蘇州瑞基房地產_龍灣項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-08-24 15:50本頁面
【導讀】市區(qū)1650平方公里?，F(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園。萬人，比上年增加萬人。全市平原占%，水面占%，平均海拔4. 境內河流縱橫，湖泊眾多，京杭運河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河。滬寧線上幾乎所有的列車。已有400多年歷史的昆曲，是“中國戲曲之母”；評彈是用蘇州方言表演的說唱藝術，已在江、浙、滬流傳了300余年。州園林，是人類文明的魄寶奇葩，拙政園和留園被列入中國四大名園。生產總值億元，總量穩(wěn)居江蘇省首位，按可比價計算增長%。18532元，全市農民人均純收入9316元，分別比上年增長%和11%。住房保障工作進一步加強，市區(qū)全年銷售定銷房4723套，銷。售面積萬平方米；改造危舊房萬平方米；五個老新村改造順利完成。增長率保持在12%以上，預計到2020年城市居民可支配收入可達29000元。2020年蘇州城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為％，農村為%。目前，蘇州的個體工商戶已超過萬戶，私營
【正文】 第六部分 項目開發(fā)經營風險分析及策略 一、項目盈虧平衡分析 項目經營成本 =16275 萬元，保本點 =16275 / = 75% 即銷 售收入達預測收入的 75%時，項目 處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。 針對本案的情況，假定完全銷售，銷售僅需達 到 30 套 即可保持財務平衡。 二、敏感性分析 影響本項目財務效益的主要因素為總開發(fā)成本和銷售價格。針對前面所述評價指標，分別計算出當增加或減少 5%和 10%的成本（或售價） 時，對主要經濟指標的影響程度，詳見下表： 一、售價的影響 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 敏感系數(shù) （ 100% ） 95% 90% 105% 110% 銷售均價 (元 /m2) 15000 14250 13500 15750 16500 營業(yè)收入 217,275,000 206,411,250 195,547,500 228,138,750 239,002,500 稅后利潤 54,525,000 43,661,250 32,797,500 65,388,750 76,252,500 內部收益率 % % % % % % 二、成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 敏感系數(shù) （ 100% ） 95% 90% 105% 110% 單位成本 (元 /m2) 11, 10, 10, 11, 12, 總投資 162,753, 154,615, 146,478, 170,891, 179,028, 稅后利潤 54,521, 62,659, 70,796, 46,383, 38,246, 內部收益率 % % % % % % 從 上述 指標來看，該項目具有較好的抗風險能力，開發(fā) 成本、售價177。 10%的 單方面變 動都不會使項目虧本。 對比項目的成本與收入的敏感性分析情況， 項目的成本因素更為敏感。 因此，在項目的開發(fā)經營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關工作，以確保預期目標的實現(xiàn)。 三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析 房地產開發(fā)經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據本報告關于項目開發(fā)經營的環(huán)境分析、項目的技術經濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 市場風險 本案的定位為 高 檔次，它所面對的目標 顧客是居民人數(shù)比例較 小 的高收入階層，他們要求的 住宅 不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住品，體現(xiàn)顧客身份和附加價值住宅 。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 從產品結 構、類型等方面考慮，目前在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量相比較小，但未來整體的市場開發(fā)容量是相當大的。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場的同時，還須更加把握開發(fā)的進度。隨著 區(qū)域發(fā)展和完善，將大大促進項目所在區(qū)域周邊環(huán)境的改善，促使目標客流量的增加，密切注意目標客戶群的變化，跟蹤調查，做出應變。 從目前蘇州別墅市場來看，產品的同質化問題比較嚴重，基本上追求的是以外部自然環(huán)境為賣點，而在產品建筑本身則沒有體現(xiàn)更多的個性， 本案 在產品 的研發(fā)中，更注重居住小環(huán)境的創(chuàng)造提升，真正做到人居環(huán)境的品質提升。 企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對本項目的目標市場選擇、產品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理 解并達 成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。 第七部分 結論和建議 一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，蘇州市良好的房地產市場環(huán)境，居民對居住價值的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 二、項目在經濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積： 萬平方米 項目總投資： 16275 萬元 項目財務凈現(xiàn)值： 5452 萬元 項目投資報酬率： 34% 以上指標顯示，本項目具有良好的經濟效益，投資報酬率較高，且投資開發(fā)商 具有較強的房地產開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。 （上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。） 三 、項目具有的突出優(yōu)勢 ?項目在 區(qū)域 供需圈內 屬于非常稀缺 的。 ?項目較好的地理位置（包括交通、人文等環(huán)境）。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（ 新區(qū)科技城對面 ） ?區(qū)域相對競爭個案較小及潛在需求量較大。 四、項 目開發(fā)經營風險較小 無論政策怎么變化，市場是始終存在的，有需求就有市場，在未來相當一段時間內別墅市場依舊有著比較樂觀的前景，高端住宅產品的發(fā)展將是一種流行的趨勢。 本項目土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，地塊綜合價值較高，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。強化項目進程中的投資、質量、進度控制。抓住市場空隙，加快工程進度，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 蘇州瑞基房地產開發(fā)有限公司 開發(fā)部 沈劍生、丁鄭華 2020 年 12 月
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