【正文】 住宅組成。其中， AB 棟 層，CD 棟 層。頂層全部復(fù)式，面積 200 平方左右。 樓距 南北樓距 米 戶數(shù) 105 戶 工程進(jìn)度 2021 年底封頂，交樓。 46 1云港花園 項(xiàng)目名稱 云港花園 地理位置 龍珠路與曙光路路口東北角 發(fā)展商 廣州宏利投資有限公司 投資商 美林基業(yè)集團(tuán)有 限公司 占地面積 總建筑面積 萬(wàn) m2 均價(jià) 1950 元 /平方米 容積率 綠化率 50% 總體規(guī)劃 地塊呈東西向長(zhǎng)方形，在南北兩面規(guī)劃了兩排 9 幢樓宇，南北樓距 32 米。北面 3 號(hào)樓 3 幢二梯四戶 18 層，南面 8 號(hào)樓為 8 層一梯四戶多層， 9號(hào)樓為 8 層一梯三戶多層； 7 號(hào)樓為一梯四戶 12層住宅。 戶型分布 南排南二戶大致為 100 平方，北二戶大致為 120 平方；北排南二戶大致為 130 平方，北二戶大致為 150 平方。整個(gè)樓盤的戶型呈現(xiàn)由南向北逐步級(jí)增的特點(diǎn)。 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 廳的開間基本控制在 米，主人房開間 米左右。90 多平方的三房二廳都沒有套房，其中一個(gè)房間只有 米開間的 5 平方小房間，功能為書房。 規(guī)劃總戶數(shù) 400 戶 停車場(chǎng) 完全地下停車場(chǎng) 缺點(diǎn) 10 平方的入門大廳根本沒有任何實(shí)用性，對(duì)于其中低層次定位的客戶群來(lái)說(shuō)是一個(gè)消費(fèi)障礙。 47 1西雅苑 項(xiàng)目名稱 西雅苑 銷售價(jià)格 樓層 27 810 1113 1415 復(fù)式 北向售價(jià) （元 /平方米） 1700 1780 1870 1870 南向單位 （元 /平方米） 1900 1980 2070 2070 北向 4 樓單位 （元 /平方米） 特價(jià)銷售 1550 元 /平方米 銷售情況 多層住宅已經(jīng)基本售罄，現(xiàn)在銷售的是 2 棟 15 層的高層住宅。高層住宅銷售率已經(jīng)達(dá)到 68%。 車位面積 /價(jià)格 1718 平方米 /個(gè)，售價(jià) 5 萬(wàn)元，租金 150 元 /個(gè) /月，平均每平方米 2780 元。但是銷售并不理想。 缺點(diǎn) 1）西雅苑的高層住宅規(guī)劃戶型比較大，達(dá)到 13 150、160、 200 平方。所以銷售比較困難，而被迫降價(jià)銷售。 2）由于前期的銷售問(wèn)題，為項(xiàng)目的后期銷售造成了一定的壓力，不利于項(xiàng)目的銷售。 48 1馨庭花園 項(xiàng)目名稱 馨庭花園 樓距寬度 南北樓距 90 米，東西樓距 50 米。 住宅價(jià)格 最低價(jià)： 1650 元 /平方米，最高價(jià) 2450 元 /平方米。均價(jià)：2021 元 /平方米。 向花園朝南的 9 單位 2200 元 /平方米，朝新都大道的單位 1980 元 /平方米，可打 98 折。 商鋪價(jià)格 8000 元 /平方米 使用率 87% 管理費(fèi) 元 /平方 交樓時(shí)間 2021 年 6 月 銷售情況 目前推出 FGH 幢，并已經(jīng)銷售約 80% 49 1 鉆石豪園 樓宇 套數(shù) 戶型 售價(jià)（元 /㎡） 銷售情況 管理費(fèi) 車位售價(jià) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 多層10 幢 層 100 130 16002000 16 套 /45天 元 75000元 /個(gè) 規(guī)劃和戶型較理想 園林不上檔次 2 幢小高層 88 150170 18002200 售罄地 稅內(nèi)購(gòu) 3 幢高層 192 150170 18002200 80%地稅內(nèi)購(gòu) 1 元 50 1云珠花園 項(xiàng)目名稱 云珠花園 所屬區(qū)域 花都區(qū) 售樓部地址 / 電話 廣州市花都區(qū)龍珠路（云山中學(xué)對(duì)面） 36898111 36898608 發(fā)展商 廣州 市勤建置業(yè)有限公司 廣告代理商 合富輝煌 占地面積 35260m2 總體規(guī)劃 總建筑面積 94200m2 容積率 3 綠化率 開發(fā)進(jìn)度 05 年 8 月交樓 樓宇類別 小高層 本期推出時(shí)間 12 月中旬公開發(fā)售 首期推出時(shí)間 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 目前銷售范圍 御水居、雍水居、聽水居 實(shí)用率 8 成 樓盤均價(jià) 2600 元 /㎡ 管理費(fèi) 1 元 /㎡ 主要戶型 二房二廳（ 75～ 84 ㎡） 三房二廳（帶主人房 94～ 120 ㎡） 復(fù)式（ 156～ 222 ㎡） 配套設(shè)施 幼兒園及首層商業(yè)街 周邊環(huán)境 坐擁市政、商業(yè)、文 化中心，南面是馬鞍山公園。 交通狀況 龍珠路與桂花路交界，距離新機(jī)場(chǎng)僅 10 分鐘。 樓盤主題 悠揚(yáng)水岸風(fēng)情 樓盤定位 北部首席東南亞風(fēng)情高尚社區(qū) 廣告定位 領(lǐng)飛廣州新生活 廣告投放主要途徑 11 月 18 日已正式剪彩 二、花都市場(chǎng)商鋪分析 51 花都新華鎮(zhèn)的商業(yè)中心主要在秀全大道、建設(shè)路一帶，現(xiàn)鋪位的租金：秀全大道 250 元 /平方米 /月、建設(shè)路在秀全大道附近的在 220~250之間，往南方向過(guò)了商業(yè)大道約 180 元左右，而商業(yè)大道一帶約在150~200 元之間，以這樣的租金價(jià)格在投資角度反算此地的鋪位售價(jià)在：18000 元 ~30000 元 /平方米（按年回報(bào)率 10%計(jì)算）。而項(xiàng)目所在地由于地處舊城區(qū)中，周圍消費(fèi)人員素質(zhì)較差，故租金在 50~80 元 /平方米 /月之間，按年回報(bào)率 10%計(jì)算，項(xiàng)目所在地的商鋪售價(jià)應(yīng)在： 6000 元 ~9600元之間。 小結(jié) 1）主要購(gòu)房客戶群體是花都區(qū)當(dāng)?shù)鼐用?，廣州市民只占少量。 2）大規(guī)模的住宅小區(qū)較有競(jìng)爭(zhēng)力，容易樹立開發(fā)商與樓盤的市場(chǎng)形象和品牌。 3）綜合素質(zhì)較高的樓盤，其銷售比較好。 4）多數(shù)樓盤總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力稍差。 5）總體開發(fā)成本不高，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格較低，具 有較好的性價(jià)比，較容易吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注。 6）品牌是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)一個(gè)很好的籌碼，對(duì)市場(chǎng)的影響力較好，可以很好的吸引目標(biāo)客戶群體的關(guān)注。 第五部分 項(xiàng)目理解及機(jī)會(huì) 52 一、 本項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于花都區(qū)濱江路東側(cè)，南面與廣州市白云區(qū)雅瑤鎮(zhèn)隔河相望，是花都區(qū)最接近廣州城區(qū)的樓盤，是溝通廣州北方向的出口，廣州北部的咽喉之地。 本案建設(shè)用地 75368 平方米，總建筑面積 179376 平方米，容積率,內(nèi)建多層、高層、小高層、高層共 23 棟樓房，附設(shè)會(huì)所、幼兒園各 1 幢。 項(xiàng)目交通優(yōu)、劣勢(shì)分析 (1)優(yōu)勢(shì)： ? 地塊臨近新華鎮(zhèn)老城區(qū)，利于享受當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的生活便利，而西有田美河水道、橫潭公園，東有規(guī)劃 800 畝湖面，呈半島狀，是建設(shè)高尚住宅小區(qū)的理想之地。 ? 地塊位于白云與花都的接壤處，能充分吸引花都及廣州的客戶群體，易成為兩區(qū)置業(yè)者關(guān)注的熱點(diǎn)。 （ 2）劣勢(shì)： ? 項(xiàng)目本身及發(fā)展商的品牌知名度仍未在當(dāng)?shù)卮_立。 ? 項(xiàng)目周邊配套欠缺， 10 分鐘步行范圍內(nèi)沒有中小學(xué)及足夠商業(yè)配套。 ? 項(xiàng)目周邊多為狹窄的老城區(qū)馬路，出行不便。 ? 項(xiàng)目周邊以平價(jià)出租屋居多、人員混雜，容易給潛在客戶帶來(lái)負(fù)面影響。 53 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 樓盤所在 地在城區(qū)內(nèi)，周圍已形成了一定的居住人群，周圍算不上興旺發(fā)達(dá)但最基本的衣食住行還能做到，這也是本項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)樓盤的優(yōu)勢(shì)所在。 二、 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 本地塊處于花都、白云的接壤處，是緊鄰新街河西北、田美河?xùn)|南的狹長(zhǎng)地塊、三面環(huán)水，地塊東高西低，高差約 3 米左右，自然形成一個(gè)中等規(guī)?！邦惏雿u”，具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目目前為止還是一塊未被開發(fā)的處女地，周邊的配套設(shè)施還停留在舊城區(qū)的原狀，但是隨著新華鎮(zhèn)大規(guī)模的城市改建及市政建設(shè)的加大力度，在未來(lái)的一、二年內(nèi)，項(xiàng)目所處區(qū)域的環(huán)境將會(huì)發(fā)生根本性的改變。 本項(xiàng)目地塊的顯著特征 ；是有河流、湖泊環(huán)抱，這在花都新華鎮(zhèn)是絕無(wú)僅有的，這樣良好的天然景觀優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目勝出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的利器。 周邊的房地產(chǎn)開發(fā)普遍規(guī)模不大，未形成大規(guī)模開發(fā)的氣候，對(duì)比政府廣場(chǎng)新區(qū)如火如荼的開發(fā)熱潮，項(xiàng)目所在區(qū)明顯不受市場(chǎng)關(guān)注。根據(jù)“大盤做勢(shì)，中盤做市，小盤做事”的原則，本項(xiàng)目應(yīng)充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)入市，讓產(chǎn)品說(shuō)話，以高姿態(tài)搶奪市場(chǎng)更多的份額比。 本項(xiàng)目由于處于花都與廣州的門戶，將會(huì)是民眾認(rèn)識(shí)花都的窗口、標(biāo)志性建筑群，政府將會(huì)對(duì)此高度重視，獲得眾多的利好政策支持。在項(xiàng)目成功開發(fā)上市之際，設(shè)計(jì)出引領(lǐng) 花都房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品，將對(duì)花都樓市帶來(lái)強(qiáng)大的沖擊，能搶占更多的市場(chǎng)份額，在短時(shí)間內(nèi)也將引起花都及廣州市場(chǎng)的關(guān)注，操作得當(dāng)，還將引領(lǐng)花都的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向新的 54 競(jìng)爭(zhēng)局面。這也是企業(yè)品牌樹立的良好契機(jī)。 三、 機(jī)會(huì) 1）花都區(qū)城市戰(zhàn)略高度的提升 根據(jù) 2021 年 9 月廣州市政府頒布的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》： 花都區(qū)用地主要是以依托新機(jī)場(chǎng)發(fā)展成為廣州地區(qū)的物流中心和與航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 花都區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。 通過(guò)以 上《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是 “ 廣州后花園，花之都 ” ，是云山珠水重要組成部分。 2）風(fēng)神汽車的投產(chǎn)及其所帶動(dòng)的其他相關(guān)產(chǎn)業(yè) 汽車 產(chǎn)業(yè) 作為廣州三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 汽車制造業(yè)是相對(duì)勞動(dòng)密集型和知識(shí)型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計(jì)兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來(lái) 20215000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)和提供 300500個(gè)的中高層管理人員的職位。 由于在規(guī)劃時(shí)已考慮到居住配套問(wèn)題，所以汽車城外的住宅項(xiàng)目只能吸收到收入較高的管理階層，故此，汽車城可能為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)一定的客戶資源。 55 3）花 都區(qū)新城市規(guī)劃發(fā)展方向 因?yàn)楸卷?xiàng)目處于花都新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃之中，周邊的工業(yè)園區(qū)將會(huì)帶來(lái)更多的人氣，同時(shí)，隨著工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，周邊的配套設(shè)施將會(huì)逐步完善，有利推動(dòng)本區(qū)的發(fā)展，本項(xiàng)目將會(huì)充分地分享到這份現(xiàn)成的資源。 4）經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷向好，招商引資全面展開 花都區(qū)作為廣東一個(gè)重要的工業(yè)城市，近幾年經(jīng)濟(jì)不斷向好，多項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位數(shù)快速增長(zhǎng)，發(fā)展的速度名列廣州各區(qū)的前茅（根據(jù)當(dāng)?shù)卣墓ぷ鲌?bào)告）。政府為了推動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展，充分地出臺(tái)一系列的優(yōu)惠政策進(jìn)行招商引資，吸引更多的外資。 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將進(jìn)一步 地推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于加快本項(xiàng)目的發(fā)展。 5）廣州市實(shí)施北優(yōu)戰(zhàn)略，花都區(qū)形成廣州北面樞紐 廣州市的北優(yōu)政策將讓花都區(qū)直接受益，為了自然生態(tài)環(huán)境與居住質(zhì)量，廣州市嚴(yán)格把控廣州北部的開發(fā)。隨著廣州市區(qū)的人們對(duì)改善居住環(huán)境的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈，比及廣州以北周邊城市進(jìn)城一族的心理變化，本項(xiàng)目正好承擔(dān)了銜接南北需求的角色。 6）亞洲最大機(jī)場(chǎng) —— 廣州新機(jī)場(chǎng)的搬遷，為花都及本項(xiàng)目帶來(lái)地位的迅速提升。 隨著新機(jī)場(chǎng)的搬遷與投入使用，將會(huì)為花都帶來(lái)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的從業(yè)人口，也進(jìn)一步奠定花都在廣東省以至在國(guó)際上的交通樞紐地位 ，花都的城市地位將會(huì)得到迅速的提升，增強(qiáng)花都城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目也 56 將會(huì)伴隨著花都城市地位的提升而引起更廣泛的市場(chǎng)關(guān)注。 四、威脅 汽車城本身的居住配套 隨著汽車城的啟動(dòng)與投入使用，企業(yè)及政府將會(huì)加大力度跟進(jìn)汽車城本身的居住配套，將會(huì)為汽車城的外來(lái)人口提供居住的條件。本項(xiàng)目距離汽車城并不遠(yuǎn)，只有三公里左右，汽車城的外來(lái)人口將是本項(xiàng)目的重要目標(biāo)客戶群，但汽車城的居住配套將會(huì)為本項(xiàng)目吸納汽車城的外來(lái)人口過(guò)來(lái)購(gòu)房增加難度。 大規(guī)模項(xiàng)目不斷上馬 目前，大規(guī)模的開發(fā)優(yōu)勢(shì)很多開發(fā)商都意識(shí)到，而且， 也有不少項(xiàng)目正在不斷上馬，如碧桂園、嘉信華庭、雅居樂、合和新城等項(xiàng)目，大型地產(chǎn)公司如祈福地產(chǎn)、新鴻基等均在花都跑馬圈地，意圖隨著花都區(qū)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)及招商引資的春風(fēng)，搶得市場(chǎng)一杯羹 ,尤其是鄰近雅景灣北部地區(qū)將有三百多畝的地塊項(xiàng)目正待開發(fā)入市，這將是雅景灣潛在的最強(qiáng)勁和最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此雅景灣必須抓緊時(shí)間，加大開發(fā)力度，搶先在此區(qū)域開盤、推廣、銷售，力爭(zhēng)在這個(gè)對(duì)手推盤之前樹立自身良好的品牌形象，在該區(qū)域分得利潤(rùn)豐厚的頭杯羹。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將分流本項(xiàng)目的有效客戶群。因?yàn)橐汛嬖诤蜐撛诘母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手都在密鑼緊鼓地推進(jìn)， 憑著其地段優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)先機(jī)，將會(huì)搶奪本項(xiàng)目的部分有效客戶群，加大本項(xiàng)目的銷售壓力。 五、小結(jié) 1）本地塊還是屬于一塊未被開發(fā)的處女地，但當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃與區(qū) 57 域功能的劃分將為本地塊的發(fā)展帶來(lái)無(wú)限的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 2）隨著新華鎮(zhèn)的招商引資，越來(lái)越多的大型企業(yè)進(jìn)駐新華鎮(zhèn)，逐漸增強(qiáng)新華鎮(zhèn)的城