個具有極強開發(fā)價值的項目，它的成功開發(fā)將成為 興義市 城市建設(shè)史上標(biāo)志性的事件之一。成為房地產(chǎn)開發(fā)與社會公益事業(yè)完美結(jié)合的標(biāo)志之一。將影響和改變 興義市 房地產(chǎn)開發(fā)的整體價值觀。成為社會、企業(yè)、政府三贏的項目。 但本項目開發(fā)投資大，對市場準(zhǔn)確分析和把握能力；對成本和管理能力的要求極高，需要認(rèn)真對待。 23 本項目的開發(fā)應(yīng)該站在區(qū)域運營的高度出發(fā)。完 成社會、自然、經(jīng)濟的和諧統(tǒng)一。