【正文】 度開始覆 蓋農(nóng)村等。而不管是廣義的還是狹義的逆城市化，它都包含了這樣一種性質(zhì)，即城市化水平較高。而偽 “ 逆城市化 ” 是指城市化不發(fā)達(dá)情況下的人口從城鎮(zhèn)向農(nóng)村轉(zhuǎn)移以及城市化進(jìn)程中部分人滯留農(nóng)村的現(xiàn)象。偽 “ 逆城市化 ” 現(xiàn)象的發(fā)生主要是農(nóng)村居民對(duì)自身收入滿足程度或者是城市下層居民對(duì)農(nóng)村收入的滿足程度較高直接導(dǎo)致的，而收入滿足程度取決于收入水平和支出水平?，F(xiàn)今存在的偽 “ 逆城市化 ” 現(xiàn)象并不是城市的收入低于農(nóng)村的狀況導(dǎo)致了這種流動(dòng)，而是一種收入滿足程度的影響的結(jié)果，即城市的支出水平過(guò)高，消費(fèi)過(guò)高導(dǎo)致的。由此可以合理推測(cè)，高房?jī)r(jià)無(wú)疑將增 加在城市的支出水平，使農(nóng)民在城市的收入滿足程度降低，進(jìn)而加劇偽 “ 逆城市化 ” 現(xiàn)象。 24 由上表可見， 統(tǒng)計(jì)的 7 個(gè)收入階層房?jī)r(jià)收入比情況中，最高收入戶的房?jī)r(jià)收入比只有 ，而最低收入戶的這一指標(biāo)卻達(dá)到 ，相差了 倍 。其中，等收入戶的房?jī)r(jià)收入比為 ，已經(jīng)不具 備買房的能力。中低收入的居民占全體居民的 60%，加上每年向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口， 85%家庭沒(méi)有購(gòu)房能力。從表可以看出，對(duì)于農(nóng)民工的房?jī)r(jià)收入比為 ，而對(duì)于農(nóng)民的房?jī)r(jià)收入比則為 ,。許多 專家責(zé)難，中國(guó)目前的城市化是鐘擺式的，沒(méi)有在城市扎根的城市化，高房?jī)r(jià)實(shí)際上已經(jīng)成了阻礙農(nóng)民永久進(jìn)入城市的難以跨過(guò)的門檻。造成每年大量的農(nóng)民工在城市與農(nóng)村之家奔波。 高房?jī)r(jià)下城市化難以高速。 城市化作為一種歷史過(guò)程，不僅是一個(gè)城鎮(zhèn)數(shù)量與規(guī)模擴(kuò)大的過(guò)程，同時(shí)也是一種城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)和功能轉(zhuǎn)變的過(guò)程。這一歷史過(guò)程 概括起來(lái)表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面表現(xiàn)在人的地理位置的轉(zhuǎn)移和職業(yè)的改變以及由此引起的生產(chǎn)方式與生活方式的演變；另一方面則表現(xiàn)為城鎮(zhèn)人口和城市數(shù)量的增加、城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大以及城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)、現(xiàn)代化和集約化程度的提高。城市化的本質(zhì)特征主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是農(nóng)村人口在空間上的轉(zhuǎn)換；二是非農(nóng)產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)聚集；三是農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力向非農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。而城市化的速度也取決于這三方面的速度，即農(nóng) 村人口在空間上的轉(zhuǎn)換速度，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)聚集速度和農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力向非農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移速度。而高房?jī)r(jià)背景下，農(nóng)村人口在空間上的轉(zhuǎn)換速度能快嗎？而同時(shí)， 高房?jī)r(jià)背景下城市 的生產(chǎn)和生活成本將更高，也將在一定程度上抑制非農(nóng)產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)聚集速度和農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力向非農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移速度。 第五 章 控制高房?jī)r(jià)的對(duì)策 25 完善住房保障體系，增加住房有效供給，構(gòu)建多元的市場(chǎng)供應(yīng)主體 我國(guó)明確提出要建立多層次的社會(huì)保障體系 ,住 房供給應(yīng)包括政策性住房、保障性住房和商品性住房。在多層次住房保障體系中 ,政府應(yīng)把重點(diǎn)從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控 ,轉(zhuǎn)移到實(shí)現(xiàn)公共住房政策住房政策的目標(biāo)上來(lái) ,以健全廉租房制度為重點(diǎn) ,解決好中低收入群體的住房問(wèn)題。建立中國(guó)特色的多層次住房保障體系可如表 1 所 示。 。在土地保護(hù)政策允許的范圍內(nèi)，增加中低價(jià)位普通商品住房和建設(shè)用地供應(yīng)量。同時(shí)，采取一定措施利用好土地二級(jí)市場(chǎng)，增加有效土地供給，主要是加強(qiáng)土地利用的管理。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用政策，土地管理部門對(duì)超出動(dòng)工開發(fā)期滿一年未動(dòng)工的土地，從高征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。 表 1 多層次的住房保 障體系 不同收入群體 住房類型 保障政策 比重 高收入階層 高檔商品房 實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化調(diào)節(jié)，政府通過(guò)土地、稅收、信貸等政策吸引投資，利用金融政策促進(jìn)商品房的消費(fèi) 10%以下 中等偏上收入階層 中檔商品房 20%左右 中等收入階層 普通商品房 20%30% 中等偏下收入階層 經(jīng)濟(jì)適用房 政府主導(dǎo)的保障性住房，綜合運(yùn)用各種財(cái)政補(bǔ)貼和信貸政策扶持其建設(shè)和消費(fèi) 30%40% 低收入階層 最低收入階層 廉租房 政府主導(dǎo)，貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合 10%以下 資料來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào) 單一的住房供應(yīng)體系也是我國(guó)住房供需矛盾突出的原因之一。若能打破單一的住房供應(yīng)體系，允許和鼓勵(lì)集資合作建房，建立起開發(fā)商建房、社會(huì)集資合作建房和政府牽頭提供經(jīng)濟(jì)適用房等并行的多層 次的住房供應(yīng) 體系，有利于房?jī)r(jià)降低。比如說(shuō)若允許集資合作建房，將會(huì)省去開發(fā)商的利潤(rùn)和營(yíng)銷成本等開支，住房?jī)r(jià)格有望下降 30％～ 40％。如果政府能夠再給予一定的政策優(yōu)惠，房屋價(jià)格將會(huì)更低。《高房?jī)r(jià)及其對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響研究》傅東平 壓縮房地產(chǎn)開發(fā)成本，加強(qiáng)成本核算，降低期望利潤(rùn)。 目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格主要由開發(fā)成本、銷售成本和利潤(rùn)組成，開發(fā) 成本主要由下列幾項(xiàng)構(gòu)成 :土地成本、建安成本、城建配套成本、稅收與投資利息成本。根椐現(xiàn)行的建材定額、市價(jià)及國(guó)家有關(guān)部門的政策和統(tǒng)計(jì)資料 ,我們推算的全國(guó)房地產(chǎn)商品平均生產(chǎn)成本如 下 : 土地成本 :據(jù)資料顯示 ,2021 年我國(guó)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)總水平繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì) ,綜合地價(jià)為 1198 元 /m,住宅用地價(jià) 1166 元 /m。自 2021 年以來(lái)的全國(guó)城市地價(jià)平均水平變化情況見表 2 。 全國(guó)城市地價(jià)平均水平歷年變化情況表 單位 :元 /m2 日期 綜合地價(jià) 商業(yè)地價(jià) 住宅地價(jià) 工業(yè)地價(jià) 2021 998 1615 923 444 2021 1033 1666 965 454 2021 1078 1749 1019 460 26 2021 1129 1864 1070 472 2021 1198 1988 1166 481 從表中可看出 :2021 年以來(lái) ,作為房地產(chǎn)商品中的地價(jià)成本連年上升 ,綜合地價(jià)五年上漲了 200 元 /m2,平均上漲率達(dá)到了 4%以上 ,而住宅用地價(jià)五年上漲了 243元 /m,平均上漲率達(dá) %。 建安成本 :不同用途、不同設(shè)計(jì)、不同結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目其建安成本差異較大。但若僅從住宅來(lái)看 ,其建安成本大致可估算出來(lái)。住宅多為多層磚混結(jié)構(gòu) ,框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)的高層房產(chǎn)住宅占房產(chǎn)住宅總數(shù)不多 ,磚混結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的建安成本約在 600700元 /m,框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)房產(chǎn)的建安成本約在 10001300元/m2。取磚混結(jié)構(gòu)房產(chǎn)權(quán)數(shù)為 3,框架與剪力墻結(jié)構(gòu)房產(chǎn)權(quán)數(shù)為 1,綜合建安成本約800 元 /m2。 城建配套成本 :各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r向房地產(chǎn)開發(fā)商收取 ,收費(fèi)項(xiàng)目多少不一 ,按全國(guó)住宅銷售均價(jià)推算 ,約在 200 元 /m2。 稅收與投資利息成本 :房產(chǎn)銷售時(shí)應(yīng)交的契稅、營(yíng)業(yè)稅及其附加 ,計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)總銷價(jià) ,約占總房?jī)r(jià)的 6%,按全國(guó)住宅銷售均價(jià)計(jì)算約為 150 元 . 將上述各項(xiàng)成本匯總 ,并與最新的房產(chǎn)銷售價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比較 ,列表計(jì)算我國(guó)住宅商品 房?jī)r(jià)格構(gòu)成如下 : 2021 年我國(guó)商品住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)表 單位 :元 /m2 項(xiàng)目 地價(jià) 建安成本 城建配套費(fèi) 稅收及附加 毛利 銷售及均價(jià) 金額 1166 800 200 150 264 2580 比例 % 31 100 椐上表可看出 :在價(jià)格構(gòu)成中，土地成本占 45%，建安成本 31%，利潤(rùn)占 10%，稅費(fèi)占 13%左右，但在國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，土地成本，稅費(fèi)僅占 20%，建安費(fèi)用占 73%，利潤(rùn)僅占 7%。因此可以從控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，加強(qiáng)成本核算，降低利潤(rùn)入手，降低房?jī)r(jià)。 完善土地出讓制度，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 穩(wěn)定地 價(jià)。 1 完善土地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度 出價(jià)最高者得到土地使用權(quán)無(wú)疑是使房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因，得到土地后開發(fā)商自然會(huì)把成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。因此我們可以采取合理高價(jià)中標(biāo)的方法，在考慮價(jià)格因素的同時(shí)，對(duì)土地規(guī)劃方案的質(zhì)量、土地使用方向、開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、企業(yè)資質(zhì)、銀行資信、公司業(yè)績(jī)等幾項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合評(píng)定。 2 優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 增加中低價(jià)位普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)用地供應(yīng)量，嚴(yán)控高檔公寓、高檔住宅、別墅類的用地供應(yīng)。加大力 度清理 開發(fā)商手中的閑置土地，督促開發(fā)商加快土地開發(fā)進(jìn)度。提高工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)，控制工業(yè)用地總量。提高土地利用效率。 3 嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為 完善土地違法案件的查處協(xié)調(diào)機(jī)制，加大對(duì)土地違法違規(guī)行為的查處、打擊、懲罰力度。對(duì)重大土地違法違規(guī)案件要公開處理，涉嫌犯罪的要移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員非法批準(zhǔn)、征收、占用土地，或者非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，觸犯法律的 ，要依法追究刑事責(zé)任。 加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制，降低工程造價(jià)。 1．加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制 27 設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá) 75%以 上，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響到施工費(fèi)用的多少和工期的長(zhǎng)短，而且影響到項(xiàng)目建成以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。 在選擇設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制等條款。推行工程造價(jià)與設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，促進(jìn)設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員 在設(shè)計(jì)時(shí)綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素，有效降低建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)。并且在選擇時(shí)進(jìn)行多方案比較， 充分發(fā)揮價(jià)值工程的作用，分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系 ,力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，以降低造價(jià)。 在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為功能和實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能所耗費(fèi)用的比值，表達(dá)式為：V=F/C 其中 V代表價(jià)值系數(shù) F代表功能系數(shù) C代表成本系數(shù) 有公式可知，提高價(jià)值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降 但帶來(lái)成本大幅下降；五是成本略有上升但帶來(lái)功能大幅上升。 施工階段成本控制的關(guān)鍵是嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，強(qiáng)化變更程序。開發(fā)商及其造價(jià)管理人員，要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，同時(shí)要嚴(yán)格控制人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)?？傊_發(fā)商應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管 理，實(shí)行成本控制機(jī)制等手段來(lái)降低建筑安裝工程成本。 推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革 現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是在經(jīng)濟(jì)體制改革過(guò)程中逐漸形成的，在調(diào)節(jié)住房資源在不同階層間的配置、調(diào)控市場(chǎng)供求關(guān)系、促進(jìn)土地資源的合理利用方面做出巨大貢獻(xiàn)，但是也存在一些問(wèn)題。 （ 1）房地產(chǎn)稅稅種設(shè)計(jì)不合理。個(gè)別稅種之間交叉重疊，存在重復(fù)課稅的情況。 （ 2）稅負(fù)不公平。從計(jì)稅環(huán)節(jié)來(lái)看，房地產(chǎn)稅主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)、交易環(huán)節(jié)，而保有環(huán)節(jié)的稅種較少， （ 3）稅收征管的配套制度和措施不完善。目前國(guó)內(nèi)缺乏嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)登記制度，影響了稅收征管的力度。 取消一次性稅收，開征物業(yè)稅 業(yè)稅主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都要交納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅款隨著其市值的提高而提高。 在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，土地成本和各種稅費(fèi)約占 40%左右。購(gòu)買者買房時(shí)，已經(jīng)一次性支付土地出讓金和各種稅費(fèi)。如果改用逐年繳納的方法，以物業(yè)稅的形式分期支付土地出讓金和各種稅費(fèi)，將大幅降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，房?jī)r(jià)也會(huì)大幅下降。 由于地價(jià)和各種稅費(fèi)分 70 年交，也就意味著占房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 40%左右的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先交納 1/70 其余的在剩余的 69 年中分別繳納，下降了 %，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中成本下降了 %。再考慮到其他因素，將其中的10%扣除，房?jī)r(jià)也有 30%左右的下降幅度。 改革現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，對(duì)房屋的開發(fā)、交易、保有環(huán)節(jié)征收合理的稅賦可以降低房?jī)r(jià)，提高普通居民的購(gòu)買能力，有效地改善住房資源在不同階層間的配置狀況 ；養(yǎng)房成本的增加，將合理調(diào)控市場(chǎng)投資性需求，抑制盲目需求和投機(jī)性需求，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。 28 征稅方法： （ 1） 對(duì)新房和舊房采取不同的稅率和征收辦法，新房稅額的調(diào)整考慮土地出讓金的因素，舊房暫時(shí)不考慮土地出讓金的因素。 （ 2） 對(duì)中小戶型普通住 宅和大戶型高檔住宅、別墅征收不同稅率的物業(yè)稅。 （ 3） 對(duì)第一套住房和第二、三套住房征收不同稅率的物業(yè)稅，提倡一戶一房，對(duì)二套房以上物業(yè)稅率可以成倍提高。 實(shí)施有區(qū)別的稅收政策，采用階梯累進(jìn)稅率 實(shí)施有區(qū)別的稅收政策，利用稅收政策鼓勵(lì)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房的消費(fèi)和建設(shè)。針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房供應(yīng)不足的問(wèn)題，研究實(shí)行差別稅收政策。對(duì)這類住房的建設(shè)和消費(fèi)予以傾斜。商品住房交易契稅，按照建筑面積大小確定稅率。對(duì)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房減免稅費(fèi)。 同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)水平不 同，采用階梯累進(jìn)稅率。一般認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率在 15%20%之間，屬于比較合理。房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率在15%20%之間，按標(biāo)準(zhǔn)稅率征收；利潤(rùn)率為 20%30%，采用 2 倍準(zhǔn)稅率征收 ；利潤(rùn)率越高，征得稅越多，其實(shí)際收益不增反減，開發(fā)商只能降低房?jī)r(jià)。 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，建立完善的信息公開制度 目前我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高的一個(gè)原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不透明、不對(duì)稱。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)情況缺乏了解，現(xiàn)行的商品價(jià)格指數(shù)也很難真實(shí)反映市場(chǎng)的供需狀況?，F(xiàn)行的商品價(jià)格指數(shù)是由各城市樣本企業(yè)的自報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)的，不一定是市場(chǎng)上的實(shí) 際成交價(jià)。開發(fā)商依據(jù)消費(fèi)者買漲不買跌的心理，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，人為造勢(shì)哄抬房?jī)r(jià)，而在吸引客戶或納稅時(shí)，其價(jià)格則打折扣。同時(shí)由于我國(guó)二手房市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)，導(dǎo)致住房需求過(guò)度集中于新房市場(chǎng) ，進(jìn)而推動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)。近兩年，各地紛紛爆出地荒論，開發(fā)商囤積土地，囤積房源，嚴(yán)重誤導(dǎo)廣大居民的市場(chǎng)預(yù)期，造成了部分消費(fèi)者的恐慌心理。這些不過(guò)是開發(fā)商利用信息的不對(duì)稱情況，誤導(dǎo)消