【導讀】城市化而出現的一種現象，目前在各大、中城市中普遍存在。很多問題，引起了政府、學者和社會各界的廣泛關注。諸多方面的難題，從而導致改造進展緩慢。由于經驗不足，因此實際上是靠“摸著石頭過河”。漢陽區(qū)城中村作為研究對象，是基于漢陽區(qū)作為武漢三鎮(zhèn)之一，問題具有較強的代表性。首先，結合各地城中村改造實踐，對城。中村相關概念做出了界定，梳理了城中村改造的相關理論。次，通過深入到漢陽區(qū)城中村，了解了城中村改造的現狀。最后，從協(xié)調改造各方利益、完善失地農民的社會保。出了較為系統(tǒng)且操作性強的對策和建議。的概念和提法還沒有達成共識。早期研究把城中村稱為都市中的。所劃定的城市范圍之內。從行政體制上看，城中村的基層組織仍然是村民委員會，涉及總人口萬人，其中農業(yè)人口。過渡的轉軌時期，也就是“城市病”高發(fā)時期。生命；其股份可以自由轉讓；其出資人承擔有限責任。等交通十線為軸分布。以漢陽大道為例，其兩側就分布有鐵橋

　　

【正文】 靠新的法律來提供依據，而且需要對已有的法律法規(guī)中的相關規(guī)定作出調整。還要加大執(zhí)法的力度，對于政府官員的違法行為，要以法律手段來制裁，而不僅僅是給予行政處罰。 其次，轉變政府經營理念。地方政府作為一類經濟組織，也有自己的經濟利益，導致很多時候政府既是 “ 裁判員 ” ，又是 “ 運動員 ” 。因此，要轉變地方政府的經營理念和政績觀，扭轉 “GDP”情結，將改造后的城中村的環(huán)境指數和村民的生活幸福指數作為 考核政府官員的重要指標。 再次，發(fā)揮政 府的引導和扶持功能。當前，大部分改制企業(yè)還相當脆弱，建立現代 企業(yè)制度面臨著很大困難 ,政策層面應給予一定的扶持和優(yōu)惠，做到 “ 扶上馬再送一程 ” ，以促進其在市場經濟中更好地發(fā)展。因此，在改制企業(yè)最困難、最重要的轉換時期，必 須在政策層面上明確一個過渡扶持期，這不僅僅關乎企業(yè)的發(fā)展，也關乎社會的穩(wěn)定。 39 最后，加強政府的服務功能。服務型政府的建立依賴于執(zhí)政者的能力和素質。這方面可以借鑒沿海某些城市的做法，鼓勵在城中村改造問題上有一定造詣的研究學者參與到城中村改造中來，從而提高改造的科學性。此外，還可以在城中村居民中 選撥一些有威信的長者和優(yōu)秀的青年精英，他們熟知廣大村民的需求，有利于提高改造政策的針對性和有效性。 2．確保開發(fā)商合理分享改造利潤 城中村改造與一般的房地產開發(fā)有著很大區(qū)別。開發(fā)商獲得的利潤過高，則損失了城中村集體的利益，獲得的利潤過少，自然就難以實現改造的順利進行。 考慮到開發(fā)商一般都是通過囤積土地，實現低成本拿地高成本銷售賺取暴利的做法，要加強對城中村改造中土地出讓的監(jiān)管，確定合理的土地出讓底價。此外，由于開發(fā)商獲取的土地并不是一般意義上的空白地，所以要防止開發(fā)商借故拆遷進度慢來實現變相囤地?？梢钥紤]讓 開發(fā)商早期介入城中村改造，從而了解更多的具體情況，制定出合理的拆遷及開發(fā)的時間進度表。 為了調動開發(fā)商的積極性，讓其參與到難度較大的城中村改造中來，一方面可以暫緩區(qū)域內新建項目的審批，從而降低城中村改造項目的競爭壓力。另一方面，可以將城中村改造與開發(fā)商的社會 40 責任結合起來。對于積極參與改造的開發(fā)商，政府可以給予一定的優(yōu)惠政策，并在以后的城市開發(fā)中優(yōu)先考慮這些社會責任感強的開發(fā)企業(yè)。 . 首先，明確集體組織成員資格。目前關于這方面的規(guī)定尚不能在任何一部全國性的法律中找到答案。鑒于此，應該 從以人為本，尊重歷史的角度出發(fā)，通過深入群眾了解 情況，避免因節(jié)約改制成本而損害一部分對集體資產有貢獻人員的權益。 其次，完善補償方式。對于安置方式，既要充分尊重村民的意愿，又要結合各村的 實際情況。 再次，提高補償標準。在制定補償標準時，不僅要考慮城中村的區(qū)位因素，還要考 慮物價因素?？梢砸胝勁袡C制，從而加強村民作為參與方的知情權和話語權。 最后，補償落實到位。村民的利益主要體現在城中村土地及其附著物上。過去由于土地產權不清導致了村民利益長期得不到保障。集體資產量化主要是將集體的土地進行資產量化，因此成為改制過程中的矛盾焦點所在。為了保障村民的利益不受損，必須做到明晰產權。 41 (二）完善失地農民的社會保障機制 城中村改造后，村民失去了賴以生存的土地，因此，建立和完善失地農民的社會保 障機制意義重大。但是，城中村村民的社會保障與其它社會保障又有著一定的區(qū)別。與一般的項目建設征地相比，城中村所有的土地都將被國有化，而且城中村村民在身份上已經轉變?yōu)榫用?。目前我國在這方面還沒有相關的立法，必須積極探索適合當地情況的社會保障模式。 村改居人員作為城市的一員，應當享有城市居民的一切保障權利。根據保 障對象，凡符合條件的村改居勞動力，均應參加城鎮(zhèn)職工社會保險（包括基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險和失業(yè)保險等），養(yǎng)老人員則可以參加養(yǎng)老保障。此外，還同樣有權享有城市居民有關的優(yōu)撫、復員退伍軍人安置和社會救助等政策，有權申請最低生活保障金以及相關的就業(yè)優(yōu)惠政策。這是免除村民后顧之憂的最起碼的方式。 在改制過程中，應加大社會保障知識的宣傳力度，加強村民特別是老年人的養(yǎng)老保 險意識，擴大保險的覆蓋面，避免因個人“ 短視 ” 而引起的保險缺失問題。 42 武漢市城中村改造中，預留出一定比例的土地用于村改制企業(yè)的產業(yè) 經營。擁有村集體改制企業(yè)股份的 “ 股民 ” 可以長期享有企業(yè)分紅。從長遠來看，企業(yè)分紅將會成為廣大村民的最主要的經濟收入來源，而要真正獲得這部分收益的前提是企業(yè)能夠高效運轉，實現集體資產的增值。 過去，集體土地因為流轉困難，不能充分發(fā)揮資產效應。實行股份制公司后，這部分資產就應該積極運轉起來。然而資產在市場上運作就會有風險，所以，要實現資產的保值、增值就要加強企業(yè)觀念。鑒于目前改制后的集體經濟組織的尷尬處境，應給予其法人地位。 在股份制改革中，對股權流動的種種限制使得村民無法獲得完整的產權。同時由于村民的文化素質 不高，在充分行使自己的權利時有一定的困難。對此，應逐步建立起完 整、開放的產權體系，并通過規(guī)范和強化公司章程，使之成為約束公司依法經營的權威文件，政府還應通過立法規(guī)范改制后經濟組織的組織和經營活動。 3．房屋租金保障 在 “ 拆一還一 ” 的政策下，村民往往可以獲得多套還建住宅或商業(yè)門面，因此，將其中的多余部分用于出租，從而獲得穩(wěn)定的租 43 金收入。精心設計后的小區(qū)和房屋在環(huán)境和品質上都得到了較大改善，因此租金水平還會出現上漲的趨勢。同時，相對集中的出租房屋，可以行成較強的市場效應，并可以制定出較為合理的租賃指導價，保證 租金的長期性和穩(wěn)定性。 城中村改造中同樣會對部分村民進行貨幣補償。通過提高補償標準，村民可以獲得較為豐厚的補償收入。要規(guī)范征地補償分配行為，兼顧公平與效率。除被量化為集體股份的資產外，其余部分應該全部一份不留地發(fā)放到村民手中，杜絕以各種名義和方式截留。同時，相關方面應指導村民如何科學利用補償金，防止過去無度揮霍土地補償金的行為出現。 村民通過接受培訓教育，提高自身素質，在享受相關的就業(yè)優(yōu)惠政策下，通過勞動 獲得收入不僅不再是遙遠的事，而且變得更加有利可圖。 綜上所 述，城中村村民可以享受到優(yōu)越的社會保障，但是將其轉化為現實還需要加強實施和監(jiān)督。為了加強失地農民的話語權，應該給予一定的社會地位。同時還應建立公正的爭議仲裁機構，化解征地和安置補償中的糾紛，監(jiān)督安置補償工作的落實，維護失地農民的合法權益，使農民申訴有門。比如各地政府應該建立法律救 44 助中心，也可以 鼓勵一些民事組織或個人提供法律救助服務，為失地農民提供多種方式的法律援助，確 保失地農民在合法權益遭受侵害時具有平等的接近法律尋求保護的能力。 (三）積極拓展改造資金的籌措渠道 城中村改造資金的籌措是改造過程中的難 點?；A設施的完善，房屋的建設以及村民再就業(yè)等諸多方面所需的改造資金數額龐大，僅僅依靠一方的財力支持是遠遠不夠的，因此，應該走資金多元化的道路。 政府作為社會公共產品的提供者，應該為城中村改造提供相應的基礎設施和公共服務設施。完善的基礎設施和公共服務設施條件不僅有利于增加城中村村民改造的熱情和信心，而且還有利于吸引開發(fā)商介入到后期改造中來。武漢市的城中村改造全部采用土 地融資模式，將土地增值收益的 60%存入城中村所在的區(qū)級政府財政賬戶，專用于基礎設施建設。為了減輕政府財政壓力，提高建設 的質量和效率，應該參考國內外的實踐經 驗尋求更多的融資模式。 政府部門要善于運用行政、經濟的手段，改善城市投資環(huán)境，增加投資者對城中村 改造的信心。一方面要加強城市房地產市場 45 宏 觀調控，為城中村改造創(chuàng)造有利的空間。 注意和舊城改造相協(xié)調，土地部門控制土地出讓，清理在建房地產開發(fā)項目。另一方面 以優(yōu)惠政策吸引開發(fā)商參與城中村改造。保證開發(fā)商在城中村改造過程中獲得正幸的利潤，促進城市房地產產業(yè)健康發(fā)展。 3．村民再就業(yè)改造方面 城中村村民再就業(yè)改造是一項長期而艱巨的任務。前文中提到了城中 村改造需要政策的支持和幫扶，但是這些政策的執(zhí)行都是需要資金支持的，如果不能做好這方面的資金籌措，政策往往只會停留在口號上，這將會使得村民產生不滿情緒。 46 首先改造后的村民作為城市居民的一部分，政府可以通過發(fā)放《再就業(yè)優(yōu)惠證》減少村民再就業(yè)中的成本，并拿出一部分專項資金作為培訓費用。其次，村集體抽取一定比例的征地款，作為村民再就業(yè)的專項經費，并對資金用途做到賬務公開。再次，開發(fā)商拿出一部分通過城中村改造獲得的利潤，用于村民的再就業(yè)改造。最后，結合具體情況，還可以鼓勵村民自己再繳納一部分，從而形成一種多元的資金 籌措模式。 此外，要順利實現村民的再就業(yè)，必須提高他們的文化素質，而這些工作通常是難以量化的，也難以提供具體名目的專項資金?；诖?，可以動員社會力量，幫助城中村村民真正融入城市。 參考文獻 1) 李釗 .城中村改造途徑的思考 [J].安徽建筑 ， 2020 (3) ： 89 2) 李培林 .巨變：村落的終結 [J].中國社會科學 ， 2020 (1) ： 168179 3) 李俊夫 .從 “ 二元 ” 向 “ 一元 ” 的轉制 —— 城中村改造中土地制度突破及其意義 [J].中 國土地 ， 2020 (10) ： 2527 4) 李誠 .昆明市 “ 城中村 ” 問題及改造對策研 究 —— 以盤龍區(qū)東莊村為例 [J].云南地理 環(huán)境研究， 2020， 17 (4) ： 4649 5) 田莉 .“ 都市里的鄉(xiāng)村 ” 現象評析 :兼論鄉(xiāng)村 —— 城市轉型期的矛盾與協(xié)調發(fā)展 [J].城 市規(guī)劃季刊， 1998, 22 (5) ： 5456 6) 陳怡，潘蜀健 .廣州城鄉(xiāng)結合部管理問題及對策 [J].城市問題，1999， (5) ： 4854 47 7) 杜杰，都市里村莊的世紀抉擇 —— 關于深圳市羅湖區(qū)原農村城市化進程的調查報告 [J].城市規(guī)劃 ,1999 (9) ： 4548 8) 鄭靜 .論廣州城中村的形成、演變與整治對策 [J].規(guī)劃與觀察 ，2020 (1) ： 1522 9) 姜崇洲，王彤 .試論促進產權明晰的規(guī)劃管制改革一兼論 “ 城中村 ” 的改造 [J].城 市規(guī)劃， 2020, 26 (12) ： 3340 10)梁木生 .論 “ 城中村 ” 改造的產權障礙 [J].嶺南學刊 ， 2020 (3) 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