【正文】 游區(qū) 田園花房 4 以 高爾夫練習場等時尚運動項目為依托 果嶺原生墅 另外，要實現(xiàn)旅游地產價值的最大化必須考慮與旅游項目進行有機結合，形成主題社區(qū)，讓旅游充分為地產提升價值。 反之，具備主題特色的社區(qū)也具有旅游景觀效果和旅游吸引力。 1“主題化包裝”促進地產概念升級 投融資促進模式 本項目要想在短時間內取得快速的發(fā)展，處理合理利用自有資金進行巧妙的項目運作外，還必須采取科學的招商引資運作模式，吸引各類資金共同參與開發(fā)建設，快速促進項目成熟，早日成功運作上市。 因此，我們建議使用 “ 1＋ G＋ X＋ Z” 的投融資促進模式。 ? 所謂 1，是指一家主力投資商，即永達實業(yè)，相對壟斷核心資源；G，是政府，提供政策、項目資金等； X，是多家 1000萬級的獨立項目投資商； Z，是當?shù)鼐用窦靶⌒晚椖客顿Y商； ? “ 1＋ G＋ X＋ Z” ，就是貴公司作為主力投資商進行總體目的地商業(yè)化運營；聯(lián)合政府進行項目專項資金運作和招商引資一批大中型投資企業(yè)，對更多的項目進行開發(fā)；發(fā)動廣大中小投資人，最大程度的調動社會資金，進行民俗大院賓館、民俗休閑、農家樂、作坊等的開發(fā)，形成四個層次全面推進的資金投入局面。 三、任務建議與報價 任務建議及報價 任務一： 《 花都溫泉旅游區(qū)全案策劃 》 **萬元 針對花都溫泉以及周邊約 **平方公里的土地資源進行大旅游區(qū)概念的全案策劃。 任務二： 《 花都溫泉度假村修建性詳細規(guī)劃 》 **萬元 1）、修建性詳細規(guī)劃的主要內容 （ 1） 修建性詳細規(guī)劃的基礎資料； （ 2） 規(guī)劃說明書 ① 項目現(xiàn)狀條件分析； ② 規(guī)劃原則和總體構思； ③ 項目用地布局及規(guī)劃特點； ④ 項目區(qū)空間組織和景觀特色要求； ⑤ 區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃； ⑥ 景區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃； ⑦ 各項專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合； ⑧ 旅游服務設施及附屬設施系統(tǒng)規(guī)劃設計。 ⑨ 豎向規(guī)劃； ⑩ 環(huán)境保護和環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)規(guī)劃設計。 具體成果內容 （ 3） 、主要技術經濟指標，包括以下各項： ① 規(guī)劃用地平衡表； ② 項目區(qū)總用地面積； ③ 總建筑面積； ④ 各類建筑明細表、面積、平均層數(shù)； ⑤ 建筑容積率、建筑密度； ⑥ 綠地率； ⑦ 共停車位； ⑧ 工程量及投資估算。 （ 4） 、圖紙 包括綜合現(xiàn)狀圖、修建性詳細規(guī)劃總圖、道路及綠地系統(tǒng)規(guī)劃設計圖、工程管網(wǎng)綜合規(guī)劃設計圖、豎向規(guī)劃設計圖、鳥瞰或透視等效果圖。 ① 規(guī)劃地段位置圖 (比例不限 )。標明規(guī)劃地段在城市的位置以及和周圍地區(qū)的關系。 ② 規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖 (比例尺 1： 500～ l： 1000)標明自然地貌、道路、綠化、工程管線和各類現(xiàn)狀建筑用地范圍以及建筑的性質、層數(shù)、質量等。 ③ 規(guī)劃總平面圖 (比例尺 l： 500— 1： 1000)。標明各項規(guī)劃建筑布置、內部道路網(wǎng)及其與周圍道路的銜接，停車場站、廣場及綠化系統(tǒng)，河湖水面的位置和范圍等。 ④ 道路交通規(guī)劃圖 (比例尺 1： 500～ 1： 1000)標明規(guī)劃區(qū)內道路系統(tǒng)及與外部道路系統(tǒng)的聯(lián)系，標明各級道路的紅線位置、道路線型、道路橫斷面、路口轉彎半徑、道路中心線交點坐標和標高，表示機動車道與非機動車道以及人行道的分流和銜接、停車場的位置和出入口。 ⑤ 豎向規(guī)劃圖 (比例尺 1： 500～ l： 1000)標明規(guī)劃區(qū)內不同地面的標高 (室外地坪規(guī)劃標高 )，主要道路路口標高、坡度和坡向及地面自然排水的方向，標出步行道、臺階、擋土墻、排水明溝等。 ⑥ 單項或綜合工程管網(wǎng)規(guī)劃圖 (比例尺 l： 500～ l： l000)圖上應標明各類市政公用設施管線的平面位置、管徑、主要控制點標高，以及有關設施和構筑物位置。 ⑦ 表達規(guī)劃設計意圖的鳥瞰或透視等效果圖。 2）、策劃具體結構與內容 運用專家智慧經驗與專業(yè)技術，對本項目的資源進行考察研究及深度分析挖掘，依托對旅游市場趨勢、市場現(xiàn)狀與發(fā)展，結合資源與市場因素，對旅游開發(fā)區(qū)域進行整合，形成總體定位與總體發(fā)展戰(zhàn)略；創(chuàng)意性的策劃旅游項目和具體經營產品，設計區(qū)域內部和跨區(qū)域的游線結構與游線產品；初步策劃景觀與建筑風格規(guī)范要求；系統(tǒng)整合區(qū)域的各個要素與環(huán)節(jié)，形成整體開發(fā)的思路方案。 通過本次策劃方案，達到以下目標：定位清晰，市場目標明確，旅游項目新穎獨特，游程線路聯(lián)動互通，收入模式具體，營銷渠道與戰(zhàn)略清楚，具備可操作性的基礎。 策劃內容包括十部分：資源分析、市場研究、定位分析、功能布局、游憩方式設計、旅游地產概念性策劃、景觀概念策劃、商業(yè)模式設計、運營實施計劃設計、圖件。 （ 1）資源分析 —— 考察項目資源、周邊環(huán)境及相關資源，進行定性的資源分析（定量分析在規(guī)劃中完成）；對全國及周邊區(qū)域相似的資源進行比較分析，形成資源評價報告； （ 2）市場研究 —— 收集相關市場資料，依據(jù)相關調查資源，分析市場需求，提出項目精確的市場定位與市場目標； （ 3）定位分析 —— 通過 SWOT分析，對項目進行系統(tǒng)整合，形成對項目的系統(tǒng)定位，包括產業(yè)定位、主題定位、發(fā)展目標定位、功能定位、運營戰(zhàn)略定位四方面； （ 4）功能布局 —— 按照旅游六要素，進行生產力要素配置與布局，進行游憩功能結構設計與功能布局設計； （ 5）游憩方式設計 —— 設計整個系統(tǒng)的綜合游憩模式，并按照觀賞方式與觀賞線路設計、游樂內容策劃、故事編撰與場景布置策劃、體驗模式策劃、特色餐飲策劃、特色住宿策劃；落實“吃住行游娛購”六要素的具體互補鑲嵌系統(tǒng)結構； （ 6）旅游地產概念性策劃 —— 針對旅游商業(yè)地產、產權式公寓、養(yǎng)老房產、高端休閑地產等進行概念性策劃。 （ 7）景觀概念策劃 —— 策劃標志性建筑與風格規(guī)范要求、策劃植物造景、園林景觀、功能建筑； （ 8）商業(yè)模式設計 —— 賣點策劃與分析、收入點設置、收入結構設計、營銷思路策劃、投資預估、財務預測、杠桿運用策劃、商業(yè)模式整合等； （ 9）運營實施計劃 —— 對項目投資運作進行目標任務分項的計劃，以資金投入為基礎，按照業(yè)務順序與結構板塊，形成工作計劃。 （ 10）圖件： 區(qū)位分析圖、市場分析圖、現(xiàn)狀分析圖、功能分區(qū)示意圖、項目布局示意圖、道路交通與游線安排示意圖、重點項目示意圖、標志性景觀及風格控制示意圖、重要節(jié)點景觀示意圖。 四、項目進程與付款方式 工作進程與付款 合同簽訂后，策劃規(guī)劃設計專家隊伍進入現(xiàn)場，開展實地考察、資料收集、市場調查和座談等活動，進場后各階段成果提交時間如下： 15個工作日提交提綱； 40個工作日提交初步方案； 50個工作日提交修改方案； 60個工作日完成全部任務。 付款方式 簽訂合同后 5日內，委托方支付合同總額的 40％作為項目首期資金。 初稿成果提交，并通過中期匯報后，項目方即支付合同總額的40％； 完成稿提交專家論證會通過后，項目方即支付合同總額的 20％