【導(dǎo)讀】達(dá)資產(chǎn)管理公司持有上海新先鋒藥業(yè)有限公司的股權(quán)置換。和上海市國資委2020—153號文。中的一些原則和基本方法進(jìn)行統(tǒng)一，便于評估操作口徑一致。殊情況還需評估師結(jié)合實(shí)際情況具體分析判斷。短期投資包括上市的有價證券、未上市的有價證券和委托理財(cái)。有期利息確定評估值；如發(fā)現(xiàn)委托理財(cái)?shù)慕鹑跈C(jī)構(gòu)存在涉訟等事項(xiàng)，難以確定委托理財(cái)資金的損失的，應(yīng)在特別事項(xiàng)中予以揭示。評估人員借助于歷史資料和現(xiàn)在的調(diào)查情況,具體分析。壞賬準(zhǔn)備后確定評估值。原賬面上計(jì)提的“壞賬準(zhǔn)備”評估為零。務(wù)處理時應(yīng)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度辦妥有關(guān)手續(xù)。此次評估的存貨量大且品種多，十分繁雜。同的類別，分別采用不同的評估方法確定評估現(xiàn)值。實(shí)后的數(shù)量，以調(diào)整后的賬面成本確定評估價值。部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤確定評估值。生的或保管商品發(fā)生的合理費(fèi)用。產(chǎn)和權(quán)力已耗盡的遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用，應(yīng)按實(shí)際情況評估為零。其評估值一般為清理變現(xiàn)后的可回收凈款或?yàn)榱?

　　

【正文】 利能力為評估對象、以無形資產(chǎn)所能產(chǎn)生的收益為基礎(chǔ)。 根據(jù)所 評無形資產(chǎn)的具體類型、特點(diǎn)、評估目的的外部市場環(huán)境等具體情況，選用現(xiàn)行市價法或收益現(xiàn)值法等評估方法進(jìn)行評估。 （ 1）、采用現(xiàn)行市價法評估無形資產(chǎn) 當(dāng)類似無形資產(chǎn)之間具有可比性時，則根據(jù)它們的交易條件、市場交易價格和價值影響因素的差異，調(diào)整確定評估值；當(dāng)被評無形資產(chǎn)曾向多個使用者轉(zhuǎn)讓使用權(quán)時，則結(jié)合受讓者的具體情況確定評估值。 （ 2）、采用收益現(xiàn)值法評估無形資產(chǎn) 通過分析超額獲利能力和預(yù)期收益，關(guān)注收益額的計(jì)算口徑與被評無形資產(chǎn)相對應(yīng)，充分考慮法律法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、技術(shù)進(jìn)步、行業(yè)發(fā)展變化、企業(yè)經(jīng)營管理、產(chǎn)品 更新和替代等因素對無形資產(chǎn)收益期、收益額和折現(xiàn)率的影響。 （ 3）外購的（包括國外引進(jìn)的）無形資產(chǎn) 對外購的（包括國外引進(jìn)的）無形資產(chǎn)（如藥證、商標(biāo)、技術(shù)、軟件等），核查其購入（引進(jìn)）的權(quán)利類型，一般為許可使用權(quán)，少數(shù)可能為所有權(quán)；另核查其購買合同（轉(zhuǎn)讓合同），弄清楚合同規(guī)定的使用條件、期限。 外購的無形資產(chǎn)應(yīng)在賬面反映。分析賬面無形資產(chǎn)的攤銷是否合理，若其剩余期限內(nèi)使用該無形資產(chǎn)所得收益與攤余額基本匹配，也 將按賬面攤余額（或按正常攤銷期限重新評估的攤余額）評估。 12． 1 商標(biāo)權(quán)評估 (1)商標(biāo)權(quán)的評 估方法首選收益法 有超額收益。然后可用所評商標(biāo)的產(chǎn)品在未來收益期內(nèi)的收益乘以商標(biāo)分成率或未來的收益期內(nèi)的超額收益折現(xiàn)求得評估值。 ，其收益期原則上是無限期。 ，注意，評估商標(biāo)時不存在技術(shù)風(fēng)險。 (2)對于超額獲利能力不明顯或已不使用的商標(biāo)，也可采用成本法。商標(biāo)的重置成本只考慮商標(biāo)設(shè)計(jì)費(fèi)、申請和代理費(fèi)。 12． 2 特許經(jīng)營權(quán)評估， 要注意核查了解如下情況，并在資 產(chǎn)評估報(bào)告中明確說明： （１）特許經(jīng)營權(quán)的法律狀況。包括特許經(jīng)營權(quán)的授權(quán)人，授權(quán)文件，被授權(quán)人資格要求，特許經(jīng)營權(quán)有效期、適用范圍、續(xù)期和改變范圍等條件，該經(jīng)營權(quán)的原始持有人，法律法規(guī)對該類經(jīng)營權(quán)的有關(guān)規(guī)定等。 （２）特許經(jīng)營權(quán)的具體內(nèi)容。包括名稱、類別、具體內(nèi)容、適用領(lǐng)域，使用、保持、轉(zhuǎn)讓、再次特許授權(quán)等權(quán)屬。 （３）特許經(jīng)營權(quán)的使用情況。包括所需具備的法律、經(jīng)濟(jì)、市場、技術(shù)、設(shè)備、工藝、原材料、環(huán)境等方面的前提或基礎(chǔ)條件，啟用時間，使用范圍，該經(jīng)營權(quán)現(xiàn)有使用人的數(shù)量、分布范圍、市場劃 分 及市場占有率等。 （４）特許經(jīng)營權(quán)的成本費(fèi)用和歷史收益情況。包括申報(bào)或購買、持有、延續(xù)等項(xiàng)目的支出成本；使用、轉(zhuǎn)讓、再次特許授權(quán)所帶來的歷史收益。 （５）特許經(jīng)營權(quán)的收益期和預(yù)期收益額有關(guān)情況。包括特許經(jīng)營權(quán)持有人的經(jīng)營管理能力、預(yù)期業(yè)務(wù)量、經(jīng)營對象的預(yù)期壽命、市場占有率和預(yù)期收益，主要競爭對象的市場占有率、盈利情況等。 12． 3 其它性質(zhì)房屋的評估 使用權(quán)房屋評估：隨著住房制度的改革，對企業(yè)購買使用權(quán)房后分給職工使用的，企業(yè)已無處分的權(quán)利，可按房改政策企業(yè)可收回值評，難以收回的情況下， 按零值評估。 長期租賃房的使用權(quán)房評估：一般按租金法評，無法確定收益的，可參照動遷政策，按房地產(chǎn)市值的 80％評估 1土地使用權(quán)的評估： 上藥集團(tuán)大部分土地使用權(quán)屬于空轉(zhuǎn)的土地，權(quán)利人為上藥集團(tuán)，使用人往往為其下屬企業(yè)。本次評估，土地使用權(quán)按帳面值在哪兒，就在哪兒評估，無帳面值的按房地合一的原則評估。 基準(zhǔn)地價修正法 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，是以政府制定頒布的基準(zhǔn)地價為參照物，按照替代原則，就待估宗地的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別 個別因素等與同一基準(zhǔn)地價區(qū)域內(nèi)平均條件相比較，對基準(zhǔn)地價修正后得到待估 宗地價格。 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)用公式如下： Pl＝ P0 RY Rj（ 1177。 Rd）（ 1177。 Ra）（ 1177。 Re） Rp Pl— 評估宗地的價格； P0— 評估宗地所在級別區(qū)域基準(zhǔn)地價； RY— 年期修正系數(shù)； Rj— 交易情況修正系數(shù)； Rd— 期日修正系數(shù)； Ra— 區(qū)域因素修正系數(shù)和； Re— 個別因素修正系數(shù)和； Rp— 容積率修正系數(shù)。 （ 1）上海綜合和住宅用地的基準(zhǔn)地價為各級別區(qū)域平均容積率下“七通一平”的熟地樓面價或按地上建筑面積計(jì)算的基價；工業(yè)用地在市區(qū)二、三、四、五級為“七通一平”的熟地樓面價，在市區(qū)六級以上為“七通 一平”的熟地地面價，這已經(jīng)考慮了市區(qū)土地的優(yōu)化配置和城市規(guī)劃的實(shí)施。 （ 2）年限的修正：需要注意的是，有些合資企業(yè)的土地使用年限原來按合資期限確定的，如 20 年。這不意味二十年以后土地使用權(quán)將收回，一般情況應(yīng)是到期后補(bǔ)交出讓金，繼續(xù)使用法定的年限，本次評估按上述思路操作。但在合資合同中約定合資期滿土地使用權(quán)歸中方所有的需另外處理。 （ 3）綜合、商業(yè)、住宅用地期日修正系數(shù)采用綜合用地價格指數(shù) 環(huán)比指數(shù)具體為： 年份 1998 1999 2020 2020 2020 2020 環(huán)比系數(shù) 綜合用地價格指數(shù) 15% 本次評估中綜合用地的修正系數(shù)取 15%。 工業(yè)用地土的期日修正系數(shù)： 上海市基準(zhǔn)地價發(fā)布日為 1998年 6月 1日，評估基準(zhǔn)日為 2020年 12 月 31 日，期間，中房上海綜合指數(shù)從 765 上漲至 1172，增幅達(dá) %。根據(jù)國土資源部公布的《我國重點(diǎn)地區(qū)和主要城市 2020年地價動態(tài)監(jiān)測報(bào)告》顯示：地價隨房價漲落變化，但地價變化幅度小于房價幅度。在幾個大城市中，上海市 2020 平均房價比上年增長%，其住宅用地的平均水平比上年增長 %，工業(yè)用 地的增幅更小。 由于上海工業(yè)房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的工業(yè)用地價格指數(shù)時間與1998 年上海市基準(zhǔn)地價發(fā)布日不同步，且 2020年 2季度前土地轉(zhuǎn)讓大部分為協(xié)議招標(biāo)，價格市場程度不高， 2020 年 2 季度后土地轉(zhuǎn)讓采用公開招標(biāo)，價格比較客觀。本次評估，按上海工業(yè)房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的工業(yè)用地價格指數(shù)： 2020 年 3季度 ； 4季度 。由此計(jì)算： 2020年 4 季度與 2020年 3 季度上海市工業(yè)用地價格增量為%。同期，中房上海綜合指數(shù) 2020 年 9 月 1087； 12 月 1172。由此計(jì)算，中房上海綜合指數(shù)用地價格增量為 % 中房上海綜合指數(shù)基準(zhǔn)地價頒布日至評估基準(zhǔn)日的增量為（ 1172/7651）＝ %。 設(shè)：工業(yè)用地從基準(zhǔn)地價頒布日至評估基準(zhǔn)日價值的增量為 X. 則 %∶ X=%∶ % X=%%247。% = 4% 則工業(yè)用地的期日修正系數(shù) Rd 取 4%。 （ 4）區(qū)域因素修正：向上修正或向下修正一般不高于本級與上一級土地基準(zhǔn)地價的平均值，也不低于本級與下一級基準(zhǔn)地價的平均值。 （ 5）個別因素修正。對土地臨街狀況、土地形狀、開發(fā)狀態(tài)等因素綜合考慮。 （ 6）容積率修正。標(biāo)準(zhǔn)容積率按上?；鶞?zhǔn)地價修訂討論搞中的各類用途級別的平均容積率，具體為： 級別 商業(yè)、辦公 住宅 工業(yè) 一級 4 二級 4 三級 4 2 四級 4 2 五級 六級 1 七級 1 八級 1 九級 1 1 1 十級 1 1 1 如上述基準(zhǔn)地價的土地級別與 98年基準(zhǔn)地價土地級別不同時，本次評估仍按 98年執(zhí)行。 容積率修正系數(shù)可參照北京市的修正體系。 （ 7）經(jīng)各因素修正后的 地價為出讓土地價格。 （ 8）空轉(zhuǎn)的土地應(yīng)扣除需補(bǔ)交的出讓金。需補(bǔ)交的出讓金計(jì)算方法為：按土地現(xiàn)行市價應(yīng)交的出讓金抵扣與財(cái)政簽訂協(xié)議的空運(yùn)轉(zhuǎn)出讓金的差額，若空運(yùn)轉(zhuǎn)的出讓金已大于現(xiàn)行市價應(yīng)交的出讓金，則不需再補(bǔ)交。注意 : 與財(cái)政簽訂協(xié)議的空運(yùn)轉(zhuǎn)出讓金是按每平方米土地面積計(jì)算的。 空轉(zhuǎn)土地使用權(quán)價值＝出讓土地價值－（出讓土地價值 30％－與財(cái)政簽訂協(xié)議的空運(yùn)轉(zhuǎn)出讓金） 注：當(dāng)公式括號計(jì)算值小于零時，取零值。 （ 9）若劃拔土地使用權(quán)則扣除出讓金。按上海市的慣例，出讓金為土地使用權(quán)總價值的 30%。 工業(yè)用地八級（含 八級）以下，基準(zhǔn)地價表中沒有熟地價格先以毛地基準(zhǔn)地價按基準(zhǔn)地價修正得出毛地價格，再加上土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行評估。 市場比較法 本次評估的工業(yè)用地，若能夠取得周邊工業(yè)用地的市場交易案例，應(yīng)選用市場比較法。 市場比較法指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同 若干土地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與待估土地進(jìn)行對照比較，并對交易實(shí)例土地加以修正，從而確定待估土地價格的方法。該方法基本公式如下： 待估土地評估值 = 交易實(shí)例土地價格交易情況修正系數(shù)交日期修正系數(shù)區(qū) 域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù) 1流動負(fù)債、長期負(fù)債 負(fù)債評估的重點(diǎn)在于檢驗(yàn)核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債在評估目的實(shí)現(xiàn)后的實(shí)際債務(wù)人和負(fù)債額。對于整體企業(yè)的負(fù)債項(xiàng)目，應(yīng)單獨(dú)評估并列示。 對于與某項(xiàng)資產(chǎn)相對應(yīng)的負(fù)債，可根據(jù)實(shí)際情況不同，予以單獨(dú)評估列示，或者在評估該項(xiàng)資產(chǎn)時扣減相應(yīng)的負(fù)債額并予以說明，而不再單獨(dú)列示。 負(fù)債的評估主要是按審計(jì)準(zhǔn)則和方法對賬面值核實(shí)后確定評估值。 對于業(yè)務(wù)往來形成的負(fù)債，驗(yàn)核評估應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)是否確實(shí)發(fā)生來評估。 對于以國家、職工個人為債權(quán)人的負(fù)債，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度等加以驗(yàn)核 來評估。 對于非實(shí)際承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目，如歷年積累的、且數(shù)額較大的應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)，無明確支付對象；還有預(yù)提大修理費(fèi)等，按零值計(jì)算。（在評估固定資產(chǎn)時，計(jì)算成新率或?qū)嶓w性貶值已相應(yīng)考慮需大修理支出的影響。） 上藥集團(tuán)項(xiàng)目評估協(xié)調(diào)組 2020 年 9 月 18日