【正文】 成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局：成都市發(fā)展和改革委員會關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房價(jià)格監(jiān)管的通知 20210401 主要內(nèi)容：對商品住房價(jià)格實(shí)行申報(bào)備案管理、商品住房價(jià)格申報(bào)后的監(jiān)督管理和嚴(yán)格商品住房銷售行為的監(jiān)管等方面做出了明確的規(guī)定。 影響：該通知的發(fā)布對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的銷售商品住房的行為，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營者合法權(quán)益有積極的意義 。 2021 年成都房地產(chǎn)調(diào)控政策 1 月 5 日 房管局進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為制定了《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》和《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》，目的加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，強(qiáng)調(diào)預(yù)售制度和現(xiàn)場展示。 1 月 26 日 房管局制定《成都市房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員管理暫行規(guī)定》，加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員管理，規(guī)范房地產(chǎn)銷售服務(wù)行為，銷售人員需持證上崗。 37 2 月 24 日 市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地利用管理工作的緊急通知》，以進(jìn)一步規(guī)范成都的用地行為，加強(qiáng)土地利用管理，對于土地閑置 1 年以上不滿 2 年的 ，按土地出讓價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)。 3 月 1 日 市規(guī)劃局下發(fā)《關(guān)于對 成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 中容積率、建筑面積等指標(biāo)的補(bǔ)充解釋》，規(guī)范成都房地產(chǎn)市場容積率，防止開發(fā)商通過‘可變戶型’變相增加房屋面積。 10 月 27 日 房管局 《成都市商品房預(yù)售監(jiān)管辦法（試行）》《成都市商品房預(yù)售監(jiān)管實(shí)行細(xì)則（試行）》成都市行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售款都納入了監(jiān)管范圍，采用商業(yè)銀行監(jiān)管模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，確定監(jiān)管賬戶，并由開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行報(bào)送相應(yīng)工程進(jìn)度清冊等資料。 11 月 17 日 市政府 正式出臺《關(guān)于全域成都城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶籍實(shí)現(xiàn)居民自由遷徙的意見》，按照《意見》， 2021 年，成都將實(shí)現(xiàn)全域成都城鄉(xiāng)統(tǒng)一戶籍，居民可以自由遷徙，并實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一戶籍背景下，所有居民享有平等的基本公共服務(wù)和社會福利，住房保障全面覆蓋農(nóng)村。 11 月 18 日 房管局 成都市城鄉(xiāng)房管局下發(fā)《關(guān)于執(zhí)行 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理的通知 的通知》，將嚴(yán)格執(zhí)行境外個人買房?一人一套?的政策。 12 月 8 日 省政府第 72 次常務(wù)會議，審議通過省政府《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，要求房價(jià)過高、上漲 過快、房源供應(yīng)緊張的城市，要根據(jù)實(shí)際，明確在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購 38 房套數(shù)，具體細(xì)則由各市州制定。 4 房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響小結(jié) 對土地市場的影響 土地供應(yīng)與政策調(diào)控有較大的關(guān)系，調(diào)控政策之后的成都土地市場（一級市場）較為低迷； 郊縣供應(yīng)持續(xù)大幅放量，但成交方面卻顯冷清，流拍成風(fēng)，開發(fā)商受樓市低迷帶來的資金壓力影響拿地意愿不強(qiáng)，住宅市場持續(xù)低迷直接影響開發(fā)商對后期樓市信心不足，地方政府也不得將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。 對房地產(chǎn)市場的影響 、商品房供應(yīng)方面 商品供應(yīng)明顯 回落，由于存量居高但去化緩慢，供應(yīng)端不得不縮緊放量，謹(jǐn)慎推盤，將供需力求保持穩(wěn)定，故后期開發(fā)商放量將保持在低位，其中的中小開發(fā)商也可能迫于市場及資金的壓力而暫緩?fù)票P計(jì)劃；而其重心也將主要著力于產(chǎn)品的促銷，可能會進(jìn)一步加大優(yōu)惠幅度，以價(jià)換量，以期盡快回籠資金。 、商品房成交方面 商品房成交方面，部分剛需型消費(fèi)者可能由于開發(fā)商的大力促銷，價(jià)格達(dá)到預(yù)期而購買產(chǎn)品；但大部分消費(fèi)者可能由于近期樓市環(huán)境的不確定性，而在近期內(nèi)會繼續(xù)持幣觀望。 、商品房價(jià)格方面 39 政策依然沒有絲毫松動，在部份樓盤降價(jià)的影響下，市 場觀望情緒愈發(fā)濃重。成交創(chuàng)新低，市場形勢嚴(yán)峻，其信貸縮緊，首套房利率出現(xiàn)上浮，甚至個別銀行出現(xiàn)暫停房貸業(yè)務(wù)，直接增加了購房者購房成本，較大程度抑制了市場需求。 綜上所訴，成都樓市目前仍處于下行通道，量價(jià)齊跌，降價(jià)促銷已成常態(tài)。銷售去化速度已接近 09年上半年的水品，部分樓盤降價(jià)幅度已超過 20%。土地流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。項(xiàng)目所處青城山區(qū)域雖然價(jià)格較為堅(jiān)挺但去化速度十分緩慢。預(yù)計(jì)近期若國家政策、資金面沒有寬松的政策出臺，短期內(nèi)樓市將難有復(fù)蘇跡象。 3 市場推銷 推銷方式及措施 目標(biāo)客源預(yù)測：城市中 高 產(chǎn)階級 從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類： 1)政務(wù)區(qū)的員工和公務(wù)員 該部分客源為本案重點(diǎn)爭奪的客源 ，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，年齡在4055 歲之間，因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認(rèn)可度 2)中心客源 該部分客源購房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。 該部分客源對價(jià)格因素考慮較多。同時(shí)，該部分客源最容易受到耳 40 語效應(yīng)的影響。 3)私營業(yè)主 在 縣城 經(jīng)商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。 具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，大 多選擇按揭付款，但是在 此 居住不是主要目的，因此購房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。 4)進(jìn)城 戶 這部分客源 主要是因?yàn)楹⒆咏逃?、工作升遷、進(jìn)城置業(yè) ，有一定的經(jīng)濟(jì)購買能力。 推銷方式及措施 現(xiàn)場設(shè)置售樓處，聘請資深營銷公司進(jìn)行全程策劃： 1)圍繞主體概念全程策劃推廣； 2)依托概念策劃出獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn)； 3)推動現(xiàn)場的熱賣氣氛塑造； 4)廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性； 5)市場策劃的針對性和競爭性： 6)產(chǎn)品概念塑造金字塔模型。 第四 章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 1 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目用地位于都江堰市 環(huán)以內(nèi)柏條河北路下段臨河項(xiàng)目（都 41 江堰市胥家鎮(zhèn)桂花村一組）， 該地塊處于 2 環(huán)與 環(huán)之間臨近一街區(qū) ，交通便利。項(xiàng)目選址區(qū)無拆遷戶，選址符合城市規(guī)劃的總體交通要求，且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件，是建設(shè) 商品住宅的理想場地。 2 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目場址 項(xiàng)目選址于 2 環(huán)與 環(huán)之間臨近一街區(qū)，交通便利。 東邊是新建政府安置小區(qū)鳳鳴苑 ， 東 南邊是 中冶堰景大型 高層 住宅小區(qū)， 北邊面朝柏條河天然水帶 。 工程地質(zhì) 、地震烈度 都江堰出露的地層以侏羅系、白堊系為主，及所謂的?紅層?。周圍的風(fēng)景區(qū)多有 夾關(guān)組磚紅色砂巖、礫巖形成的高山，視覺效果凸出，受青藏高原構(gòu)造活動等的影響，本區(qū)形成多個構(gòu)造運(yùn)動強(qiáng)烈的褶皺帶，成為了我國南北地震活動帶的一部分。因而也出露千枚巖等變質(zhì)巖。以地表生態(tài)覆蓋類型為主要指示參數(shù)，通過對都江堰市域范圍、不同行政區(qū)域和以紫坪鋪水庫為代表的環(huán)境敏感目標(biāo)周邊區(qū)域等不同空間尺度的變化比較分析，? 5 12?汶川地震對地表生態(tài)環(huán)境的變化影響不大。但是，由于? 5?12?汶川地震強(qiáng)度較大且余震較多，對近地表巖體和土壤層的結(jié)構(gòu)影響較大， 政府已多 方面 采取 監(jiān)測和評估，防止次生環(huán)境災(zāi)害的發(fā)生 氣候條 件 都江堰市屬中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，四季分明，夏無酷暑（極端最高 42 氣溫 32℃ ），冬無嚴(yán)寒（極端最低氣溫 5℃ ，僅個別年份出現(xiàn)），雨量充沛，氣候宜人。年均氣溫 ℃ ，１月份平均氣溫 ℃ ， 7 月份平均氣溫 ℃ 。年均降水量 1200 毫米，年均無霜期 280天。 水文條件 都江堰水利工程在四川都江堰市城西，是全世界迄今為止年代最久、惟一留存、以無壩引水為特征的宏大水利工程， 附近景色秀麗，文物古跡眾多，主要有伏龍觀、二王廟、安瀾索橋、玉壘關(guān)、離堆公園、玉壘山公園和靈巖寺等。 都江堰水利創(chuàng)建時(shí)的魚嘴分水堤、 飛沙堰溢洪道、寶瓶口引水口三大主體工程，由百丈堤、人字堤等附屬工程構(gòu)成，科學(xué)地解決了江水自動分流、自動排沙、控制進(jìn)水流量等問題，消除了水患，使川西平原成為?水旱從人?的?天府之國?。 都江堰水利工程充分利用當(dāng)?shù)匚鞅备?、東南低的地理?xiàng)l件，根據(jù)江河出山口處特殊的地形、水脈、水勢利導(dǎo)，無壩引水，自流灌溉，使堤防、分水、泄洪、排沙、控流相互依存，共為體系，保證了防洪、灌溉、水運(yùn)和社會用水綜合效益的充分發(fā)揮。該工程的最偉大之處是建堰2021 多年來經(jīng)久不衰，而且發(fā)揮著愈來愈大的效益。 隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和灌區(qū)范圍的擴(kuò)大 ，從 1936 年開始，技術(shù)人員逐步改用混凝土漿砌卵石技術(shù)對渠首工程進(jìn)行維修、加固，增加了部分水利設(shè)施，古堰的工程布局和?深淘灘、低作堰?，?乘勢利導(dǎo)、因時(shí)制宜?，?遇灣截解、逢正抽心?等治水方略沒有改變，使都江堰水利工程成為世界最佳水資源利用的典范。 43 交通運(yùn)輸條件 都江堰 境內(nèi)道路四通八達(dá)， 項(xiàng)目用地沿濱河路長約 109 ㎡ ，其他三方面無道路，因此場地出入口均設(shè)在北側(cè)，因西接二環(huán)路，是聯(lián)建城區(qū)的主要道路，因此將場地入口設(shè)在西側(cè)，出口設(shè)在東側(cè)，道路圍繞商業(yè)樓成環(huán)道，既滿足使用和消防 供電條件 都江堰市 已 建成變電站兩座，其中 110kv 變電站一座， 35kv 變電站二座，中小型水電站 120 余座，且都并入國家電網(wǎng)，供電質(zhì)量好； 現(xiàn)已開發(fā)裝機(jī) 10萬 KW，年發(fā)電量歷地 5 億 Kwh以上 ，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)需要。 供水條件 都江堰市 城內(nèi)安裝有自來水系統(tǒng)，能夠滿足城 市 生產(chǎn)、生活用水，且項(xiàng)目選址緊鄰縣城，能夠確保正常施工用水 與今后的商業(yè)、生活用水 。 通信條件 都江堰市 郵政、電信快速發(fā)展，移動、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本項(xiàng)目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。 建筑材料 石料： 都江堰 附近石灰石儲量豐富，質(zhì)量 較好，可以作為建筑用石料，運(yùn)距較短。 砂、礫料：附近砂石質(zhì)量較好，可就近購買。 石灰：石灰廠較多，生產(chǎn)的石灰質(zhì)量較好，可就近購買。 水泥： 拉法基 水泥廠相距不遠(yuǎn)，可直接購買。 44 鋼材：可以從建材市場購買或從生產(chǎn)廠家調(diào)運(yùn)，供應(yīng)方便。 其它建筑材料：可從建材市場購買，滿足供應(yīng)。 土地獲取方式及土地利用的合理性 本項(xiàng)目地塊從都江堰市國土局土地儲備中心公開競拍購得，地塊原系 住宅、商業(yè) 用地。根據(jù)都江堰市規(guī)劃局規(guī)劃和有關(guān)部門批準(zhǔn) ， 擬建項(xiàng)目 按照 都江堰市 城市規(guī)劃，現(xiàn)已轉(zhuǎn)為商 住 用地。 隨著該地段的商業(yè)、文化、教育、服務(wù)、居 住等條件的日益改善，越來越多的投資者、消費(fèi)者看好該地段的商住優(yōu)勢，形成強(qiáng)勁的投資和消費(fèi)需求。 拍賣 土地，在 選址上開發(fā)建設(shè)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的商住小區(qū)，一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源，滿足消費(fèi)者的需要；另一方面有利于土地資源的優(yōu)化配置，發(fā)揮 城市 土地資源的利用價(jià)值，以獲得良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益。公司 通過土地市場公開競拍獲得該宗地的土地使用權(quán)，擬開發(fā) 商業(yè)住宅小區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn) 都江堰市 國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，完善城 城市規(guī)劃 建設(shè)，促進(jìn)構(gòu)建和諧 都江堰 的一項(xiàng)重要舉措，得到 都江堰市 委、 市政府及上級主管部門的大力支持，外 部政策環(huán)境優(yōu)良。 45 第五 章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 1 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 規(guī)劃用地面積 ㎡ ，規(guī)劃總建筑面積 ㎡ ，其中商業(yè) ㎡ ，住宅樓面積 ㎡ ，機(jī)動車停車位 119 輛 。 2 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取 ? 一次規(guī)劃、一次開發(fā) ? 的運(yùn)作方案，開發(fā)建設(shè)商住樓和外部接入的水、電、氣等工程。 序號 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 指標(biāo)值 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 4 容積率 總建筑面積 /總用地面積 5 住宅戶數(shù) 12戶 6 建筑密度 45% 45% 7 綠地率 % 8 估算總投資 8000萬元 46 第六 章 主要工程技術(shù)方案 1 工程技術(shù)方案 總平面布置 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 1）以 都江堰市 總體規(guī)劃為前提，注重 項(xiàng)目 與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居 住區(qū)富有個性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。 2）以 現(xiàn)代中式 建筑 為風(fēng)格特 色 ，將整個小區(qū)設(shè)計(jì)成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。 3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上突出?均好性?的原則，滿足不斷發(fā)展的動態(tài)市場需求，營造富有人情味的溫馨家園。 總平面布置 小區(qū)主出入口設(shè)在 柏條河沿河道路 ，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區(qū)形象， 使整個小區(qū) 有機(jī) 地 聯(lián)系，融為一體。 交通組織 項(xiàng)目用地沿濱河路長約 109 ㎡ ， 根據(jù)用地特 點(diǎn)和小區(qū)規(guī)模， 其他三方面無道路，因此場地出入口均設(shè)在北側(cè)，因西接二環(huán)路，是聯(lián)建城區(qū)的主要道路，因此將場地入口設(shè)在西側(cè)，出口設(shè)在東側(cè)，道路圍繞商業(yè)樓成環(huán)道，既滿足使用和消防，又占取最小用地和減少干擾。 設(shè)置 兩 個 47 出入口，小區(qū)內(nèi)道路骨架清晰，充分體現(xiàn)交通、居住、景觀三大功能。 車行道路簡明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動車干擾，為兒童 、 老人等提供了安全的地面活動場所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。 環(huán)境