【導(dǎo)讀】（二）房屋交易大幅回升，成交金額增長(zhǎng)超過(guò)七成……………2020年的持續(xù)低迷，使得。房地產(chǎn)業(yè)傳言將被列入十大產(chǎn)業(yè)振興的規(guī)劃。月市場(chǎng)交易氛圍重新活躍，至年底，市場(chǎng)狂熱的情景又開始呈現(xiàn)。市房企積極拿地；大學(xué)城、亞運(yùn)城片區(qū)住宅地塊受追捧。議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。商品房市場(chǎng)交易、投資活躍，成交量同比大幅度增長(zhǎng)，均價(jià)逐步回升，市場(chǎng)信心增強(qiáng)，市場(chǎng)觀望氣氛消退。2020年廣州市共出讓用地萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。蘿崗四大外圍區(qū)域出讓面積比例超過(guò)全市出讓土地面積的70%。呈現(xiàn)大幅回升，具體如下表。為穩(wěn)定，主要是上半年價(jià)格較低所致，具體如下表。年，廣州市二手住宅市場(chǎng)取得了“量翻番、價(jià)新高”的歷史佳績(jī)。面積達(dá)萬(wàn)平方米，同比大增%，均較2020年翻了一番，同時(shí)也超越了2020年的成交水平，創(chuàng)造了新的歷史紀(jì)錄；價(jià)格方面，

　　

【正文】 口之家。 5） 白云區(qū) 2020 年，白云區(qū)的二手住宅平均租金是 元 /平方米，同比上升 %。租金單價(jià)成交比重最大的是 20～ 25 元 /平方米，達(dá)到%；其次是 15～ 20 元 /平方米，達(dá)到 %。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)象，多數(shù)是廣花路、廣園中路、黃石路、西槎路、增槎路等地樓齡在 10 年以上的小區(qū)商品房或大型居住區(qū)房改房，租客多數(shù)是在附近的皮具、燈飾、汽配等市場(chǎng)打工的外地人士，或在天河、越秀兩區(qū)寫字樓上班的白領(lǐng)。 40 而白云區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是 60～ 70 平方米，達(dá)到%；其次是 70～ 80平方米，比重達(dá)到 %。這兩個(gè)主力區(qū)間的成交對(duì)象，多數(shù)是白云大道北、崗貝路、金鐘橫路、舊廣從路、廣州大道北、機(jī)場(chǎng)路、同和路、石槎路、新市等地的舊式商品房，樓齡在12 年以上 ，租客以三口之家為主。 6） 黃埔區(qū) 2020 年，黃埔區(qū)的二手住宅平均租金是 元 /平方米，同比上升 %。租金單價(jià)成交比重最大的是 10～ 15 元 /平方米，達(dá)到%；其次是 15～ 20 元 /平方米，達(dá)到 %。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)象，多數(shù)是大沙地東、豐樂(lè)南路、港灣路、黃埔東路、荔香路等地樓齡在 5 至 10 年之間的小區(qū)商品房或大院式物業(yè)，租客多數(shù)是在天河或開發(fā)區(qū)上班的白領(lǐng)。 而黃埔區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是 30～ 40 平方米，達(dá)到%；其次是 70～ 80平方米，比重達(dá)到 %。這兩個(gè)主力區(qū)間 的成交對(duì)象，多數(shù)是黃埔東路、石化路、開元南路、豐樂(lè)中路、怡園等地的小公寓或大型小區(qū)商品房，樓齡在 10 年以下，租客以三口之家為主，還有部分是在開發(fā)區(qū)工作的單身人士。 7） 番禺區(qū) 2020 年，番禺區(qū)的二手住宅平均租金是 元 /平方米，同比上升 %。租金單價(jià)成交比重最大的是 15～ 20 元 /平方米，達(dá)到%；其次是 10～ 15 元 /平方米，達(dá)到 %。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)象，多數(shù)是大石鎮(zhèn)、南村鎮(zhèn)、沙灣鎮(zhèn)、石基鎮(zhèn)、鐘村鎮(zhèn)、市 41 橋鎮(zhèn)等地多個(gè)大型套盤物業(yè)，樓齡從 4 至 18 年不等，絕大部分租客在番禺當(dāng)?shù)氐呐l(fā)市 場(chǎng)工作的人士，另外還有部分是去天河上班的外籍人士。 而番禺區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是 60～ 70 平方米，達(dá)到%；其次是 70～ 80平方米，比重達(dá)到 %。這兩個(gè)主力區(qū)間的成交對(duì)象，多數(shù)是大石街、洛浦街、橋難街、市橋街、鐘村鎮(zhèn)等鎮(zhèn)街的大型套盤商品房，樓齡多在 8 年以上，租客以兩口之家為主，還有少數(shù)外籍單身人士。 8） 花都區(qū) 2020 年，花都區(qū)的二手住宅平均租金是 元 /平方米，同比上升 %。租金單價(jià)成交比重最大的是 10 元 /平方米以下，達(dá)到%；其次是 10～ 15 元 /平方米，達(dá)到 %。上述兩個(gè)主力區(qū)間成交的對(duì)象，多數(shù)是寶華路、建設(shè)北路、金華路、商業(yè)大道、云山大道等地多個(gè)大型套盤或舊式住宅樓物業(yè)，樓齡從 4 至 12 年不等，絕大部分租客在花都新華、獅嶺等地的批發(fā)市場(chǎng)或其他行業(yè)工作的人士。 而花都區(qū)的住宅出租面積成交比重最大是 80～ 90 平方米，達(dá)到%；其次是 100～ 120 平方米，比重達(dá)到 %。這兩個(gè)主力區(qū)間的成交對(duì)象，多數(shù)是龍珠路、商業(yè)大道、新都大道、建設(shè)北路等地的小區(qū)物業(yè)，樓齡多在 10 年以下，租客以三口之家為主。 9） 蘿崗區(qū) 2020 年，蘿崗區(qū)的二手住宅租賃活躍地段是青年路、普暉 村、 42 春暉街、志誠(chéng)大道、開創(chuàng)大道等地段。樓齡在 5 年以下的商品房小區(qū)單位租金在 19～ 21 元 /平方米之間，樓齡在 12 年以上的大院物業(yè)單位租金在 10～ 13 元 /平方米之間。成交比重較大的面積區(qū)間是 80～100平方米，這類小三房物業(yè)的租客主要是在開發(fā)區(qū)工作的外地人士。 10） 南沙區(qū) 2020 年，南沙區(qū)的二手住宅租賃活躍地段是南沙街環(huán)市北路、江南路、進(jìn)港大道、黃閣鎮(zhèn)麒麟新村、珠江街等地段。樓齡在 5 年以下的商品房小區(qū)單位租金在 17～ 19元 /平方米之間，樓齡在 8 年以上的舊式小區(qū)物業(yè)單位租金在 7～ 10 元 /平方米之間。成交比重較 大的面積區(qū)間是 80～ 100 平方米，這類三房物業(yè)的租客主要是在南沙當(dāng)?shù)毓I(yè)區(qū)上班的外地人士。 住宅租賃市場(chǎng)租金創(chuàng)出歷史新高 2020 年下半年，廣州二手住宅租金創(chuàng)出歷史新高，全市平均租金達(dá)到 元 /平方米月。但從下表 2 可以看到，最近三年的出租毛回報(bào)率（按每年空置 1 個(gè)月，出租 11 個(gè)月統(tǒng)計(jì)）在逐年走低，2020 年下半年的二手住宅出租毛回報(bào)率只有 %，與 2020 年上半年的 %相差較大。 2020 至 2020 年廣州市二手住宅出租毛回報(bào)率表 （按 11個(gè)月出租期統(tǒng)計(jì)，單位：元 /平方米） 指標(biāo)2020年上半年2020年下半年2020年上半年2020年下半年2020年上半年2020年下半年二手住宅均價(jià) 5833 6962 7102 6950 7631 9217二手住宅平均租金 出租毛回報(bào)率 % % % % % % 來(lái)源：滿堂紅研究部 43 盡管二手住宅的租金漲幅遠(yuǎn)落后于買賣價(jià)漲幅，但“買房出租”或“以租金供樓”仍舊是大多數(shù)長(zhǎng)線投資客的熱衷手段。滿堂紅研究部對(duì)廣州市內(nèi)的熱租樓盤進(jìn)行定期監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn) 2020 年第四季度多數(shù)熱租套盤的單位租金較之半年或一年前有了明顯回升，特別是在年底這種租賃淡季，其租金比 2020 年春節(jié)后或春交會(huì)期間的旺季還要高。熱租樓盤通常位于廣州市甲級(jí)寫字樓區(qū)域內(nèi)或?qū)I(yè)市場(chǎng)周邊，面 向 客戶層屬于中高檔次，而隨著甲級(jí)寫字樓的空置率有所下降，以及國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的回暖，有能力承受高租金值物 業(yè)的客戶數(shù)量有所增加，故熱租盤的小業(yè)主也敢于將其物業(yè)租金從半年前的“低位”拉高一個(gè)檔次。 2020 年，普通住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策從 2 年調(diào)整到 5 年，大批次新房可能因買賣市場(chǎng)縮量而“回流”到租賃市場(chǎng)，屆時(shí)高租金值物業(yè)的供應(yīng)比重會(huì)隨之增加。與此同時(shí)，這一年外地來(lái)穗務(wù)工者數(shù)量應(yīng)會(huì)比 2020 年明顯增多，他們對(duì)海珠、天河、白云等區(qū)域的中低檔租金水平的物業(yè)需求較大，在供求關(guān)系發(fā)生變化后，市場(chǎng)上的總體租金水平仍會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)“振蕩向上”趨勢(shì)。預(yù)計(jì) 2020 年 4 月、 10月廣交會(huì)期間的租金會(huì)再創(chuàng)出新高，全年的租金水平在 2020 年的 基礎(chǔ)上（ 元 /平方米）上漲 4%，約在 元 /平方米左右，越秀、天河兩區(qū)的平均租金仍排在區(qū)域的前兩位。租賃市場(chǎng)的客戶繼續(xù)以普通工薪族為主，外企高管、本地經(jīng)商人士、高等院校學(xué)生、外籍人士為次。 44 （六）保障性住房建設(shè)情況 保障性住房建設(shè)創(chuàng)歷史新高 自啟動(dòng)新社區(qū)建設(shè)以來(lái)，保障性住房建設(shè)不斷推進(jìn)。 2020 年，新開工建設(shè) 4 個(gè)保障性住房小區(qū)，已建成 萬(wàn)平方米、 7616 套保障性住房，并全部投入使用； 20 2020 年，新開工建設(shè) 5 個(gè)保障性住房小區(qū)，建筑面積 萬(wàn)平方米、 4304 套，其中有 4 個(gè) 項(xiàng)目 2500多套已于 2020 年分三批推出預(yù)售完畢； 2020 年，新開工建設(shè)保障性住房項(xiàng)目 14 個(gè)，總建筑面積 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)套。近 4 年保障性住房開工面積是過(guò)去 20 年總開工面積的 倍。 解決低收入家庭住房困難成效顯著 2020 年底，市政府出臺(tái)了《廣州市城市建設(shè)拆遷安置新社區(qū)住宅建設(shè)管理辦法》，啟動(dòng)新社區(qū)建設(shè)工作。 2020 年，市政府在啟動(dòng)建設(shè)金沙洲等 4 個(gè)保障性住房小區(qū)的同時(shí)，將住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)從人均居住面積 7 平方米以下提高到 10 平方米以下，不斷擴(kuò)大住房保障普惠度，并提出了用１年時(shí)間全部 解決保障標(biāo)準(zhǔn)提高后新增的 5643 戶雙特困戶住房困難的工作目標(biāo)。 2020 年，金沙洲等項(xiàng)目竣工， 廣州 市以實(shí)物配租為主要方式，如期解決了 5643 戶雙特困戶住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了人均居住面積 10 平方米以下最低收入家庭 “應(yīng)保盡保 ”。 2020 年底，市政府印發(fā)實(shí)施《廣州市城市廉租住房保障制度實(shí)施方法（試行）》和《廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施方法（試行）》， 45 在全國(guó)率先建立起以廉租住房制度為重點(diǎn)的住房保障政策體系。 2020 年，市政府開展了城市低收入住房困難家庭住房狀況調(diào)查，調(diào)查顯示，符合住房保障條件的低收入住房困難家庭有 77177 戶，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，市委、市政府 確定了在 2020 年底前基本解決住房調(diào)查在冊(cè)的 77177 戶低收入家庭住房困難的工作目標(biāo)，同時(shí)承諾對(duì)其中的2727 戶雙特困戶 “當(dāng)年發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年解決 ”。 至 2020 年底止， 2020 年住房調(diào)查在冊(cè)的 77177 戶低收入住房困難戶中，已有 39915戶解決了住房困難，完成了總目標(biāo)任務(wù)的 %，其中， 2727 戶雙特困戶的住房問(wèn)題在 2020 年 6 月底已全部 解決 ，如期兌現(xiàn)了市委、市政府的惠民承諾。 廣州 市僅用了２ /5 的時(shí)間完成了１ /2 的工作，解決成效顯著（原計(jì)劃用 5 年時(shí)間完成 77177 戶 低收入家庭的住房解困工作）。 46 三、商服物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 （一）寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行狀況 新建寫字樓市場(chǎng)分析 20202020年兩年間廣州寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了從穩(wěn)定期邁入低谷后再度走向穩(wěn)定的變化發(fā)展。 2020 年上半年廣州寫字樓表現(xiàn)較為理想，但受到 2020 年底金融海嘯重創(chuàng)后進(jìn)入低迷期，寫字樓市場(chǎng) 經(jīng) 過(guò)近半年的市場(chǎng)調(diào)整， 2020 年中迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇及快速升溫， 2020 年下半年大批量寫字樓上市，以及集中性的大宗成交個(gè)案出現(xiàn)將寫字樓帶回?zé)徜N軌道，各商務(wù)圈尤其是珠江新城寫字樓開始放量，寫字樓市場(chǎng)于2020 年底進(jìn)入供應(yīng)高峰期。 1） 新增供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，成交量?jī)r(jià)穩(wěn)步上升 2020 年，廣州市新建寫字樓批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá) 萬(wàn)平方米，與 2020 年同期比增長(zhǎng) %。 2020 年下半年是廣州寫字樓的供應(yīng)主要時(shí)期，大部分的新增的甲級(jí)寫字樓位于珠江新城內(nèi)。 在大批優(yōu)質(zhì)新建產(chǎn)品入市的帶動(dòng)下，廣州市新建寫字樓市場(chǎng)交易呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭。 2020 年，廣州市新建寫字樓成交面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；成交均價(jià)達(dá) 14093 元 /平方米，同比上升%。 47 2） 中高端寫字樓成為主流 2020 年廣州新建寫字樓的成 交主要以商務(wù)公寓和甲級(jí)寫字樓為主，目前這類型項(xiàng)目的售價(jià)多處于 12 萬(wàn)元 /平方米范圍內(nèi)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 萬(wàn)元 /平方米價(jià)格段內(nèi)成交比重達(dá) 31%， 萬(wàn)元/平方米價(jià)格段內(nèi)的寫字樓成交量占總體成交的 37%，中高端價(jià)格辦公項(xiàng)目成為新建寫字樓市場(chǎng)供求的主流。 3） 寫字樓供應(yīng)放大 2020年廣州新建寫字樓供應(yīng)面積 ， 同 比上升 34%。2020 年下半年是廣州寫字樓的供應(yīng)主要時(shí)期，尤其是 2020 年 912月市場(chǎng)連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)超過(guò) 8 萬(wàn)平方米以上的寫字樓供應(yīng)，其中甲級(jí)寫字樓面積超過(guò) 38 萬(wàn)平方米，大部 分的新增的甲級(jí)寫字樓位于珠江新城內(nèi)。 2020 年廣州市新建寫字樓供求情況 萬(wàn)平方米05101520250901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 0910 0911 0912供應(yīng)面積 銷售面積 4） 近郊寫字樓放量 越秀、天河和海珠等中心區(qū)域是廣州商務(wù)圈的最 集中區(qū)域，寫字樓的需求亦主要集中在此商務(wù)氣氛成熟的區(qū)域。隨著城市擴(kuò)張步伐加 48 快，近郊區(qū)域亦出現(xiàn)針對(duì)本區(qū)需求的寫字樓項(xiàng)目， 2020 年近郊四區(qū)總推出超過(guò) 16 萬(wàn)平方米的辦公面積。花都區(qū)為今年寫字樓供應(yīng)最多的區(qū)域，獅嶺 某 皮具批發(fā)市場(chǎng)二期推出近 9 萬(wàn)平方米的辦公面積，主要針對(duì)獅嶺鎮(zhèn)的皮具批發(fā)市場(chǎng)商家需求。位于蘿崗開發(fā)區(qū)的 某獨(dú)棟寫字樓項(xiàng) 目 推出市場(chǎng)，項(xiàng)目總建筑面積 30萬(wàn)平方米。 5） 天河供求一枝獨(dú)秀 2020 年廣州寫字樓供求約三分之一集中在天河，尤其是甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)，造成天河區(qū)主導(dǎo)全市寫字樓的特點(diǎn)，其他區(qū)域?qū)懽謽且蕴旌訁^(qū)寫字樓為風(fēng)向標(biāo)。 2020 年天河區(qū)寫字樓加速放量，全市寫字樓成交顯現(xiàn)更明顯的集中性，天河區(qū)今年的成交比重環(huán)比上升 11 個(gè)百分點(diǎn)。越秀和海珠成交緊次于天河的主力成交區(qū)域，但成交量與天河區(qū)有較大的差異。 2020 年廣州各區(qū)域?qū)懽謽枪┣? 萬(wàn)平方米0510152025越秀區(qū) 荔灣區(qū) 海珠區(qū) 天河區(qū) 白云區(qū) 黃埔區(qū) 番禺區(qū) 花都區(qū) 南沙區(qū) 蘿崗區(qū)供應(yīng)面積 成交面積 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究部 6） 甲級(jí)寫字樓成交持續(xù) 上升 甲級(jí)寫字樓和商務(wù)公寓是目前寫字樓市場(chǎng)最熱銷的產(chǎn)品。目前大部分甲級(jí)寫字樓位于琶洲商圈或珠江新城內(nèi)，均擁有較大的升值前 49 景，售價(jià)基本處于 1600025000 元 /平方米的區(qū)間，近兩年甲級(jí)寫字樓的成交比重均占 40%以上。商務(wù)公寓是近年持續(xù)成交熱點(diǎn)，市場(chǎng)供求兩旺，近年成交比重連續(xù)上升， 2020 年市場(chǎng)份額達(dá)到 25%，中心區(qū)域商務(wù)公寓售約為 12020～ 18000 元 /平方米，略低于甲級(jí)寫字樓，與乙級(jí)寫字樓價(jià)位相當(dāng)。 2020 年廣州各類型寫字樓成交 05101520253035甲級(jí)寫字樓 其他 裙樓 商務(wù)公寓供應(yīng)面積 成交面積數(shù)據(jù)來(lái)源：中原研究 部 7） 小面積辦公單位受青