【導讀】源，達到最佳效果。根據貴司對該項目所提供的有限資源，敝司提出初步策劃方案，望貴司能細加參詳，并給予寶貴意見。黃岐鎮(zhèn)整體面積平方公里，共有萬居住人口。定位于南海縣的開發(fā)區(qū)，計劃在黃岐大力開發(fā)房地產。黃岐由鄉(xiāng)升級為鎮(zhèn)后，更加加大力度開發(fā)房地產，但售價均較低，買家也都是來自廣州做生意的四鄉(xiāng)客。今黃岐的樓盤知名的有名雅花園、白天鵝花園、珠江半島花園等。樓市的迅速發(fā)展，黃岐的樓市也有長遠發(fā)展?？档姆较虬l(fā)展，對整個房產行業(yè)有著促進作用。由于黃岐與廣州相連，黃岐與廣州間的交通十分方便。返廣州，同時水上巴士晝夜穿梭于兩地之間?，F如今，在整個交通情況不斷得到改善的情況下，每個。不再依賴于廣州，連美食也不遜色。而據了解，黃岐將會有豪華的歌劇院、現。因此黃岐的樓盤受到一些價格承受力較弱的顧客歡。由于黃岐的樓盤有這么一些優(yōu)點，也有其一定的潛在阻力。黃岐的房地產市場也出現了較好的發(fā)展情形。超過全年的所有時段。

　　

【正文】 南水鄉(xiāng)的市場定位，小橋流水、亭臺樓閣（圖五、圖六）構成一幅嶺南特色水墨畫卷。嶺南特色園 林是本項目最大的銷售賣點。 C、 架空園林區(qū) 首層綠化作為住客的休憩區(qū)域，以假山植被作修飾，并鋪徹緩跑徑貫穿其中（圖七、圖八），達至移步挽景的感覺。 D、小組團綠化小品 主要以園林小品為主，以小而精的景點訴求特出小區(qū)和諧的氛圍（圖二） 補充說明： 以上構思為敝司對園林規(guī)劃的主體思路，最終細化仍需園林設計公司提交方案，敝司可針對各細化方案補充專業(yè)意見。 五、配套設施 規(guī)劃思路 無論是過去，現在還是將來，對于一個生活小區(qū)的規(guī)劃若缺少了公共配套的設置，就好 比鮮花少了綠葉的襯托，小區(qū)將不能成為一個完整的社區(qū)，而且若小區(qū)僅單純提供居住功能， 39 而不能提供相應配套服務，必定缺少凝聚力，從而減低本項目的市場競爭力。所以公共配套是居住區(qū)規(guī)劃設計的一個重要組成內容。 一個完善體系的配套，按其公共服務內容不同，大致可分為八類： 1）教育； 2）醫(yī)療； 3）文化體育； 4）商業(yè)； 5）郵電；6）市政公用； 7）管理； 8）其他。 由于本項目占地僅 5 萬余平方米，所以在總體規(guī)劃上，無法象大型社區(qū)極完善。縱觀鄰近兩個生活小區(qū)，名雅花園和珠江半島花園的配套服務，同樣很大程度上須 依靠黃岐現有的成熟配套。所以作為本項目相對較小的規(guī)模，敝司建議采取區(qū)域公有配套、盡收已用，以避免重復建設，浪費資源的取向，例如在距小區(qū)一橋之隔便有農貿市場及等商用設施，所以項目就無須再另行規(guī)劃。另外，本項目可針對渡假的定位可于小區(qū)內配套業(yè)主專享的配套服務，如西餐廳、頤年苑、影視廳、健身桑拿、以及其他特別配套等，以營造溫馨和諧的社區(qū)文化和入住小區(qū)所享有的尊貴和榮耀。 特色配套 隨著社會的不斷進步，人們總會不斷追求高品質的生活，但緊張的工作及城市的喧囂繁榮等因素的存在往往令現代人煩燥不安， 所以脫離繁囂、回歸自然，便成了現代都市人的追求和理想。所以如何營造一種令人向往的居住文化，除了在規(guī)劃體現之外，配套的效用亦是極其重要。有鑒于此，敝司建議在配套配置方面，可嘗試以特色方面著手。 ◆ 文化莊園 可作為首層園林當中的一個主題規(guī)劃，內里可包括的內容主要以貼近自然為主，包括親子種植園、愛心農莊、茶藝館、迷你養(yǎng)殖場，琴藝館等，目的是可提供一塊返樸歸真，回歸自然的高品味文化境地。 ◆ 城市精英俱樂部 可作為住客會所的一個規(guī)劃內容，設施設置方面主要以舒 40 緩身心壓力為目的，如較前 衛(wèi)的氧氣倉、攀巖、蒸浴室等，以求讓業(yè)主有一個能得到充分放松的自我空間。此項目可于地下層規(guī)劃。 ◆ 天倫園地 主要以可提供一家大小盡情歡樂為重心，配有兒童樂園，垂釣池、棋藝室、迷你動物園等，讓平時忙于工作的父母得以有一個與子女溝通交流的縱情空間。 ◆ 頤年苑 以老人為服務對象，是老年人聊天、進行娛樂活動的天地。 綜合以上所述，主體特色以版塊為點，可分為休閑版塊（如文化莊園）、娛樂版塊（如城市精英俱樂部）、康體版塊（天倫園地、頤年苑），以整體為面，達到點面結合 ，它的建成和使用會在本項目對外宣傳方面發(fā)揮重大作用，有利于短時間內提高知名度。 生活服務配套 在滿足住戶休閑需求的同時，生活所需的配套服務亦一樣必不可少，但在規(guī)劃的同時應注意周邊小區(qū)的公共配套的劃分，避免因重復建設而浪費資源，另外，應注重小商業(yè)設施的規(guī)劃，以顧及到日常居住所觸及的各樣細節(jié)，如士多、百貨商店、糧油店等。 生活配套可于項目臨馬路面的位置設立、既不影響小區(qū)環(huán)境的同時，又可周邊小區(qū)的配套連成一片。 小區(qū)公共配套規(guī)劃應注意問題 ◆ 公共配套應以不影響區(qū)內住宅環(huán)境為前 提，有利于寧靜生活空間的營造。 ◆ 商業(yè)配套可于小區(qū)外圍設置，便于小區(qū)住戶出入使用。 ◆ 停車場規(guī)劃應集中布置，建議可于地下室設置，盡量不讓汽車及其他機動車輛對小區(qū)造成污染。 41 配套設施的補充建議 1）物業(yè)管理的完善 物業(yè)管理作為配套的軟性措施，所涉及的內容可謂多面繁復，但最終僅為一個目的：為住客做好服務。本著“以人為本”的理念，物業(yè)管理的服務方向，應貼近日常生活，而且為令物業(yè)管理水平能與時代并進，敝司建議應結合智能化的操控，以保證管理保持高質素水平。 另外，管理公司的質素要求相 當高，敝司以香港一線地產代理公司的身份及經驗，與一些頂級高質素物業(yè)管理公司有良好合作關系，對于發(fā)展商在選擇物業(yè)管理公司方面會有專業(yè)的意見提供。物業(yè)管理所涉及的范圍建議如下： 物業(yè)管理一覽表 42 序號 服務類別 服務項目 序號 服務類別 服務項目 一 熱線服務 1） 定時叫醒 2） 維修預約 3） 電視節(jié)目查詢 4） 電話號碼查詢 5） 飛機航班查詢 6） 火車站到站查詢 7） 體育項目收費查詢 8） 旅游查詢 9） 其他各項目便民查詢 六 教育服務 1） 雙語幼兒園 2） 運動學校 3） 運動長訓班 4） 生存訓練 5） 夏令營 6） 健康、養(yǎng)生知識講座 7） 攀巖訓練 8） 電腦培訓班 9） 教室出租 二 保安服務 1） 全天 24 小時安全保衛(wèi) 2） 陪業(yè)主存、取巨款服務 3） 全天候紅外線自動安全系統(tǒng) 4） 24 小時保安電視監(jiān)控 5） 小區(qū)自動報警系統(tǒng) 6） 保鏢服務 七 生活服務 1） 代筆 2） 親子服務 3） 保姆服務 4） 上門交收洗衣 5） 擦鞋 6） 代發(fā)快遞 7） 代訂報刊雜志 8） 代繳話費 9） 前臺留言轉達 10) 消殺服務 11) 上門按摩服務 12) 跑腿服務 13) 影碟租賃服務 14) 聊天服務 15) 調試電器 16) 代訂酒店客房 17) 代買飛機機票 18) 代收水電費 19) 應急借用輪椅、擔架 20) 超市代購 三 保潔服務 1） 高空門窗玻璃清洗 2） 地毯清洗 3） 地板打蠟 4） 家居清潔 5） 油煙機清洗 6） 園區(qū)清潔 7） 美容洗車 8） 空調清潔 9） 衛(wèi)和間 除味去污 四 綠化服務 1） 綠色植物租賃 2） 園林綠色 3） 代種植 4） 紀念樹種植 5） 室內綠化布置 6） 綠色植物代養(yǎng)護 八 一卡通 1） 門禁 2） 停車 3） 交通 4） 消費 五 教育服務 1）家教 43 九 維修服務 1） 更換燈管、燈泡 2） 維修、更換門鎖 3） 家用電器維修 4） 空調維修 5） 疏通下水管 6） 更換天花 7） 重新安裝插座 8） 空調維修及更換 9） 熱水器抽油機拆裝 10) 音響線路布置 11) 室內供電線路維修 12) 維修、更換水表 13) 掛鏡、像框 14) 更換玻璃 15) 玻璃開孔 16) 維修、更換水閥及軟管 17) 維修水盆、水箱配件 18) 維修浴缸、更換 十 商務服務 1）合同編寫 2） 傳真 3）打字 4）發(fā)收電子郵件 5） 代辦行李托運 6） 設立電子信箱 7） 代請律師 8） 法律咨詢 十五 金融服務 1） 理財服務 2） 投資服務 3） 銀行代存款 十六 裝修服務 1） 安裝窗簾盒、紗窗 2） 安裝晾衣架、晾衣桿 3） 水管改裝 4） 供電線路改造 5） 安裝小家電 6） 改造地板 7） 改建天花 8） 粉刷墻壁、貼裝墻紙 十 搬運服務 1） 搬家 2） 搬運裝修材料 3） 清理裝修垃圾 4） 搬運大件物品 十七 餐飲服務 1） 電話送餐 2） 代定餐 3） 運動套餐食譜 4） 健康食譜 5） 上門代制作飯菜 十一 交通服務 1） 租賃汽車 2） 包車旅游 3） 停放車輛 4） 接送學生 5） 應急用車 6） 自行車租賃 7） 摩托車租賃 8） 提供司機 十八 租賃服務 1） 郵租辦公設備 2） 出租家用電器 3） 出租電動工具 4） 出租常用工具 5） 出租園內（大廈內）場地 十二 醫(yī)療服務 1） 綠色通道 2） 家庭醫(yī)生 3） 急重癥病綠色通道 4） 醫(yī)療健康檔案 5） 醫(yī)生設點常駐 十九 家居軟裝飾 1） 插花 2） 制作保護罩 3） 制作布質工藝品 4） 訂做窗簾 十三 商務服務 1）翻譯 二十 中介服務 1） 代客租賃房屋 2） 代出售（購買）房屋 44 2）交通工具的建議 雖然本項目地處黃岐城區(qū)，周邊公共交通亦相對完善，但敝司仍建議配備 12 輛住戶專車，以應付非常緊急之用，如急救，業(yè)主 迫切用車而未有交通代步等情況出現時，專車可代為周轉。如小區(qū)入住后，住戶用車需求量大，建議可因應情況開通穿梭市區(qū)路線。 3）教育配置建議 下一代的教育問題通常是父母關注的焦點所在，結合本項目的實際情況，敝司建議配置專供業(yè)主使用的幼兒園，并定期舉辦和社區(qū)文化相結合的舞蹈班、書畫班等，既可以豐富社區(qū)文化教育生活，又可培養(yǎng)下一代的思想情操。 45 第四部分 項目推廣策略 一、 銷售推廣策略 銷售時機 據本項目現時的開發(fā)進度來看，估計真正動工日期要押后 至明年春節(jié)前后，所以敝司建議將項目的開售日期定在項目動土開工兩個月內進行，開售日期的確定，敝司是基于如下依據： A． 由于黃岐地區(qū)的供應量歷年持續(xù)增長，但市場需求量卻未見大幅變動，所以必然導致區(qū)內的競爭形勢繼續(xù)加劇。 B． 據現時掌握資料所得，南海地區(qū)多個樓盤正在籌劃新一期單位推出，如珠江半島花園二期等，南海另一大型項目南海數碼城亦正蠢蠢欲動，而來自廣州市區(qū)西部的大型項目如荔港南灣、珠島花園等亦不斷作大規(guī)模宣傳，以防客源外流?？梢灶A見，未來的集中黃岐的購房消費力將進一步加以分薄，所以本項目銷售時機若拖延恐妨會錯失先機。 C． 是令本項目掌握市場主導地位需要。 推廣模式 鑒于本項目為全新項目，于市場認知方面仍是空白，所以在推售過程中應穿插形象性的主題活動，如奠基儀式等，再者，若敝司能成功取得本項目的代理權，則可充分發(fā)揮敝司擁有之寵大的二手客戶來源優(yōu)勢以及互聯網頁的資源優(yōu)勢，故此，敝司建議本項目之銷售推廣模式采用 常規(guī)廣告宣傳 +主題式促銷活動 +展銷會 +二手網絡宣傳 +完善周到的售后服務。 46 推廣手法 1） 主題社區(qū)活動 建議于項目開發(fā)的不同時期或某些特定日子和喜慶假期組織具有社會影響力的人士、已購房業(yè)主及目標客戶群舉行因應 不同主題的社區(qū)文化活動。通過活動，可進一步拉近項目、業(yè)主、潛在消費者之間的距離，形成一個融合的群體關系，并通過活動中信息的傳播，增強項目的市場認知度，并進一步刺激買家的購買欲望。 2）貼身追蹤 由銷售人員對前來參觀而又未能落訂的客戶進行緊貼的聯系追蹤，如電話拜候等，將項目的銷售信息迅速傳播予客戶之外，亦可及時了解市場的需求，便于決策者及時調整銷售策略。 3） 網頁推廣 現時互聯網的發(fā)展趨勢一日千里，而網上樓市的發(fā)展近年亦有高速的飛躍。敝司憑借香港發(fā)展多年的網絡服務體系，可為本項目提供免費網上廣告服務，以盡一 步擴大本項目的市場認知范圍，須知道互聯網所涉及的范圍將比傳統(tǒng)的平面媒體要廣闊得多，所以將本項目作網上推廣是一種風險小，收益大的廣告媒體。 4）二手網絡服務 利用敝司龐大的二手服務網絡，除可通過二手銷售人員主動出擊聯系客戶之外，亦可為業(yè)主提供購買本項目之后免費放盤的售后服務。另外，在聯系客戶過程中，亦相應起到廣而告之的作用。 5）項目刊物的發(fā)行 以期刊的形式定期向業(yè)主及潛在消費者發(fā)送有關本項目的即時信息，以增強本項目的市場透明度 ，令到更多的注意力集中在本項目。而且刊物精美的設計更是易于溶入潛在消費者的視野范 圍，進而為本項目的形象推廣更添色彩。 47 銷售策略 1） 強調江景優(yōu)勢 江景是本項目最大的地理優(yōu)勢，縱觀周邊項目，望江單位已是買少見少，所以在對外銷售時將會成為本項目有力的武器，若再配合優(yōu)質