【正文】 引資全面推進(jìn)，取得了初步成效。一期、二期 44 萬平米動遷房已陸續(xù)交付使用；三期 50萬平米動遷小區(qū)已啟動建設(shè) 25萬平米。兩年來，沿滬產(chǎn)業(yè)帶累計(jì)批準(zhǔn)外資項(xiàng)目 37 個(gè)，注冊外資總額 億美元，總投資超過 7 億美元，實(shí)際到帳外資超過 7000 萬美元。 下一步，沿滬產(chǎn)業(yè)帶將充分發(fā)揮臨近上海的區(qū)位優(yōu)勢，進(jìn)一步整合沿滬產(chǎn)業(yè)和資源，全面依托上海、接軌上海，接受上海的帶動和輻射，著力完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，啟動新鎮(zhèn)區(qū)功能項(xiàng)目建設(shè)，打造一流投資環(huán)境；加強(qiáng)特色載體建設(shè)，加大招商引資力度；加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，實(shí)行契約式服務(wù)，創(chuàng)出服務(wù)品牌。 (2)、沿滬產(chǎn)業(yè)帶在千燈的分布圖示 昆山市沿滬產(chǎn)業(yè)帶位于昆山市的東南首，與上海市接壤。產(chǎn)業(yè)帶境內(nèi)滬寧高速、同三高速、蘇滬高速、 312 國道、蘇虹機(jī)場路貫穿全境，昆山市東環(huán)路、炎武大道和黃浦江路貫穿其中，交通極為便捷。千燈鎮(zhèn)地區(qū)位于產(chǎn)業(yè)帶啟動區(qū)內(nèi)，將建成以電子資訊、精密機(jī)械和都市產(chǎn)業(yè)為主 的新型高科技生態(tài)化園區(qū)；北部區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展集物流、商貿(mào)、汽車產(chǎn)業(yè)；南部淀山湖地區(qū)主要依托淀山湖景觀發(fā)展休閑旅游及度假產(chǎn)業(yè)。位于千燈古鎮(zhèn)西側(cè)的中心啟動區(qū)規(guī)劃面積35 平方公里，將充分利用地處上海浦東、上海國際汽車城、蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和浙江杭嘉等國際制造業(yè)聚集區(qū)中心地帶的優(yōu)勢，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，構(gòu)筑電子資訊產(chǎn)業(yè)、精密機(jī)械加工制造業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)為主的新型高科技生態(tài)化投資區(qū)。 栽下梧桐樹，引得金鳳來。 本案位置 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 18 以中心公園為核心的千燈生態(tài)新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃示意圖 以中心公園為核心的千燈生態(tài)新鎮(zhèn)區(qū)夜景效果圖 商業(yè)區(qū) 住宅區(qū)商住區(qū) 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 19 (5)、千燈位于沿滬產(chǎn)業(yè)帶正 中心 沿滬 產(chǎn)業(yè)帶中心給千燈的房地產(chǎn)市場增加了巨大的活力，在規(guī)劃的沿滬產(chǎn)業(yè)帶中心周邊興起了不少新盤。韓國開發(fā)商佑林和帝安也在該區(qū)域有地塊，投資建設(shè)正在醞釀規(guī)劃中。區(qū)域還將有企業(yè)臺灣日月光電子進(jìn)駐，投資總額逾 40億美元，建成后員工總數(shù)將達(dá) 10萬人。 沿滬產(chǎn)業(yè)帶位于昆山市的東南首，與上海市接壤。總體規(guī)劃 197平方公里，中心啟動區(qū)域規(guī)劃面積 35平方公里。 自 2021年 2月正式啟動以來，沿滬產(chǎn)業(yè)帶堅(jiān)持打造生態(tài)化工 業(yè)園區(qū)理念，高起點(diǎn)規(guī)劃，大手筆建設(shè)，動遷工作、規(guī)劃建設(shè)、招商引資全面推進(jìn)，取得了初步成效。一期、二期 44 萬平米動遷房已陸續(xù)交付使用；三期 50萬平米動遷小區(qū)已啟動建設(shè) 25萬平米。兩年來，沿滬產(chǎn)業(yè)帶累計(jì)批準(zhǔn)外資項(xiàng)目 32 個(gè)，注冊外資總額 億美元，總投資超過 5 億美元，實(shí)際到帳外資近 6000萬美元。 下一步，沿滬產(chǎn)業(yè)帶將充分發(fā)揮臨近上海的區(qū)位優(yōu)勢，進(jìn)一步整合沿滬產(chǎn)業(yè)和資源，全面依托上海、接軌上海，接受上海的帶動和輻射，著力完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，啟動新鎮(zhèn)區(qū)功能項(xiàng)目建設(shè)，打造一流投資環(huán)境；加強(qiáng)特色載體建設(shè)，加大招商引資力度；加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，實(shí)行契約式服務(wù)，創(chuàng)出服務(wù)品牌。 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 20 七、項(xiàng)目地塊資料（二） 宗地現(xiàn)狀照片 項(xiàng)目地塊處于沿滬產(chǎn)業(yè)帶啟動區(qū)，西接老鎮(zhèn)區(qū)（風(fēng)景旅游定位），東 鄰新規(guī)劃的集行政、商業(yè)、居住、游覽一體的鎮(zhèn)中心，南正對 15000平方米大超市和鎮(zhèn)區(qū)最大農(nóng)貿(mào)市場，有著商業(yè)發(fā)展的先天優(yōu)勢。再加上恒升路上較為集中的由社區(qū)商鋪構(gòu)成的商業(yè)街，以及黃浦江路上的人和家園商業(yè)街等，構(gòu)筑了千燈前所未有的龐大的商業(yè)版塊。就目前的情況來看 ，這些商鋪的回報(bào)率并不高，這也許與現(xiàn)在還沒有形成成熟、穩(wěn)定的商業(yè)圈有很大關(guān)系。 不過，隨著錦景園、美景園、恒升花園、人和家園等社區(qū)的入住，以及新中心配套的不斷完善、日月光等企業(yè)的擴(kuò)容，人氣得到大幅提升后，這里將會讓廣大商業(yè)投資者及經(jīng)營者看到財(cái)富閃耀的光輝。中興廣場將在瓊花一路與黃浦江路接口建造一個(gè)商務(wù)酒店。 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 21 八、本商業(yè)項(xiàng)目的一些建議 基于實(shí)地考察數(shù)據(jù)，結(jié)合本宗地商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃定位及本公司對商業(yè)項(xiàng)目的理解，我們對項(xiàng)目的商業(yè)定位、價(jià)格定位及運(yùn)作模式提出部分建議，以求為中茵公司決策提供助益。 沿街三、四樓： 引進(jìn)大型商業(yè)娛樂、特色餐廳、健身吧、 KTV 等項(xiàng)目 理由：作為新興的小城鎮(zhèn)，千燈尤其是項(xiàng)目區(qū)塊，商業(yè)物業(yè)相當(dāng)集中，形成規(guī)模商業(yè)優(yōu)勢的同時(shí)，互相爭搶有限的顧客必將成為現(xiàn)實(shí)。所以，對于第三層和四層的商業(yè)空間，再去爭搶擁有絕對優(yōu)勢的一、二層商鋪客源，顯得力不從心。 建筑風(fēng)格 差異化、簡約化、個(gè)性化 從已經(jīng)結(jié)頂?shù)拿捞锷虡I(yè)街、中興廣場一期的建筑效果來看，太中規(guī)中矩，顯得有點(diǎn)落伍，無法展現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性，同時(shí)也無法真正激起購鋪者和投資者的購買欲望。 客群定位 千燈鎮(zhèn)本地生意人（占買鋪人數(shù)的 50%） 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本鎮(zhèn)消化商鋪的主要力量依然是本鎮(zhèn)生意人，他們通過積累，擁有一定的資金實(shí)力，他們已經(jīng)具有投資商鋪觀念，即使不自用，出租賺取租金也成 為他們認(rèn)可的一種投千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 22 資方式。 本鎮(zhèn)普通居民 （占買鋪人數(shù)的 20%） 由于拆遷、自己想做點(diǎn)生意等原因，很多居民都有開家小店搞生意的想法，他們運(yùn)用家里多年積蓄或者是拆遷補(bǔ)償款買鋪經(jīng)營。 上海、昆山、浙江等外地人 （占買鋪人數(shù)的 25%） 這部分在住宅投資利潤變薄的時(shí)候，瞄準(zhǔn)了商鋪投資，像美田廣場、中興廣場等物業(yè)，他們都有涉足。 其它（占買鋪人數(shù)的 5%） 還有如新昆山人、外資企業(yè)白領(lǐng)等 進(jìn)行投資的，不過數(shù)量較少。 2）千燈小城鎮(zhèn)建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)市場供需依然處于升溫階段 沿滬產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃。新規(guī)劃中，由中心公園輻射的行政、金融、商務(wù)、居住功能區(qū)相當(dāng)明確。隨著鎮(zhèn)區(qū)版圖的擴(kuò)張和城鎮(zhèn)人口的增多，將極大拉動區(qū)域消費(fèi)，由此必須更多的商業(yè)空間來滿足市場需求，但從項(xiàng)目區(qū)域目前的配套設(shè)施以及規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)展情況來看，所有房地產(chǎn)價(jià)格依然必須以理性價(jià)格為支撐點(diǎn)。 在價(jià)格定位上首先受美田廣場、中興廣場、恒豐時(shí)代廣場的影響，項(xiàng)目考慮運(yùn)用競爭導(dǎo)向定價(jià)法對住宅項(xiàng)目給予定價(jià)，訴求項(xiàng)目優(yōu)勢的方法，差異化切入市場預(yù)計(jì)更能取得銷售的成功。 2 】（ 1 – M ） 價(jià)格 =【（最高競爭價(jià) + 最低競爭價(jià)）247。 2（ 權(quán)重?cái)?shù)） =5250 元 起價(jià)： 4800 元 注：上述數(shù)據(jù)只作為本公司建議，最終項(xiàng)目定價(jià)可根據(jù)市場實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。 中興廣場 普通 5050 沿街一、二、三層聯(lián)售 內(nèi)街一、二層聯(lián)售 空間利用率不高，購鋪者投入成本高，制約了購鋪者的積極性。 時(shí)代廣場 現(xiàn)代 6000 一、二層聯(lián)售，前后兩門 一層獨(dú)立銷售 聯(lián)售情 況， 6000 的均價(jià)確實(shí)很高，市場啟動預(yù)計(jì)有難度，但其前后開門，等于是商鋪既可招攬沿街消費(fèi)群還可以招攬內(nèi)街消費(fèi)群，也很合算的。 人和家園 普通 4500 在售樓部自然銷售 ● 建議模式一： 沿街一、二層鋪位出售，三、四層出租。 劣勢：三、四樓商業(yè)空間的資金回籠延期 ● 建議模式二： 均出售。 劣勢：三、四層銷售存在壓力 ● 建議模式三： 均出租，可以交訂金確定購買權(quán)，市場形成公開發(fā)售后，訂購者享受購買優(yōu)先權(quán)或者允許其將購買權(quán)轉(zhuǎn)讓。利于擴(kuò)大市場知名度和美譽(yù)度，聚集人氣、繁榮市場。 千燈商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 26 □■ 案名備選 千燈中茵街 由名稱可以聯(lián)想到江蘇昆山中茵置業(yè)和已經(jīng)成功招商運(yùn)營的昆山中茵街，的確，千燈中茵街系出名門，與昆山中茵街同出一系，全面沿襲商街各項(xiàng)規(guī)劃優(yōu)勢，成熟的開發(fā)理念以及完善的商業(yè)運(yùn)籌，是投資及購鋪?zhàn)誀I的強(qiáng)有力保證。形成商業(yè)犄角之勢，充分蓄足商業(yè)能量，為經(jīng)營戶帶來來自八方的財(cái)富。 中茵東吳廣場 歷史上，長三角環(huán)太湖區(qū)域均屬于吳國境內(nèi)，所以至今依然有“吳地 ”之稱。 秦峰廣場 我們推薦 : ★★★★★ 千燈中茵街 ★★★★ 中茵旺角