【正文】 20200 平方米，目前正在招商，在此計入空置狀態(tài)，除去這個獨體商業(yè)還有西點百貨綜合物業(yè)外，如果僅算臨街商鋪面積，則 在 13000 平米左右。 22 供應(yīng)總量 圖表：永定路南段商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量、面積及比例 業(yè)態(tài) 餐飲 超市 服飾 銀行 美容美發(fā) 娛樂休閑 空置 其他 數(shù)量（個） 29 4 19 1 7 3 1 17 面積（ m178。） 5375 5500 890 1000 540 2700 20200 715 比例 % % % % % % % % 23 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 圖表：永定路南段商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例 15%15%2%3%1%7%55%2%餐飲超市服飾銀行美容美發(fā)娛樂休閑空置其他餐飲業(yè)態(tài) 永定路南段的餐飲總量達 5000 多平米，占總體商業(yè)的 15 左右 %， 尤其是從復(fù)興路到太平北路這一段，由于西點百貨的存在和臨近復(fù)興路的優(yōu)勢，集中著數(shù)十家左右的餐廳。其中有位于百朗園底商的川杭菜、吉野家、好倫哥以及西點百貨地下一層的新食代美食城等，這些餐飲的檔次都屬于中檔水平，其中新食代美食城的面積在 1000 平米左右，其他的幾家餐廳面積都在 300— 500 平米，除了這些餐廳外，剩余的面積普遍不大，多在 100 多平米，主要面向社區(qū)居民提供服務(wù)。 超市業(yè)態(tài) 永定路南段上有兩家規(guī)模比較大的超市，它們分別是西點百貨的法寶超市和大成路北的華聯(lián)超市、它們的總面積為 4500 平米，約占永定路南段總 體商業(yè)面積的 %。位于西點百貨地下一層的法寶超市是附近社區(qū)知名度最高的超市，幾乎所有在該地區(qū)生活的人口都知道該超市，并且在選擇購買日常生活用品時首選法寶超市，一方面法寶超市在當(dāng)?shù)亟?jīng)營面積大，貨種全，價格實惠，另一方面也是因為法寶超市位于百貨商場內(nèi)，人們可以在這里既購買到日常生活用品，又可以購買服裝、化妝品等其他商品，選擇的余地非常大，因此造成法寶超市賓客盈門的景象。至于華聯(lián)超市，雖然面積也在 2020 平米左右，但是由于遠離復(fù)興路，僅有周邊社區(qū)的居民知道，并且只是超市一種業(yè)態(tài)，因此除了日常購物外，難得有人 流到此，經(jīng)營情況遠遜于法寶超市。 造成這兩者巨大差異的原因在于交通便利程度和規(guī)模效應(yīng)差距過大，雖然同在永定路，但是法寶超市離復(fù)興路僅有 100 多米，周邊擁有眾多的其他商業(yè)，這些商業(yè)聚集在一起，形成人氣，吸引了周邊的社區(qū)居民以及復(fù)興路的路過群體，從而產(chǎn)生良好的商業(yè)聚集效應(yīng)。而華聯(lián)超市則離復(fù)興路有近一公里左右，由次造成復(fù)興路沿線的巨大人流量很難到此，再者，華聯(lián)超市的規(guī)模體量過小，不象位于西點百貨的法寶超市借助西點的集客設(shè)施就可以達到門庭若市，這種單兵獨斗的現(xiàn)實情況必然造成華聯(lián)超市僅能立足于周邊社區(qū)居民，而事實上是 很多社區(qū)居民在下班回家后會首先經(jīng)過法寶超市，這時他們首先會受到法寶超市的吸引，從而使得華聯(lián)超市的潛在客戶群體被法寶超市搶先截流。 根據(jù)調(diào)研得知，除了這兩家超市外，永定路南段和大成路交界處是長安新城的大型獨體商業(yè)，預(yù)計未來將引入一家大型超市，依靠它自身的社區(qū)人口來獲得支撐，這將使得現(xiàn)有的華聯(lián)超市在南北兩大超市的夾擊下，面臨客流量極劇下降，經(jīng)營冷淡的局面到來。 娛樂休閑業(yè)態(tài) 永定路南段的娛樂休閑業(yè)態(tài)比較少，僅有一家網(wǎng)吧和一家 1500 平米的洗浴中心，在百朗園南邊的社區(qū)內(nèi)，有一家社區(qū)娛樂休閑室，主要經(jīng)營健身、乒乓球 、等娛樂內(nèi)容，但是人氣不是很足?？傮w看來，永定路南的娛樂休閑業(yè)態(tài)比例過少，連 10%都不到，遠遠低于購物、餐飲、娛樂三者 5： 3： 2 的黃金比例，未來發(fā)展空間比較大。 24 租金水平 永定路南路的租金水平以西點百貨臨街商鋪最高，可以達到 10 元 /平米 /天，臨近西點百貨的商鋪租金在 57 元 /平米 /天，百朗園底商租金在 46 元 /平米 /天，至于西點百貨對面的社區(qū)底商租金在 45 元之間，太平路到大成路的社區(qū)底商租金在 23 元 /平米 /天；長安新城新建商業(yè)預(yù)計租賃價格 /平米 /天，銷售價格為 16000 元 /平米。 25 空置狀況 永定路南段的長安新城的新建獨棟商業(yè)因剛建成，尚未開業(yè)，該商業(yè)樓規(guī)模達 20200 多平米，幾乎和西點百貨的規(guī)模相差無幾，暫時的空置使得永定南路呈現(xiàn)高空置率，實際上，除了這一空置商業(yè)外，其他臨街商業(yè)基本都已出租完畢，由于有西點百貨在這條路上，因此人流量較大，另外周邊的住宅區(qū)比較密集，消費潛力比較深厚，這些原因造成永定南路的臨街商業(yè)經(jīng)營十分理想，很少出現(xiàn)商鋪空置的情況，未來隨著長安新城人口入住，它的配套商業(yè)也將進行招商，投入正式運營。 26 小結(jié) 永定路南段的商業(yè)檔次整體高于永定路北段，西點百貨作為區(qū) 域內(nèi)不多的大型綜合商業(yè)帶動了整條永定路商業(yè)的興旺，經(jīng)過多年的市場培育和良好運營，目前西點百貨已經(jīng)成為五棵松地區(qū)十分知名的商業(yè)場所，百朗園的中高檔次底商和西點百貨成為這里最具人氣的消費地點。巨大的人流帶動餐飲業(yè)的紅火經(jīng)營，肯德基、吉野家以及好倫哥都在這里占據(jù)一席之地。百萬大盤長安新城的落成將帶來數(shù)萬人口的入駐，由此產(chǎn)生的消費力不可估量，長安新城 20200 多平米的商業(yè)配套將西點百貨形成南北互動，從而帶動整條永定南路的臨街商業(yè)，由于有周邊社區(qū)眾多，人口數(shù)量龐大，人口結(jié)構(gòu)豐富，因此它們的經(jīng)營都是有著真實的消費力支撐 的，同時借助復(fù)興路的便利，永定南路未來的發(fā)展尚有潛力可挖。 3 太平路 31 概況 太平路東起萬壽路，西至玉泉路。道路全長約 公里，為城市次干路。道路為單行路，路面寬 18 米，兩側(cè)人行步道各寬 3米。太平路環(huán)境比較臟亂，有三處公交站臺，但行人稀少。太平路沿線商業(yè)體量約為 11700 平米，除位于太平路東端的西南寫字樓底商外，其余均是臨街商鋪。 32 供應(yīng)總量 圖表：太平路商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量、面積及比例 業(yè) 態(tài) 餐飲 復(fù)印沖印 金融 軍需 美容美發(fā) 休閑娛樂 煙酒 汽車保養(yǎng) 其他 數(shù)量（個） 26 10 3 10 20 11 26 2 46 面積（ m178。） 5380 285 690 150 645 1215 788 580 1978 比例 (%) 46% 2% 6% 1% 6% 10% 7% 5% 17% 33 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 圖表：太平路商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例 餐飲業(yè)態(tài) 太平路的餐飲店數(shù)量共有 26 家，面積為 5380 平米，是太平路商業(yè)面積最多的業(yè)態(tài)，占總體商業(yè)面積的 46%。而位于萬壽路和西四環(huán)中路之間的餐飲店居多，有 20 余家，因萬壽路附近有一家西南寫字樓，另有沙窩小學(xué)、太平路中學(xué)兩所學(xué)校，為此地段提供了餐飲消費群，其中比較大的餐飲店有芙蓉園、郭林家常菜、三蘇酒樓、老來順、天龍順飯店，面積在 500800 平米之間，屬中檔。其余的均是 100平米以下的小餐館，檔次非常低，經(jīng)營狀況也一般。 46%2%6%1%6%10%7%5%17%餐飲 復(fù)印沖印 金融 軍需 美容美發(fā)休閑娛樂 煙酒 汽車保養(yǎng) 其他 復(fù)印沖印 在太平路西段，自西四環(huán)中路至玉泉路分布著九家復(fù)印沖印店，總面積 300平米左右，占太平路總商業(yè)面積的 2%。每家店規(guī)模都很小，平均面積在 30平米左右，多為此地段的軍事科學(xué)院、中央電大八一學(xué)院 10003 教學(xué)中心，北京建華實驗學(xué)校一些企業(yè)提供服務(wù)。 金融類 太平路上共有 3 家銀行，農(nóng)行、工行和建行。均勻分布于太平路東、中、西部，面積在 150300 平米之間，來此人員均較少。 餐廳名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營面積 芙蓉園 獨體商業(yè) 500 郭林家常菜 住宅底商 500 三蘇酒樓 獨體商業(yè) 700 老來順 臨街商鋪 600 天龍順 臨街商鋪 800 軍需用品 在位于永定路往東 300 米左右處，連續(xù)分布 10 家軍需勞保用品店，面積僅在 15 平米左右。主要為此處部隊提供需求服務(wù)，因此產(chǎn)生小規(guī)模的商業(yè)聚集效應(yīng)。 美容美發(fā) 太平路的美容美發(fā)店共有 20家，面積總和 645平米，占總體商業(yè)面積的 6%，平均面積在 30— 40 平米之間，均是規(guī)模 較小的理發(fā)店，主要為附近的低收入群體服務(wù)，經(jīng)營狀況也都一般。 休閑娛樂 太平路目前共有 11 家休閑娛樂場所，營業(yè)面積 1215 平米，占比 10%。這條街的休閑娛樂企業(yè)以足療最多，達 7 家，只有位于永定路和太平路交匯處東側(cè)有一家相對大一些，面積兩百多米，其余 6家都是 4080 平米的小店，面向的消費群體有限，經(jīng)營狀況一般。 煙酒業(yè)態(tài) 太平路上共有 26 家煙酒店，每間店鋪的面積都不大，均在 50平米以下，但聚少成多，總面積達 800余平米，占整條街商業(yè)體量的 7%。其反映出附近居民的消費需求中，煙酒類占有很高的比例。 汽車保養(yǎng) 太平路上有 2 家汽車保養(yǎng)店，總面積約 580 平米，在位于玉泉路和太平路交匯處的一家汽車保養(yǎng)店規(guī)模相對大一些，面積在 500 平米左右，因其鄰近玉泉路這條主干路，來往車輛較多，經(jīng)營狀況還可以。 其他業(yè)態(tài) 除了以上分析的業(yè)態(tài)外，太平路還分布一些數(shù)量不多的小店，如圖書音像、蔬菜水果、保健品、藥店、洗衣店等，主要集中在永定路往西的地段，普遍面積不達，每家店僅有 20 多平米，總面積約 1978 平米，占比 17%?；旧弦揽可鐓^(qū)居民生存。 34 租金水平 太平路的臨街店鋪檔次均為低檔，商業(yè)氣氛不濃，以西四環(huán)路往東至萬壽路餐飲店較多 ，租金在 38元之間，而從永定路往西，店鋪面積均較小，檔次更低，租金在 35元之間。 35 經(jīng)營狀況 太平路臨街商業(yè)整體檔次很低，主要為附近社區(qū)居民配套服務(wù)，店面規(guī)模小、裝修形象差，無法形成商業(yè)氛圍，因此經(jīng)營狀況較差，從永定路往西至玉泉路，有 5 家小店鋪空置，面積共有 115 平米。另有一新建的軍事醫(yī)學(xué)院底商空置，面積有 3000 平米左右，不對外租售，只留做其內(nèi)部使用。 35 元 /天 /平米 38 元 /天 /平米 36 小結(jié) 太平路商業(yè)店面小、檔次太低，雖然此路段有幾處公交車站，但商業(yè)氛圍不濃，經(jīng)營狀況也不好，無法吸引外來消費者。位于東段的餐飲店，以服務(wù)于其 附近的兩所學(xué)校和西南寫字樓為主、而自永定路往西多以社區(qū)居民消費為主，對本項目不存在嚴(yán)重性競爭。 4 西四環(huán)西路 41 概況 四環(huán)路為城市主要環(huán)路 ,屬于一級城市干路 ,我司針對本項目針對定慧北橋至五棵松橋西側(cè)實施調(diào)研 ,全長 ，由于四環(huán)路在此路段多為高架橋 ,因此臨街商業(yè)多臨四環(huán)輔路 ,且與主路有一定的垂直距離 ,對主路客流的吸引有很大的局限性；雖然沒有整體商業(yè)氛圍，但由于臨近四環(huán)路，商業(yè)總體供應(yīng)量依然很大，為 22410㎡。 42 供應(yīng)總量 圖表：西四環(huán)路西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量、面積及比例 43 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 圖表：西四環(huán)路西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)面積比例 業(yè)態(tài) 金融 餐飲 汽配 修理 娛樂 服裝服飾 休閑 美容美發(fā) 超市 其它 數(shù)量 2 4 2 1 1 2 3 1 10 面積 450 6300 650 1000 1000 10400 160 1000 1450 比例 2% 29% 3% 4% 4% 47% 1% 4% 6% 2%29%3%4%4%47%1% 4%6%金融 餐飲 汽修 娛樂 服飾 休閑 美發(fā) 超市 其他餐飲 餐飲僅有四家餐飲，總量 6300 平米，占總體商業(yè)的 29%，餐飲店鋪多在 1000 平米以上，以中餐為主，單體容量較大，與臨近四環(huán)路獨體商業(yè)體量規(guī)模，基本穩(wěn)合；如五棵松飯店海鮮酒樓，北京陸翔燕富魚翅 菜館單體體量都以達到 2020平米以上； 休閑 臨街商業(yè)體量最大的為休閑康體具有 10400 ㎡，占總體量的 47%，定慧橋西北角的權(quán)金城面積為 10000 平米，其覆蓋范圍很廣，本項目區(qū)域應(yīng)包含其中；此物業(yè)為權(quán)金城餐飲有限公司所有，檔次較高，一二層西側(cè)為權(quán)金城燒烤，三層為權(quán)金城洗浴康體；東側(cè)一層為西餐廳；地下為一家夜總會；單層面積為 2020 平米，停車位較充足。 超市 位于西四環(huán)五孔橋農(nóng)副產(chǎn)品市場內(nèi)的物美超市，體量為 1000 平米，為非臨近四環(huán)路商業(yè)物業(yè)，只能依靠農(nóng)副市場的客流量以及周邊區(qū)域常住人口的支持，品質(zhì)雖不高，但 經(jīng)營情況也不是很差。 美容美發(fā)、服裝服飾、汽配修理以及其他業(yè)態(tài)： 還有一些配套設(shè)施，美容美發(fā)、服裝服飾、汽配修理以及其他業(yè)態(tài)，門面很小，檔次低，基本上屬于為社區(qū)居民服務(wù)的配套設(shè)施。 44 租金水平 根據(jù)我司調(diào)研分析，西四環(huán)路沿線的商鋪租金相對區(qū)域內(nèi)街不高，北京陸翔燕富魚翅菜館，餐飲業(yè)租金水平 元 /天 *平米，高于其他道路，這和臨近四環(huán)路有直接關(guān)系。 45 空置狀況 目前，西四環(huán)西側(cè)沿線調(diào)研區(qū)域，只有一家大型餐飲停業(yè)轉(zhuǎn)讓；雖然體量較大，為 4000平米獨體餐飲，但由于硬件設(shè)施的不完善，交通不夠便利等自身以及經(jīng) 營原因，現(xiàn)正在整體轉(zhuǎn)讓；此區(qū)域內(nèi)整體空置率相對較低。 46 小結(jié) 總體看來，西四環(huán)沿線的商業(yè)餐飲、休閑為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，且為大體量獨體商業(yè)，區(qū)域內(nèi)整體的商業(yè)氛圍還沒有形成，日后還有很大的發(fā)展空間。 5 玉泉路東側(cè) 51 概況 玉泉路與南北走向的永定路平行，調(diào)研范圍南起復(fù)興路，北止田村北路，全長 公里；現(xiàn)階段道路正處于拓寬階段，阜石路以北段拓寬工程基本完成，年底通車，規(guī)劃寬度達到60 米，雙向八車道；阜石路與復(fù)興路段，正在拆遷中，年底動工；按照路政規(guī)劃看，此段道路將在原有路面的基礎(chǔ)上，向西平推 2030 米左 右，玉泉路西側(cè)臨街商業(yè)