【導(dǎo)讀】政村、二個(gè)社區(qū)居委會(huì)、一個(gè)街道辦事處和托管一個(gè)國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)示范區(qū)。東與上海接壤，距。上海市中心35公里，西鄰蘇州30公里，滬寧高速公路、京滬鐵路、312國(guó)道依鎮(zhèn)而過(guò)，通上海港，交通十分便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特。區(qū)、蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)和昆山開發(fā)區(qū)的輻射，享受國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。區(qū)內(nèi)建有污水處理廠2座，日處理能力達(dá)30000噸，有熱電廠、工業(yè)水廠確保企業(yè)用氣和生產(chǎn)用水所需。區(qū)內(nèi)已引進(jìn)外資企業(yè)200多家，合同。700多家，注冊(cè)資本10億元，是華東地區(qū)有名的“電路板之鄉(xiāng)”。億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售57億元，財(cái)政收入億元。其中顧炎武墓、秦峰塔被列為江蘇省文物保護(hù)單位。燈鎮(zhèn)被評(píng)為江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)。蘇省人民委員會(huì)批準(zhǔn)，改名千燈迄今。從少卿山出土的新石器時(shí)代晚期文物說(shuō)明，早在四五千年前，境內(nèi)已有人類活動(dòng)。自2021年至今，全鎮(zhèn)已投入4000多萬(wàn)元用于古鎮(zhèn)的修繕保護(hù)。重建了凝熏橋和恒升橋，啟動(dòng)了石板街沿街建筑修繕工程。

　　

【正文】 從已經(jīng)結(jié)頂?shù)拿捞锷虡I(yè)街、中興廣場(chǎng)一期的建筑效果來(lái)看，太中規(guī)中矩，顯得有點(diǎn)落伍，無(wú)法展現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性，同時(shí)也無(wú)法真正激起購(gòu)鋪者和投資者的購(gòu)買欲望。 我們從建筑形態(tài)角度，應(yīng)該傳達(dá)購(gòu)房者的信息是：立面清爽優(yōu)美、有經(jīng)營(yíng)檔次但不是拒人千里之外，結(jié)構(gòu)和諧、戶型合理，動(dòng)線規(guī)劃明確。 客群定位 千燈鎮(zhèn)本地生意人（占買鋪人數(shù)的 50%） 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本鎮(zhèn)消化商鋪的主要力量依然是本鎮(zhèn)生意人，他們通過(guò)積累，擁有一定的資金實(shí)力，他們已經(jīng)具有投資商鋪觀念，即使不自用，出租賺取租金也成 為他們認(rèn)可的一種投千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 22 資方式。他們擁有較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，注重商鋪未來(lái)的升值潛力。 本鎮(zhèn)普通居民 （占買鋪人數(shù)的 20%） 由于拆遷、自己想做點(diǎn)生意等原因，很多居民都有開家小店搞生意的想法，他們運(yùn)用家里多年積蓄或者是拆遷補(bǔ)償款買鋪經(jīng)營(yíng)。他們對(duì)價(jià)格更加敏感，并且輕易不出手，但出手了信心非常堅(jiān)定。 上海、昆山、浙江等外地人 （占買鋪人數(shù)的 25%） 這部分在住宅投資利潤(rùn)變薄的時(shí)候，瞄準(zhǔn)了商鋪投資，像美田廣場(chǎng)、中興廣場(chǎng)等物業(yè)，他們都有涉足。他們更注重發(fā)展?jié)摿屯顿Y匯報(bào)率。 其它（占買鋪人數(shù)的 5%） 還有如新昆山人、外資企業(yè)白領(lǐng)等 進(jìn)行投資的，不過(guò)數(shù)量較少。 功能定位 □■ 價(jià)格定位建議 商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)定位分析 1）經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 自從各鎮(zhèn)實(shí)行單獨(dú)招商引資以來(lái)，千燈鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)非常好， GDP 年平均增長(zhǎng)率高達(dá)到 %，經(jīng)濟(jì)整體水平強(qiáng)勁，政府財(cái)政的收入大于支出，物價(jià)保持穩(wěn)定，人均收入繼續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)水平整體提高，居民消費(fèi)能力全面增強(qiáng)，用于購(gòu)買消費(fèi)品的資金比重增加，商業(yè)房產(chǎn)需求一度旺盛。 2）千燈小城鎮(zhèn)建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需依然處于升溫階段 沿滬產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃。確定了千燈的發(fā)展主要方向，將鎮(zhèn)中心重點(diǎn)納入到產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)去內(nèi)。新規(guī)劃中，由中心公園輻射的行政、金融、商務(wù)、居住功能區(qū)相當(dāng)明確。整個(gè)千燈規(guī)劃人口將集中在以中心公園為正中心的范圍內(nèi)，本項(xiàng)目正好處于規(guī)劃范圍內(nèi)。隨著鎮(zhèn)區(qū)版圖的擴(kuò)張和城鎮(zhèn)人口的增多，將極大拉動(dòng)區(qū)域消費(fèi)，由此必須更多的商業(yè)空間來(lái)滿足市場(chǎng)需求，但從項(xiàng)目區(qū)域目前的配套設(shè)施以及規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)展情況來(lái)看，所有房地產(chǎn)價(jià)格依然必須以理性價(jià)格為支撐點(diǎn)。 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 23 項(xiàng)目定價(jià)策略 1）定價(jià)方法 —— 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià) 本商業(yè)項(xiàng)目作為新跟進(jìn)項(xiàng)目，屬于政府規(guī)劃的商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目之一，但是處于美田廣場(chǎng)、中興廣場(chǎng)、恒豐時(shí)代廣場(chǎng)之后，基本上是在本地客戶基本消化 完后出現(xiàn)的，因此，我們必須在價(jià)格上做足文章，直接搶先吸收剩余本地客源，使本項(xiàng)目后來(lái)居上。 在價(jià)格定位上首先受美田廣場(chǎng)、中興廣場(chǎng)、恒豐時(shí)代廣場(chǎng)的影響，項(xiàng)目考慮運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法對(duì)住宅項(xiàng)目給予定價(jià)，訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的方法，差異化切入市場(chǎng)預(yù)計(jì)更能取得銷售的成功。 2）商業(yè)房?jī)r(jià)權(quán)重?cái)?shù)比例表： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 R =【（ H + N ）247。 2 】（ 1 – M ） 價(jià)格 =【（最高競(jìng)爭(zhēng)價(jià) + 最低競(jìng)爭(zhēng)價(jià)）247。 2】權(quán)重?cái)?shù) 項(xiàng)目權(quán)重?cái)?shù)分析表 序號(hào) 基本因素 權(quán)重?cái)?shù) 具體因素 權(quán)重?cái)?shù) 1 地段因素 道路通達(dá)度 2 交通因素 對(duì)外交通便利度 公交便利度 3 規(guī)劃前景因素 遠(yuǎn)景規(guī)劃 4 商業(yè)配套因素 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 商業(yè)配套設(shè)施 大型商業(yè)配套 5 消費(fèi)群因素 周邊居民消費(fèi)能力 人流量 6 規(guī)模因素 用地規(guī)劃 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 24 據(jù)表可得項(xiàng)目所失權(quán)重?cái)?shù)為： 據(jù)表可得出項(xiàng)目權(quán)重?cái)?shù)為： ； N（權(quán)重?cái)?shù)） =（所失權(quán)重?cái)?shù)） 如： 周邊商業(yè)項(xiàng)目最高的 恒豐 ?時(shí)代廣場(chǎng) –6500 元，最低的 人和家園 4500 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 得出項(xiàng)目均價(jià)： 5250 元 （ 6500+4500）247。 2（ 權(quán)重?cái)?shù)） =5250 元 起價(jià)： 4800 元 注：上述數(shù)據(jù)只作為本公司建議，最終項(xiàng)目定價(jià)可根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。 □■ 操作模式的建議 精盤操作掃描 精盤名稱 建筑 風(fēng)格 樓盤 均價(jià) 采取銷售模式 優(yōu) 劣 美田廣場(chǎng) 普通 5000 沿街一、二、三層聯(lián)售 空間利用率不高，購(gòu)鋪者投入成本高，制約了購(gòu)鋪者的積極性 序號(hào) 具體因素 項(xiàng)目擁有的數(shù)據(jù) 權(quán)重?cái)?shù) 1 道路通達(dá)度 黃浦江路、瓊花一路、 規(guī)劃二路、尚書路、恒升路 2 對(duì)外交通便利度 陸千路、春江路等 3 公交便利度 尚書路、機(jī)場(chǎng)路直達(dá)昆山公交 4 遠(yuǎn)景規(guī)劃 毗鄰即將規(guī)劃的新鎮(zhèn)中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、時(shí)代超市 5 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 瓊花一路、規(guī)劃二路等道路將打通 6 商業(yè)配套設(shè)施 銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃中 7 人流量 目前人流偏少 8 周邊居民消費(fèi)能力 入住率較低，周邊居民消費(fèi)很有限 9 大型商業(yè)配套 時(shí)代超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 10 用地規(guī)劃 占地 平方米，總建筑面積26014 平方米 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 25 內(nèi)街一、二層聯(lián)售 有利于避開二樓三樓的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)，有利于回籠資金。 中興廣場(chǎng) 普通 5050 沿街一、二、三層聯(lián)售 內(nèi)街一、二層聯(lián)售 空間利用率不高，購(gòu)鋪者投入成本高，制約了購(gòu)鋪者的積極性。 有利于避開二樓三樓的市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)，有利于回籠資金。 時(shí)代廣場(chǎng) 現(xiàn)代 6000 一、二層聯(lián)售，前后兩門 一層獨(dú)立銷售 聯(lián)售情 況， 6000 的均價(jià)確實(shí)很高，市場(chǎng)啟動(dòng)預(yù)計(jì)有難度，但其前后開門，等于是商鋪既可招攬沿街消費(fèi)群還可以招攬內(nèi)街消費(fèi)群，也很合算的。 獨(dú)立銷售的話，二層鋪位估計(jì)要重新整合規(guī)劃思路，否則難以出手的。 人和家園 普通 4500 在售樓部自然銷售 ● 建議模式一： 沿街一、二層鋪位出售，三、四層出租。 優(yōu)勢(shì)：能幫助開發(fā)商回籠絕大部分資金，有利于充分發(fā)揮三、四樓空間的商業(yè)價(jià)值。 劣勢(shì)：三、四樓商業(yè)空間的資金回籠延期 ● 建議模式二： 均出售。 優(yōu)勢(shì)：及時(shí)回籠資金，為開發(fā)商省去很多煩惱。 劣勢(shì)：三、四層銷售存在壓力 ● 建議模式三： 均出租，可以交訂金確定購(gòu)買權(quán)，市場(chǎng)形成公開發(fā)售后，訂購(gòu)者享受購(gòu)買優(yōu)先權(quán)或者允許其將購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓。 優(yōu)勢(shì)：可以由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃業(yè)態(tài)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。利于擴(kuò)大市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度，聚集人氣、繁榮市場(chǎng)。 劣勢(shì)：開發(fā)商前期必須出巨資培育市場(chǎng)，承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；回籠資金慢。 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 26 □■ 案名備選 千燈中茵街 由名稱可以聯(lián)想到江蘇昆山中茵置業(yè)和已經(jīng)成功招商運(yùn)營(yíng)的昆山中茵街，的確，千燈中茵街系出名門，與昆山中茵街同出一系，全面沿襲商街各項(xiàng)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，成熟的開發(fā)理念以及完善的商業(yè)運(yùn)籌，是投資及購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)的強(qiáng)有力保證。 中茵旺角 本案名取“旺角”，從地形角度來(lái)分析，項(xiàng)目東南有 A區(qū)商業(yè)街，吸納沿滬產(chǎn)業(yè)帶龐大的消費(fèi)能量，項(xiàng)目西南有 B、 C 區(qū)商業(yè)街，直接面向老鎮(zhèn)區(qū)居民。形成商業(yè)犄角之勢(shì)，充分蓄足商業(yè)能量，為經(jīng)營(yíng)戶帶來(lái)來(lái)自八方的財(cái)富。 中茵歐洲街 本案名主要根據(jù)商街規(guī)劃的建筑形態(tài) —— 經(jīng)典歐式，以塑造歐洲小鎮(zhèn)商業(yè)街的一種感覺，傳達(dá)給購(gòu)鋪者和周邊主要居民，這里將是千燈乃至昆山南部最重要的購(gòu)物休閑目的地之一，有力銜接高速發(fā)展的社會(huì)消費(fèi)能力，是難得的財(cái)富機(jī)遇。 中茵東吳廣場(chǎng) 歷史上，長(zhǎng)三角環(huán)太湖區(qū)域均屬于吳國(guó)境內(nèi)，所以至今依然有“吳地 ”之稱。以“東吳”命名本商業(yè)街，氣勢(shì)浩然，同時(shí)也可激起長(zhǎng)三角投資客的投資熱情，為本項(xiàng)目的成功銷售及售后招商奠定基礎(chǔ)。 秦峰廣場(chǎng) 我們推薦 : ★★★★★ 千燈中茵街 ★★★★ 中茵旺角