【正文】 游區(qū) 田園花房 4 以 高爾夫練習(xí)場等時(shí)尚運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目為依托 果嶺原生墅 另外，要實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)價(jià)值的最大化必須考慮與旅游項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，形成主題社區(qū)，讓旅游充分為地產(chǎn)提升價(jià)值。 反之，具備主題特色的社區(qū)也具有旅游景觀效果和旅游吸引力。 1“主題化包裝”促進(jìn)地產(chǎn)概念升級 投融資促進(jìn)模式 本項(xiàng)目要想在短時(shí)間內(nèi)取得快速的發(fā)展，處理合理利用自有資金進(jìn)行巧妙的項(xiàng)目運(yùn)作外，還必須采取科學(xué)的招商引資運(yùn)作模式，吸引各類資金共同參與開發(fā)建設(shè)，快速促進(jìn)項(xiàng)目成熟，早日成功運(yùn)作上市。 因此，我們建議使用 “ 1＋ G＋ X＋ Z” 的投融資促進(jìn)模式。 ? 所謂 1，是指一家主力投資商，即永達(dá)實(shí)業(yè)，相對壟斷核心資源；G，是政府，提供政策、項(xiàng)目資金等； X，是多家 1000萬級的獨(dú)立項(xiàng)目投資商； Z，是當(dāng)?shù)鼐用窦靶⌒晚?xiàng)目投資商； ? “ 1＋ G＋ X＋ Z” ，就是貴公司作為主力投資商進(jìn)行總體目的地商業(yè)化運(yùn)營；聯(lián)合政府進(jìn)行項(xiàng)目專項(xiàng)資金運(yùn)作和招商引資一批大中型投資企業(yè)，對更多的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)；發(fā)動(dòng)廣大中小投資人，最大程度的調(diào)動(dòng)社會(huì)資金，進(jìn)行民俗大院賓館、民俗休閑、農(nóng)家樂、作坊等的開發(fā)，形成四個(gè)層次全面推進(jìn)的資金投入局面。 三、任務(wù)建議與報(bào)價(jià) 任務(wù)建議及報(bào)價(jià) 任務(wù)一： 《 花都溫泉旅游區(qū)全案策劃 》 **萬元 針對花都溫泉以及周邊約 **平方公里的土地資源進(jìn)行大旅游區(qū)概念的全案策劃。 任務(wù)二： 《 花都溫泉度假村修建性詳細(xì)規(guī)劃 》 **萬元 1）、修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容 （ 1） 修建性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)資料； （ 2） 規(guī)劃說明書 ① 項(xiàng)目現(xiàn)狀條件分析； ② 規(guī)劃原則和總體構(gòu)思； ③ 項(xiàng)目用地布局及規(guī)劃特點(diǎn)； ④ 項(xiàng)目區(qū)空間組織和景觀特色要求； ⑤ 區(qū)道路系統(tǒng)規(guī)劃； ⑥ 景區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃； ⑦ 各項(xiàng)專業(yè)工程規(guī)劃及管網(wǎng)綜合； ⑧ 旅游服務(wù)設(shè)施及附屬設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ⑨ 豎向規(guī)劃； ⑩ 環(huán)境保護(hù)和環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 具體成果內(nèi)容 （ 3） 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括以下各項(xiàng)： ① 規(guī)劃用地平衡表； ② 項(xiàng)目區(qū)總用地面積； ③ 總建筑面積； ④ 各類建筑明細(xì)表、面積、平均層數(shù)； ⑤ 建筑容積率、建筑密度； ⑥ 綠地率； ⑦ 共停車位； ⑧ 工程量及投資估算。 （ 4） 、圖紙 包括綜合現(xiàn)狀圖、修建性詳細(xì)規(guī)劃總圖、道路及綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、工程管網(wǎng)綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、鳥瞰或透視等效果圖。 ① 規(guī)劃地段位置圖 (比例不限 )。標(biāo)明規(guī)劃地段在城市的位置以及和周圍地區(qū)的關(guān)系。 ② 規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖 (比例尺 1： 500～ l： 1000)標(biāo)明自然地貌、道路、綠化、工程管線和各類現(xiàn)狀建筑用地范圍以及建筑的性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量等。 ③ 規(guī)劃總平面圖 (比例尺 l： 500— 1： 1000)。標(biāo)明各項(xiàng)規(guī)劃建筑布置、內(nèi)部道路網(wǎng)及其與周圍道路的銜接，停車場站、廣場及綠化系統(tǒng)，河湖水面的位置和范圍等。 ④ 道路交通規(guī)劃圖 (比例尺 1： 500～ 1： 1000)標(biāo)明規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)及與外部道路系統(tǒng)的聯(lián)系，標(biāo)明各級道路的紅線位置、道路線型、道路橫斷面、路口轉(zhuǎn)彎半徑、道路中心線交點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高，表示機(jī)動(dòng)車道與非機(jī)動(dòng)車道以及人行道的分流和銜接、停車場的位置和出入口。 ⑤ 豎向規(guī)劃圖 (比例尺 1： 500～ l： 1000)標(biāo)明規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同地面的標(biāo)高 (室外地坪規(guī)劃標(biāo)高 )，主要道路路口標(biāo)高、坡度和坡向及地面自然排水的方向，標(biāo)出步行道、臺階、擋土墻、排水明溝等。 ⑥ 單項(xiàng)或綜合工程管網(wǎng)規(guī)劃圖 (比例尺 l： 500～ l： l000)圖上應(yīng)標(biāo)明各類市政公用設(shè)施管線的平面位置、管徑、主要控制點(diǎn)標(biāo)高，以及有關(guān)設(shè)施和構(gòu)筑物位置。 ⑦ 表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的鳥瞰或透視等效果圖。 2）、策劃具體結(jié)構(gòu)與內(nèi)容 運(yùn)用專家智慧經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)技術(shù)，對本項(xiàng)目的資源進(jìn)行考察研究及深度分析挖掘，依托對旅游市場趨勢、市場現(xiàn)狀與發(fā)展，結(jié)合資源與市場因素，對旅游開發(fā)區(qū)域進(jìn)行整合，形成總體定位與總體發(fā)展戰(zhàn)略；創(chuàng)意性的策劃旅游項(xiàng)目和具體經(jīng)營產(chǎn)品，設(shè)計(jì)區(qū)域內(nèi)部和跨區(qū)域的游線結(jié)構(gòu)與游線產(chǎn)品；初步策劃景觀與建筑風(fēng)格規(guī)范要求；系統(tǒng)整合區(qū)域的各個(gè)要素與環(huán)節(jié)，形成整體開發(fā)的思路方案。 通過本次策劃方案，達(dá)到以下目標(biāo)：定位清晰，市場目標(biāo)明確，旅游項(xiàng)目新穎獨(dú)特，游程線路聯(lián)動(dòng)互通，收入模式具體，營銷渠道與戰(zhàn)略清楚，具備可操作性的基礎(chǔ)。 策劃內(nèi)容包括十部分：資源分析、市場研究、定位分析、功能布局、游憩方式設(shè)計(jì)、旅游地產(chǎn)概念性策劃、景觀概念策劃、商業(yè)模式設(shè)計(jì)、運(yùn)營實(shí)施計(jì)劃設(shè)計(jì)、圖件。 （ 1）資源分析 —— 考察項(xiàng)目資源、周邊環(huán)境及相關(guān)資源，進(jìn)行定性的資源分析（定量分析在規(guī)劃中完成）；對全國及周邊區(qū)域相似的資源進(jìn)行比較分析，形成資源評價(jià)報(bào)告； （ 2）市場研究 —— 收集相關(guān)市場資料，依據(jù)相關(guān)調(diào)查資源，分析市場需求，提出項(xiàng)目精確的市場定位與市場目標(biāo)； （ 3）定位分析 —— 通過 SWOT分析，對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)整合，形成對項(xiàng)目的系統(tǒng)定位，包括產(chǎn)業(yè)定位、主題定位、發(fā)展目標(biāo)定位、功能定位、運(yùn)營戰(zhàn)略定位四方面； （ 4）功能布局 —— 按照旅游六要素，進(jìn)行生產(chǎn)力要素配置與布局，進(jìn)行游憩功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與功能布局設(shè)計(jì)； （ 5）游憩方式設(shè)計(jì) —— 設(shè)計(jì)整個(gè)系統(tǒng)的綜合游憩模式，并按照觀賞方式與觀賞線路設(shè)計(jì)、游樂內(nèi)容策劃、故事編撰與場景布置策劃、體驗(yàn)?zāi)Ｊ讲邉?、特色餐飲策劃、特色住宿策劃；落?shí)“吃住行游娛購”六要素的具體互補(bǔ)鑲嵌系統(tǒng)結(jié)構(gòu)； （ 6）旅游地產(chǎn)概念性策劃 —— 針對旅游商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)式公寓、養(yǎng)老房產(chǎn)、高端休閑地產(chǎn)等進(jìn)行概念性策劃。 （ 7）景觀概念策劃 —— 策劃標(biāo)志性建筑與風(fēng)格規(guī)范要求、策劃植物造景、園林景觀、功能建筑； （ 8）商業(yè)模式設(shè)計(jì) —— 賣點(diǎn)策劃與分析、收入點(diǎn)設(shè)置、收入結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、營銷思路策劃、投資預(yù)估、財(cái)務(wù)預(yù)測、杠桿運(yùn)用策劃、商業(yè)模式整合等； （ 9）運(yùn)營實(shí)施計(jì)劃 —— 對項(xiàng)目投資運(yùn)作進(jìn)行目標(biāo)任務(wù)分項(xiàng)的計(jì)劃，以資金投入為基礎(chǔ)，按照業(yè)務(wù)順序與結(jié)構(gòu)板塊，形成工作計(jì)劃。 （ 10）圖件： 區(qū)位分析圖、市場分析圖、現(xiàn)狀分析圖、功能分區(qū)示意圖、項(xiàng)目布局示意圖、道路交通與游線安排示意圖、重點(diǎn)項(xiàng)目示意圖、標(biāo)志性景觀及風(fēng)格控制示意圖、重要節(jié)點(diǎn)景觀示意圖。 四、項(xiàng)目進(jìn)程與付款方式 工作進(jìn)程與付款 合同簽訂后，策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)專家隊(duì)伍進(jìn)入現(xiàn)場，開展實(shí)地考察、資料收集、市場調(diào)查和座談等活動(dòng)，進(jìn)場后各階段成果提交時(shí)間如下： 15個(gè)工作日提交提綱； 40個(gè)工作日提交初步方案； 50個(gè)工作日提交修改方案； 60個(gè)工作日完成全部任務(wù)。 付款方式 簽訂合同后 5日內(nèi)，委托方支付合同總額的 40％作為項(xiàng)目首期資金。 初稿成果提交，并通過中期匯報(bào)后，項(xiàng)目方即支付合同總額的40％； 完成稿提交專家論證會(huì)通過后，項(xiàng)目方即支付合同總額的 20％