【導(dǎo)讀】程中濃墨重彩的一筆。是否能以全新的開發(fā)理念和超越期望的產(chǎn)品表現(xiàn)驚艷市場(chǎng)？策劃報(bào)告，這正是要考慮的核心內(nèi)容。司在今后沈陽地產(chǎn)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。沈陽一直是東北的中心城市和工業(yè)重鎮(zhèn)。策推動(dòng)下，沈陽的城市地位與能級(jí)正在不斷提升?，F(xiàn)在的沈陽，不僅僅是沈陽人。在成為一種趨勢(shì)。進(jìn)入成長期；當(dāng)人均GDP超過3000美元時(shí)，城市化進(jìn)程將進(jìn)入高速成長期。沈陽在從“方城”轉(zhuǎn)變?yōu)??！碍h(huán)城”之后，又從“小沈陽”向“大沈陽”擴(kuò)展。伴隨著此輪城市擴(kuò)張運(yùn)動(dòng)，沈陽東、西、南、北都出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化跡象，尤其是南部正在成長為沈陽成熟的城市副中心。2020年，渾南新區(qū)預(yù)計(jì)完成億元，GDP增幅將達(dá)到%，高于全市GDP增幅的%。資者對(duì)渾南新區(qū)的投資前景普遍看好。套區(qū)以及新進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)成的新沈陽中心區(qū)正在形成。拓展的井噴口，對(duì)新沈陽有非常重要的戰(zhàn)略價(jià)值。前三季度，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)積極貫徹國家宏觀調(diào)控政策，開發(fā)投資增勢(shì)平穩(wěn)，

　　

【正文】 用地下和室外及東側(cè)道路高壓走廊綠化帶設(shè)置停車場(chǎng)；中部考慮地面及外部道路沿線停車。 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 36 建筑風(fēng)格建議： 高尚景觀住區(qū)，浪漫國際風(fēng)情 在項(xiàng)目建筑風(fēng)格中建議突出項(xiàng) 目的文化意蘊(yùn)和人文內(nèi)涵，打造一種精致典雅、品格高尚的住區(qū)。建筑風(fēng)格偏于西式，但不具像于單一的型制特征，而強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔為主，只突出屋頂、線腳、陽臺(tái)等細(xì)部，蘊(yùn)涵西式典雅精致的特征；建筑色彩以淺米黃色為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。 三、公建規(guī)劃 會(huì)所 ?會(huì)所的選址 項(xiàng)目酒店會(huì)所以子午大道轉(zhuǎn)角會(huì)所為主，會(huì)所面積在 50006000 平方米左右。 ?建筑風(fēng)格： 與整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一，體現(xiàn)典雅高尚的特征，建筑以三層為主，局部可以高起，形成整個(gè)小 區(qū)建筑的經(jīng)典標(biāo)志。 ?建筑立面： 會(huì)所建筑立面亦應(yīng)簡(jiǎn)潔，色彩要穩(wěn)重典雅。立面通過空間的圍合轉(zhuǎn)折錯(cuò)落產(chǎn)生豐富的層次。 ?建筑平面： 小區(qū)會(huì)所空間布局適應(yīng)轉(zhuǎn)角地形，既要起到標(biāo)志性建筑作用，又要能引導(dǎo)客流到規(guī)劃路的商業(yè)街區(qū)。 ?會(huì)所功能： 本案的會(huì)所，不同于普通住宅區(qū)的會(huì)所，它是小型商務(wù)酒店、社區(qū)會(huì)所和商務(wù)會(huì)客以及商務(wù)接待中心融為一體的公共空間。 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 37 會(huì)所功能構(gòu)成表 內(nèi)容 建議面積（ m2） 功能 要求 大堂 200 1．大堂接待 2．新聞發(fā)布活動(dòng) 1．可設(shè)置在一層。 2．大堂、商務(wù)中心要統(tǒng) 一考慮。 商務(wù)中心 200 1．復(fù)印 2．郵件 3．機(jī)票 溫泉洗浴 1600 1． 溫泉泳池 2． 洗浴中心 1．桑拿、按摩 2．足療、推拿 3．養(yǎng)生保健理療 保齡球館 900 游泳館 1000 SPA保健 300 1．美容護(hù)理 2．瘦身健身 1．根據(jù) SPA 運(yùn)營商的要求而定 棋牌娛樂 300 1．自動(dòng)麻將室 2．茶座、牌室 小包間形式，提供麻將、棋牌娛樂 餐飲 400 中式簡(jiǎn)餐、茶吧、咖啡、冰激凌、水果點(diǎn)心、餐廳、包房等 滿足日常餐飲需要，方便精致為要 乒乓球室 100 打乒乓球 健身房 100 1． 健身操場(chǎng)地 2． 健身器械 書報(bào)閱覽 100 多功能廳 200 業(yè)主開會(huì)、舉辦活動(dòng)等 管理中心 300 中控室、辦公室、會(huì)議室等 輔助空間 200 樓梯、衛(wèi)生間等 總計(jì) 4000 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 38 會(huì)所參考圖片 風(fēng)情商業(yè)街（時(shí)尚花街） ?建筑風(fēng)格要求： 商業(yè)街建筑與小區(qū)大門統(tǒng)一設(shè)計(jì)，風(fēng)格以文化性休閑購物氛圍為主，整體與整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，形成整個(gè)小區(qū)建筑主題門面標(biāo)志。 ?建筑立面要求： 建筑立面簡(jiǎn)潔、穩(wěn)重、典雅。立面二層空間盡量后退，形成觀景露臺(tái)，并減少對(duì)街道的壓抑感。 ?建筑平面要求： 商業(yè)街建筑一層可采用騎樓形式設(shè)計(jì)。建筑在沿街長向空間可以結(jié)合建筑單元的錯(cuò)合做轉(zhuǎn)折退讓，形成小的 “U” 形商業(yè)廣場(chǎng)。豐富商業(yè)街的空間特色。 社區(qū)服務(wù)中心 與酒店式會(huì)所形成功能上的互補(bǔ)，同時(shí)在初期要充當(dāng)銷售中心。 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 39 服務(wù)中心功能列表 內(nèi)容 建議面積（ m2） 服務(wù)范圍（按主次順序排列） 超市 3000 規(guī)劃只考慮滿足小區(qū)需求 干洗店 美容美發(fā) 藥店 花店 1．便于作為商鋪標(biāo)準(zhǔn)間進(jìn)行分割。 2．統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)一招商。選擇有特色的經(jīng)營客 戶群。 3．必須考慮銷售中心功能，包括接待和辦公。 網(wǎng)吧 酒吧 茶館 銷售中心 服務(wù)中心參考圖片 四、景觀規(guī)劃 環(huán)境條件的利用和處理 項(xiàng)目環(huán)境條件的利用包含兩方面內(nèi)容： 硬件條件和軟件條件。 硬件條件主要利用現(xiàn)有的城市道路、綠化等規(guī)劃要求。如東側(cè)臨近主干道并且有 30 米綠化區(qū)域可以營造特色的商業(yè)及商辦的氛圍；南側(cè)高壓電線及鐵道要求的 50 米寬的綠化隔離空間也可以用于社區(qū)外部的公園、停車、游樂、宣傳等空間。 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 40 軟件條件利用主要是深入挖掘所處區(qū)域的消費(fèi)需求，在項(xiàng)目開發(fā)中予以考慮 。 總體園林風(fēng)格訴求 建筑與景觀的融合統(tǒng)一 強(qiáng)調(diào)建筑就是景觀，建筑與景觀融為一體。目前沈陽房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)景觀的處理多數(shù)還比較簡(jiǎn)單。大多是綠化和初級(jí)造景，缺乏與建筑的融合，因此難有真正的社區(qū)環(huán)境氛圍。建議在本項(xiàng)目的景觀規(guī)劃中，吸收借鑒國外庭院特色，實(shí)現(xiàn)建筑與室外景觀環(huán)境的融合，營造社區(qū)的國際環(huán)境氛圍。 景觀綠化要求 根據(jù)建筑組團(tuán)分區(qū)，在園區(qū)中間設(shè)計(jì) “ 十 ” 字形景觀軸線，形成園區(qū)的主景觀特征和標(biāo)志性景觀。主題景觀設(shè)計(jì)主題特征明確，既體現(xiàn)異域文化風(fēng)情特點(diǎn)，又表現(xiàn)出現(xiàn)代感。 “ 可觀、可游、可聞、可賞 ” 等多 方位體驗(yàn)的景觀搭配。住區(qū)環(huán)境的綠化景觀設(shè)計(jì)，不能單純以綠色觀賞為主，精心搭配植被，力求不同季節(jié)形成不同特色感受的景觀環(huán)境體驗(yàn)。 水體景觀與小品造型 根據(jù)地域條件，強(qiáng)化水景景觀，原則：可觀、可聽、可親、可嬉；鑒于北方的氣候，不做大的水景處理，在主入口景觀軸線集中做水景噴泉廣場(chǎng)景觀。 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 41 參考圖片 五、建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 在建筑整體上應(yīng)充分體現(xiàn)古樸、高貴、自然、簡(jiǎn)潔、典雅的高尚住宅建筑風(fēng)格，使人有回歸寧靜與自然的情感。建筑風(fēng)格形式以西式風(fēng)格為主，體現(xiàn)建筑厚重感和典雅感。 建筑色彩以深紅褐色或深灰為主，形成與區(qū)域環(huán)境的協(xié)調(diào)，但通過黑色的屋頂和濃郁的綠化景觀，襯托出整體樓盤的雅致氛圍。 建筑立面要求 建筑形式處理體現(xiàn)觀景效果，空間具有通透感。建筑形象通過色彩、構(gòu)件等體現(xiàn)地域建筑的神韻。建筑立面形式應(yīng)以簡(jiǎn)潔為主，減少附加的建筑裝飾或符號(hào)。以建筑的材質(zhì)對(duì)比、色彩、比例體現(xiàn)建筑的風(fēng)格特征。 建筑平面要求 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 42 建筑方案應(yīng)布局合理，功能分區(qū)明確，盡量減少交通面積。戶型設(shè)計(jì)在保證基本功能齊備的前提下，使極具人性化的尺寸設(shè)計(jì)合理，方正寬敞，面積上盡量集約化?？紤]地域居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，力 爭(zhēng)戶戶朝陽，南北通透。為體現(xiàn)小區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、精品的整體理念，客廳、主臥室應(yīng)設(shè)計(jì)在最好景觀及最好朝向的位置。 房型設(shè)計(jì)盡量將使用功能細(xì)化，充分考慮儲(chǔ)藏空間等。其次要考慮房間的適應(yīng)性，充分適應(yīng)空間不同功能使用的需求。戶型設(shè)計(jì)以兩房和三房為主。 首期戶型面積比例 戶 型 建 筑 面 積 比 例 備 注 兩室兩廳 一衛(wèi) 90100平方米 15% 兩室兩廳 兩衛(wèi) 105115平方米 10% 三室兩廳 兩衛(wèi) 110120平方米 30% 三室兩廳 兩衛(wèi) 120140平方米 20% 四室兩廳 兩衛(wèi) 145160平方米 20% 可做躍層 四室兩廳 兩衛(wèi) 170180平方米 5% 可做躍層 建筑細(xì)部設(shè)計(jì) 建筑細(xì)部應(yīng)側(cè)重陽臺(tái)、窗口、屋頂、空調(diào)機(jī)座等的設(shè)計(jì)手法，避免繁雜、瑣碎、過多的裝飾和過分的細(xì)部雕塑。如觀景陽臺(tái)、飄窗的精致設(shè)計(jì)，屋頂與頂層的結(jié)合設(shè)計(jì)等。 陽臺(tái)和屋頂露臺(tái)：應(yīng)增加非封閉的觀景花園陽臺(tái)和屋頂觀景露臺(tái)，增加建筑的層次感和室外觀景空間。室外落水管與飾面色彩要統(tǒng)一協(xié)調(diào)。 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 43 第六部分 營銷推廣策略 一、營銷推廣總體策略 “區(qū)域營銷＋項(xiàng)目營銷” 總體上，建議采用 “ 區(qū)域營銷＋項(xiàng)目營銷 ” 的兩條營銷主線并行的策略，以區(qū)域營銷為概念，以項(xiàng)目營銷為核心。 以 “ 新城市中心 ” 、 “ 高尚人文居住區(qū) ” 等區(qū)域題材為大背景和宏觀題材，借助區(qū)域營銷的渠道，為項(xiàng)目營銷制造良好的氛圍，并制造新聞話題，拉動(dòng)項(xiàng)目營銷，為項(xiàng)目開盤造勢(shì)。 二、營銷推廣總體思路 采用立體推廣思路， 就是以項(xiàng)目重大時(shí)間節(jié)點(diǎn)為主干，將新聞?shì)浾?、公關(guān)事件以及廣告宣傳整合在一起，與重大節(jié)點(diǎn)的主題對(duì)接，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目營銷 “ 好戲連臺(tái)、立體轟動(dòng) ” 的效果。 三、營銷推廣方式 針對(duì)本案目標(biāo)消費(fèi)群的特點(diǎn)，口碑營銷比普通廣告宣傳的作用更大，因 此不建議進(jìn)行大規(guī)模的廣告宣傳，整個(gè)營銷過程應(yīng)以事件營銷和重大節(jié)點(diǎn)營銷為主線，以新聞?shì)浾撘龑?dǎo)和公關(guān)廣告為兩翼，組合式全方位的鋪開。 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 44 ? 事件引爆： 以節(jié)點(diǎn)為核心，融合各種事件與活動(dòng)，如紅酒藝術(shù)節(jié)、傳世名畫展覽、國際名車展覽等； ? 輿論引導(dǎo)： 即借勢(shì)借力、借臺(tái)唱戲。充分利用沈陽新聞事件和媒體平臺(tái)，如房交會(huì)、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目推介等。提出項(xiàng)目 “ 為南部沈陽創(chuàng)造區(qū)域價(jià)值 ” 、 “ 打造新城市中心高尚國際社區(qū) ” 等口號(hào)； ? 廣告宣傳： 整合廣告公司，制定廣告宣傳策略。 四、營銷推廣主題 核心推廣概念主題 國際風(fēng)情街區(qū)，時(shí)尚優(yōu)雅生活。 主題支撐 ? 中國可以達(dá)成一個(gè)階層財(cái)富標(biāo)準(zhǔn)的共識(shí)，卻缺失一個(gè)階層在精神領(lǐng)域的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 僅僅擁有財(cái)富還不 夠，因?yàn)樯矸?與品位相關(guān) 。 ? 財(cái)富可以改變社會(huì)地位，但優(yōu)雅品位的形成，卻需要知識(shí)和氣質(zhì)的積淀，項(xiàng)目宣傳推廣 媒體 其他渠道 電臺(tái) 電視 報(bào)紙 專 題 報(bào) 道 形象廣告 軟稿硬廣 新聞特寫 口碑 效應(yīng) 單張派發(fā) 資料投遞 特色活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)展示 戶外 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 45 正如西方格言里所說： 貴族的形成需要三代人 。 ? 暴發(fā)戶不會(huì)是這個(gè)城市的知性貴族，因?yàn)樗麄內(nèi)鄙僦再F族所應(yīng)該有的涵養(yǎng)和優(yōu)雅；剛剛起步的城市白領(lǐng)也不會(huì)是知性貴族，因?yàn)樗麄兊奈镔|(zhì)基礎(chǔ)單薄了點(diǎn)。 ? 知性貴族是品位的標(biāo)鑒，懂得鑒賞，才更懂得欣賞，財(cái)富并不稀罕，品位與活力才值得炫耀。 ? 知性貴族在這個(gè)社會(huì)上意味著財(cái)富、權(quán)勢(shì)、地位，意味著一個(gè)人所獲取的權(quán)利，優(yōu)越性及其高貴的社會(huì)地位得到了法律的認(rèn)可，法律確認(rèn)了他們的特權(quán)與優(yōu)越性的行為之有效。 ? 知性貴族，當(dāng)代社會(huì)的影響力階層，是 躋身晉級(jí)現(xiàn)代中國主流社會(huì) 的最主要特征。 ? 當(dāng) “ 知性 ” 與 “ 貴族 ” 激情碰撞的時(shí)刻，將會(huì)締造怎樣的一種信仰， 藍(lán)鉆國際社區(qū) 恰是為 城市 精英和知性貴族奉獻(xiàn)的一筆重彩。 形象口號(hào)推薦 魅力之都，國際生活。 睿智深藏，豪情致遠(yuǎn)。 成就越大，圈子越小。 情調(diào) 與金錢無關(guān)，但與生活態(tài)度有關(guān) 站在財(cái)富的肩上，信奉“生活的享受主義” 釋義： ? 指出享受國際化情調(diào)生活是一群富有而又有文化品位的特殊階層。 ? 階層越來越主導(dǎo)著對(duì)資源的享有與機(jī)會(huì)。階層，是資本，也是資訊，是財(cái)富，更是審美。置身精英階層的審美能力，已成為一個(gè)人社會(huì)能量的單位以及生活品質(zhì)的條形碼。 廣告標(biāo)題初擬 奧體中心項(xiàng)目 發(fā)展定位策劃報(bào)告 ———————————————————————————————————————— 友佳地產(chǎn) 46 ? 國際化情調(diào)社區(qū)，知性貴族生活經(jīng)典。 ? 情調(diào) 與金錢無關(guān)，但與生活態(tài)度有關(guān) 。 ? 沒有人能夠到達(dá)將來，卻可以洞悉未來。 ? 最珍貴的生活空間，為城市驕子預(yù)留 高點(diǎn)，制勝權(quán) 心有多野，未來就有多遠(yuǎn)。 ? 一個(gè)階層需要一個(gè)獨(dú)特空間，一個(gè) 空間可以培養(yǎng)一種氣質(zhì)。 ? 財(cái)富平臺(tái)，從容把握事業(yè)與生活的節(jié)奏。 ? 所謂獨(dú)具慧眼，不只是指看到什么，更是指觀察世界的敏銳角度。 ? 一夜成名常常寄生于炒作， 品位才是底蘊(yùn)的裝訂線 。 ? 可以預(yù)見，一個(gè)傳奇正在上演