【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。批準的甲級開放城市?？偯娣e4452平方公里，轄盂縣、平定兩縣，城區(qū)、郊區(qū)、礦區(qū)、開發(fā)區(qū)四區(qū)，32. 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，12個街道辦法處，1035個行政村；總?cè)丝诩s130萬。盂縣全縣面積2514萬平方公里，人口30萬；平定縣全縣面積1391平方公里，人口32萬。全年完成房屋施工面積萬平方米，完成竣工面積。5萬平方米，分別比上年增長%和%，均創(chuàng)歷史新高。團大戰(zhàn)紀念碑等。此，主要的輻射區(qū)域只是市區(qū)和郊區(qū)，包括盂縣和平定地區(qū)。陽泉目前主要的商業(yè)都集中在興隆街附近，主要的商業(yè)形式就是市場類商業(yè)。目前陽泉市的整體商業(yè)分布以興隆街為中心，呈放射狀分布格局，其他區(qū)域商業(yè)零星分布，不成規(guī)模。租金狀況主力店鋪租金3元/平/天，年付。

　　

【正文】 劃和先進的商業(yè)管理模式。 結(jié)合本案具備以上核心競爭優(yōu)勢，由可比性的角度出發(fā)，我們設(shè)定位于桃北東路的 “ 濱河世紀城 ” 作為本案的最大競爭對手。 濱河世紀城項目簡介 濱河世紀城地塊為原陽鋼地塊，位于桃北東路，將建成集商業(yè)、辦公、住宅為一體的陽泉市規(guī)模最大的綜合性城市建設(shè)項目。 商業(yè)區(qū)建一條商業(yè)步行街，并引進現(xiàn)代化管理的大型商場、超市、酒店，與原有的河邊街、興隆街商業(yè)區(qū)相連，開成陽泉市最大的現(xiàn)代化商業(yè)中心。 住宅區(qū) 引進先進的設(shè)計理念，依托北山公園和桃河美景，建設(shè)依山面水、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計新穎、品格高雅的大型居住區(qū)。 濱河世紀城項目總占地 m2 ；總建筑面積： 718798 m2。其中規(guī)劃的商業(yè)面積超過 25 萬平米。一期開發(fā) 3 萬平米商業(yè)街。 濱河世紀城現(xiàn)況 項目一期商業(yè)定位于歐式風(fēng)情商業(yè)街，強調(diào)商業(yè)的品質(zhì)，走中高檔商業(yè)路線。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上包括飲食廣場、精品商業(yè)街等內(nèi)容。 預(yù)期 2021 年 9 月 28日正式開盤銷售。 項目商業(yè)定價為： 一層均價 9000－ 10000 元 /平米 二層均價 6000－ 7000 元 /平米 最高價為沿主要交通干道的臨街外鋪， 13000 元 /建筑平米。 現(xiàn)狀分析 是陽泉目前體量最大的商業(yè)、住宅混合項目。目前在售的僅是一期商業(yè)中的一小部分。主力面積 200 平米，一層商鋪開間 米，進深 10 米左右。一層商業(yè)銷售中采用 “ 一拖二 ” 方法，必須聯(lián)動銷售，在購買時，必須同時購買兩個。靠近泉中路一帶的外圍商鋪售價可以達到 13000— 14000 元 /建筑面積。 目前商業(yè)街中一層商鋪全部銷售完畢，只在里面的二層還有少量余鋪。預(yù)計整體商業(yè) 2021 年元旦開業(yè)。 濱河世紀城一期商業(yè)定位于中高檔 商業(yè)，在市場上投放 3 萬的商業(yè)體量，其經(jīng)營狀況風(fēng)險較大。如經(jīng)營效果不理想，則必將導(dǎo)致投資客的投資收益受到很大影響，使客戶對項目二期商業(yè)失去信心，致使項目后續(xù)推出的商業(yè)難以順利完成銷售。 八、陽泉市整體商業(yè)分析之其他零散商業(yè)分析 —— 專業(yè)市場類 德勝街手機專業(yè)市場 名稱 手機專業(yè)市場 位置 德勝街南側(cè)，火車站對面 建筑物特點 裙樓 樓層總面積 880 ㎡ 經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況良好 裝修檔次 中檔裝修 對外租金 天元家電 手機市場： 5001000 元 /月 /柜 空置率：無 手機維修單鋪： 元 /㎡ /天 空置率：無 二手 機回收專賣市場： 8001000 元 /月 /柜 空置率：無 聯(lián)通手機市場： 500600元 /月 /柜 空置率：無 利偉通訊 (二手 機 )： 500 元 /月 /柜 空置率： 27% 單鋪面積 ㎡ ㎡ ㎡ 商戶總數(shù) 171 個柜臺 商場定位 手機、 二手 機買賣專利市場 拓展意向 無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 客戶來源 商戶來源范圍：當(dāng)?shù)厝苏冀^大多數(shù) 商戶特點：以陽泉個體商戶為主 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特 點：較多為年輕人 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 天元家電 手機市場：各種品牌機型；共 70 個柜臺 460 ㎡ 手機維修單鋪：手機裝飾品、手機維修 20 ㎡ 二手 機回收專賣市場：回收 二手 機、專賣 二手 機；共 16 個柜臺 70 ㎡ 聯(lián)通手機市場：各類品牌手機；共 44 個柜臺 240 ㎡ 利偉通訊：回收、專賣 二手 手機；共 36 個柜臺 90 ㎡ 萬通裝飾大世界 —— 桃南東路最東端 名稱 萬通裝飾大世界 建筑物特點 單層磚混平房 開業(yè)時間 1999 年 樓層總面積 8000 ㎡ 電梯情況 無 停車場位置及車位 G 區(qū)有約 20 個停車位 中廳面積 無 裝修檔次 中低檔裝修 對外租金 A、 B 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 C、 D 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 E、 F 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 G 區(qū)： 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 102021㎡ 商戶總數(shù) 120 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 近年將拆遷改建車站 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人 來自河南、河北、石家莊等地 商戶特點：以個體商戶為主，品牌代理少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點：家庭購買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 A、 B 區(qū) 環(huán)保漆、布藝 30 間 1000 ㎡ C、 D 區(qū) 實木地板、照明、家居裝飾 30 間 1000 ㎡ E、 F 區(qū) 線材、板材 10 間 4500 ㎡ G 區(qū) 燈飾、石材、衛(wèi)浴 50 間 1500 ㎡ 新萬通裝飾城 —— 桃南東路最東端 名稱 新萬通裝飾城 建筑物特點 單層磚混平房 開業(yè)時間 1997 年 樓層總面積 13000 ㎡ 電梯情況 無 停車場位置及車位 周邊空曠處作停車位 中廳面積 無 裝修檔次 中低檔裝修 對外租金 東區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 東區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 西區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 西區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 范圍 10150㎡；以 5070 ㎡左右為主力 商戶總數(shù) 79 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 近年將拆遷改建車站 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人來自河南、河北、石家莊等地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商戶特點：以個體商戶為主，品牌代理少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點：家庭購買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 東區(qū) 油漆、瓷磚、木地板、櫥柜、衛(wèi)浴等 6500 ㎡ 西區(qū) 油漆、瓷磚、木地板、櫥柜、衛(wèi)浴等 6500 ㎡ 義東溝建材裝飾城 —— 外環(huán)路、平安路、義平路的交匯處 名稱 義東溝建材裝飾城 建筑物特點 單層磚混平 房 開業(yè)時間 2021 年 樓層總面積 11000 ㎡ 電梯情況 無 停車場位置及車位 周邊空曠處作停車位 中廳面積 無 裝修檔次 中高檔裝修 對外租金 南區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 南區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 北區(qū)沿街： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 北區(qū)內(nèi)部： 1 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 范圍 10 ㎡ 500㎡ 1300 ㎡ 商戶總數(shù) 約 120 間 商場定位 家裝建材專業(yè)市場 拓展意向 年底將對商戶作 調(diào)整 客戶來源 商戶來源范圍：本地外地人混雜，外地人來自河南、河北、石家莊等地 商戶特點：以個體商戶為主，品牌代理少 顧客來源范圍：本地客戶 顧客特點：家庭購買方式 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 分區(qū) 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 南區(qū) 各類建材，以地板磚為主 3000 ㎡ 北區(qū) 各類建材，以精品櫥柜為主 7500 ㎡ 天元商廈 名稱 天元商廈 建筑物特點 共五層半圓弧型建筑 開業(yè)時間 樓層總面積 6000 ㎡ 電梯情況 兩部雙向扶梯 停車場位置及車位 無專設(shè)停車位，商廈空地停車 中廳面積 無 裝修檔次 中高檔裝修 客流量 1000 人次 /時； (測試時間：周一 10： 0011： 00) 預(yù)計營業(yè)額 營業(yè)狀況良好 對外租金 1F：平均約 7 元 /㎡ /天 空置率： 5% 2F：平均約 5 元 /㎡ /天 空置率：無 3F：平均約 元 /㎡ /天 空置率： 5% 4F：平均約 2 元 /㎡ /天 空置率：無 5F：商場辦公區(qū) 單鋪面積 1560 ㎡；主力約為 25 ㎡左右 商戶總數(shù) 200 戶 商場定位 中高檔家用電器商場、大賣場 拓展意向 以中檔為主、高檔為輔，不斷吸納國內(nèi)外品牌家電 客戶來源 商戶來源范圍：本地區(qū)及周邊地區(qū)與外地商戶比例相當(dāng) 商戶特點：陽泉地區(qū)及周邊地區(qū)代理經(jīng)銷商、外地品牌家電經(jīng)銷商 顧客來源范圍：陽泉市區(qū)、郊區(qū)及周邊縣市 顧客特點：家庭購買，顧客層次跨度大，類型多 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 1F 海爾家電園、小電器、彩電廣場 2021 ㎡ 2F 空調(diào)、冰箱、冰柜 、飲水機、電風(fēng)扇 1800 ㎡ 3F 廚衛(wèi)電器、精品電腦、熱水器 1800 ㎡ 4F 家具城 1800 ㎡ 5F 商場辦公區(qū) 800 ㎡ 優(yōu)勢分析 劣勢分析 地處泉中路與桃南路的交匯處，交通便利； 周邊環(huán)境稍差，特別是商廈西側(cè)緊鄰天元工礦配件一條街，環(huán)境略顯雜亂； 以家電專賣的形式吸引商戶和客戶，在本市影響力很大，陽泉 70%的家電銷售來自本商廈； 距離本市核心商圈稍遠，客流量有所限制，不影響計劃性購買，但對沖動性、臨時性購買客戶群體有較大影響 商品定位準 確，以品牌優(yōu)異的家電的中低檔產(chǎn)品為主打，很受當(dāng)?shù)厝讼矏郏? 門前沒有設(shè)停車場，停車困難 商業(yè)分布合理，商廈內(nèi)部整體形象較好。 泉中路餐飲一條街 泉中路與北大街交匯處以北不足一公里長的路段，是陽泉市餐飲業(yè)最為集中的一條街道。在此路段東西兩側(cè)，匯集有近 20 家的中檔、中偏上檔次的餐飲店，單店面積多為 300平米；低檔飯館約 40家，單店主力面積約為 20 平米。主力租金約為 2 元 /平米 /天。經(jīng)營狀況各有不同，普遍經(jīng)營狀況一般 專業(yè)市場統(tǒng)計表 市場名稱 市場規(guī)模 經(jīng)營業(yè)態(tài)及商戶數(shù)量 租金狀況 主力店鋪面積 經(jīng)營狀況 德勝街手機專業(yè)市場 880 平米 手機專賣， 171 個柜臺 9 元 /平 /天 3 平米 /柜 良好，無空鋪 萬通裝飾大世界 8000 平米 家裝建材專賣， 120 家 元 /平 /天 100 平米 良好，無空鋪 新萬通裝飾城 13000 平米 家裝建材專賣， 79 家 1 元 /平 /天 200 平米 良好，少量空鋪 義東溝建材裝飾城 11000平米 家裝建材專賣， 120家 1元 /平 /天 150平米 一般，少量空鋪 天元商廈 6000 平米 家電專賣， 200 家 5 元 /平 /天 25 平米 良好，少量空鋪 泉中路餐飲街 60 2 元 /平 /天 300 平米 良好，無空鋪 合計 38880 平米 730 家 ――― ――― ――― 總結(jié)： 1． 專業(yè)市場中，建材類商業(yè)租金偏低，同時偏離本案，從商業(yè)屬性方面不具備，因此可以不做考慮。 2． 而手機方面，在火車站附近已經(jīng)形成成熟、飽和的市場，而且手機類業(yè)態(tài)對于面積需求小，因此可不