【導(dǎo)讀】動和支持了國民經(jīng)濟持續(xù)、快速的發(fā)展。同時房地產(chǎn)業(yè)又是一種投資大、目沒有達到所期望的效益。通過細致的市場調(diào)查對該項目進行市場定位，并確定目標(biāo)客戶群。兩個方案中選取最佳方案。

　　

【正文】 5000 元 /平米。 富貴南山項起價為 4700 元 /平方米，最高價為 6000 元 /平方米，項目均價為 5600 元 /平米。 競爭樓盤銷售情況分析 嵩森平安里： 10個月銷售 70% 海灣壹號： 5 個月銷售 60% 富貴南山：一期已售完，二期 2個月銷售 20% 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 19 3 項目目標(biāo)市場定位 潛在目標(biāo)市場 把社區(qū)環(huán)境、規(guī)劃、建筑、氣質(zhì)綜合起來考慮，億鋒現(xiàn)代城的目標(biāo)人群漸漸清晰地浮出水面 —— 中產(chǎn)階級，確切地說，大連開發(fā)區(qū)的 中高級白領(lǐng)。中產(chǎn)階級有文化，有審美鑒賞力，有獨立的思想，有自己的生活態(tài)度。他們平時這樣休閑：旅游、讀書、聽音樂、看影碟、會朋友、體育健身；多數(shù)人已不是第一次置業(yè)，再次買房是為了提高生活的質(zhì)量；有比較固定的媒體接觸，如《三聯(lián)生活周刊》、互聯(lián)網(wǎng)、鳳凰衛(wèi)視等 消費者問卷調(diào)查設(shè)計 ？ 房交會期間 一個月內(nèi) 半年內(nèi) 一年內(nèi) 等等看情況 ？ 改善居住 結(jié)婚購房 拆遷購房 投資置業(yè) 其他 ，主要考慮哪些方面？ 房價 戶型 地理位置 社區(qū)環(huán)境 配套設(shè)施 ？ 普通住宅 高檔公寓 別墅 商鋪寫字樓 ： 3000 元以下 3000~3500 元 3501~4000 元 4001~5000元 5000 元以上 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 20 一居室 二居室（ 90 平米和以下） 三居室（ 90 至 130 平米） 四居室及以上（ 130 平米以上） ，您覺得什么建筑形態(tài)比較合適呢？（多選不限） 別墅（獨棟、聯(lián)排） 花園洋房 高層 小高層 多層 其他 、錯層還是躍層、復(fù)式樓呢？ 平層 錯層（房間內(nèi)大約有 1 米以下的臺階） 躍層（每戶上下兩層，其中客廳上部中空設(shè)計） 復(fù)式樓（每戶上下兩層，但是客廳上部沒有中空設(shè)計） ？ 持續(xù)上漲 持續(xù)下跌 先漲再跌 先跌再漲 ？ 房交會 報紙 朋友介紹 電視 雜志 其它 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 21 4 項目產(chǎn)品定位 項目詳細資料 案 名： 楓丹麗舍 項目 售樓地址 ： 普蘭店市光明街 229號（盛磷商廈 5號門旁） 。 物業(yè)地址 普蘭店海灣新區(qū)核心區(qū)域（海皮路以北，大坨山公園西側(cè)，202 國道西側(cè)） 物業(yè)類型：多層 小高層 建筑形式： 現(xiàn)澆剪力墻 房屋現(xiàn)狀：期房 裝修狀況：清水 供 熱： 地?zé)? 物業(yè)費： 元 開盤時間： 2020 年 6月 30 日 入住時間： 2020 年 11 月 30 日， 20202 年 12 月 30 日 占地面積： 38553 平 方米 建筑面積： 59733 平方米 樓棟數(shù)： 7 棟 容積率： 綠化率： 39% 得房率： 82% 主力戶型： 83 平方米、 87 平方米 、 5平方米、 102 平方米 表 ：戶型結(jié)構(gòu)： 戶型 面積（㎡） 二室二廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 22 配套設(shè)施：會所 車 位： 630 交通狀況：周邊公交線路： 107 路豐和電力站下車，輕軌三號線（規(guī)劃）在掛符橋站下車。 周邊環(huán)境：西臨輕軌站，東靠安盛購物廣場，南望麗嬌灣 海擯浴場，北倚大黑山風(fēng)景區(qū)。大商新瑪特，麥凱樂步行十分鐘即是。 項目配套： 中小學(xué)：三十八中（高中）、鐵西小學(xué)、職業(yè)高中、三十四中（初中）、光明幼兒園、樂哈哈幼兒園。距離均在 23 公里不等。 綜合商場：大百大樓，錦龍商廈，家家福購物廣場只需十分鐘車程 幼稚園：光明幼兒園、樂哈哈幼兒園。距離均在 23公里不等 銀行：工行儲蓄所、郵電儲蓄所、農(nóng)行，距離在 23公里不等 醫(yī)院：距離鐵西醫(yī)院、光明診所、第六人民醫(yī)院距離約 2公里，周邊有規(guī)劃新建醫(yī)院一座。 開發(fā)商 :大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 :大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 :大連英邦物業(yè)管理 物業(yè)顧問公司 :大連英邦物業(yè)管理 建筑單位 :大 連萬祥建設(shè)集團 代理商 :北京國邦地產(chǎn) 景觀設(shè)計單位 :大連風(fēng)云設(shè)計有限公司 建筑設(shè)計單位 :大連市建筑設(shè)計研究院 ,大連理工大學(xué)規(guī)劃設(shè)計院 整合推廣公司 :大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 按揭銀行 :中國工商銀行 ,中國建設(shè)銀行 ,交通銀行 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 23 圖 項目目標(biāo)市場定位 周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、單位，如帕克嵐德、地拓重工、本德、固特異等，其中的人員素質(zhì)、收入均較高，且多數(shù)是外來人口。 據(jù)相關(guān)樓盤的成交客戶統(tǒng)計，大型企業(yè)員工購房集中于二房，講究舒適度，并對房屋使用有不同要求，個性化上與職業(yè)特點相一致。 客源分析 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 24 自用型客源 年齡： 3045 歲 \主力在 3040 歲之間 職業(yè)：小型私營業(yè)主、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)職員、外來務(wù)工人員 收入情況：月總收入在 30005000 元為主力 生活方式：實用、適用、安逸 喜歡的品牌：對高品位的東西存在較大的消費差異 ,注重實際 現(xiàn)狀：生活及工作環(huán)境相對一般 ,沒有太大的生存壓力 \希望舒適的生活環(huán)境。 家庭背景：一家三口居多 投資型客源 已經(jīng)完全能滿足現(xiàn)行的住房需求，對區(qū)域的發(fā)展有非常大的關(guān)注，考慮地產(chǎn)（固定資產(chǎn)）的長線增值，租賃與固定投資并存。 年齡： 3555 歲 \主力在 3545 歲之間 職業(yè)：自由職業(yè)、私營業(yè)主、外地人居多 收入情況：年總收入在 50 萬元以上 喜好：旅行 \高爾夫 \休閑運動 \收藏 \投資 現(xiàn)狀：事業(yè)基礎(chǔ)良好 \收入穩(wěn)定 \閑散資金較多 \享受型生活及壓力型生活雙重狀態(tài) 家庭背景：一家三口或家族式生活 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 25 5 項目定價 總體均價 本項目運用房地產(chǎn)評估中最重要 、 最常用的方法 ——市場比較法，對普灣新區(qū) 楓丹麗舍進行均價的制定。市場比較法就是在充分考慮競爭項目、市場供應(yīng)和市場需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的市場位置和項目特點制定房產(chǎn)價格的方法，該方法主要從市場實際出發(fā)，弱化個人觀點和開發(fā)商主觀意識以及項目開發(fā)目標(biāo)，容易被市場接受 ，有利于項目的正常銷售，對于項目的最終定價具有較大的參考價值。 本交易案例根據(jù)客觀性 、全面性、多途徑性和累積性，選擇與本交易案例在同一供需圈、用途相同、目的相同、正常交易和結(jié)構(gòu)相同的三宗案例。 所選的比較案例分別是森平安里、桂林苑 和 富貴南山 。具體情況如下： 基本情況與項目修正情況 為評價普灣新區(qū) 楓丹麗舍在 2020 年 6 月的正常的市場價格，今在同一地區(qū)或相鄰地區(qū)搜集了三宗類似房地產(chǎn)作為比較案例，估價對象與三宗比較案例房地產(chǎn)的基本情況及有關(guān)情況見表 。 表 估價對象與可比案例房地產(chǎn)比較表 宗類號 嵩森平安里 海灣壹號 富貴南山 交易價格 4400元 /㎡ 5000元 /㎡ 4600元 /㎡ 交易情況 +2% +5% 3% 交易日期 . . . 利用類型 住宅 住宅 住宅 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 26 區(qū)域 因素 交通條件 +1 +1 1 基礎(chǔ)設(shè)施 2 +3 +2 環(huán)境條件 +2 +1 +2 微觀 因素 面積 +1 0 1 樓層 +4 2 5 朝向、形狀 2 1 0 注： 1）表中價格單位為元，指人民幣；交易情況偏高或偏低時相對于正 常交易情況而言的； 2）區(qū)域因素、微觀因素中各因子的數(shù)字為各比較案例與估價對象比較時個因素的修整程度（ %），“ +”號表示因素條件較估價對象為好，“ ”號表示因素條件較估價對象為差。 已知該類房地產(chǎn)價格指數(shù)，以 2020 年 6月份為基準(zhǔn)價格指數(shù)（ 100）具體價格指數(shù)如下： 該類房地產(chǎn) 2020 年 7 月至 2020 年 12月的價格指數(shù)：（環(huán)比價格指數(shù)） 表 月份 9 10 11 12 價格指數(shù) 該類房地產(chǎn)價格指數(shù)自 2020 年 1月份以來，每月平均上漲 %。 價格測算 1）交易情況修正 嵩森平安里： 100/（ 100+2） =100/102 海灣壹號： 100/（ 100+5） =100/105 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 27 富貴南山： 100/（ 100+3） =100/103 2）時間差異修正 嵩森平安里： （ 1+%） 6= 海灣壹號： （ 1+%） 6= 富貴南山： （ 1+%） 4= 3）區(qū)域因素修正 各比較 案例房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)可由表 資料求得： 嵩森平安里： 100/（ 100+12+2） =100/101 海灣壹號： 100/（ 100+1+3+1） =100/105 富貴南山： 100/（ 1001+2+2） =100/103 4）微觀因素修正 嵩森平安里： 100/（ 100+1+42） =100/103 海灣壹號： 100/（ 100++021） =100/197 富貴南山： 100/（ 100+15+0） =100/94 修正價格計算 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 28 表 可比項目匯總表 樓盤 本案：楓丹麗舍 A嵩森平安里 B海灣壹號 C富貴南山 時間 . . . 價格 待估 4400元 /㎡ 5000元 /㎡ 5600元 /㎡ 交易情況 100 102 105 97 交通條件 100 101 101 99 基礎(chǔ)設(shè)施 100 98 103 102 環(huán)境條件 100 102 101 102 面積 100 101 100 99 樓層 100 104 98 95 朝向、形狀 100 98 99 100 表 各比較案例修正價格 計算表 項目 嵩森平安里 海灣壹號 富貴南山 交易價格（元 /㎡） 4400 5000 5600 交易情況修正 100/102 100/105 100/97 時間差異修正 區(qū)域因素修正 100/101 100/105 100/103 微觀因素修正 100/103 100/97 100/94 修正價格（元 /㎡） 計算試算價格 經(jīng)分析，各比較案例房地產(chǎn)與估價對象間的替代性較一致，且比較案例的修正價格 較接近，故采用算術(shù)平均法計算試算價格。 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 29 V=（ ++） /3=（元 /㎡） 根據(jù)以上計算，可知估價對象在 2020 年 6月 30 日的價格為 5200 元/㎡ 分棟均價 對不同的位置與組區(qū)的物業(yè)，根據(jù)物業(yè)整體素質(zhì)的分析，確定影響項目價格調(diào)整的主要因素。 根據(jù)經(jīng)驗和調(diào)查判斷其不同的權(quán)重，并根據(jù)判斷的權(quán)重調(diào)整總體均價，制定分棟均價。本項目的塔樓共有 7座，根據(jù)經(jīng)驗和調(diào)查情況，在分析樓棟之間的差異。本項目確定影響因素有四方面：朝向，周邊景觀，噪聲，建筑面積適宜程度 。 表 1號樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %） =權(quán)重打分 朝向 45 周邊景觀 15 0 0 噪聲 20 4 建筑面積適宜程度 20 0 0 總計 100 總計得分： 比較價格 =均價（ 1+合計得分） 表 2號樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %） =權(quán)重打分 朝向 45 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 30 周邊景觀 15 0 0 噪聲 20 4 建筑面積適宜程度 20 0 0 總 計 100 總計得分： 比較價格 =均價（ 1+合計得分） 表 3號樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %） =權(quán)重打分 朝向 45 周邊景觀 15 3 噪聲 20 2 建筑面積適宜程度 20 2 總計 100 總計得分： 比較價格 =均價（ 1+合計得分） 表 4號樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %） =權(quán)重打分 朝向 45 周邊景觀 15 噪聲 20 2 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 31 建筑面積適宜程度 20 2 總計 100 總計得分： 2 比較價格 =均價（ 1+合計得分） 表 5號樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素