【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。各個區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)紅紅火火，而隨著社會分工的不斷細(xì)?；?，房地產(chǎn)開發(fā)和代理的分開已成為行業(yè)發(fā)展的必然。就房地產(chǎn)業(yè)而言，商因經(jīng)驗不足而造成的盲目性和隨意性。被完全證實是成功的和可行的操作模式。提出了以下初步發(fā)展建議。該發(fā)展建議書主要針對項目的區(qū)域市場分析、望該策劃報告能對貴公司的項目開發(fā)及決策起到參考作用。最后衷心期待與貴公司合作成功！在此次市場研究過程中，為真實反映目標(biāo)客戶的投資心態(tài)；而問卷調(diào)查主要采用入戶和攔截兩種方式。爭和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，數(shù)據(jù)真實可靠。達(dá)州市位于四川省東北部，大巴山南麓，北接陜西，南依重慶市，現(xiàn)轄通川區(qū)、宣漢、開江、大竹、渠縣和萬源市。達(dá)州市在全省區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中屬川。全市幅員面積萬平方公里，總?cè)丝?40萬。為川陜鄂渝結(jié)合部的重要交通樞紐和物資集散商貿(mào)中心。新臺階的可喜成績?，F(xiàn)由農(nóng)業(yè)大市向經(jīng)濟強市的轉(zhuǎn)變。。

　　

【正文】 不錯了，其中恐怕又有至少 20%的入住商家基本不賺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 錢。以本項目 在達(dá)州地區(qū)規(guī)模和本地的城市人口以及消費水平，基本上不可能定位為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧為主題專業(yè)市場，而應(yīng)該是由品牌的商業(yè)管理公司連鎖經(jīng)營。而目前的品牌的商業(yè)管理公司主要分布在一些發(fā)達(dá)城市。所以，本項目將面臨招商難題。 經(jīng)營管理難度大 大型專業(yè)市場采用的是招租方式經(jīng)營，因而租金是開發(fā)商的重要利潤來源，要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽好的品牌的商業(yè)管理公司。大型專業(yè)市場中常有上百個獨立的品牌經(jīng)銷商，所以必須統(tǒng)一管理來樹立專業(yè)市場的整體形象，但是這種管理卻比百貨專業(yè)市場的管理難度大得多，面臨的總是諸如所有品 牌經(jīng)銷商是否接受統(tǒng)一形象管理，是否統(tǒng)一營業(yè)時間，是否接受進行統(tǒng)一的促銷行動等方面的問題。如果協(xié)調(diào)沒效率，就會損害專業(yè)市場的整體形象，使顧客失去光顧的興趣。因此，本項目在市場定位、規(guī)劃、設(shè)計及經(jīng)營管理方面同樣面臨巨大的挑戰(zhàn)和壓力，當(dāng)然由于發(fā)展商的遠(yuǎn)見卓識，我們相信本項目應(yīng)該會適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展潮流，成為西外地區(qū)以及達(dá)州市新的經(jīng)濟增長點。但必須在規(guī)劃、設(shè)計、品牌商業(yè)管理公司的引進等方面作慎重的考慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第三節(jié)：項目 SWOT 圖表分析 表 211 S（優(yōu)勢） 新興商業(yè)區(qū) ，極大的發(fā)展空間； W （劣勢） 整個區(qū)域沒有成熟的商業(yè)氛圍； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二章：項目商業(yè)相關(guān)定位 O （機會） 業(yè)態(tài)空白點較大，相對機會也較多 T（威脅） 面積大，面臨招商和管理的難度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的高速增長，人民的生活水平也隨之不斷提高，個人生活的節(jié)奏也在不斷的加快，人們對商品的要求從原來的只對價位和品種有要求上升到對品質(zhì)、品牌、專業(yè)市場檔次、購物環(huán)境和配套服務(wù)設(shè)施的要求， 消費心理個性化、品牌化、時尚化 、流行化 等趨勢日益明顯，商家必須為消費者提供商品定位準(zhǔn)確的特色經(jīng)營和專業(yè)服務(wù)。未來大型專業(yè)市場的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費者 ，這樣才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強大的市場競 爭力和生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤，體現(xiàn)專業(yè)市場自身應(yīng)有的價值 。 隨著近幾年個人購房的興起和商業(yè)地產(chǎn)的大勢擴張，建材 家居 市場的整體增速驚人。一份來自中國建材工業(yè)經(jīng)濟研究會的報告顯示，未來10 年甚至更長一段時間內(nèi)，國家建材工業(yè)發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度 3 到 4 個百分點，到 2021 年，建筑工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計達(dá)到 1 萬多億元，將成為國民經(jīng)濟的重要增長點，而這其中相當(dāng)一部分是由建筑裝飾材料所分得，家居市場潛量 相當(dāng) 巨大 。 現(xiàn)行的建材家居市場的生存形態(tài)大抵有四種，一是個體攤位或 “ 前店后廠 ” 式的廠家直接設(shè)攤商場；二是攤位制集貿(mào) 市場；三是倉儲式超市；四是時尚家居超市。有業(yè)內(nèi)人士曾旗臶鮮明的直呼前三種業(yè)態(tài)為 “ 小門市部 ”“ 小門臉集中的一條街 ” 。從 商業(yè)發(fā)展的 理論的角度來看，第四種時尚家居超市是最先進、最適合消費者需要的一種高端業(yè)態(tài) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 由于選址、物流配送等客觀條件的制肘，家居超市的連鎖成本被無形攤高，在國 外 ，建材家居超市一般有 36%左右的毛利率，但在國內(nèi)卻只有 10%多一點。有業(yè)內(nèi)人士透露，至今在國內(nèi)所開的大型超市中至少有 50%不成功，有 60%的不盈利。另據(jù)百安居中國區(qū)總裁衛(wèi)哲坦言，即使在建材 家居 超市相對發(fā)展比較成熟的上海，建材 家居 超市占建 材 家居 市場的份額也不過 17— 18%，在國內(nèi)個別城市更是不足 2%，在廣州還不到 1%，距離西方國家建材 家居 超市占到 90%的市場份額還差了一大截。 WTO 沖擊下的政策的放行和地方壁壘的分拆，使得連鎖巨頭們終遂所愿。他們發(fā)現(xiàn)家居市場堅冰封鎖的凍土正悄然溶解，昔日一統(tǒng)建材家居市場的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)已明顯感到新興業(yè)態(tài)熾熱的焦灼。傳統(tǒng)建材 家居 市場大都采取的是攤位制或個體門面式的銷售方式，由于價格不穩(wěn)定，質(zhì)量檔次懸殊，售后服務(wù)不利等因素，大都面臨著嚴(yán)重的信任危機，他們在與建材 家居 超市的單兵對抗中，漸感力單難支；另外，在經(jīng)營方式上，新型超市業(yè)態(tài)大都是自營式或特許方式，這既利于經(jīng)營者在整體上協(xié)調(diào)營銷方式，又利于其在經(jīng)營利潤或加盟利潤上獲取遠(yuǎn)較物業(yè)管理更為豐厚的利潤空間。傳統(tǒng)建材 家居 市場在經(jīng)營和資本上的兩相不利， 而且 傳統(tǒng)建材 家居 市場 往往把建材和家居分來經(jīng)營，或只經(jīng)營其某一單品，使消費者體會不到“一站式購物”的方便。 使其與建材 家居 超市的 “一站式購物”及“個性化的服務(wù)” 直面對抗中大為遜色。敵弱我強，進攻即意味著成功，家居連鎖巨頭們怎能不欣喜萬分 ， 連鎖超市切割市場 以成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。 根據(jù)本項目的地理位臵、項目特點、區(qū)域商業(yè)的市場調(diào)查、地 區(qū)人口密度、發(fā)展商的實力以及達(dá)州市的 建材 家居 市場 的 商業(yè)發(fā)展趨勢 ——達(dá)州雖然有 5 萬余方的建材家居類商業(yè)物業(yè)，但基本上都屬于 傳統(tǒng)建材家居 市場 ， 基于達(dá)州還沒有出現(xiàn)家居連鎖超市這一市場空白， [XXX 廣場 ]商業(yè)部分的市場定位就迎刃而解了。 （一）主題定位： 時尚家居文化廣場 。 （二） 形象定位： 社會發(fā)展到今天，已經(jīng)完全徹底打破了地區(qū)與地區(qū)之間、國家與國家之間、民族與民族之間的隔閡，文化信息交流的擴大化無時無刻不在改變著人們的思想觀念和行為習(xí)慣，針對商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們的需求，正迅速地由原本較為單一直接的物資需 求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時間段內(nèi)要同時滿足人們物質(zhì)與精神需求。因此，注重感受、注重體驗、注重人們購物行為與情感交流的互動的 文化購物廣場的 專業(yè)市場是未來發(fā)展的必然趨勢。 達(dá)州首席現(xiàn)代時尚家居文化廣場。 （三）功能定位： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 以家居廣場為主要功能，輔以建材、裝飾等業(yè)態(tài)為一體的現(xiàn)代時尚家居文化購物廣場。 （四）主題定位的指導(dǎo)思想突出經(jīng)營主題： 注入濃郁的商業(yè)文化，強調(diào)商品的內(nèi)在邏輯聯(lián)系，賦予商品充分的生命力和表現(xiàn)力。 倡導(dǎo)健康時尚的居家生活概念。 （ 五）概念詮釋： 人的生活情趣在新的世紀(jì)有了巨大的變化。居室文化將取代單一的居室產(chǎn)品，家具、家飾、家電、建筑、建材裝飾材料、施工設(shè)計等各行業(yè)之間的關(guān)系將更為密切，品牌居室文化廣場的經(jīng)營方式，必將在居室文化的整合下，呈現(xiàn)出強大的生命力。通過家居的藝術(shù)組合，形成一種家居文化，用這種家居文化倡導(dǎo)健康時尚的居家生活概念，并注入濃郁的國際商業(yè)文化，賦予充分的生命力和表現(xiàn)力。 （六）項目定名 專業(yè)市場名稱是公眾大量接觸和使用的，這雖然只是簡單的文字符號，但卻是形象設(shè)計的第一步。專業(yè)市場的名稱應(yīng)體現(xiàn)出企業(yè)的本質(zhì)和特點，要好 懂易記，朗朗上口；簡潔醒目，區(qū)別明顯，寓意深刻，選擇有新鮮感、流行的個別名稱，可以巧妙地提高專業(yè)市場知名度，形成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 形象設(shè)計的效果。 根據(jù)我們對本項目的背景，以及建筑結(jié)構(gòu)和我們對項目業(yè)態(tài)、風(fēng)格的定位。我們將時尚、文化、健康的概念引入購物廣場，從而提倡一種休閑、舒適、親近自然的健康文化生活理念，因此建議專業(yè)市場的名稱定為： [XXX文化家居廣場 ] （七）經(jīng)營定位 由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對商業(yè)運作方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗，所以，我們建議本項目開發(fā)商不直接進行專業(yè)市場經(jīng)營管理，將場地銷售或者出租給專業(yè)的品牌家居商業(yè)管理公司，既可以保證和提高專業(yè)市場的管理水平，又可以使專業(yè)市場以一個統(tǒng)一的社會形象。 由品牌家居連鎖巨頭進行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理 第三章：專業(yè)市場軟件設(shè)計 第一節(jié)：業(yè)態(tài)規(guī)劃 一、業(yè)態(tài)組合 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 依據(jù)我們對 [XXX 廣場 ]—— “ XXX 文化家居廣場”定位為：家居、建材、裝飾綜合性購物廣場，并結(jié)合項目的實際情況，將對本項 目的業(yè)態(tài)作如下規(guī)劃組合建議：項目的體量共計地下一、二層、地上一、二層，總面積達(dá) 50000 平方米。根據(jù)專業(yè)市場的形狀劃分為兩個區(qū)域，為了使每個區(qū)域具有不同的經(jīng)營特色，建議納入不同主題內(nèi)容，以及相關(guān)的零售業(yè)態(tài)，營造兩個經(jīng)營范圍和消費對象不同的主題館，即：“文化家居館”、“精品建材裝飾館”，這樣使整體購物廣場可以形成錯位經(jīng)營，各具特色，吸引不同消費人群，確保專業(yè)市場旺盛的人流量。各主題專業(yè)市場內(nèi)業(yè)態(tài)主要以家居、建材、裝飾等專業(yè)業(yè)態(tài)為主，輔以家電、家電醫(yī)院、電腦 IT、數(shù)碼通訊、家居裝飾設(shè)計公等配套設(shè)施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、 業(yè)態(tài)比例 表 231 樓層 業(yè)態(tài)面積及比例 負(fù)一層 停車場 負(fù)二層 倉庫 A 區(qū) （ 文化家居館） 一樓 電器： 3000 ㎡ 比