【導(dǎo)讀】第八章質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案????????××縣城七一西路與316省道交匯處。投資效益分析和評(píng)價(jià)，提出項(xiàng)目實(shí)施的建議。地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。益，又有很好的社會(huì)效益的項(xiàng)目。××縣位于羅霄山脈西麓，××省東南部，郴州市的“北大門”，××縣交通便利，境內(nèi)公路四通。建和諧社會(huì)，大力推進(jìn)工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程指導(dǎo)方針，顯增強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平不斷改善。擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使城市建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，全、增值的投資方式。理的指導(dǎo)思想，城區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化。xx平方公里，城市發(fā)展規(guī)范有序。確立人和自然和諧發(fā)展的理念，

　　

【正文】 備注 一 住宅 3240 463356 銷售比例 10% 15% 15% 60% 銷售面積 單價(jià) (元 ) 2800 3080 3388 3727 銷售 收入 12974 21407 23548 103616 161545 二 商鋪 20200 銷售比例 10% 20% 20% 55% 銷售面積 2020 4032 4032 11088 單價(jià) 13000 14300 15730 17303 收入 2621 5766 6342 19186 33915 三 總合計(jì) 15595 27173 29890 122802 195460 四 銷售稅費(fèi) % 1193 2079 2287 9394 14953 五 銷售凈收入 14402 25094 27603 113408 180507 第三節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目利潤(rùn) 根據(jù)資金來源與使用表及銷售收入分年預(yù)測(cè)表計(jì)算： 項(xiàng)目總投資 為 112703 萬元 利潤(rùn) =項(xiàng)目總銷售收入 稅金 廣告及銷售代理費(fèi) 項(xiàng)目總投資 = = 萬元 總投資利潤(rùn)率 =（利潤(rùn)247。項(xiàng)目總投資） X100% 有限公司 38 =（ 247。 112703） X100%=% 盈虧平衡點(diǎn)： 總投資 112703 P= ———————— = ———— —— =% 銷售凈收入 180507 二、盈利能力分析 東方明珠 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見下表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營(yíng)收入 其他收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%) 6 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 7 內(nèi)部收益率 8 靜態(tài)投 資回 收期(年 ) 9 動(dòng)態(tài)投 資回 收期(年 ) 有限公司 39 三 、項(xiàng)目敏感性分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)影響因素主要的投資、銷售價(jià)格、貸款利率、建設(shè)工期等，下面主要就投資和銷價(jià)對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響進(jìn)行測(cè)算。 東方明珠 敏感性分析指標(biāo)對(duì) 比表 單位：萬元 因素變化情況 敏感性分析結(jié)果 稅后利潤(rùn) （萬元） 投資 利潤(rùn)率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 內(nèi)部收益率 動(dòng)態(tài)投資 回收期 基本方案 銷售收入 下降 10% 絕對(duì)值 變化幅度 總投資 增加 10% 絕對(duì)值 變化幅度 從敏感性分析指標(biāo)對(duì)比表中可以看出該項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)銷售收入對(duì)項(xiàng)目的影響較大，其次就是投資，因此項(xiàng)目在實(shí)施過程中應(yīng)予以特別重視。 第四節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié) 論 通過以上分析， 該項(xiàng)目總投 資 112703 萬元，銷售凈收入 180507萬元，總利潤(rùn) 萬元，總投資利潤(rùn)率為 %，盈虧平衡點(diǎn)為 %， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 xx%Ic=10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 xxx 萬元 0(Ic=10%時(shí) )。表明該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是可行。 有限公司 40 第十二章 社會(huì)評(píng)價(jià) 一、社會(huì)評(píng)價(jià)的原則和要求 開展社會(huì)評(píng)價(jià)要認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)建設(shè)發(fā)展的方針、政策、遵循有關(guān)法律及規(guī)章，以近期目標(biāo)為重點(diǎn)，兼顧遠(yuǎn)期各項(xiàng)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，并考慮項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的關(guān)系，為求分析評(píng)價(jià)能全面反映項(xiàng)目投資引發(fā)的各項(xiàng)社會(huì) 效益與影響，以及當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)及人民對(duì)項(xiàng)目的不同反應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、人民相互適應(yīng)，共同發(fā)展。 依據(jù)客觀規(guī)律，從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是、采用科學(xué)、適用的評(píng)價(jià)方法。 遵循可比的原則，按目標(biāo)的重要程度進(jìn)行排序的原則，以人為本的原則，“有無”對(duì)比的原則，力求使分析評(píng)價(jià)反映客觀實(shí)際。 二、社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容 本項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)有著正反兩方面的社會(huì)效益。積極方面主要有：一是完善了 縣中心城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)建設(shè)，改善城市的商住條件；二是通過引進(jìn)外資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目全面提高了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)水平；三是通過項(xiàng)目建設(shè)聚集人氣 ，促進(jìn) 縣城區(qū)土地的迅速升值。 消極方面主要有：施工生產(chǎn)的噪聲和塵埃及增加住戶居民產(chǎn)生生活排煙、垃圾和出行交通不同程度影響當(dāng)?shù)鼐用竦恼Ｉa(chǎn)和生活等。 社會(huì)評(píng)價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究?jī)?nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析，項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析。 項(xiàng)目的社會(huì)影響分析 東方明珠 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善 縣中心城區(qū)規(guī)劃和 縣城市新區(qū)的發(fā)展建設(shè)具有極大的推動(dòng)作用，本項(xiàng)目的建設(shè)將極大的改善 縣中心城區(qū)的商住條件，有利積聚人氣，拉動(dòng)城市框 有限公司 41 架，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)社會(huì)發(fā)展極為有利。 項(xiàng)目與社會(huì)的相互適應(yīng)性分 析 （ 1）對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)居民生活水平和質(zhì)量的影響 天立 東方明珠 區(qū)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∷?，?xiàng)目中的綠化、道路等基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)施有利改善居住環(huán)境質(zhì)量，提升城市品味。 （ 2）對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)居民就業(yè)的影響 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，建設(shè)期可為當(dāng)?shù)靥峁┐罅縿趧?wù)工作日機(jī)會(huì)，可增加地方收入，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)秩序具有重大意義；項(xiàng)目建設(shè)需要大理建筑材料，對(duì)發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高人民生活水平作用也很大；項(xiàng)目建設(shè)需配套綠化等公共工程，可以綠化城市、美化環(huán)境；項(xiàng)目建成后，將增加物業(yè)管理等就業(yè)崗位需大量勞務(wù)人員。 三、社會(huì)影響分析表 序號(hào) 社會(huì)因素 影響的范圍程度 可以出現(xiàn) 的后果 措施及建議 1 對(duì)居民收入的影響 隨著本項(xiàng)目的建成及發(fā)展居民第三產(chǎn)業(yè)收會(huì)提高 無 2 對(duì)居民生活水平 與生活質(zhì)量的影響 無 無 3 對(duì)居民就業(yè)的影響 對(duì)項(xiàng)目區(qū)的居民就業(yè)會(huì)產(chǎn)生積極影響 增加當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)機(jī)會(huì) 引導(dǎo)居民通過培訓(xùn)從 事第三產(chǎn)業(yè)的工作 4 對(duì)脆弱群體的影響 無 無 5 對(duì)城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的社 服務(wù)容量的影響 基礎(chǔ)設(shè)施的完善，為周圍居 民提供了良好的居住環(huán)境 無 道路、綠化、排水等基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)同步 四、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目符合 縣中心城區(qū)“十 一 五”發(fā)展計(jì)劃，不僅能改善城市面貌，帶動(dòng) 縣第三產(chǎn) 業(yè) 的發(fā)展，解決城市居民的就業(yè)問題，而且能帶動(dòng)城區(qū)發(fā)展，促進(jìn) 縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。只要建設(shè)資金到位，項(xiàng)目的建設(shè)具有較好的社會(huì)效益，也會(huì)取得好的社會(huì)效果。 有限公司 42 第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析 一、風(fēng)險(xiǎn)分析概況 投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)、技術(shù)方案、工程方案、融資方案和社會(huì)評(píng)價(jià)論證中已進(jìn)行的初步風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，提示風(fēng)險(xiǎn)來源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。 縣 東方明珠 區(qū) 二期開 發(fā)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分 析過程總體分為三個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，其主要構(gòu)成如下圖所示： 風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)過程示意圖 二、風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 本項(xiàng)目雖然工程復(fù)雜性一般，但投資較大，受資金風(fēng)險(xiǎn)的影響較大。另外項(xiàng)目的成敗還受到工期、銷售、原材料價(jià)格的因素的影響，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的估計(jì)與認(rèn)識(shí)，以避免造成不必要的損失。下面用圖框說明本項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)。（附圖） 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí) 項(xiàng)目過程包括哪些活動(dòng)、各活動(dòng)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生得原因 是什么 、項(xiàng)目中哪些風(fēng)險(xiǎn)是主要的、各風(fēng)險(xiǎn)因素關(guān)系如何 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) 風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況、風(fēng)險(xiǎn)估算 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 提示項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)大小及影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素、財(cái)務(wù)分析、預(yù)警 有限公司 43 風(fēng) 險(xiǎn) 分 析 政策 風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn) 利率調(diào)整 土地政策 原材料 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 銷售價(jià)格 價(jià)格影響成本 供應(yīng)影響進(jìn)度 經(jīng)營(yíng)管理制理 市場(chǎng)營(yíng)銷 物業(yè)管理 工程管理 金融財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn) 融資風(fēng)險(xiǎn) 運(yùn)行效益 銀行貸款 資本金到位 效益 費(fèi)用 配套設(shè)施 風(fēng)險(xiǎn) 湖南天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 44 三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng) 價(jià) 專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) （ 1）政策風(fēng)險(xiǎn) 主要受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，如： 國(guó)家不斷出臺(tái)嚴(yán)控房地產(chǎn)政策、銀行融資困難、 土地 政策 的變化等。 （ 2）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是材料、價(jià)格、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，原材料市場(chǎng)材料價(jià)格上場(chǎng)、材料供應(yīng)緊張，銷售價(jià)格定位不準(zhǔn)，樓市之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 （ 3）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)營(yíng)銷，工程質(zhì)量，售后物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4）金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 融資風(fēng)險(xiǎn)為資金及時(shí)到位及銷售資金回籠和工程款支付。 （ 5）配套設(shè)施風(fēng)險(xiǎn) 配套設(shè)施為市政道路、交通、供水、供電及通信、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)是否能落實(shí)。 綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目 存在綜合風(fēng)險(xiǎn)，但項(xiàng)目前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益顯著。如果加強(qiáng)管理，能有效規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，造福當(dāng)?shù)鼐用?，?duì)改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，對(duì)社會(huì)發(fā)展極為有利。 四、風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策及建議 抓好各項(xiàng)目標(biāo)管理，高起點(diǎn)、高品位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)。本項(xiàng)目工程量大，工程建設(shè)工期緊，因此對(duì)各項(xiàng)工作需進(jìn)行目標(biāo)管理。前期要對(duì)初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、資金到位等各項(xiàng)工作抓落實(shí)。施工階段要抓好對(duì)施工組織設(shè)計(jì)、安排好進(jìn)度，督促檢查，合理安排資金，把本項(xiàng)目建設(shè)成為質(zhì)量?jī)?yōu)、環(huán)境美的一流街區(qū)。 經(jīng)營(yíng)管理上采取靈活的市場(chǎng)營(yíng)銷手段，新穎的設(shè)計(jì)方案，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量，良好的物 業(yè)管理化解經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)；銷售價(jià)格應(yīng)摸準(zhǔn)市場(chǎng)行情準(zhǔn)確定位；為避免樓市之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，推精品，忌雷同；資金籌措，湖南天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 45 為了保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行，堅(jiān)持“ 誰 投資、誰開發(fā)、誰收益”的原則，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目融資力度，資本金和貸款及時(shí)到位。本項(xiàng)目市政配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)可派專人與市政、專業(yè)管線部門協(xié)調(diào)，辦理好相關(guān)事宜，使保證項(xiàng)目的供電、供電及交通、通訊的暢通。 湖南天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 46 第十四章 結(jié)論 項(xiàng)目的建設(shè)是貫徹實(shí)施《 縣近期建設(shè)規(guī)劃》和城市發(fā)展的需要，是拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，是配合舊城改造全面建設(shè)小康社會(huì)的需要，是 縣房地產(chǎn) 開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要；也是 縣房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)的飛躍的一個(gè)良好契機(jī)。項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備充分，所需開工條件具備，無政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)通過合理動(dòng)作可以規(guī)避。動(dòng)作時(shí)只要管理、營(yíng)銷措施到位，就能既為城市建設(shè)一個(gè)高品位的住宅小區(qū)，又能取得合理的回報(bào)。 該 項(xiàng)目 總投 資 112703 萬元，銷售凈收入 180507 萬元，總利潤(rùn) 萬元，總投資利潤(rùn)率為 %，盈虧平衡點(diǎn)為 %， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 xx%Ic=10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 xxx 萬元 0(Ic=10%時(shí) )。表明該項(xiàng)目財(cái)務(wù)上是可行。