【正文】 2． 而手機方面，在火車站附近已經(jīng)形成成熟、飽和的市場，而且手機類業(yè)態(tài)對于面積需求小，因此可不。主力租金約為 2 元 /平米 /天。 泉中路餐飲一條街 泉中路與北大街交匯處以北不足一公里長的路段，是陽泉市餐飲業(yè)最為集中的一條街道。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如經(jīng)營效果不理想，則必將導(dǎo)致投資客的投資收益受到很大影響，使客戶對項目二期商業(yè)失去信心，致使項目后續(xù)推出的商業(yè)難以順利完成銷售。預(yù)計整體商業(yè) 2021 年元旦開業(yè)?？拷新芬粠У耐鈬啼伿蹆r可以達到 13000— 14000 元 /建筑面積。主力面積 200 平米，一層商鋪開間 米，進深 10 米左右。 現(xiàn)狀分析 是陽泉目前體量最大的商業(yè)、住宅混合項目。 預(yù)期 2021 年 9 月 28日正式開盤銷售。 濱河世紀城現(xiàn)況 項目一期商業(yè)定位于歐式風情商業(yè)街，強調(diào)商業(yè)的品質(zhì)，走中高檔商業(yè)路線。其中規(guī)劃的商業(yè)面積超過 25 萬平米。 住宅區(qū) 引進先進的設(shè)計理念，依托北山公園和桃河美景，建設(shè)依山面水、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計新穎、品格高雅的大型居住區(qū)。 濱河世紀城項目簡介 濱河世紀城地塊為原陽鋼地塊，位于桃北東路，將建成集商業(yè)、辦公、住宅為一體的陽泉市規(guī)模最大的綜合性城市建設(shè)項目。其次的差別點是陽泉市現(xiàn)有商業(yè)均欠缺專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和先進的商業(yè)管理模式。 19. 通過對商圈內(nèi)經(jīng)營商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商戶對于本案都非常關(guān)注，認知度很高，同時也很關(guān)系何時能夠入場等問題。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 17. 本商圈是以興隆街為核心，周邊呈自然放射狀態(tài)，而非封閉商圈。 15. 在靠近本案的 陽泉三中的臨街商鋪中，以機電五金為主，租金偏低，同服裝類形成自然的分界。 14. 在租金交付方式方面，市場內(nèi)無押金，交付方式多種多樣，但整體空置率非常低。這是一種過渡形式的特殊商業(yè)。 12. 在本商圈內(nèi)，有不少市場是由原來的百貨店或商場改建的，說明當?shù)貙?于高檔商業(yè)的需求有限，但中低檔商業(yè)的需求比較旺盛。 10. 另外，在本商圈內(nèi)，有大量的婚紗攝影業(yè)態(tài)，檔次相對較高，與其他三級城市形成鮮明差異。另外市場中的主流支撐業(yè)態(tài)也都是服裝。有很多品牌主力店和普通商品相互混雜。 7. 現(xiàn)有市場中，沒有一個使用面積超過 1 萬平米，只有華龍、日日新、百紡的單位面積超過 5 千，現(xiàn)有 格局中，整體處于群龍無首的階段，沒有龍頭企業(yè)。 2. 服裝類商品主流租金在 4 元，其他臨街商鋪和市場內(nèi)位置較好商鋪的租金可以達到 6 元。 核心商圈匯總表 業(yè)態(tài)種類 總戶數(shù) 總經(jīng)營面積 租金水平（元 /平 /天） 市場類 878 20210 — 4 百貨形式市場類 1034 35000 — 6 街鋪（服裝類） 193 6000 6 合計 2105 61000 總結(jié)： 1. 興隆商圈是陽泉市占據(jù)壟斷地位的商圈，是唯一的也是最重要的商圈。只要本項目能夠開業(yè)，他們都會選擇來消費。他們比較認可的鋪位是外街和一樓，對 25 平米的大鋪需求比較高，對于十年經(jīng)營權(quán)買斷方式的認同度也比較高。對于現(xiàn)在經(jīng)營市場中最為不滿的就是缺乏管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。他們通常獲取信息的途徑仍然是傳統(tǒng)的電視。 —— 街鋪類商業(yè)統(tǒng)計表 街道名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 租金狀況 (元 /平 /天 ) 租賃方式 主力鋪位面積 (平米 ) 經(jīng)營狀況 服裝鞋帽飾品 餐飲 其它類 興隆街 38 12 25(攝影美發(fā) ) 9 半年、年付無押金 30 良好，無空鋪 福壽街 27 5 12 6 年付無押金 30 良好，無空鋪 長順街 18 7 7 5 年付無押金 30 良好，無空鋪 天橋街 15 1 41(電子通信居多 ) 7 半年付無押金 25 良好，無空鋪 橋北街 1 3 43(五金占 70％ ) 6 半年、年付無押金 15 良好，無空鋪 新建路 25 26 134(五金百貨音像 ) 6 季、半年付無押金 15 良好，無空鋪 桃南東路 69 4 32(家具、建材 ) 6 半年、年付無押金 20 良好，無空鋪 合計 193 58 294 共計 545 家商戶 六．商戶調(diào)查分析 （一）商戶調(diào)查分析 根據(jù)對興隆商圈內(nèi)臨街商戶及各市場商戶的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商戶有如下特點： 商圈內(nèi)商戶以經(jīng)營服裝類最多，通常沒有服裝品牌。 天橋商業(yè)街 各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表 業(yè)態(tài)種類 店鋪數(shù) 經(jīng)營面積㎡ 服裝、皮具、鞋類 13 291 禮品、裝飾品 2 30 餐飲、娛樂 1 20 美容、美發(fā) 1 15 醫(yī)藥、保健 2 70 書店、文具用品 3 125 家居用品 1 18 電器、電子、通信 24 531 鐘表眼鏡 5 317 其它 5 87 總計 57 1504 備注：其它包括食雜便利、音像制品等 租金分析：主力租金為 7 元 /平米 /天；主力店鋪面積 為 25平米。其范圍是北起興隆街南端，南到與德勝街的交匯處。 主力店鋪面積位 20 平米； 租金范圍在 1－ 元 /平米 /天之間，路北的租金低于路南，在與交匯處為最高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 租金分析：主力租金為 6 元 /平米 /天； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。桃南東 路的臨街商鋪經(jīng)營商品的檔次參差不齊，多為中低檔和中檔商品。 （二）桃南東路商業(yè)街 桃南東路位于興隆街北側(cè)，處于核心商圈邊緣。 主街一層沿街租金從 6－ 50 元 /平米 /天。 興隆街、福壽街及其支街 各種商業(yè)業(yè)態(tài)總體分布表 業(yè)態(tài)種類 店鋪數(shù) 經(jīng)營面積㎡ 服裝、皮具、鞋類 83 3630 禮品、裝飾品 3 18 餐飲、娛樂 24 884 醫(yī)藥、保健 4 329 珠寶 ****、化妝品 5 482 書店、文具用品 1 20 家居用品 7 298 電器、電子、通信 4 108 其 它 20 799 總計 151 6568 備注：其它包括塑料制品、報社、婚紗館、網(wǎng)吧、打字復(fù)印、茶莊、食雜等。 其它 59 合計 878 百貨店形式商業(yè)商戶 1034 總計 1912 五、興隆商圈街鋪類商業(yè)匯總分析 （一）興隆街 興隆街是陽泉市的核心商業(yè)街， 以其為中心，輻射鄰近的福壽街及周邊支線街道，共同構(gòu)成了興隆街核心商圈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B1： /㎡ /天； F1： 6 元 /㎡ /天； F2： 元 /㎡ /天； F3： 3元 /㎡ /天 由以上各表數(shù)據(jù)，可匯總成如下界定商圈內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)及商戶統(tǒng)計表： 業(yè)態(tài) 商戶數(shù)量（個） 服裝鞋帽服飾 413 五金 75 小百貨 331 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 表二：核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)狀況表 商業(yè)名稱 總面積（㎡） 總店鋪數(shù) 主力單鋪面積（㎡） 主力租金情況（元 /㎡ /天）1F/2F/3F? 華聯(lián)商廈 25000 400 25－ 35 20％的流水扣點，無法完成銷售額的商戶將被淘汰。 核心商圈業(yè)態(tài)、租金、價格匯總分析 表一：核心商圈內(nèi)純市場類商業(yè)業(yè)態(tài)分布及租金狀況表： 名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 租金狀況 (元 /平 /天 ) 總使用面積 租賃方式 主力鋪位 面積 (平米 ) 服裝鞋帽飾品 五金 小百貨 其它 凱源商城 40 29 255 30 3 3000 年付無押金 10 橋北商 城 19 46 76 19 3 5500 年付無押金 30 豐華商廈 60 4 2400 年付無押金 40 裕隆服裝城 34 4 1300 季付無押金 35 金隆商場 14 4 600 季付押 1 個月租金 30 溫州購物 42 4 1300 半年付押 1 個月 25 興隆百貨 70 7 1800 半年付無押金 20 興隆服飾街 26 6 400 半年付押 2 個月租金 15 上海時裝廳 25 750 季付無押金 25 天橋商場 83 3 7 1500 年付無押金 20 合計 413 75 331 59 878 18550 結(jié)論：興隆農(nóng)貿(mào)市場整體業(yè)態(tài)水平較低，與本案定位不符，因此不作為考量對象，沒有計算在內(nèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由此可以說明，興隆商圈的商業(yè)輻射不是集中的，而是放射狀的，只要在興隆商圈的輻射線上，商業(yè)的效果就可以保證。 商鋪數(shù)量 25 家 陽泉百貨大樓 名稱 陽泉百貨大樓 建筑物特點 共四層中式長條形建筑 開業(yè)時間 樓層總使用面積 3200 ㎡ 電梯情況 一部單向扶梯 停車場位置及車位 無 中廳面積 無 裝修檔次 中低檔裝修 客流量 20 人次 /時； (測試時間：周一 12： 4013： 40) 預(yù)計營業(yè)額 慘淡經(jīng)營 對外租金 1F：平均約為 6 元 /㎡ /天 空置率：無 2F：平均約為 5 元 /㎡ /天 空置率：無 3F：平均約為 3 元 /㎡ /天 空置率：無 單鋪面積 3050 ㎡；主力約為 25 ㎡左右 商戶總數(shù) 約 160 戶 商場定位 中檔綜合性購物中心 拓展意向 客戶來源 商戶來源范圍 ：絕大部分為本地，其余為陽泉周邊區(qū)域、太原區(qū)域客戶 商戶特點：陽泉地級經(jīng)銷商、個體商戶 顧客來源范圍：覆蓋面較廣，市中心及市郊均有 顧客特點：年齡、層次跨度大 各 樓 層 功 能 調(diào) 查 樓 層 經(jīng)營品種 /類別 預(yù)計面積 1F 洗滌化妝、工藝品、藥店 800 ㎡ 2F 床上用品、男女服裝 800 ㎡ 3F 床上用品、男女服裝 800 ㎡ 4F 百貨 800 ㎡ 商業(yè)匯總統(tǒng)計表 表一：業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計表 市場名稱 業(yè)態(tài)及數(shù)量 經(jīng)營狀況 服裝 眼鏡、鐘表 天橋商場 83 3 主營中低檔服裝，人流大，經(jīng)營狀況良好 上海時裝廳 25 主營中低檔服裝，人流大，經(jīng)營狀況良好 陽泉百貨大樓 100 商品檔次低，人流稀少，經(jīng)營狀況差 合計 108 3 211 表二：價格表 市場名稱 租金 （元 /平 /天） 主力面積 (平米 ) 租賃方式 天橋商場 7 20 年付，無押金 上海時裝廳 25 季付，無押金 陽泉百貨大樓 6（ F1） 5（ F2） 3（ F3） 30—50 總結(jié)： 陽泉商業(yè)特色極為明顯，只要在商圈范圍之內(nèi)，商業(yè)的人流量就可以保證，也就意味著商業(yè)的經(jīng)營狀況可以保證，而脫離了商圈后，即使商品的檔次和價位一致，但仍然無人光顧。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為