【正文】 處為稷山中學(xué)老校區(qū)的所在地，往東再行約 公里，是 108國(guó)道，項(xiàng)目距離縣城中心大約 3公里。 四、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀： 項(xiàng)目地塊為育英街與體育路交會(huì)處西南角，北側(cè)為富強(qiáng)街，南側(cè)為稷峰街；富強(qiáng)街與稷圣路交會(huì)處為稷山火車站所在地，稷峰街與稷圣路交 會(huì)處為稷王廣場(chǎng)與稷王小學(xué)的所在地。 經(jīng)考察，目前稷山東部新區(qū)新建的項(xiàng)目有“天信中心綜合樓”、“明鑫花苑二期”、“經(jīng)濟(jì)適用房”；和項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目為“天信中心綜合樓”，位置在稷峰街與運(yùn)稷路交會(huì)處，地理位置優(yōu)越，屬于東部 新區(qū)發(fā)展的主要區(qū)域，交通發(fā)達(dá)，周圍有稷山文化廣場(chǎng)相對(duì)應(yīng)；配備兩棟 18層樓與一棟 3層大型綜合的超市，總建面為 50000多平米，其中臨稷峰街一棟高層為規(guī)劃酒店，另一棟為住宅，超市在兩棟樓之間，總建面 15000 平米，為自主品牌超市，該項(xiàng)目已封頂，預(yù)計(jì)交房時(shí)間及超市開業(yè)時(shí)間為 2021年 10 月份。 目前東部新區(qū)已確定搬遷的單位有縣公安局、縣檢察院，已有的單位 有稷山中學(xué)新校區(qū)，所有的單位及學(xué)校都集中在稷峰街；目前限制育英街發(fā)展的是運(yùn)稷路涵洞。 五、稷山縣城房地產(chǎn)價(jià)格： 住宅：老城區(qū)未新建商品住宅，二手房的價(jià)格在 3000 元 /㎡左右，新區(qū)在建的為育英街的明鑫花苑二期，單價(jià)為 2800 元 /㎡起價(jià)，每層上浮 50 元 /㎡， 13 層以上執(zhí)行 13 層價(jià)格，均價(jià)在 3050元 /㎡。 商鋪：老城區(qū)未新建商業(yè)項(xiàng)目，目前稷山所有的老城區(qū)商鋪全部為二手鋪，多為單層商鋪，售價(jià)在 1100015000元 /㎡之間；新區(qū)商鋪價(jià)格在 50006000元 /㎡左右。 六、項(xiàng)目周邊發(fā)展?jié)摿Γ? 稷山項(xiàng)目所處的地段為稷山縣東部新區(qū)，為 2021 年稷山縣城重要的發(fā)展戰(zhàn)略之地，隨著河津等 一些工業(yè)項(xiàng)目的東移，其中一部分企業(yè)落戶稷山；目前全縣總?cè)丝跒?36 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)約 12 萬(wàn)，農(nóng)村約 24 萬(wàn)，縣人均工資在 1300 元 /月左右；全縣煙酒類消費(fèi)名列運(yùn)城 13 縣之首，民營(yíng)企業(yè)較多，消費(fèi)水平名列前茅。 東部新區(qū)商業(yè)主要集中在稷峰街，就目前項(xiàng)目所在地塊來(lái)看： 無(wú)成熟社區(qū)；無(wú)廠礦企業(yè)； 無(wú)公園及城市配套設(shè)施；政府單位未來(lái) 5 年無(wú)法入駐；無(wú)商業(yè)配套；離市中心較遠(yuǎn)，且不是直線；不通公交；基本未見有新的住宅項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)；受訪人群不能接受遠(yuǎn)距離購(gòu)物；新區(qū)未來(lái)發(fā)展前景很好，但目前不適合 一個(gè)城市綜合體發(fā)展。 七、建議： 等待 5年后，再行開發(fā)； 必須開發(fā)時(shí)，建議超市加住宅，以住宅帶動(dòng)超市，不建議建商業(yè)街； 重新選擇地塊，體量不需太大，因?yàn)轲⑸侥壳斑€沒(méi)有老城區(qū)重建計(jì)劃，要把商業(yè)轉(zhuǎn)移，不合實(shí)際； 選地最好選擇在稷峰街上，其他街道不建議選； 稷山的公共交通能力欠缺； 走訪發(fā)現(xiàn)，稷山縣的各級(jí)商戶不愿意投資和入駐新區(qū)，所以政府在宣傳新區(qū)方面及建設(shè)方面欠缺； 稷山的新建住宅和商鋪銷售價(jià)格較萬(wàn)榮偏低，所以稷山項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)偏低； 雖然距離火車站有 500 米距離，但稷山火車站人流量稀少，而且周圍沒(méi)有商業(yè)襯托，要發(fā)展，最少需要 510 年； 商業(yè)發(fā)展最主要的就是人流和商圈，其次才是項(xiàng)目自身業(yè)態(tài)，且稷山項(xiàng)目都不具備。 緊鄰的稷峰街與運(yùn)稷路交會(huì)處，新建的那家大型商城，對(duì)項(xiàng)目直接影響，交通和地段，都無(wú)法和其比擬； 1是否能與美特好協(xié)商，讓美特好市場(chǎng)拓展部做一次市場(chǎng)調(diào)研。 八、后記： 稷山項(xiàng)目作為一個(gè)大型的商業(yè)綜合體，不光考慮地價(jià)的多少，還需要考慮與我們合作的單位的想法， 這樣，才 能在一個(gè)陌生的城市立足；建議項(xiàng)目延遲開展。 市調(diào)人：張博、劉艷梅、楊海珍、石巖、薛晶 2021年 4月 15 日 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、通過(guò)對(duì)相關(guān)政府及部門的調(diào)研，了解肉制品的發(fā)展趨勢(shì)。 對(duì)肉類協(xié)會(huì)，食品研究所的調(diào)研信息。肉類協(xié)會(huì)、食品協(xié)會(huì)提供了肉品市場(chǎng)的消費(fèi)數(shù)據(jù)。 a、 2021 年國(guó)內(nèi)肉類總產(chǎn)量達(dá)到 8051 萬(wàn)噸，其中豬肉為 5197 萬(wàn)噸，占肉類總產(chǎn)量的 64％；牛羊肉為 1220 萬(wàn)噸，占總產(chǎn)量的 15％。2021 年屠宰及肉類加工企業(yè)資產(chǎn)總值達(dá)到 1302 億元，比 2021 年增長(zhǎng)了 60%。其中，屠宰加工企業(yè) 656億元，比 2021 年增長(zhǎng)了 倍；肉制品及副產(chǎn)品加工企業(yè) 645億元，比 2021年增長(zhǎng)了 17%。 2021 年屠宰及肉類加工企業(yè)銷售總收入達(dá)到 2701 億元，比 2021年增長(zhǎng) 了 倍。其中，屠宰加工企業(yè) 1417 億元，比 2021 年增長(zhǎng)了；肉制品及 副產(chǎn)品加工企業(yè) 1283億元，比 2021 年增長(zhǎng)了 67%。 b、上海市每年豬肉消費(fèi) 60 萬(wàn)噸左右， 70%左右由外省調(diào)入，其中，以生豬和肉品調(diào)入本市約各占 50%。 上海市每年屠宰生豬約 600 萬(wàn)頭，其中五豐上食和愛(ài)森兩家公司每年屠宰約 60 萬(wàn)頭生豬以分割肉或托盤包裝形式進(jìn)入本市超市、大賣場(chǎng)或?qū)Ｙu店銷售，占 10%左右，其余 90%左右以白條肉進(jìn)入本市肉類批發(fā)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年本市肉類批發(fā)交易量約 40 萬(wàn)噸，占本市豬肉消費(fèi)總量的 70%左右。 分析：從上面的 06 年全國(guó)的數(shù)字統(tǒng)計(jì)看，肉制品企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭 迅猛，市場(chǎng)份額比例也越來(lái)越大；上海市消費(fèi)豬肉 1000 萬(wàn)頭， 70%由外省調(diào)入，生豬和肉制品各占 50%，就是說(shuō)外地調(diào)入上海市的肉制品的數(shù)量為 350 萬(wàn)頭。據(jù) 統(tǒng)計(jì)，上海市去年白條肉消費(fèi)為 300 萬(wàn)頭，還有大約 200多萬(wàn)頭以其它形式進(jìn)入市場(chǎng)。 從全國(guó)以及上海的豬肉消費(fèi)數(shù)據(jù)看以看到，發(fā)展肉制品加工已成為必然的趨勢(shì)。 二、食品研究所的調(diào)研，提供肉品深加工參考意見。 通過(guò)對(duì)食品研究所的咨詢，食品研究所提供了一些參考意見。 由于上海肉制市場(chǎng)很注重品牌，做低檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈且 沒(méi)有有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也不利于公司發(fā)展。 加工腌臘肉制品、高溫肉制品比較穩(wěn)妥、有保障。 a．腌臘肉制品、高溫肉制品保質(zhì)期較長(zhǎng)，加工制作風(fēng)險(xiǎn)性較小。 b．可以解決因季節(jié)原因、公司的滯銷產(chǎn)品的問(wèn)題，加工成肉制品，使產(chǎn)品保值。 、高溫肉制品容易加工，投入設(shè)備少、投入小，且在衛(wèi)生方面容易得到控制。 三、對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，了解市場(chǎng)上廠家的產(chǎn)品及信息。 我們第一步針對(duì)上海老字號(hào)食品店進(jìn)行調(diào)研，上海食品一店、邵萬(wàn)生、真老大等食品店。此類食品店的豬肉制品主要以腌臘制品為主，如咸方肉、金華火腿、臘腸、廣式香腸、肉棗、肉肚等產(chǎn)品。雖然這幾家食品商店各以自己的特色而聞名，但從各自經(jīng)營(yíng)的腌臘制品而言，大都屬于不知名小廠生產(chǎn)，包裝單一，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。 對(duì)莘莊附近超市、賣場(chǎng)、菜場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。莘莊樂(lè)購(gòu)、華聯(lián)吉買盛、家樂(lè)福、世紀(jì)聯(lián)華等，這些超市賣場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的肉制品低溫類品牌是雙匯，雨潤(rùn)、荷美爾、萬(wàn)威客等；盆菜系列主要是新亞集團(tuán)的新成食品和廈門大富 門食品；腌 臘肉制品莘莊家樂(lè)福是云南宣威生產(chǎn)從包裝、色澤上看還具有競(jìng)爭(zhēng)力外，其他超市、賣場(chǎng)所采購(gòu)皆是無(wú)名小廠生產(chǎn)或代加工生產(chǎn)，產(chǎn)品的色澤及包裝較差，不具有競(jìng)爭(zhēng)力。 在莘莊菜場(chǎng)有兩家賣盆菜，兩家都是蘇州的連鎖加盟店，一家是味知香，另外一家是阿美姐，所經(jīng)營(yíng)的盆菜都是家常小炒，豬肉類如魚香肉絲、咕嚕肉、水煮肉片、椒鹽排條、五香豬排、蒜香骨、十三香大排等品種。 在南橋易初蓮花、樂(lè)購(gòu)、大潤(rùn)發(fā)調(diào)研，看到有高溫蒸煮袋食品，如上海佰味軒食品有限公司的朱家角口味的粽葉蹄膀；嘉興三真齋醬排骨、香酥豬蹄；浙江宏達(dá)食品有限公司 東坡肉，五香豬手等特色食品。 四、質(zhì)監(jiān)局調(diào)研 通過(guò)在質(zhì)監(jiān)局了解到的信息，如果要進(jìn)行肉制品加工，從開始填寫食品生產(chǎn)許可證資料到最后 qs 的認(rèn)證結(jié)束到發(fā)證，很順利的情況下也需要半年時(shí)間，其中有對(duì)廠房、設(shè)備、衛(wèi)生條件的審核，且審核要求嚴(yán)格，程序比較麻煩。所以公司現(xiàn)在要自己生產(chǎn)加工肉制品，只能加工冷凍調(diào)理產(chǎn)品和半成品類，腌臘制品和熟制品只能采取代加工方式生產(chǎn)。 五、探討 市場(chǎng)調(diào)研完畢，我們組織了在曾在食品其他企業(yè)方面工作過(guò)的人員進(jìn)行了討論。 。即時(shí)禮品比較容易入手，去年我廠的禮品銷量大約在 7000 多箱。雖然即時(shí)禮品季節(jié)性強(qiáng)，我們現(xiàn)在的規(guī)格單一，且只在節(jié)慶時(shí)節(jié)才有很好銷量，但此類產(chǎn)品具有比較大的消費(fèi)群體，所以我們要抓好此類的消費(fèi)群體。 ，增加產(chǎn)品的種類及精細(xì)化。 ，如兩人伴侶，三口之家，全家福等家庭型系列。 。 現(xiàn)在上海市場(chǎng)上的腌臘制品品種繁多，大多都是由小廠家生產(chǎn)，沒(méi)有一個(gè)很響的品牌，即使有一些品牌，但都是外地生產(chǎn)，所以現(xiàn)在市場(chǎng)上沒(méi)有一家很響亮且 是上海本地生產(chǎn)的品牌，我們可以抓住這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行開發(fā)。生產(chǎn)比較試銷的規(guī)格產(chǎn)品，充分利用公司里加工 剩余的邊角料，滯銷產(chǎn)品等，達(dá)到控制成本效果。 六、總結(jié) 根據(jù)愛(ài)森二次創(chuàng)業(yè)及拓展肉制品加工業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略規(guī)劃，通過(guò)此次市場(chǎng)調(diào)研，上海每年消費(fèi)的豬肉總量大體上沒(méi)有太大變化，由于家庭的生活水平的逐步提高，肉制品的消費(fèi)呈上升趨勢(shì)，白條肉的市場(chǎng)空間有限，且有一定量的萎縮，發(fā)展肉制品加工已成為肉品企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 ~26~