【正文】 ?兼容性主要指的是業(yè)態(tài)的兼容性，通過(guò)前面對(duì)項(xiàng)目地段商業(yè)屬性的分析，本項(xiàng)目已經(jīng)確立以服裝為主要業(yè)態(tài)的思想，同時(shí)吸納一部分小百貨中的高端業(yè)態(tài)，摒棄了同服裝、小百貨無(wú)法兼容的五金機(jī)電類業(yè)態(tài)。再有就是調(diào)動(dòng)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)組織力量，通過(guò)行業(yè)組織發(fā)動(dòng)商戶進(jìn)駐。?二是市場(chǎng)中管理層的穩(wěn)定性，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是山西省最大的開(kāi)發(fā)企業(yè)，有多年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)，能夠保證項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。項(xiàng)目的穩(wěn)定性由兩個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)，一是建筑物自身的穩(wěn)定性，本項(xiàng)目作為新興建筑，一旦興建完成，在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)涉及拆遷問(wèn)題，因此能夠形成穩(wěn)定的商業(yè)氣候。?現(xiàn)有市場(chǎng)中，根本沒(méi)有任何配套服務(wù)，無(wú)論是物業(yè)服務(wù)還是經(jīng)營(yíng)管理，另外，現(xiàn)有市場(chǎng)中缺乏足夠的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)理念，不符合商業(yè)的要求。另外從市場(chǎng)的整體硬件設(shè)施看，沒(méi)有消防通道，存在消防隱患，衛(wèi)生間設(shè)置極其不合理，在商鋪規(guī)劃時(shí)，沒(méi)有考慮人流過(guò)多時(shí)的行路問(wèn)題，預(yù)留通道狹窄，這些因素都在一定程度上限制了商業(yè)的發(fā)展。7）硬件性：??本案臨近核心商圈，就目前人氣而言，無(wú)法同核心商圈抗衡，因核心商圈屬自發(fā)形成，人氣由來(lái)已久?6)?銷售產(chǎn)品中，高中低檔混雜?布局性：?因此容積率低的商業(yè)形式，如大棚式商業(yè)和內(nèi)街式商業(yè)，從總體量上比較偏少，無(wú)法形成規(guī)模化，故不適合本項(xiàng)目。因此，本案在建設(shè)中，不但要從單體使用面積中大于現(xiàn)在所有的市場(chǎng)，而且規(guī)劃中就避免高中低檔混合的現(xiàn)象，在差異化中尋求規(guī)?；?。同時(shí)每個(gè)市場(chǎng)內(nèi)都是高中低檔商品混雜，既不利用經(jīng)營(yíng)，也不利于管理。陽(yáng)泉市市場(chǎng)類商業(yè)雖然總體供應(yīng)面積較大，但單位市場(chǎng)規(guī)模偏小，現(xiàn)有市場(chǎng)中，單位使用面積過(guò)萬(wàn)平米的還沒(méi)有。4)???從地段的商業(yè)屬性來(lái)看：?????從地段的地緣屬性來(lái)看：?3)因此，陽(yáng)泉市實(shí)際需要一個(gè)符合現(xiàn)階段發(fā)展需要的載體。缺少真正符合服裝行業(yè)發(fā)展，具備一定的規(guī)模，有完善的硬件設(shè)施，有符合商戶需求的管理措施，同時(shí)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品以中檔產(chǎn)品為主的市場(chǎng)。陽(yáng)泉市核心商圈中的主流業(yè)態(tài)是服裝行業(yè)，但目前整體服裝市場(chǎng)正處于初級(jí)發(fā)展階段，或者規(guī)模小，硬件差、檔次低、無(wú)管理，或者是一種由原來(lái)的商場(chǎng)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的市場(chǎng)（夾生飯）。2)??時(shí)機(jī)性：?核心商圈內(nèi)未來(lái)將有數(shù)個(gè)體量過(guò)萬(wàn)的商業(yè)項(xiàng)目面市，如果本案開(kāi)發(fā)時(shí)間滯后，有可能出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)局面二、現(xiàn)在全世界能源緊張問(wèn)題突出，陽(yáng)泉的重工業(yè)城市地位將進(jìn)一步提高，居民收入有可能大幅上漲，為商業(yè)提供足夠的消費(fèi)支撐威脅1)“黑脖子效應(yīng)”——陽(yáng)泉三中和機(jī)電產(chǎn)品一條街造成本案與主流商圈存在一定的阻隔機(jī)會(huì)：1)項(xiàng)目目前所在地是陽(yáng)泉的長(zhǎng)途車站，現(xiàn)有人流主要是依靠長(zhǎng)途車站帶來(lái)的，車站搬遷后，對(duì)于人流量會(huì)有一定的影響3)陽(yáng)泉是山西新興的重工業(yè)城市，居民收入較一般三級(jí)城市偏高，有足夠的消費(fèi)力支撐商業(yè)劣勢(shì)：1)交通便捷，項(xiàng)目周邊即為陽(yáng)泉市最大的公交站點(diǎn)，共有14條公交車在此?？?，符合消費(fèi)者對(duì)傳統(tǒng)公交的依賴心理3)SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1)一層商業(yè)均價(jià)9000元/平米，二層商業(yè)3000元/平米；3—6層為住宅（均面積100平米），售價(jià)1200元/平米；首付50%，余下按揭。占地11900平米，建筑面積31800平米，由四棟6層建筑組成商業(yè)規(guī)劃金泰商貿(mào)步行街地理位置1F：小百貨；2F：男女服裝、童裝；3F：鞋帽、箱包、皮具。東關(guān)商貿(mào)城3000㎡2500㎡400㎡營(yíng)業(yè)面積平定縣商業(yè)以低檔為主，小百貨服裝市場(chǎng)較多，均為當(dāng)?shù)乩鲜袌?chǎng)，經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)百貨低檔時(shí)裝，滿足當(dāng)?shù)氐蜋n消費(fèi)需求，經(jīng)營(yíng)狀況良好，轉(zhuǎn)手現(xiàn)象極少，無(wú)空鋪。全縣面積1391平方公里，人口約32萬(wàn)。1F：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；2F：童裝、鞋、傳統(tǒng)服裝。集貿(mào)市場(chǎng)1200㎡1F：百貨、童裝、內(nèi)衣、襯衣；2F：鞋、男女傳統(tǒng)服裝；3F：精品女裝、飾品。鑫帝購(gòu)物廣場(chǎng)3000㎡1F：珠寶、化妝品、飾品、鞋；2F：男裝、男褲；3F：女裝、羊毛衫；4F：男女休閑服飾、童裝、針織品。單層休閑服裝市場(chǎng)金振購(gòu)物中心1－3F：主營(yíng)毛線針織床上用品盛達(dá)源商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布東風(fēng)百貨商城盂縣主要在營(yíng)業(yè)商業(yè)資料如下：商業(yè)名稱商圈市場(chǎng)有可觀的商戶容納量，滿足了當(dāng)?shù)刂械蜋n消費(fèi)群體的需求。商圈內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)定位均為中低檔，商圈業(yè)態(tài)齊全但分布較混亂，管理普遍欠佳，衛(wèi)生較差，但營(yíng)業(yè)情況均為較好（除集貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較差）。盂縣煤礦資源豐富，縣內(nèi)小煤窯主眾多，且富裕程度較高。二、陽(yáng)泉市郊區(qū)縣市商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析盂縣商業(yè)市場(chǎng)簡(jiǎn)析盂縣位于陽(yáng)泉市北部，縣境四周環(huán)山，縣城距陽(yáng)泉市中心40公里，距太原110公里。剛開(kāi)業(yè)，商業(yè)未成熟。整體輻射范圍?。簧虡I(yè)形態(tài)及外觀檔次相對(duì)較高；2500㎡優(yōu)勢(shì)分析2500㎡1B2500㎡2F預(yù)計(jì)面積1F層調(diào)功樓顧客來(lái)源范圍：周邊居民商戶來(lái)源范圍：以本地為主，有部分為太原地區(qū)拓展意向約130戶商場(chǎng)定位15300㎡；主力約為3050㎡左右商場(chǎng)辦公區(qū)空置率：5%1F：也可選擇租金形式，100－150元/㎡/月1B：預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額600人次/時(shí)；(測(cè)試時(shí)間：周六裝修檔次50個(gè)車位中廳面積兩部單向扶梯樓層總面積三層封閉商場(chǎng)(帶地下一層)開(kāi)業(yè)時(shí)間新世隆購(gòu)物中心周邊聚集大量居住小區(qū)，滿足居民日常生活需要。超市置于地下，且有兩個(gè)外部出口，引導(dǎo)人流的效用未能完全體現(xiàn)；輻射范圍僅為礦區(qū)，消費(fèi)能力有限。地處北大街南側(cè)，交通方便。超市(日雜、日化、服裝、糧油副食)兒童樂(lè)園、休閑區(qū)、圖書(shū)、童裝運(yùn)動(dòng)休閑、床上用品男裝(正裝、休閑裝、領(lǐng)帶、褲裝)女裝(正裝、休閑裝、飾品、內(nèi)衣、睡衣)珠寶飾品、鮮花、藥品、鞋帽經(jīng)營(yíng)品種/類別查樓能層顧客特點(diǎn)：礦務(wù)局單位職工占了較大比例各商戶特點(diǎn)：實(shí)力較大，太原地區(qū)區(qū)域經(jīng)銷商面向全市高檔商業(yè)客戶來(lái)源高檔綜合性的購(gòu)物中心商戶總數(shù)空置率：無(wú)單鋪面積空置率：無(wú)5F：23%空置率：無(wú)3F：23%空置率：無(wú)1F：25%預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額200人次/時(shí)；(測(cè)試時(shí)間：周六裝修檔次50個(gè)以內(nèi)中廳面積五部雙向扶梯樓層總面積共五層現(xiàn)代風(fēng)格建筑開(kāi)業(yè)時(shí)間天利商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)行聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的形式，到2004年4月，其扣點(diǎn)由原來(lái)統(tǒng)一的20％，上升到平均22％。附件：一、陽(yáng)泉市整體商業(yè)分析之其他零散商業(yè)分析——百貨店類天利購(gòu)物廣場(chǎng)位于礦區(qū)北大街礦務(wù)局局醫(yī)院的西側(cè)，為礦區(qū)目前唯一的大型綜合性商業(yè)，也是目前陽(yáng)泉較高檔次的購(gòu)物中心。由于是該項(xiàng)目緊臨城市交通干道陽(yáng)泉路，且與陽(yáng)泉市市政府隔街而望，因此其底商的商業(yè)價(jià)值較高，銷售也較為順利。推出部分80%陽(yáng)泉市的住宅項(xiàng)目底商體量均較小，且產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，大部分不對(duì)外銷售。推出部分30%100%41萬(wàn)銷售狀況18萬(wàn)18萬(wàn)三居主力總價(jià)(元)15萬(wàn)14萬(wàn)3000二居主力總價(jià)(元)175015502500最高價(jià)（元/m2）155013981980均價(jià)（元/m2）13001100起價(jià)（元/m2）尚領(lǐng)鑒筑開(kāi)盤時(shí)間如意小區(qū)宏苑小區(qū)項(xiàng)目九、陽(yáng)泉市整體商業(yè)分析之其他零散商業(yè)分析——住宅底商類陽(yáng)泉市目前存量房稀少，90%以上的商品房項(xiàng)目在期房階段就已售罄，市場(chǎng)需求旺盛。4．3．2．―――總結(jié)：1．―――38880平米300平米60良好，少量空鋪泉中路餐飲街5元/平/天6000平米150平米家裝建材專賣，120家良好，少量空鋪義東溝建材裝飾城1元/平/天13000平米100平米家裝建材專賣，120家良好，無(wú)空鋪萬(wàn)通裝飾大世界9元/平/天880平米主力店鋪面積經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及商戶數(shù)量經(jīng)營(yíng)狀況各有不同，普遍經(jīng)營(yíng)狀況一般專業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表市場(chǎng)名稱在此路段東西兩側(cè)，匯集有近20家的中檔、中偏上檔次的餐飲店，單店面積多為300平米；低檔飯館約40家，單店主力面積約為20平米。距離本市核心商圈稍遠(yuǎn)，客流量有所限制，不影響計(jì)劃性購(gòu)買，但對(duì)沖動(dòng)性、臨時(shí)性購(gòu)買客戶群體有較大影響商品定位準(zhǔn)確，以品牌優(yōu)異的家電的中低檔產(chǎn)品為主打，很受當(dāng)?shù)厝讼矏?ài)；劣勢(shì)分析地處泉中路與桃南路的交匯處，交通便利；1800㎡5F1800㎡4F1800㎡3F2000㎡2F預(yù)計(jì)面積1F層調(diào)功樓顧客來(lái)源范圍：陽(yáng)泉市區(qū)、郊區(qū)及周邊縣市商戶來(lái)源范圍：本地區(qū)及周邊地區(qū)與外地商戶比例相當(dāng)拓展意向200戶商場(chǎng)定位1560㎡；主力約為25㎡左右5F：商場(chǎng)辦公區(qū)4F：平均約2元/㎡/天3F：㎡/天5元/㎡/天空置率：5%營(yíng)業(yè)狀況良好對(duì)外租金10：0011：00)中高檔裝修客流量無(wú)停車場(chǎng)位置及車位6000㎡電梯情況建筑物特點(diǎn)7500㎡天元商廈名稱各類建材，以精品櫥柜為主各類建材，以地板磚為主經(jīng)營(yíng)品種/類別調(diào)功樓顧客特點(diǎn)：家庭購(gòu)買方式商戶特點(diǎn)：以個(gè)體商戶為主，品牌代理少年底將對(duì)商戶作調(diào)整客戶來(lái)源家裝建材專業(yè)市場(chǎng)商戶總數(shù)范圍10㎡500㎡1300㎡北區(qū)內(nèi)部：1元/㎡/天北區(qū)沿街：1元/㎡/天南區(qū)內(nèi)部：1元/㎡/天南區(qū)沿街：1元/㎡/天裝修檔次周邊空曠處作停車位中廳面積無(wú)樓層總面積單層磚混平房開(kāi)業(yè)時(shí)間義東溝建材裝飾城6500㎡西區(qū)預(yù)計(jì)面積東區(qū)查分區(qū)能層各顧客來(lái)源范圍：本地客戶商戶來(lái)源范圍：本地外地人混雜，外地人來(lái)自河南、河北、石家莊等地拓展意向79間商場(chǎng)定位范圍10150㎡；以5070㎡左右為主力西區(qū)內(nèi)部：1元/㎡/天西區(qū)沿街：1元/㎡/天東區(qū)內(nèi)部：1元/㎡/天東區(qū)沿街：1元/㎡/天裝修檔次周邊空曠處作停車位中廳面積無(wú)樓層總面積單層磚混平房開(kāi)業(yè)時(shí)間新萬(wàn)通裝飾城燈飾、石材、衛(wèi)浴線材、板材1000㎡C、D區(qū)30間預(yù)計(jì)面積A、B區(qū)查分區(qū)能層各顧客來(lái)源范圍：本地客戶商戶來(lái)源范圍：本地外地人混雜，外地人來(lái)自河南、河北、石家莊等地拓展意向120間商場(chǎng)定位102000㎡G區(qū)：㎡/天E、F區(qū)：㎡/天C、D區(qū)：㎡/天A、B區(qū)：㎡/天裝修檔次G區(qū)有約20個(gè)停車位中廳面積無(wú)樓層總面積單層磚混平房開(kāi)業(yè)時(shí)間萬(wàn)通裝飾大世界240㎡利偉通訊：回收、專賣二手手機(jī)；共36個(gè)柜臺(tái)20㎡二手機(jī)回收專賣市場(chǎng)：回收二手機(jī)、專賣二手機(jī)；共16個(gè)柜臺(tái)預(yù)計(jì)面積天元家電手機(jī)市場(chǎng)：各種品牌機(jī)型；共70個(gè)柜臺(tái)調(diào)功樓顧客特點(diǎn)：較多為年輕人商戶特點(diǎn)：以陽(yáng)泉個(gè)體商戶為主無(wú)客戶來(lái)源手機(jī)、二手機(jī)買賣專利市場(chǎng)商戶總數(shù)空置率：27%單鋪面積空置率：無(wú)空置率：無(wú)空置率：無(wú)空置率：無(wú)中檔裝修對(duì)外租金經(jīng)營(yíng)狀況良好樓層總面積德勝街南側(cè)，火車站對(duì)面建筑物特點(diǎn)手機(jī)專業(yè)市場(chǎng)如經(jīng)營(yíng)效果不理想，則必將導(dǎo)致投資客的投資收益受到很大影響，使客戶對(duì)項(xiàng)目二期商業(yè)失去信心，致使項(xiàng)目后續(xù)推出的商業(yè)難以順利完成銷售。預(yù)計(jì)整體商業(yè)2007年元旦開(kāi)業(yè)?？拷新芬粠У耐鈬啼伿蹆r(jià)可以達(dá)到13000—14000元/建筑面積。主力面積200平米，進(jìn)深10米左右。現(xiàn)狀分析是陽(yáng)泉目前體量最大的商業(yè)、住宅混合項(xiàng)目。二層均價(jià)6000－7000元/平米項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)為：預(yù)期2005年9月28日正式開(kāi)盤銷售。項(xiàng)目一期商業(yè)定位于歐式風(fēng)情商業(yè)街，強(qiáng)調(diào)商業(yè)的品質(zhì)，走中高檔商業(yè)路線。一期開(kāi)發(fā)3萬(wàn)平米商業(yè)街。m2。m2住宅區(qū)引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，依托北山公園和桃河美景，建設(shè)依山面水、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)新穎、品格高雅的大型居住區(qū)。商業(yè)區(qū)建一條商業(yè)步行街，并引進(jìn)現(xiàn)代化管理的大型商場(chǎng)、超市、酒店，與原有的河邊街、興隆街商業(yè)區(qū)相連，開(kāi)成陽(yáng)泉市最大的現(xiàn)代化商業(yè)中心。濱河世紀(jì)城地塊為原陽(yáng)鋼地塊，位于桃北東路，將建成集商業(yè)、辦公、住宅為一體的陽(yáng)泉市規(guī)模最大的綜合性城市建設(shè)項(xiàng)目。結(jié)合本案具備以上核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，由可比性的角度出發(fā)，我們?cè)O(shè)定位于桃北東路的“濱河世紀(jì)城”作為本案的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。七、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析陽(yáng)泉市產(chǎn)權(quán)式商鋪一直稀缺，這也是本案類別于陽(yáng)泉市現(xiàn)有商業(yè)的最大之處。19.18.17.16.15.在租金交付方式方面，市場(chǎng)內(nèi)無(wú)押金，交付方式多種多樣，但整體