【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房面積呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，近三年均超過 5000 萬平方米，而同期我國(guó)商品房年銷售面積分別為, 億平方米，比例分別為 1： 1: 1:6 左右，這個(gè)比例很高。 2021 年 有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達(dá) 50%以上。而按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在 5%~10%之間為合理區(qū)，空置率在10%~20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在 20%以上則意味著商品房嚴(yán)重積壓。 國(guó)家電網(wǎng)公司的調(diào)查顯示，中國(guó) 660 多個(gè)城市現(xiàn)有連續(xù) 6 個(gè)月以上電表讀數(shù)為零的空置房 6540 萬套，足夠 2 億人居住。而這僅是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)。如果加上房地產(chǎn)商已經(jīng)蓋好沒有交易出去的住房，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房的空置率之高更是無可復(fù)加了 。 房屋租售比 房屋租售比是指在相同時(shí)期 內(nèi)同一類住房的租賃價(jià)格與出售價(jià)格之間的比例關(guān)系，反應(yīng)的是租房和購(gòu)房的相對(duì)成本。一般而言，“租售比”能夠表現(xiàn)出一個(gè)城市居民、從業(yè)人員更真實(shí)、最基本的住房需求，客觀反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。買房可能有投資投機(jī)的成分，租房卻是一種實(shí)實(shí)在在的居住需要。 房地產(chǎn)屬于一種資產(chǎn)，按照資產(chǎn)價(jià)格理論，房地產(chǎn)價(jià)格由持有者房屋收益流 15 的貼現(xiàn)值決定。設(shè) p 為每平方米的房?jī)r(jià)， R 為每平方米的年租金， d 為房租中房產(chǎn)稅、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等其他費(fèi)用所占的比重， i 為長(zhǎng)期定期存款利率， n 為住房壽命年限，用公式表示為： 整理得 : ]1)1[()1()1(]1)1[()1()1(????????????????nnnnidiiPRiidRiP 由以上公式可知，房屋的租售比的函數(shù)式有三個(gè)變量，根據(jù)這個(gè)公式，在已知利率水平、相關(guān)稅費(fèi)比重、住房壽命年限的情況下，可以根據(jù)合理的租售比對(duì)確定房?jī)r(jià)水平下的房租或者確定房租水平下的房?jī)r(jià)進(jìn)行推導(dǎo)。 上述公式同時(shí)表明，在合理租售比的情況下，房?jī)r(jià)與房租應(yīng)該按一定比例同方向變化。如果房?jī)r(jià)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)上漲超過房租的上漲，即出現(xiàn)房屋租售比的持續(xù)下降，說明房?jī)r(jià)存在著過高現(xiàn)象。 根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般規(guī)律，正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中， 一般而言，租售比 1:200 到 1:250 之間意味著區(qū) 域房產(chǎn)運(yùn)行良好；而超過 1:300的租售比警戒線，就意味著房?jī)r(jià)偏離房產(chǎn)價(jià)值，隨之而來的是投資價(jià)值變小和投資風(fēng)險(xiǎn)加大。 12 月 4 日，中國(guó)指數(shù)研究院的一份報(bào)告顯示，北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房屋租售比已經(jīng)超過 1:300 的國(guó)際警戒線。房屋租售比是國(guó)際上用以判斷房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值和存在泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)，是反映樓市健康與否的晴雨表。 通過以上三個(gè)指標(biāo)的衡量，相對(duì)于絕大多數(shù)普通百姓的收入水平和承受能力來說，現(xiàn)在我國(guó)的房?jī)r(jià)確實(shí)過高，同時(shí)存在一定程度的泡沫。 《城市高房?jī)r(jià)的生成機(jī)理與抑制之道》銅陵學(xué)院經(jīng)管系 吳雄虎 第三 章 房?jī)r(jià)上漲的原因分析 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求過于旺盛， 。 我國(guó)于 1998 年正式取消福利性實(shí)物分房，取而代之的則是消費(fèi)者自主購(gòu)買商品房，這也標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面啟動(dòng)。住房制度改革之后，以前被囤積的住房消費(fèi)需求得到了大量的釋放，人們?cè)诮邮芰俗灾髻?gòu)房解決居住問題的住房消費(fèi)新模式的同時(shí)，高速的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保證了人們的購(gòu)買力，由此帶動(dòng)了居民對(duì)住房的主動(dòng)改善型需求，住房抵押貸款制度的高速發(fā)展，也大大增加了購(gòu) 買能力，這使得許多潛在需求有條件轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 處于城市化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)起飛階段形成的比較快的自住購(gòu)房需求。 進(jìn)入 21 世紀(jì)之后，加快城市化進(jìn)程被列為重要任務(wù)之一，近幾年已成為城市化的加速時(shí)期， 2021 年到 2021 年沿海城市的城市化率年均提高 2%，這樣高速度的發(fā)展，為城市住宅需求提供了客觀條件。 隨著城市化進(jìn)程的加快，越來越多的農(nóng)村人口到城市工作，加上畢業(yè)的大學(xué)生，導(dǎo)致住房需求加大。 16 住房需求與供給變化圖 隨著城市化水平的快速提高，農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移，進(jìn)入城市的農(nóng)村人口首先要解決住房問題，這將促進(jìn)居民對(duì)住宅的消費(fèi)需求產(chǎn)生外延式增長(zhǎng)。同時(shí)，由于 我國(guó)土地資源有限，為了保證糧食安全，可供于城市建設(shè)的土地更是相對(duì)有限，也就是說，在一種既定的住房政策下，住房供給缺乏外延式變化，供給曲線是相對(duì)固定的。在這種背景下，隨著住房需求的不斷外延式增加，需求曲線由 D1 變化到 D D3（如圖 1）。其市場(chǎng)均衡量也由 Q1 變化到 Q Q3，相對(duì)應(yīng)的均衡價(jià)格分別是 P P P3。從圖1 的分析中可以看出，城市化水平的提高導(dǎo)致住房需求的外延式增長(zhǎng)（需求曲線向右移動(dòng)），住房需求的增長(zhǎng)與住房供給的相對(duì)短缺，必將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ， 2021 年末， 40 個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)可售商品住房面積中，有 23 個(gè)城市套型在 120 平方米以上 的住房占 50%以上，有 16 個(gè)城市 80 平方米以下的住房不到總面積的 10%。我國(guó)住宅投資總額為 10768 億元，同比增長(zhǎng) %，住宅占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 %，幣 2021 年上升 個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 565 億元，比 2021 年同期減少 %，見表 1。由于供給結(jié)構(gòu)調(diào)整一般要 2 年左右的周期。 2021年普通居民家庭需要的中小戶型、中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)不足，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)的力度仍需加大。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng) 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出：許多商品房空置，而居民需要的經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住房卻供應(yīng)不足。普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房作為市場(chǎng)供應(yīng)主體地位還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未建立，其所占比重過低。經(jīng)濟(jì)適用房投資額增長(zhǎng)速度緩慢，經(jīng)濟(jì)適用房所占比重 逐年下降。 表 1 19992021 住宅投資情況 單位： 億元 % 房地產(chǎn)投資總住宅投資總額 同比增長(zhǎng) 住宅投資所占經(jīng)濟(jì)適用房 同比增長(zhǎng) 所占比重 年 份 項(xiàng) 目 17 額 比重 1999 4103 2638 437 2021 4984 3311 542 2021 6344 4217 600 2021 7791 5228 589 2021 10154 6777 622 2021 13158 8837 606 2021 15759 10768 565 2021 19382 13612 750 資料來 源： 19982021《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及國(guó)房景氣指數(shù)資 料 住宅供 需不平衡 經(jīng)濟(jì)主體的多元化使得住宅需求日趨多元化， 見表。 而我國(guó)住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性短缺，中低價(jià)位中小戶型普通商品房、租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房供給不足。 高檔住宅、大戶型住宅比重太高。 商品住房市場(chǎng)這種供給結(jié)構(gòu)的不合理，造成了大量高價(jià)格的高檔住房閑置，而中低檔住房卻供不應(yīng)求，供給有限。在以開發(fā)高檔住房為主體的住房市場(chǎng)中，必然拉動(dòng)整個(gè)房?jī)r(jià)上漲。 住宅總需求 國(guó)外需求 本地需求 外來需求 居住與投資需求 剛性需求 (拆遷、結(jié)婚與離 婚、家庭小型化 ) 改善型需求 (收入提高 ) 流動(dòng)人口、進(jìn)城務(wù)工、子女上學(xué)就業(yè)先富起來的一部分人 一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住宅的比例就極低 :根據(jù)有關(guān)部門提供的調(diào)研數(shù)據(jù)，“我國(guó) 40 個(gè)重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為 113 平方米，其中 16 個(gè)城市超過 120 平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達(dá) 143平方米。”’‘據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資就開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)到 2021年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)H僅完成投資 600 億元，同比下降 %，在房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比重進(jìn)一步下降到 %。商品住房 市場(chǎng)這種供給結(jié)構(gòu)的不合理，造成了大量高價(jià)格的高檔住房閑置，而中低檔住房卻供不應(yīng)求，供給有限。在以開發(fā)高檔住房為主體的住房市場(chǎng)中，必然拉動(dòng)整個(gè)房?jī)r(jià)上漲。 城鎮(zhèn)住宅供給缺口與住宅價(jià)格上漲 年份 人口城市化水平 城鎮(zhèn)人口規(guī)模萬人 城鎮(zhèn)住宅總面積萬平方米 城鎮(zhèn)住宅需要面積萬平方米 住宅供求缺口萬平方米 住宅價(jià)格元平米 1987 1990 30195 202100 362340 162340 1995 35174 287125 597958 310833 2021 45906 441000 1009932 568932 2021 56212 995755 1517724 521969 2021 57706 1127163 1615768 488605 2021 59379 1273446 1721991 448545 18 2021 60667 1313446 1820210 506564 2021 年，全國(guó)城市人口 6 億左右，以家庭規(guī)模 人計(jì)算折合 億家庭。從 1991 到 2021 年，包括別墅、經(jīng)濟(jì)適用房和其他住宅在內(nèi)，總工出售了 49 億平方米的房子，按每個(gè)家庭 60 平方米計(jì)算，只能滿足 %的家庭住房需要；如果按每個(gè)家庭 90 平方米計(jì)算，只能滿足 %的家庭住房需要。 由表看出， 2021 年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅供求缺口 506564 萬平方米，供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)必然上漲。 土地資源有限，土地出讓金高 表 1 城鎮(zhèn)人口與城市居住用地價(jià)格關(guān)系表 單位 :(平方米。元平方米） 年份 城鎮(zhèn)人口 占全國(guó)總?cè)丝诒戎?% 全國(guó)城市建成區(qū)面積（平方米） 全國(guó)城市居住用地平均地價(jià)（元 /每平方米 2021 1070 2021 1166 2021 1210 2021 1681 2021 1732 2021 3479 數(shù)據(jù)來源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（ 2021 年 —— 2021 年）《全國(guó)主要城市地價(jià)檢測(cè)報(bào)告》（ 2021—— 2021 年） 中國(guó)人口 眾多，土地資源有限，并且隨著現(xiàn)代化進(jìn)程，越來越多的人涌入城市，造成城市人口密集，城市不斷擴(kuò)張，城市用地日益緊張。 2021 年全國(guó)城市發(fā)展平均征用土地 平方公里， 2021 年全國(guó)城市平均征用土地 平方公里， 2021 年平均征用土地 公里，雖然每年平均征用土地面積呈下降趨勢(shì)，但城市發(fā)展迅速，城市土地矛盾日益突出。 通過表 1，可以發(fā)現(xiàn)，城市人口不斷增加，城市的規(guī)模不斷擴(kuò)大，但是土地資源是不可再生資源，土地總量是有限的。土地供給小于需求，根據(jù)市場(chǎng)供求規(guī)律，土地價(jià)格必然會(huì)提升。土地價(jià)格上 漲導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本上升，房?jī)r(jià)不斷攀升。 表 3 土地供求與房地價(jià)格變動(dòng) 年份 城鎮(zhèn)人口萬人 城鎮(zhèn)建成區(qū)面積畝 出讓建設(shè)用地 城鎮(zhèn)土地缺口 土地價(jià)格萬元畝 出讓住宅用地萬畝 住宅用地缺口萬畝 住宅用地價(jià)格萬元畝 1990 30195 244 1995 35174 466 1999 2021 45906 853 2021 2021 2021 52376 2021 54283 2021 56212 783 2021 57706 733 19 2021 59379 7630 1286 673 2021 60667 245 從表 3 可以看出，建設(shè)用地從 1999 年的每畝平均 萬元上漲到了 2021年的每畝平均 萬元；而住宅用地每畝則從 90 年代初的幾萬元，上漲到了2021 年的 萬元。住宅用地價(jià)格的上升，加上住宅供給不適應(yīng)城市化人口的需要，供給小于需求，推動(dòng)住宅價(jià)格上漲。住宅每平方米價(jià)格從 1987 年的 元上升到 2021 年的 元，平均每年價(jià)格上漲率為 %. 中國(guó)土地價(jià)格過快上漲，除了供求不平衡原因外，還因政府土地出讓金不斷上漲。在中國(guó)，土地出讓金大約要占到開發(fā)成本的 15%至 30%。 商品房供 給受土地影響很大，而土地是稀缺的。其供給不能隨著需求的增加而增加，特別短期更是如此。商品房對(duì)土地的強(qiáng)烈依賴性，致使商品房的供給對(duì)對(duì)價(jià)格的上漲反應(yīng)不夠敏感，供給彈性較小。當(dāng)商品房需求增加時(shí)，如果開發(fā)商得不到土地，商品房市場(chǎng)自身也就往往只能通過房?jī)r(jià)的上漲，實(shí)現(xiàn)供需平衡。 房地產(chǎn)投機(jī)行為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 。在 CPI 漲幅不斷走高、銀行儲(chǔ)蓄利率偏低的情況下，居民對(duì)樓市的投資性需求大量增加，其結(jié)果主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫上。房?jī)r(jià)的不斷上漲使很多投資者選擇了投資住房。他們購(gòu)房后并不自住 ，而是出租或是等房產(chǎn)增值后變現(xiàn)獲取差價(jià)。這類投資者的增加使得住房的投資需求有所放大，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。 最近幾年，隨著房?jī)r(jià)的高漲，部分普通收入居民徘徊在購(gòu)房門檻之外，尤其是北京、上海等地，投資投機(jī)性購(gòu)房比例較大。由于投資渠道狹窄，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了居民儲(chǔ)蓄性購(gòu)房的現(xiàn)象，一部分人購(gòu)房不租不售，只為保值增值。由于房?jī)r(jià)連年飛漲，房地產(chǎn)的投資功能被過度放大，住房成了投資賺錢的工具。 。 一方面，很多開發(fā)商、房產(chǎn)中介和投機(jī)者通