【正文】 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長迅速，各種市政配套進(jìn)一步完善，并在新機(jī)場遷入的利好條件下，物流業(yè)、汽車業(yè)、皮具 業(yè)、珠寶 業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，為花都樓市 注入了巨大的市場購買力。 ? 發(fā)展數(shù)據(jù)一： 04 年 16 月花都區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)一覽 本年累計(jì)完成投資（萬元） 去年同期完成投資（萬元） 同比增長（ %） 80566 75021 本年簽約面積（㎡） 去年同期簽約面積（㎡） 同比增長（ %） 577182 380118 本年均價(jià)（元／㎡） 去年均價(jià)（元／㎡） 同比增長（ %） 2627 2488 ? 發(fā)展數(shù)據(jù)二： 廣州市國土資源和房屋管理局公布的 2021 年 上半年 廣州市商品房交易數(shù)據(jù)顯示： 由于新機(jī)場和汽車城的拉動(dòng)， 與前兩年番禺、海珠、天河三區(qū)銷售總成交額占據(jù)廣州市成交總額的半壁江山相比， 今年 上半年登記的預(yù)售商品房成交情況顯示，花都區(qū)登記預(yù)售商品房成交面積，僅次于天河和海珠兩區(qū)，首次躍居三甲，并和天河區(qū)一起成為高層住宅和多層住宅成交量最大的區(qū)域之一。 ?? 由以上數(shù)據(jù)反映，花都區(qū)的房地產(chǎn)市場在最近一兩年的時(shí)間里，其增長速度不但沒有放緩，而且一直保持著突飛猛進(jìn)的上升勢(shì)頭，上升還越來越快。 花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的板塊現(xiàn)象 在花都區(qū)房地產(chǎn)市場不斷加溫的大背景下，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展也呈現(xiàn)不同的板塊發(fā)展趨勢(shì)，具體 分析如下： ? 舊城板塊：規(guī)劃的重新劃定使得城市的發(fā)展空間加大 在花都區(qū) 舊城區(qū) 開發(fā)的樓盤中，成片的小區(qū)開發(fā)較少，零星的單體開發(fā)較多。 經(jīng)過近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中涌現(xiàn)了如 駿威廣場（ 22 18 萬平方米）、金菊花小區(qū)（ 10 萬平方米）、雅景苑、金鵬花園、鉆石花園、雅寶新城、新城市中心花園、金河灣等，主要都集中在花都廣場半徑 1000米范圍內(nèi)，售價(jià)在 1500 元到 2500 元（平方米）之間。 花都區(qū)的購房消費(fèi)者以本地各鎮(zhèn)的為主，約占 70％；外來經(jīng)商務(wù)工、購房入戶的也有不少 。靠近政府廣場的直接優(yōu)勢(shì)是享受市政規(guī)劃及配套的便利。雅居樂集團(tuán)是較早選擇登陸花都的大型房地產(chǎn)發(fā)展商，并在 2021 年 “ 五一 ” 期間推出了雍華廷一期洋房組團(tuán)，該 期產(chǎn)品以高出周邊產(chǎn)品 50％的價(jià)格入市，在 8 個(gè)月時(shí)間內(nèi)全部售罄， 總銷售面積約 10 萬平方米，總體均價(jià)達(dá)到 3000 元 /M2以上， 凸現(xiàn)花都區(qū)中高端市場的巨大購買力。雖然價(jià)格高企，但銷售暢旺，目前僅余 20 套左右。 19 據(jù)了解 ，雅居樂的洋房和別墅以本地的生意人及公務(wù)員為主要購買對(duì)象。 小結(jié)： 目前，政府廣場一帶的房地產(chǎn)開發(fā)是最受市民關(guān)注的一個(gè)版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域。 ? 郊區(qū)大盤： 航空港定位吸引穗買家 于 03 年國慶節(jié)入市的金碧御水山莊，憑借優(yōu)美的居住環(huán)境、低廉的價(jià)格震撼了整個(gè)廣州樓市，受到了各路買家的強(qiáng)烈追捧。此外，還有很多買家在詢問二期工程別墅的類型、價(jià)格、位置、進(jìn)展等等情況。 南航碧花園是由南方航空集團(tuán)公司投入近 36 億元興建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，廣清高速公路獅嶺出口。有商務(wù)別墅、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅和公寓等。業(yè)主可享受航空標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系 。該項(xiàng)目因開發(fā)商實(shí)力方面的原因工程無力為繼，2021 年 10 月在無形象支持的情況下，強(qiáng)行開盤失敗。據(jù)調(diào)查， 花都汽車城于2021年７月開始規(guī)劃建設(shè)，首期占地１５平方公里，第二、第三期規(guī)劃占地約５０平方公里，橫跨新華、炭步兩個(gè)鎮(zhèn)。 二區(qū)２００多萬平方米正填土施工，６０米寬的車城大道、３０米寬的東風(fēng)大道通車。汽車城是一座包括制造、研發(fā)、教育、貿(mào)易、體育、新鎮(zhèn)六大功能區(qū)的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地，其定位是凸顯高科技含量和集聚汽車產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展要素，建成廣東汽車乃至全國汽車的 “ 硅谷 ” 。研發(fā)中心的落戶，更使得花都汽車城的主管官員和開發(fā)商按捺不住笑容，一批招商經(jīng)理 頻頻 穿梭日韓港臺(tái)， 業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，花都汽車城的投資熱將直線上升。 21 花都默默地在廣州打造中國的底特律， 花都汽車城的面積一擴(kuò)再擴(kuò)，現(xiàn)已規(guī)劃到５３平方公里，和有些地方花架子不一樣的 是 ，在花都汽車城，每平整一片土地，很快將出現(xiàn)一片廠房；緊跟著規(guī)劃后面的是一迭投資合同。 50000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)下的居住需求 現(xiàn)時(shí)花都的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向?qū)⑹请娮?、汽車制造、?jì)算機(jī)、信息工程等多 領(lǐng)域 的高度結(jié)合，將會(huì)對(duì)人才的需求提出更高的要求。再用發(fā)展的眼光來看，整個(gè)花都地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化、管理人才結(jié)構(gòu)的變化、也 更引起高層 次 人才需求關(guān)系的變化。 2021 年花都汽車城的景象：汽車貿(mào)易客商云集、汽車博覽人頭攢動(dòng)、汽車專賣店品牌林立、每年 50 萬臺(tái)轎車從這里駛向世界各地、每年近5000 名汽車專業(yè)人才從這里進(jìn)出、新一代的概念車從這里發(fā)布、風(fēng)景秀麗的汽車高爾夫公園在這里誕生，以汽車生活為主題的娛樂、賽車、休 22 閑、購物等為市民帶來全新體驗(yàn)。 小結(jié)： 伴隨國際機(jī)場的開通，風(fēng)神汽車的大規(guī)模投產(chǎn)， 大大小小的配套企業(yè)隨之而來，每年產(chǎn)值將高達(dá)數(shù)十上百億元； 同時(shí) 外資企業(yè)的涌入，將會(huì)拉動(dòng)花都區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)的發(fā)展。 花都區(qū)商品房價(jià)格變化分析 1997 年 —— 2021 年花都的房價(jià)變化情況： 區(qū)域 年份 新區(qū) 舊區(qū) 1997 年 1500 元／平方米 1700 元／平方米 1998 年 1600 元／平方米 1700 元／平 方米 1999 年 2100 元／平方米 1500 元／平方米 2021 年 2500 元／平方米 1600 元／平方米 2021 年 2750 元 /平方米 1700 元 /平方米 2021 年 2838 元 /平方米 1820 元 /平方米 2021 年 2880 元／平方米 1860 元 /平方米 2021 年 上半年 2900 元 /平方米 1865 元 /平方米 23 小結(jié)： 1） 從 1997 年 —— 2021 年的房價(jià)分析得出，新區(qū)和舊區(qū)的房價(jià)相比呈交換式變化，新區(qū)房價(jià)越來越高，舊區(qū)越來越低。 3） 新區(qū)正日益受歡迎，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們居住觀念的改變，同時(shí)，新移進(jìn)來的人口與原有的人口分流到新區(qū)，將會(huì)促進(jìn)新區(qū)的房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 5） 通過上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格呈良好的態(tài)勢(shì)發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車城產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)，根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價(jià)變動(dòng)參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價(jià)的發(fā)展趨向，可預(yù)測(cè)在未來 2 年，花都區(qū)樓盤價(jià)格將 突破 3500元大關(guān)，逐漸上升。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會(huì)帶來大規(guī)模的城市建設(shè)；同時(shí)，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對(duì)城市住宅需求上升。而這一群體中的相當(dāng)一部分，將進(jìn)入置業(yè)年齡或二次置業(yè)階段，商品房需求量較大?；ǘ紖^(qū)的綠化面積 平方公里，綠化覆蓋率高達(dá)％，人均占有綠地面積 平方米，一直有 “ 廣州后花園 ” 的美譽(yù)。發(fā)展與旅游資源結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)是花都今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向之一。 E、低成本吸引更多目標(biāo)客戶的關(guān)注 由于花都房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用較低，對(duì)外地房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個(gè)投資開發(fā)的良好契機(jī)；同時(shí)，當(dāng)?shù)卣疄榱烁纳仆顿Y環(huán)境，提升城市的核心競爭力，推出了一系列的投資優(yōu)惠政策，如稅費(fèi)的減免、投資相關(guān)手續(xù)的簡化等，吸引更多的資金注入花都，推動(dòng)花都第三產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展?，F(xiàn)時(shí)花都區(qū)內(nèi)房價(jià)還相對(duì)偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)銷售原價(jià)都在 1500 元到 2500 元之間，以 100 平方米的戶型來算，售價(jià)大約在 15 萬到 25 萬元間。 F、廣州市民組成的購買團(tuán)體將會(huì)成為花都區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持 花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的 “ 北優(yōu) ” 區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)獲得很多利好政策支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是居民對(duì)生活環(huán)境的要求不斷提高）。 26 G、國際機(jī)場營運(yùn)、汽車基地發(fā)展 以及物流區(qū)建設(shè)，人財(cái)物的大量投入，也將為北部房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)遇。 H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競爭 撤市改區(qū)，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，也引來更多更大的競爭對(duì)手。 J、撤市設(shè)區(qū)為花都房地產(chǎn)業(yè)帶來新契機(jī) 花都撤 市設(shè)區(qū)后城市規(guī)劃的變化，引起城市建設(shè)、發(fā)展商開發(fā)概念、置業(yè)者觀念的大變化，代為花都房地產(chǎn)業(yè)與時(shí)俱進(jìn)的寶貴發(fā)展機(jī)遇。 廣州市將在今后五年內(nèi)興建二十九項(xiàng)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括北部 27 區(qū)域的地鐵三號(hào)線，新國際機(jī)場，新機(jī)場高速北延線公路，新機(jī)場輕軌等。 第三部分：項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目所在 區(qū)域狀況 項(xiàng)目所在區(qū)域位于廣州市北部門戶地區(qū)，處于廣州樓盤格局的最北面。隨著花都板塊樓市的不斷發(fā)展，該區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了雅居樂、金碧御水山莊、南航碧花園、雅寶新城等花都區(qū)內(nèi)罕有的大型樓盤。 28 一、新華鎮(zhèn)在花都板塊的地位特點(diǎn) 1）新華鎮(zhèn)是廣州市花都區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技和對(duì)外交流的中心，區(qū)委、區(qū)政府所在地。鎮(zhèn)內(nèi)有花都港、廣州火車北站臨近新廣州白云國際機(jī)場，形成水、陸、空四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。該工業(yè)區(qū)距廣州 20 公里、花都港 3 公里、廣州火車北站 2 公里、新廣州國際機(jī)場 8 公里、香港、澳門 160 公里。 二、新華鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭一片良好 2021 年新華鎮(zhèn)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 實(shí)現(xiàn)值 同比增長（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 13 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 財(cái)政收入 萬元 稅收收入 億元 外貿(mào)出口總值 萬美元 農(nóng)民人均收入 8488 元 3 小結(jié)： 1）新華鎮(zhèn)通過招商引資引進(jìn)各項(xiàng)大型企業(yè)，爭做廣東的工業(yè)重區(qū)。 3）新華鎮(zhèn)引 進(jìn)項(xiàng)目、財(cái)稅和外貿(mào)出口的總量及增量繼續(xù)保持全區(qū)各鎮(zhèn)之首。目前已與超過40 個(gè)企業(yè)簽訂了投資合同，總投資額超過 12 億人民幣。并由此帶來花都區(qū)上萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。樓盤主力戶型為 3房 2 廳。該項(xiàng)目先前推出的別 30 墅單位僅余 20 套左右未售，現(xiàn)主推花樣巴黎洋房組團(tuán)，銷售率在 70%左右。其中二房二廳 95 平方米， 26 萬元起；三房 102~156 平方米， 31 萬元起；四房 136~175 平方米，43 萬元起。雅居樂二期洋房自 10 月 1 日發(fā)售至今出售率約七成，銷售均價(jià)為 3400 元 /平方米。而 170 平方米以上的四房單位出 售率約 85%，價(jià)格為 5000 元 /平方米，目前只剩下 2 樓和 3 樓的共 8 個(gè)套間未售（此為有電梯的小高層）。商鋪部分，首期推出的 5000 平方米商鋪已在二天內(nèi)全部售馨，銷售均價(jià)約為 8000 元 /平方米，二期有 5000 平方米的 30間的商鋪現(xiàn)正登記中，內(nèi)部估計(jì)價(jià)格約為 10000 元 /平方米左右。其中寫字樓面積為 25000 平方米，酒店為 29000 平方米，均為 2021 年年底交付使用。 該項(xiàng)目的主題開發(fā)是“東南亞風(fēng)情”以新加坡風(fēng)情為主旋律，樓盤附設(shè)的四星級(jí)酒店及專業(yè)一體化的寫字樓是在花都區(qū)少有的，這可能是該樓盤突出重圍的關(guān)鍵所在。因此以其自身固有品質(zhì)，將會(huì)是我們的一大威脅。其中二房二廳 95平方米， 26萬元起；三房 102~156平方米， 31 萬元起；四房 136~175 平方米， 43 萬元起。 樓盤主題 花樣巴黎別墅級(jí)花園洋房 銷售情況 現(xiàn)正發(fā)售二期 配套設(shè)施 小區(qū)配套服務(wù)項(xiàng)目： 雍華庭地中海式泛會(huì)所、茗茶館茶餐廳、花樣巴黎豪華私人會(huì)所、萬客 隆 貨倉超市、中國工商銀行、雅居樂幼兒園等； 周邊生活配套服務(wù)：五華貨倉、香港城、港式街市、花都區(qū)中醫(yī)院、云海閣酒樓、新世紀(jì)酒店等 點(diǎn)評(píng) 此次洋房設(shè)計(jì)的最大亮點(diǎn)就是首創(chuàng)空中入戶花園，面積最大超過20 平方米，躍式設(shè)計(jì)，雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) ， 歐式建筑 風(fēng)格 33 云峰花園 項(xiàng)目名稱 云峰花園 地理位置 花都區(qū)迎賓大道和鏡湖大道交匯處 開發(fā)商 廣州市宏峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 21 萬平方米、建筑面積 50 萬平方米、 包括住宅、酒店和寫字樓，以住宅為 主。 容積率 樓盤 類型 普通住宅 、 商住樓 、附四星酒店 總體規(guī)劃 住宅部分的 A 區(qū)，共二十棟，共 900 多套，都是 12 層的小高層，一梯四戶和兩梯八戶。 戶型比例 二房二廳共 440 套（面積由 ~ 不等 ,共三種戶型）所占比例： %；三房二廳共 500 套（面積由 ~ 不等 ,共三種戶型）所占比例： 53%；四房二廳共 6 套（面 積~ 不等 ,只一種戶型）所占比例： % 價(jià)格 2200 元 /平方米 （均價(jià)）毛坯交樓 樓盤主題 給您一個(gè)綠色的家 —— 東南亞風(fēng)情畫卷 開盤時(shí)間 2021 年 10 月 銷售情況 銷售率約三分之二 開發(fā)現(xiàn)狀 A 區(qū)工程進(jìn)行中，房屋還沒有封頂，園林還沒開始動(dòng)工。 34 金河灣 項(xiàng)目名稱 金河灣 地理位置 位于商業(yè) 大道和田美河交匯 開發(fā)商 廣州市花都粵華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 總建筑面積 10 萬 m2 左右 總體規(guī)劃 總戶數(shù) 900 多戶 ,規(guī)劃 2 期 18 棟樓 ,本期在售 9 棟 8