【導讀】政村、二個社區(qū)居委會、一個街道辦事處和托管一個國家級農業(yè)示范區(qū)。東與上海接壤，距。上海市中心35公里，西鄰蘇州30公里，滬寧高速公路、京滬鐵路、312國道依鎮(zhèn)而過，通上海港，交通十分便捷，區(qū)位優(yōu)勢獨特。區(qū)、蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)和昆山開發(fā)區(qū)的輻射，享受國家級經濟技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。區(qū)內建有污水處理廠2座，日處理能力達30000噸，有熱電廠、工業(yè)水廠確保企業(yè)用氣和生產用水所需。區(qū)內已引進外資企業(yè)200多家，合同。700多家，注冊資本10億元，是華東地區(qū)有名的“電路板之鄉(xiāng)”。億元，實現工業(yè)銷售57億元，財政收入億元。其中顧炎武墓、秦峰塔被列為江蘇省文物保護單位。燈鎮(zhèn)被評為江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)。蘇省人民委員會批準，改名千燈迄今。從少卿山出土的新石器時代晚期文物說明，早在四五千年前，境內已有人類活動。自2021年至今，全鎮(zhèn)已投入4000多萬元用于古鎮(zhèn)的修繕保護。重建了凝熏橋和恒升橋，啟動了石板街沿街建筑修繕工程。

　　

【正文】 從已經結頂的美田商業(yè)街、中興廣場一期的建筑效果來看，太中規(guī)中矩，顯得有點落伍，無法展現項目個性，同時也無法真正激起購鋪者和投資者的購買欲望。 我們從建筑形態(tài)角度，應該傳達購房者的信息是：立面清爽優(yōu)美、有經營檔次但不是拒人千里之外，結構和諧、戶型合理，動線規(guī)劃明確。 客群定位 千燈鎮(zhèn)本地生意人（占買鋪人數的 50%） 調查發(fā)現，本鎮(zhèn)消化商鋪的主要力量依然是本鎮(zhèn)生意人，他們通過積累，擁有一定的資金實力，他們已經具有投資商鋪觀念，即使不自用，出租賺取租金也成 為他們認可的一種投千燈商業(yè)項目調查 22 資方式。他們擁有較為長遠的眼光，注重商鋪未來的升值潛力。 本鎮(zhèn)普通居民 （占買鋪人數的 20%） 由于拆遷、自己想做點生意等原因，很多居民都有開家小店搞生意的想法，他們運用家里多年積蓄或者是拆遷補償款買鋪經營。他們對價格更加敏感，并且輕易不出手，但出手了信心非常堅定。 上海、昆山、浙江等外地人 （占買鋪人數的 25%） 這部分在住宅投資利潤變薄的時候，瞄準了商鋪投資，像美田廣場、中興廣場等物業(yè)，他們都有涉足。他們更注重發(fā)展?jié)摿屯顿Y匯報率。 其它（占買鋪人數的 5%） 還有如新昆山人、外資企業(yè)白領等 進行投資的，不過數量較少。 功能定位 □■ 價格定位建議 商業(yè)房產價格走勢定位分析 1）經濟持續(xù)走強，房價穩(wěn)中有升 自從各鎮(zhèn)實行單獨招商引資以來，千燈鎮(zhèn)經濟發(fā)展態(tài)勢非常好， GDP 年平均增長率高達到 %，經濟整體水平強勁，政府財政的收入大于支出，物價保持穩(wěn)定，人均收入繼續(xù)增長，消費水平整體提高，居民消費能力全面增強，用于購買消費品的資金比重增加，商業(yè)房產需求一度旺盛。 2）千燈小城鎮(zhèn)建設，商業(yè)地產市場供需依然處于升溫階段 沿滬產業(yè)帶的規(guī)劃。確定了千燈的發(fā)展主要方向，將鎮(zhèn)中心重點納入到產業(yè)帶啟動去內。新規(guī)劃中，由中心公園輻射的行政、金融、商務、居住功能區(qū)相當明確。整個千燈規(guī)劃人口將集中在以中心公園為正中心的范圍內，本項目正好處于規(guī)劃范圍內。隨著鎮(zhèn)區(qū)版圖的擴張和城鎮(zhèn)人口的增多，將極大拉動區(qū)域消費，由此必須更多的商業(yè)空間來滿足市場需求，但從項目區(qū)域目前的配套設施以及規(guī)劃項目進展情況來看，所有房地產價格依然必須以理性價格為支撐點。 千燈商業(yè)項目調查 23 項目定價策略 1）定價方法 —— 競爭導向定價 本商業(yè)項目作為新跟進項目，屬于政府規(guī)劃的商業(yè)街區(qū)項目之一，但是處于美田廣場、中興廣場、恒豐時代廣場之后，基本上是在本地客戶基本消化 完后出現的，因此，我們必須在價格上做足文章，直接搶先吸收剩余本地客源，使本項目后來居上。 在價格定位上首先受美田廣場、中興廣場、恒豐時代廣場的影響，項目考慮運用競爭導向定價法對住宅項目給予定價，訴求項目優(yōu)勢的方法，差異化切入市場預計更能取得銷售的成功。 2）商業(yè)房價權重數比例表： 競爭導向定價法 R =【（ H + N ）247。 2 】（ 1 – M ） 價格 =【（最高競爭價 + 最低競爭價）247。 2】權重數 項目權重數分析表 序號 基本因素 權重數 具體因素 權重數 1 地段因素 道路通達度 2 交通因素 對外交通便利度 公交便利度 3 規(guī)劃前景因素 遠景規(guī)劃 4 商業(yè)配套因素 基礎設施狀況 商業(yè)配套設施 大型商業(yè)配套 5 消費群因素 周邊居民消費能力 人流量 6 規(guī)模因素 用地規(guī)劃 千燈商業(yè)項目調查 24 據表可得項目所失權重數為： 據表可得出項目權重數為： ； N（權重數） =（所失權重數） 如： 周邊商業(yè)項目最高的 恒豐 ?時代廣場 –6500 元，最低的 人和家園 4500 根據競爭導向定價法 得出項目均價： 5250 元 （ 6500+4500）247。 2（ 權重數） =5250 元 起價： 4800 元 注：上述數據只作為本公司建議，最終項目定價可根據市場實際情況進行調整。 □■ 操作模式的建議 精盤操作掃描 精盤名稱 建筑 風格 樓盤 均價 采取銷售模式 優(yōu) 劣 美田廣場 普通 5000 沿街一、二、三層聯售 空間利用率不高，購鋪者投入成本高，制約了購鋪者的積極性 序號 具體因素 項目擁有的數據 權重數 1 道路通達度 黃浦江路、瓊花一路、 規(guī)劃二路、尚書路、恒升路 2 對外交通便利度 陸千路、春江路等 3 公交便利度 尚書路、機場路直達昆山公交 4 遠景規(guī)劃 毗鄰即將規(guī)劃的新鎮(zhèn)中心、農貿市場、時代超市 5 基礎設施狀況 瓊花一路、規(guī)劃二路等道路將打通 6 商業(yè)配套設施 銀行、超市、農貿市場規(guī)劃中 7 人流量 目前人流偏少 8 周邊居民消費能力 入住率較低，周邊居民消費很有限 9 大型商業(yè)配套 時代超市、農貿市場 10 用地規(guī)劃 占地 平方米，總建筑面積26014 平方米 千燈商業(yè)項目調查 25 內街一、二層聯售 有利于避開二樓三樓的市場銷售風險，有利于回籠資金。 中興廣場 普通 5050 沿街一、二、三層聯售 內街一、二層聯售 空間利用率不高，購鋪者投入成本高，制約了購鋪者的積極性。 有利于避開二樓三樓的市場銷售風險，有利于回籠資金。 時代廣場 現代 6000 一、二層聯售，前后兩門 一層獨立銷售 聯售情 況， 6000 的均價確實很高，市場啟動預計有難度，但其前后開門，等于是商鋪既可招攬沿街消費群還可以招攬內街消費群，也很合算的。 獨立銷售的話，二層鋪位估計要重新整合規(guī)劃思路，否則難以出手的。 人和家園 普通 4500 在售樓部自然銷售 ● 建議模式一： 沿街一、二層鋪位出售，三、四層出租。 優(yōu)勢：能幫助開發(fā)商回籠絕大部分資金，有利于充分發(fā)揮三、四樓空間的商業(yè)價值。 劣勢：三、四樓商業(yè)空間的資金回籠延期 ● 建議模式二： 均出售。 優(yōu)勢：及時回籠資金，為開發(fā)商省去很多煩惱。 劣勢：三、四層銷售存在壓力 ● 建議模式三： 均出租，可以交訂金確定購買權，市場形成公開發(fā)售后，訂購者享受購買優(yōu)先權或者允許其將購買權轉讓。 優(yōu)勢：可以由開發(fā)商統一規(guī)劃業(yè)態(tài)、統一招商、統一管理。利于擴大市場知名度和美譽度，聚集人氣、繁榮市場。 劣勢：開發(fā)商前期必須出巨資培育市場，承擔市場風險；回籠資金慢。 千燈商業(yè)項目調查 26 □■ 案名備選 千燈中茵街 由名稱可以聯想到江蘇昆山中茵置業(yè)和已經成功招商運營的昆山中茵街，的確，千燈中茵街系出名門，與昆山中茵街同出一系，全面沿襲商街各項規(guī)劃優(yōu)勢，成熟的開發(fā)理念以及完善的商業(yè)運籌，是投資及購鋪自營的強有力保證。 中茵旺角 本案名取“旺角”，從地形角度來分析，項目東南有 A區(qū)商業(yè)街，吸納沿滬產業(yè)帶龐大的消費能量，項目西南有 B、 C 區(qū)商業(yè)街，直接面向老鎮(zhèn)區(qū)居民。形成商業(yè)犄角之勢，充分蓄足商業(yè)能量，為經營戶帶來來自八方的財富。 中茵歐洲街 本案名主要根據商街規(guī)劃的建筑形態(tài) —— 經典歐式，以塑造歐洲小鎮(zhèn)商業(yè)街的一種感覺，傳達給購鋪者和周邊主要居民，這里將是千燈乃至昆山南部最重要的購物休閑目的地之一，有力銜接高速發(fā)展的社會消費能力，是難得的財富機遇。 中茵東吳廣場 歷史上，長三角環(huán)太湖區(qū)域均屬于吳國境內，所以至今依然有“吳地 ”之稱。以“東吳”命名本商業(yè)街，氣勢浩然，同時也可激起長三角投資客的投資熱情，為本項目的成功銷售及售后招商奠定基礎。 秦峰廣場 我們推薦 : ★★★★★ 千燈中茵街 ★★★★ 中茵旺角