【導(dǎo)讀】根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，北京房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn),2020年，我市房地產(chǎn)投資完成億元，比2020年增長%，低。萬平方米，同比增長%，其中住宅2081萬平方米，同比增長8%。1至2年內(nèi)，北京將有5000至7000套新增高檔別墅進(jìn)入市場。a、調(diào)查顯示本市居民需求取向偏好置業(yè)，外埠人士看好北京。b、從需求規(guī)模測算，2020年前每年有20萬套住房需求。有關(guān)資料表明，三口之家住房建筑面積在80－100平方米這個(gè)區(qū)間

　　

【正文】 米。建筑物主體結(jié)構(gòu)分為地下一層、地上三層、局部四層，可經(jīng)營面積 10 萬平方米以上，地上地下設(shè)置 1300 個(gè)停車位（約 1200 平方米），項(xiàng)目評估總市值約 10億元人民幣，被列為海淀區(qū)重點(diǎn)工程。 旺市百利： 旺市百利位于世紀(jì)城內(nèi)。 天福超市： 天福超市紫竹店 海淀區(qū)北洼路 31 號 燕莎望京購物 大成順天府倉儲(chǔ) 華潤超市 翠微大廈 城鄉(xiāng)華懋商廈 華聯(lián)商廈 周遍現(xiàn)有社區(qū) 45 北京印象 亮甲店小區(qū) 永家東里小區(qū) 亮麗園 定慧北里小區(qū) 恩濟(jì)里小區(qū) 國賓嘉園 恩濟(jì)莊 三、醫(yī)療機(jī)構(gòu) 解放軍醫(yī)院、海軍總醫(yī)院、空軍總醫(yī)院、武警總醫(yī)院、中西醫(yī)綜合醫(yī)院、軍事醫(yī)學(xué)科學(xué)院、中國人民解放軍 304 醫(yī)院 四、文化教育 北京二十一世紀(jì)實(shí)驗(yàn)學(xué)校雙語幼兒園 海淀區(qū)六一小學(xué) 北京市海淀區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué) 北京二十一世紀(jì)實(shí)驗(yàn)學(xué)校 師范大學(xué)附屬中學(xué) 育英中學(xué) 理工大學(xué)附中分校 首都師范大學(xué) 北京工商大學(xué) 五、郵政、電信、其他 萬壽路郵局 馬神廟郵局 五棵松電話局 北京電信五棵松營業(yè)廳 集美家具城 攝影器材城 名仕園保齡球館 曙光花園處的有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行石景山支行西四環(huán)分理處 中國建設(shè)銀行恩濟(jì)花園儲(chǔ)蓄所 中國銀行恩濟(jì)儲(chǔ)蓄所 中國工商銀行恩濟(jì)莊儲(chǔ)蓄所 北京市商業(yè)銀行阜裕支行 二、 SWOT分析 地塊地產(chǎn)因子分析 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一。 46 通過對本項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色： ? 地塊位于上風(fēng)上水的西四環(huán)內(nèi)，是市內(nèi)尤其是西北部地區(qū)居住的優(yōu)質(zhì)地塊； ? 地塊毗鄰西四環(huán)，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，市政設(shè)施完善的優(yōu)勢較為突出； ? 地塊北邊規(guī)劃為大型綠化帶，綠化環(huán)境優(yōu)勢； ? 地塊周邊 1公里半徑內(nèi)市政配套齊全， 商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全 ； ? 地塊東、 南、西三側(cè)被住宅樓包圍，會(huì)使部分樓體產(chǎn)生遮擋，可能使部分客戶產(chǎn)生排斥感； 以上，就是本項(xiàng)目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。 地塊 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析 （ Strength） 考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢： ? 本項(xiàng)目由浙江新湖地產(chǎn)北京中冠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，“新湖地產(chǎn)” 是以整個(gè)新湖集團(tuán)作為支撐， 浙江 新湖集團(tuán)麾下現(xiàn)有近 20 家房地產(chǎn)開發(fā)公司，品牌的實(shí)力十分雄厚。共開發(fā) 20 多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分布浙江、安徽、上海、江蘇、山東、遼寧等七個(gè)?。ㄊ校?，開發(fā)的總量 500 余萬平方米；其中規(guī)模較 大的項(xiàng)目有：上海新湖明珠城、杭州新湖香格里拉別墅、溫州瑞安外灘工程等等。眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目所形成的整體規(guī)模為“新湖房產(chǎn)”品牌提供了扎實(shí)的基礎(chǔ) ?！靶潞慨a(chǎn)”的開發(fā)思路是：“建房產(chǎn)、建環(huán)境、建文化、建精神”。 ? 該項(xiàng)目位于本市上風(fēng)上水最適宜居住的區(qū)域內(nèi)，可以本區(qū)域獨(dú)特的人文背景，市場前景看好； ? 得天獨(dú)厚的區(qū)域環(huán)境 ，本區(qū)域 獨(dú)特的自然環(huán)境資源尤其是水景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與其他地區(qū)樓盤形成市場區(qū)隔； ? 周邊北京印象、湯泉逸墅、誠品建筑等高檔項(xiàng)目眾多，所以本案適合營造一個(gè)具較高品質(zhì)的生活社區(qū)； ? 本項(xiàng)目周邊八里莊地區(qū)以及定慧 寺地區(qū)生活配套設(shè)施齊全，學(xué)校、商場、超市、銀行、餐飲、公園、政府機(jī)構(gòu)、集貿(mào)市場一應(yīng)俱全，可 47 迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。 ? 本案三面都是住宅小區(qū)，只有北側(cè)臨路，與周邊住宅渾然一體，又相對獨(dú)立，從而形成了一種鬧中取靜，即方便又分離的若即若離的意境。 ? 項(xiàng)目位于西三、四環(huán)之間毗鄰主要交通干道，公共交通發(fā)達(dá)，出行便利； 項(xiàng)目弱勢分析 （ Weakness） 當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)： ? 部分建筑規(guī)劃采用東西向坐標(biāo)，造成部分戶型無正向所帶來的銷售難度； ? 北側(cè)市政路 的建設(shè)，將會(huì)造成大量的灰塵及噪音污染，將使業(yè)主居住受到影響，從而影響銷售。 ? 目前距本案距離較近的休閑娛樂生活配套設(shè)施比較匱乏 . ? 所處位置相對靠內(nèi)，視覺上的沖擊不明顯 ? 由于本項(xiàng)目為公司所開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、品牌號召力均較為薄弱。 ? 周邊在銷項(xiàng)目規(guī)模、品質(zhì)與本項(xiàng)目存在較大競爭力。 上述弱勢點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。 項(xiàng)目市場機(jī)會(huì)分析 （ Opportunity） ? 地區(qū)宏觀市場整體向好，土地供應(yīng)量具有明顯的稀缺性，有效需求大； ? 本區(qū)域購買力持續(xù)升溫，周邊項(xiàng)目銷售都已過半，并持 續(xù)熱銷。 ? 區(qū)域市場現(xiàn)時(shí)機(jī)會(huì) ? 京西地區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素 48 ? 區(qū)域內(nèi)市政工程的逐步完善 項(xiàng)目市場威脅分析 （ Threat） ? 項(xiàng)目周邊樓盤的競爭威脅是顯而易見的，尤其是規(guī)模較大的世紀(jì)城項(xiàng)目，其今后的市場供給量將對本項(xiàng)目形成直接威脅； ? 各個(gè)項(xiàng)目都有自身顯著的特點(diǎn)，項(xiàng)目的推廣主題明確，尤其是一些品質(zhì)較高的重點(diǎn)競爭對手的推廣主題更是風(fēng)格迥異、各有千秋，推廣主題鮮明、有特色，并且在區(qū)域市場內(nèi)都具有了一定的知名度；對區(qū)域市場的有效客戶群體有巨大的吸引力。 ? 位于五棵松地區(qū)的紫金長安也于近期開盤，總建筑面積在 48 萬平米，目前推 廣準(zhǔn)備工作均已啟動(dòng)或在執(zhí)行中，未來區(qū)域內(nèi)市場競爭將不容樂觀。 ? 近期樂府江南、酈城、觀瀾國際花園、世紀(jì)城都會(huì)加大項(xiàng)目的宣傳力度，此四處總供應(yīng)量約在 80 萬平米左右，因此，以上的變化因素將直接對本案的銷售產(chǎn)生影響。 ? 從目前地區(qū)的發(fā)展以及地產(chǎn)商對此區(qū)域的高期望值來看，此區(qū)域的供給量還將進(jìn)一步的增長，其中大部分項(xiàng)目都以板樓為主，競爭程度還將趨于激烈。 49 第第 五五 部部 分分 、 價(jià)價(jià) 格格 定定 位位 一、開發(fā)成本核算 項(xiàng)目成本計(jì)算條件說明： 社區(qū)總占地面積 28326 平米，總建筑面積 114552 平米，容積率 ，可銷售面積 71942 平米。 項(xiàng)目成本核算 項(xiàng)目名稱 全部項(xiàng)目合計(jì) 單位 建安標(biāo)準(zhǔn) 建安造價(jià) 占地面積 平方米 建筑用地面積 平方米 總建筑面積 114552 平方米 地上建筑面積 75996 平方米 住宅 71942 平方米 配套公建 4054 平方米 地下建筑面積 38556 平方 米 容積率 項(xiàng)目名稱 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法 測算基數(shù) 單位 單價(jià) 金額（萬元） 一、土地成本 土地出讓金 住宅 71942 50 配套公建 4054 二、前期工程費(fèi) 臨時(shí)水、電、路及場地平整費(fèi) 建安概算 *％ 可行性、方案咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 地上建面 5元 /平米 75996 測量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 建安概算 *% 執(zhí)照費(fèi) 建安概算 % 標(biāo)底編制費(fèi) 建安概算 % 預(yù)算審查費(fèi) 建安概算 % 招投標(biāo)費(fèi) 建安概算 % 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安概算 % 工程監(jiān)理費(fèi) 建安概算 2% 粘土磚費(fèi) 地上建面 14元 /平方米 75996 1竣工圖費(fèi) 測量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 70％ 10 ％ 1檔案保證金 10 萬元 三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 紅線內(nèi) 建安概算 8％ 紅線外 建安概算 8％ 51 環(huán)境 設(shè)計(jì)與綠化 建筑面積 8元 /平方米 四、房屋建安工程及設(shè)備、裝修費(fèi) 建安工程費(fèi) +設(shè)備及裝修費(fèi) （一）建安工程費(fèi) 地上建筑面積 75996 平方米 住宅 71942 平方米 配套公建 4054 平方米 地下建筑面積 38556 平方米 （二）設(shè)備及裝修費(fèi)用 五、不可預(yù)見費(fèi) 一至四項(xiàng) 3％ 六、上交開發(fā)辦的管理費(fèi) 一至五項(xiàng) % 七、管理費(fèi) 一至五項(xiàng) % 八、貸款利息 總建面 100 每平米單價(jià) 九、兩稅一費(fèi) 銷售收入 % 十、銷售費(fèi)用 銷售收入 3% 17090820 十一、開發(fā)成本 一至十項(xiàng) 平均成本 按總建筑面積 綜合成本 按可售地上面積 52 扣除地下造價(jià)后綜合成本 按可售地上面積 十二、銷售收入 萬平方米 住宅： 銷售 71942 地下車位 銷售 661 萬元 /個(gè) 十三、毛利潤 十四、所得稅 十五、凈利潤 十六、投資收益率（靜態(tài)） % 二、價(jià)格定位 定價(jià)方法一：市場比較定價(jià)法 權(quán)重因素 對各項(xiàng)目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評定。 選擇項(xiàng)目 選擇本區(qū)域內(nèi) 8個(gè)項(xiàng)目，包括：誠品建筑 綠波漫板 世紀(jì)城 3 期 觀瀾國際花園 北京印象 樂府江南 湯泉逸墅 酈城 價(jià)格比較 53 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進(jìn)度 報(bào)價(jià) 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 誠品建筑 1 1 1 1 1 1 8300 本案 市場比較價(jià)格一： 8300*15%*+8300*15%*+8300*30%*+8300*15%*+8300*15%*+8300*10%*=6640 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進(jìn)度 報(bào)價(jià) 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 綠波漫板 1 1 1 1 1 1 7800 本案 1 市場比較價(jià)格二： 7800*15%*+7800*15%*+7800*30%*+7800*15%*+7800*15%**1+7800*10%*=6318 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進(jìn)度 報(bào)價(jià) 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 世紀(jì)城 3期 1 1 1 1 1 1 6400 本案 市場比較價(jià)格三： 6400*15%*+6400*15%*+6400*30%*+6400*15%*+6400*15%*+6400*10%*=6656 54 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進(jìn)度 報(bào)價(jià) 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 觀瀾國際花園 1 1 1 1 1 7300 本案 1 市場比較價(jià)格四： 7300*15%*+7300*15%*+7300*30%*1+7300*15%*+7300*15%*+7300*10%*=6635 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進(jìn)度 報(bào)價(jià) 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 北京印象 1 1 1 1 1 1 7800 本案 1 市場比較價(jià)格五： 7800*15%*+7800*15%*1+7800*30%*+7800*15%*+7800*15%*+7800*10%*=6240 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進(jìn)度 報(bào)價(jià) 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 樂府江南 1 1 1 1 1 1 6300 本案 1 市場比較價(jià)格六： 6300*15%*+6300*15%*+6300*30%*+6300*15%*+6300*15%*1+6300*10%*=6048 55 修正因素 地段因素 交通因素 品質(zhì)因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進(jìn)度 報(bào)價(jià) 權(quán)重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 湯泉逸墅 1 1