【導讀】全市幅員面積，總?cè)丝?30萬?！逵?、達成、達萬鐵路在這里交匯，已實現(xiàn)縣縣通鐵路；了達州的立體交通網(wǎng)絡。達州市位于四川省東北部，大巴山南麓。地處北緯30°92'~32°20'，東經(jīng)。北接陜西安康和湖北十堰，南與廣安市接壤，東、東南與重慶。鄂陜四省(市)之交匯地，被譽為川渝鄂陜結(jié)合部經(jīng)濟發(fā)展的“金三角”。省面積的%，在全省各市、地、州面積中居第9位。襄(襄樊)渝(重慶)鐵路貫穿全市，達(達州)成(成都)鐵路，達(達州). 達州市政府駐通川區(qū)，下轄達縣、宣漢、開江、大竹、渠縣、萬源市、通川區(qū)。個、居民小組1,177個、村委會3,685個、村民小組33,338個。提高，人均GDP4009元.萬人、城區(qū)人口約35萬人。待開發(fā)土地資源為，占轄區(qū)面積的%，以萬源市、達州市礦產(chǎn)豐富，全市已發(fā)現(xiàn)礦物38種，產(chǎn)地250余處。目前，外出務工人員在110萬以上，遍及全國30個省、市、自治區(qū)及。面積均價達900元/平方米，而商業(yè)物業(yè)部分的建筑面積價格有著極大的差異。

　　

【正文】 2）圍繞商場主題的產(chǎn)品修正：包括規(guī)劃設計、功能分區(qū)，特別是滿足客戶物業(yè)要求的配套設施設備的配置等。 （ 3）升值空間明顯的價格策略：環(huán)境現(xiàn)狀和項目發(fā)展?jié)摿Φ染薮蟮那熬罢雇?，以及通過“商業(yè)共榮體”的打造，讓客戶共享、共榮、共同承擔。 （ 4）全方位推廣：在客群細分后，制定出最有針對性和影響面最廣的促銷策略（媒體、推廣模式等）， 通過定向招商、政府招商、網(wǎng)絡推廣等多渠道營銷策略展開。 （四）、招商組織及經(jīng)營資源組織 根據(jù)我們對“恒陽家具廣場”的總體定位，并按照本項目功能分區(qū)的實際需要，在全國范圍內(nèi)展開經(jīng)營資源的整合、組織和定向招商工作。 （ 1） 以國內(nèi)知名品牌為重點，并以之為經(jīng)營龍頭，對本項目的經(jīng)營定位和特色提供基本保障，力爭引進此類商家占本功能分區(qū)的 60%以上。 （ 2）除了引進外地商家進場進行直營外，恒陽經(jīng)營管理公司有責任和義務集合達州本土商家與外地、外資知名企業(yè)聯(lián)盟，如特許經(jīng)營、委托經(jīng)營、加盟經(jīng)營、代銷經(jīng)營等等多種渠道的經(jīng)營合作 ，確保商場經(jīng)營商品的優(yōu)質(zhì)化、特色化和錯位經(jīng)營，樹立本項目與眾不同的競爭特質(zhì)。 （五）、主要操作方式 為保障本項目招商實施的順利完成和經(jīng)營的成功，我們將本著“走出去、引進來”的招商策略，在有效利用并充分發(fā)揮重慶市商業(yè)聯(lián)合會這個全國性商業(yè)組織體系的同時，全面整合和吸納川渝及全國優(yōu)質(zhì)資源，集恒陽企業(yè)、邁德顧問及重慶商聯(lián)會之全力，將“恒陽家居廣場”打造達州第一市場品牌。 （ 1） 走出去：精心包裝市場，政府搭建平臺，在成渝兩地召開新聞發(fā)布會，宣 傳達州、宣傳企業(yè)，宣傳達州第一個專業(yè)市場，從而有效地實施招商，最終實現(xiàn)川 渝合作，貿(mào)易流通的政治經(jīng)濟效應。 （ 2）請進來：充分發(fā)揮重慶市商業(yè)聯(lián)合會這個全國性的商業(yè)行業(yè)協(xié)會的組織體系作用，與多個品牌市場聯(lián)合招商，成體系引進品牌代理企業(yè)及品牌市場進入。 （ 3）發(fā)揮商聯(lián)會連鎖經(jīng)營協(xié)會的發(fā)達資訊，推薦知名品牌保證市場的差異性經(jīng)營。 （ 4）積極培育本土化經(jīng)營資源，提高他們的經(jīng)營意識及經(jīng)營能力，使之成為市場的基本經(jīng)營元素。 七、項目推廣思路 （一）、總體思路 沿城市線、項目線、產(chǎn)品線三條主線炒作，互相彌補，互相滲透。 通過“借勢”、“造市”、“做事”等策略整合，提高項 目和產(chǎn)品的知名度、美譽度，以求樹立良好品牌形象和項目特質(zhì)，并最終形成對市場、對購買、對投資的拉動，達到項目產(chǎn)品銷售及物業(yè)經(jīng)營的目的。 —— 城市線：借勢 —— 項目線：造勢 —— 產(chǎn)品線：蓄勢 （ 1）先“借勢”、“造市”，再 將宣傳的重點從 “借勢 ” “造市 ”轉(zhuǎn)到 “做事”，強化對項目的內(nèi)涵訴求。 （ 2）買家的實際利益為導向，將傳播與促銷緊密結(jié)合，并強化傳播的促銷功能（在促銷的傳播上應該以銷售的策略為主導，廣告、公關(guān)等活動相配合）。 A．城市線 —— 借 勢 ? 要“賣”恒陽家居廣場 ，必須率先宣傳良好的區(qū)位優(yōu)勢及發(fā)展前景。 ? 作為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點板塊，宣傳達州“新城市中心良好成熟的居家及商業(yè)氛圍”是“恒陽家居廣場”項目獲得新聞關(guān)注和造勢成功的賴以存在的前提和立足點。 B、項目線 —— 造 市 城 市 線 趨勢篇 區(qū)位篇 價值篇 挖掘區(qū)位 的價值 城市化浪潮及城市發(fā)展新區(qū) 發(fā)展中的新居住新商業(yè)中心 生活價值商業(yè)價值盡數(shù)呈現(xiàn) 項 目 線 功能篇 商業(yè)篇 投資篇 體現(xiàn)項目的地位 時尚休閑的一站式購物 成熟的商業(yè)住區(qū)中心 巨大的商機及增值潛力 ? 領(lǐng)跑家居建材市場、展示專業(yè)市場形象； ? 引領(lǐng)區(qū)域商住時尚、流行消費形象（與住宅相結(jié)合）； ? 強化 “家居建材主題商城 ”在達州市獨特且極富個性的項目形象。明確、響亮地提出開發(fā)理念，將消費者的注意力鎖定在“恒陽家居廣場”項目； ? 展示“恒陽家居廣場”理想的專業(yè)市場素質(zhì)、 樓盤的綜合素質(zhì)，強調(diào)物業(yè)的投資關(guān)鍵在于后期經(jīng)營保障。 C、產(chǎn)品線 —— 做 事 ? 強調(diào)專業(yè)設計和專家的資歷、經(jīng)典作品和權(quán)威性，對市場和消費者形成說服力和沖擊力度； ? 體現(xiàn)出真正關(guān)心消費者利益，真正從專業(yè)角度出發(fā)，解讀產(chǎn)品品質(zhì)，展示賣點； ? 將“恒陽家居廣場”精益求精、追求完美，并將樓盤的獨特魅力及綜合特質(zhì)逐步傳達給消費者。 （二）、傳播途徑 1． 報紙硬性廣告、階段性電視廣告、目標人群集中地點的戶外廣告為項目 推廣傳播的基礎(chǔ)手段； 產(chǎn) 品 線 品質(zhì)篇 經(jīng)營篇 服務篇 張揚項目品質(zhì) 一流的設計及 頂級的施工 發(fā)展商良好的 經(jīng)營理念 專業(yè)的服務 保障體系 2．公關(guān)活動、宣傳單張為項目的 重要推廣傳播途徑； 3．以中心城鎮(zhèn)路演、項目圖文展、招商文件作為 推廣傳播輔助手段； 4． 以新聞報道、新聞發(fā)布、報紙軟性文章炒作制造良好的 項目品牌和項目形象。 （三）、傳播階段 （略） 八、投資經(jīng)濟分析 （一）、項目主要經(jīng)濟指標 1．總用地面積 17220㎡、 （按所提供圖紙匡算） 2．總建筑面積 62564㎡ 3．住 宅 面 積 20400㎡， 11F 4．商 業(yè) 面 積 34164㎡（ A、 B、 C區(qū) 1~3層） 5．地下停車及庫房 8000㎡（負 1F） 6．容 積 率 7．綠 化 率 38％ （二）、項目投資預算 1．企業(yè)土地成本 2,200萬元 2．通信公司費用 350萬元 3．居民房屋拆遷費用 450萬元 4．土地費用合計 3,000萬元 5．規(guī)劃設計費 20元 /㎡ 6．城市建設配套費 50元 /㎡ 7．其它報建手續(xù)費 50元 /㎡ 8．地下層成本 800元 /㎡ 680萬元（含 80元 /㎡土方開挖費） 9．商業(yè)部分成本 650元 /㎡ 2,（框架結(jié)構(gòu)、樓面現(xiàn)澆） 10．住宅及辦公部分成本 600元 /㎡ 1124萬元（框架結(jié)構(gòu)、 樓面現(xiàn)澆） 11．商業(yè)用房消防設備費用 100元 /㎡ 12．商場電扶梯 20萬元 /臺 160萬元（按共 8臺計算） 13．住 宅 電 梯 30萬元 /臺 90萬元（按共 3臺計算） 14．室外綠化及景觀 100萬元（按約 120元 /m2計算） 15．招商、廣告宣傳費用 100萬元 16．財 務 費 用 年息： 8％ 400萬元（按 5000萬元一年計算） 17．辦公、管理費用 100萬元 18．銷 售 稅 金 5％ 500萬元（按完成銷售額一億元計算） 投資預算合計： 9,297萬元 （三）、項目投資 回收預算 1．地 下 層 1000元 /㎡ 800萬元 2．商 業(yè) 部 分 3000元 /㎡（含門市部分均價） 10, 3．住宅部分銷售收入 1200元 /㎡（含辦公部分均價） 2,448萬元 4．項目總價值 13, 利潤估算： 4, 利 潤 率： ％ （項目利潤 / 項目總投資） （四）、項目商業(yè)部分租金收益預算（計租時間：年） 1．地下層租金 5元 /㎡月 48萬元 /年 2．商業(yè)部分租金 20元 /㎡月 600萬元 /年 （除臨街門市及部分 商場銷售后，按 25000m2自營計算， 本租金標準為市場培育期之后的正常租金） 租金收益合計： 648萬元 /年 年租金收益率： ％ （租金收益 / 資產(chǎn)價值 ） 項目投資回報分析說明： 1．計算原則：根據(jù)我們專門開展的調(diào)研分析結(jié)果并結(jié)合達州市的實際情況，在投資預算中不可過低估算，也不過分樂觀計算項目的收益，要以“求實”為基本原則，本案所提交的上述預算結(jié)果與實際情況無太大偏差。 2．根據(jù)市調(diào)結(jié)果表明，目前西外區(qū)臨街商業(yè)門面的租金標準在 25~30元 /㎡之間， 依照“天恒花園家具市場”的招商情況，均價 20元 /㎡的租金標準能夠被市場接受，而本項目在后期市場的成功經(jīng)營下，其市場價值及租金水平還有一定的上漲空間。 本項目 ％的利潤率和 ％的租金收益率，說明投資具有良好的可行性，但須盡快實施和防止其它同類市場提前面世，從而避免投資的風險。 九、作業(yè)思路及主要內(nèi)容 根據(jù)我們對本項目基本情況以及達州市場相關(guān)情況的初步把握，我們有信心將“達州恒陽家具廣場”項目打造成達州商業(yè)形態(tài)的制高點和區(qū)域經(jīng)濟中心的亮點。 如此，對于“恒陽家具廣場”項目的工作內(nèi)容，可分為如下三大板塊：前期策劃及產(chǎn)品定位、經(jīng)營資源的組織 和招商實施、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營銷策劃及銷售執(zhí)行。 （一）、前期策劃及產(chǎn)品定位 任何一個區(qū)域性經(jīng)濟中心的商業(yè)核心，都不應是一個單純的專業(yè)化市場形態(tài)，而要將其打造成一個“適度超前、引領(lǐng)時尚”的消費空間，最圓滿的狀況是挖掘出達州市場的空白點、找準市場穴位，一舉切入市場、占領(lǐng)市場，快速實現(xiàn)銷售。 所以，我們將進一步深入達州市場以及成渝兩地進行細致的市場調(diào)研，充分掌握家居業(yè)的市場動向、物業(yè)需求情況和經(jīng)營資源狀況；在此基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目的地塊特質(zhì)和周邊環(huán)境，對“恒陽家具廣場”進行準確的產(chǎn)品定位，并通過對規(guī)劃設計的全程 指導和控制，使商業(yè)城的商業(yè)物業(yè)真正做到“量身打造”。 （二）、經(jīng)營資源的組織和招商實施 根據(jù)我們對“恒陽家具廣場”的產(chǎn)品定位，我們可以針對本項目進行具體的功能分區(qū)，并根據(jù)各功能區(qū)的情況進行經(jīng)營資源的組織和定向招商工作。諸如： 1．我方在招商過程中，將以國內(nèi)知名品牌為重點，同時引進重慶、成都、廣東、浙江等地的知名品牌作為經(jīng)營龍頭，并保證在本項目招商區(qū)域中所引進的外地商家占據(jù) 60%以上份額，對項目的經(jīng)營定位和特色提供基本保障。 2．除了引進外地商家進場進行直營外，還可與達州本土商家采取商品委托經(jīng)營、加盟經(jīng)營、 代銷經(jīng)營等等多種渠道的經(jīng)營合作，確保商場經(jīng)營商品的優(yōu)質(zhì)和特色化。 （三）、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營銷策劃和銷售執(zhí)行： 品牌商家的進駐，打造出了多個強勢的“經(jīng)營品牌”，無疑為本項目打了市場“強心針”。如此，可通過強勢的廣告宣傳和在強力造勢下，打造出本項目的物業(yè)品牌 —— “達州恒陽家具廣場”。 由于有全新的概念多個經(jīng)營品牌的支撐，本項目在達州市場及市民心目中一定極為看好，我們可順勢展開“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營銷推廣工作： 1．在項目籌建初期，即可進行規(guī)模小但權(quán)威性強的“吹風式”宣傳，并積極積累客戶（購房戶），當客戶積累到一 定數(shù)量時，可組織客戶去重慶參觀八公里家居市場，體會租金快速、提升物業(yè)大幅升值的現(xiàn)場感覺，并親身感受“恒陽家居廣場”未來入駐品牌的良好形象和市場威力。在此基礎(chǔ)上，通過進一步的營銷手段，必將提前鎖定這批客戶，使本項目提前實現(xiàn)第一批預售。 2．在實現(xiàn)上述設想、達州市場被初步攪動的形勢下，順勢推出“恒陽家居廣場產(chǎn)權(quán)式商鋪”，使強大的宣傳攻勢與早期客戶引發(fā)的人際傳播相結(jié)合，使達州恒陽家 居廣場迅速占領(lǐng)達州輿論制高點，形成街談巷議、人人皆知的局面。 3．抓住市場契機，“該出手時就出手”，及時開盤銷售，實現(xiàn)資金的迅速回籠。 十、項目推進初步計劃 1． 8月 10日前 簽定雙方正式合作協(xié)議。 2． 8月 25日前 完成規(guī)劃設計機構(gòu)的遴選并上報甲方進行合同洽談。 3． 8月 30日前 完成本項目《前期策劃及產(chǎn)品定位報告》。 4． 10月 15日前 完成設計方案的審定。 5． 10月 項目動工。 6． 11 月 15日前 落實第一批“中心店”或“主力店”的招商接洽及簽約工作（簽約時，隆重舉行簽字儀式），并在達州媒體進行新聞炒作。 7． 12月 20日前 完成第一批購房客戶的啟發(fā)引導和鎖定工作，為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營銷推廣打下良好的人際傳播基礎(chǔ)。 8． 2021 年 1 月 完成第一批入駐商家的招商洽談及簽約工作，并啟動第二輪宣傳推廣攻勢。 9． 2021年春節(jié)前 進行第二輪購房客戶的引導和鎖定，并組織達州本地商家與外地引入商家進行對接洽談，接受商鋪的預定預租。 10． 2021年 3月 入駐商家開始進場裝修，“恒陽家居廣場”全面進入營業(yè)前的各項組織準備工作。 11． 2021年 5月 1日 恒陽家居廣場試營業(yè)。 十一、幾點說明 1．貴我雙方的合作意向、我方的招商模式，以及關(guān)于“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式的有關(guān)信息，期望貴方能全面封鎖消息，以免為今后的工作帶來不必要的障礙。 2．新招商入場的經(jīng)營品牌（特別是“中心店”或“主力店”），其優(yōu)惠政策須雙方擬訂落實（如遇特殊情況，可報請達州區(qū)委、區(qū)政府給予特別優(yōu)惠政策）。 3．本項目《營銷推廣策劃案》中的《廣告宣傳方案》，以及有關(guān)《經(jīng)費預算》等相關(guān)工作內(nèi)容，貴司應派專人負責，以免審批環(huán)節(jié)繁臃，貽誤項目時機。