【正文】 上海市國(guó)資委 2020— 153 號(hào)文。 若遇特殊情況還需評(píng)估師結(jié)合實(shí)際情況具體分析判斷。上市的有價(jià)證券按評(píng)估基準(zhǔn)日的市價(jià)為基礎(chǔ)來(lái)確認(rèn)其評(píng)估現(xiàn)值 。 各種應(yīng)收款項(xiàng) 各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng) 收回的可能性確定評(píng)估值。對(duì)于有充分理由相信全部能收回的，如：近期內(nèi)經(jīng)常性業(yè)務(wù)往來(lái)且信譽(yù)好的客戶的應(yīng)收賬款、集團(tuán)內(nèi)部應(yīng)收賬款（企業(yè)已資不 抵債的除外），按核實(shí)后的賬面值評(píng)估；符合有關(guān)管理制度規(guī)定應(yīng)予核銷的、包括宕在應(yīng)收款項(xiàng)中應(yīng)計(jì)入損益的費(fèi)用支出，或有明顯跡象表明無(wú)法收回的，按零值計(jì)算；除個(gè)別認(rèn)定壞賬外，按有關(guān)規(guī)定 ,評(píng)估不能參照審計(jì)計(jì)算壞賬準(zhǔn)備的方法，從應(yīng)收賬款總額中扣減估算的壞賬準(zhǔn)備后確定評(píng)估值 。 原賬面上計(jì)提的“壞賬準(zhǔn)備”評(píng)估為零。 存貨 此次評(píng)估的存貨量大且品種多，十分繁雜。其中： （ 1）外購(gòu)材料包括外購(gòu)原材料、輔助材料、燃料、外購(gòu)半成品等 由于其在生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)過(guò)程中處于供應(yīng)環(huán)節(jié)，尚未改變購(gòu)入時(shí)的原有形態(tài)，因此，在評(píng)估時(shí)，主要依據(jù)該類存貨的現(xiàn)行市場(chǎng)買價(jià)和購(gòu)進(jìn)時(shí)發(fā)生的合理費(fèi)用，視具體情況，采用現(xiàn)行市價(jià)法或重置成本法進(jìn)行評(píng)估。 (2)對(duì)購(gòu)進(jìn)時(shí)間短、市場(chǎng)價(jià)格未發(fā)生變化的資產(chǎn)，可根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量，以調(diào)整后的賬面成本確定評(píng)估價(jià)值。 企業(yè)采用計(jì)劃成本核算并且賬面單獨(dú)反映“材料成本差異”時(shí)，先按大類分?jǐn)偂安牧铣杀静町悺庇囝~，然后按上述各狀況分別計(jì)算評(píng)估值。 ，根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi)用和全部稅金確定評(píng)估值。 正常銷售產(chǎn)品的評(píng)估值 =不含稅出廠銷售單價(jià) [1銷售費(fèi)用率 銷售稅金及附加費(fèi)率 (銷售利潤(rùn)率所得稅稅率 )銷售利潤(rùn)率(1所得稅稅率 )凈利潤(rùn)折減率 ]數(shù)量 ，根據(jù)其出廠銷售價(jià)格減去銷售費(fèi) 用、全部稅金和稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值。 滯銷、積壓、降價(jià)銷售產(chǎn)品的評(píng)估值 =不含稅出廠單價(jià)數(shù)量回收凈收益率 上述評(píng)估公式中的銷售費(fèi)用率（含銷售折扣）、銷售稅金及附加率及銷售利潤(rùn)率 ,一般按企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，如企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的相關(guān)數(shù)據(jù)不能代表社會(huì)客觀水平，則參照 2020年《企業(yè)效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)》中主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)資料。 （ 3）庫(kù)存商品 庫(kù)存商品的評(píng)估值應(yīng)該是該商品的當(dāng)前進(jìn)貨價(jià)加上隨進(jìn)貨時(shí)發(fā)生的或保管商品發(fā)生的合理費(fèi)用。一般包括運(yùn)費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)。 對(duì)于滯銷、積壓、降價(jià)銷售商品，應(yīng)根據(jù)其可收回凈收益確定評(píng) 估值。 （ 5）發(fā)出商品 的評(píng)估有以下幾種情況： 查閱購(gòu)貨合同及付款履約情況，對(duì)正常產(chǎn)品按該產(chǎn)成品的評(píng)估方法確定評(píng)估價(jià)值；對(duì)有問(wèn)題的，按可回收的凈值確定估值；逾期無(wú)法收款且產(chǎn)品無(wú)法追回的評(píng)估價(jià)值為零。 遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用除攤銷期不同外，其他性質(zhì)基本相同。評(píng)估原則為，要根據(jù)評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的資產(chǎn)占有者還存在的、且與其它評(píng)估對(duì)象沒(méi)有重復(fù)的 資產(chǎn)和權(quán)利的價(jià)值確定。對(duì)于資產(chǎn)和權(quán)力已耗盡的遞延資產(chǎn)與待攤費(fèi)用，應(yīng)按實(shí)際情況評(píng)估為零。其評(píng)估值一般為清理變現(xiàn)后的可回收凈款或?yàn)榱恪? 證券類長(zhǎng)期投資 可上市流通的有價(jià)證券采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估；以控股為目的持有的上市股權(quán)，可采用收益現(xiàn)值法，非上市的法人股可按最接近評(píng)估基準(zhǔn)日的年報(bào)或中報(bào)的每股凈資產(chǎn)含量計(jì)算評(píng)估值。超過(guò)一年 到期的，根據(jù)本利和的現(xiàn)值確定評(píng)估值。 進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)估的長(zhǎng)期投資，按整體評(píng)估后的凈資產(chǎn)結(jié)合投資比例，確定評(píng)估值； 對(duì)未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)整體評(píng)估的企業(yè)，則按審計(jì)后基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表中的凈資產(chǎn)數(shù)額乘以投資比例確定評(píng)估值。對(duì)到期收回資產(chǎn)的實(shí) 物投資、按約定預(yù)測(cè)的收益折現(xiàn)，再加到期收回資產(chǎn)的價(jià)值，計(jì)算評(píng)估值。 對(duì)本次不整體評(píng)估的子公司，若審計(jì)后凈資產(chǎn)為負(fù)值，企業(yè)為有限責(zé)任公司的，該長(zhǎng)期投資則評(píng)估為零；若企業(yè)為全資國(guó)有企業(yè)，只要上級(jí)公司承諾要維持其持續(xù)經(jīng)營(yíng)，或?yàn)槠鋫鶆?wù)進(jìn)行了擔(dān)保，該長(zhǎng)期投資則按負(fù)值評(píng)估 。 對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，如有下屬長(zhǎng)期投資進(jìn)行過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，可按評(píng)估確認(rèn)值，經(jīng)調(diào)整后確定該長(zhǎng)期投資評(píng)估值。前者適用于工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等房屋建筑物、構(gòu)筑物；市場(chǎng)比較法適用于辦公用房、商鋪、商品房。 根據(jù)本次評(píng)估的特點(diǎn)，在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察了解建筑物的結(jié)構(gòu)特征后，推薦使用市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估，其中：典型建筑物的造價(jià)可以按照《上 海市造價(jià)信息》公布的案例或評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的近期建設(shè)案例；對(duì)于 能夠取得預(yù)決算資料的重要建筑物，在時(shí)間條件允許的情況下可采用預(yù)決算編制法或調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估。 （ 2）預(yù)決算調(diào)整法：即原決算工程造價(jià)所套用的定額不是現(xiàn)行定額及其取費(fèi)規(guī)定，或采用同一定額但時(shí)間較長(zhǎng)，建筑材料等市場(chǎng)變化較大，則利用原決算工程量，或者進(jìn)行適 當(dāng)修改后，套用現(xiàn)行預(yù)算定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算工程造價(jià)方法。 不同跨度的廠房造價(jià)的對(duì)比（ %） 吊車起吊重量（ t） 柱距（ m） 不同跨度（ m）造價(jià)指數(shù) 12 18 24 5∽ 10 6 100 83 80 15∽ 20 6 100 90 78 圖 3 1 1 經(jīng)濟(jì)層數(shù)和每平方米造價(jià)的關(guān)系108101 100 9910811612512102550751001250 1 2 3 4 5 6 7 8層數(shù)平方米造價(jià)系數(shù)（%）圖 3 1 2 層高與平方米造價(jià)系數(shù)的關(guān)系10090951001051101151201251301351403 6 層高（m）造價(jià)系數(shù)（%） 不同跨度和跨數(shù)的廠房造價(jià)對(duì)比（ %） 建筑 面積 （ m2） 跨度（ m） 15 18 24 30 單跨 雙跨 三跨 四跨 單跨 雙跨 三跨 四跨 單跨 雙跨 三跨 四跨 單跨 雙跨 三跨 四跨 1000 118 103 113 104 100 2020 130 110 108 121 109 102 111 102 106 100 5000 145 120 114 109 132 111 106 103 120 106 100 104 116 104 107 105 10000 113 110 114 106 103 106 101 100 105 103 104 15000 112 105 102 100 103 100 (4)建筑指標(biāo)系數(shù)調(diào)整法：通過(guò)核定建筑指標(biāo)系數(shù)，對(duì)被估項(xiàng)目的原結(jié)算價(jià)值（但不是財(cái)務(wù)賬面值）進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后直接變?yōu)楸还理?xiàng)目的建筑造價(jià)加以引用的評(píng)估方法。調(diào)整方法同物價(jià)系數(shù)法，推薦的指數(shù)見(jiàn)下表（供參考）： 指數(shù)類型 年度 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 定基指數(shù) 建筑工程建安造價(jià)（簡(jiǎn)稱建筑 造價(jià)） 建筑造價(jià)組成的范圍 本次被估項(xiàng)目的建筑造價(jià)僅包括土建工程（含結(jié)構(gòu)及裝修）、和安裝工程（含建筑物內(nèi)給排水、采暖、電氣主線路、照明、通訊、消防、中央內(nèi)空調(diào)的管道部分）如是工業(yè)廠房除以上各項(xiàng)外還應(yīng)包括橋式起重設(shè)備的軌道、導(dǎo)電鐵、廠內(nèi)運(yùn)輸設(shè)備的地軌和空壓、蒸汽等主管道的架設(shè)費(fèi)用，但不包括括電梯、空調(diào)、變配電設(shè)備、鍋爐設(shè)備及通往各臺(tái)設(shè)備的各種工藝管道、動(dòng)力配線等應(yīng)屬于設(shè)備的價(jià)值。 后應(yīng)說(shuō) 明 主要 參數(shù)的來(lái)源，如： 施工措施費(fèi)， 在“九三”定額開(kāi)辦費(fèi)的基礎(chǔ)上作了調(diào)整，包括以下內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)文明施工費(fèi)；技術(shù)措施費(fèi)；材料二次駁運(yùn)費(fèi)、趕工措施費(fèi)；工程提前竣工費(fèi)；特殊條件施工增加費(fèi)；特殊產(chǎn)品保護(hù)費(fèi)；工程監(jiān)測(cè)、 測(cè)試費(fèi)；工程保險(xiǎn)費(fèi)等項(xiàng)組成。 新定額的綜合費(fèi)在“九三”定額的基礎(chǔ)上為適應(yīng)市場(chǎng)只作了一個(gè)范圍（ 6%12%），評(píng)估時(shí)建議按工程難度取率，一般建筑工程類別劃分標(biāo)準(zhǔn)如下： 綜合費(fèi)率 % 標(biāo)準(zhǔn) 一級(jí) 12 16層以上 29層以下或超過(guò) 50米高的公共建筑 二級(jí) 1012 16層以上 29層以下住宅 三級(jí) 810 7層以上 15層以下住宅或框排架結(jié)構(gòu)建筑 四級(jí) 68 7層以下無(wú)電梯住宅及磚混建筑 五級(jí) 6 12層單功能 ,一般小跨度建筑 建筑造價(jià)的計(jì)算方法 (1)首先選擇具有代表性的建筑按照規(guī)定計(jì)算方法進(jìn)行案例的編制，一般應(yīng)選擇不同結(jié)構(gòu)類型分別選擇案例。 (3)根據(jù)被估項(xiàng)目和對(duì)比單方造價(jià)比較，利用調(diào)整系數(shù)進(jìn)行案例以外的每一評(píng)估項(xiàng)目的單方造價(jià)計(jì)算，這個(gè)方法稱為“類比法”。對(duì)工程造價(jià)較低 ,工期較短的資金成本可忽略不計(jì)。 成新率 =（結(jié)構(gòu)打分權(quán)重系數(shù) +裝修打分權(quán)重系數(shù) +設(shè)備打分權(quán)重系數(shù)）247。 凡是已拆除的、待報(bào)廢的、房產(chǎn)管理部門定為危房的、無(wú)使用價(jià)值的工程，其成新率一律定為 0。其土地出讓金按空轉(zhuǎn)土地評(píng)估，評(píng)估方法詳見(jiàn)空轉(zhuǎn)土地評(píng)估。即按照正常情況下在評(píng)估基準(zhǔn)日 重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部費(fèi)用確定重置價(jià)值，當(dāng)明顯存在較為嚴(yán)重的實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值時(shí)，需確定貶值額，并從重置價(jià)值中扣除；如工程在建時(shí)間較短，則不考慮貶值因素。未完工項(xiàng)目，開(kāi)工時(shí)間離評(píng)估基準(zhǔn)日不超過(guò)一年的，一般按工程結(jié)算價(jià)款，扣除不合理費(fèi)用后，確定其價(jià)值。 庫(kù)存材料、工程物資應(yīng)與工程項(xiàng)目分開(kāi)評(píng)估，其重置價(jià)值為市場(chǎng)購(gòu)買價(jià)加 上合理的費(fèi)用組成。 資金成本為正常建設(shè)工期內(nèi)工程占用資金的籌資成本。 在建工程的形象進(jìn)度可根據(jù)標(biāo)志性階段來(lái)劃分如：基礎(chǔ)工程完 工、地上多少層、結(jié)構(gòu)封頂?shù)葋?lái)劃分，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)可參考工程預(yù)算書的子目。對(duì)工程進(jìn)度與付款有明顯