深圳房地產(chǎn)市場形勢分析報告-資料下載頁
2025-02-27 16:53本頁面
【導讀】2021年第一季度《深圳房地產(chǎn)市場形勢分析報告》。指標單位2021年1季度去年同期同比％。其中：1、國內個人。六、商品房現(xiàn)樓空置面積萬平方米。深圳市2021年第一季度全市商品房銷售情況統(tǒng)計。用途套數(shù)合同面積金額均價均價。行政區(qū)預售總面積住宅面積
【正文】 它價位的住宅市場份額基本不變（見圖 7）。 圖 6 一季度不同戶型住宅銷售面積 所占比例對比圖 （外圈為 2021 年數(shù)據(jù)） 圖 7 一季度不同價位住宅銷售面積所占比例對比圖 （外圈為 2021 年數(shù)據(jù)） （六）不同區(qū)域住宅價格普遍上漲，住宅總體價格明顯上升，辦公樓、商業(yè)用房價格小幅下降 一季度全市，全市商品房均價 6382 元，比去年同期上升了 ％。其中：住宅均價為 5780 元，比上年同期上漲 ％；辦公樓均價 9090 元 /平方米，比上年同期下降 ％；商鋪均價 12101 元 /平方米，比上年同期下降 9％。 一季度羅湖區(qū)住宅銷售均價為每平方米 7796 元，比去年同期上漲 12％；福田區(qū)為每平方米 8025元，比去年同期上漲 8％；南山區(qū)為每平方米 6034 元，比去年同期下降 ％；寶安區(qū)為每平方米 3899 元，比去年同期上漲 6％，龍崗區(qū)為每平方米 3594 元，比去年同期上漲 9％。除南山區(qū)外，各區(qū)住宅價格均出現(xiàn)上漲，且上漲幅度較大（見圖 8）。 圖 8 一季度不同區(qū)域住宅銷售面積對比圖（元 /M2） （七）二手房地產(chǎn)市場活躍，交易面積日趨增加 一季度，我市二手房交易面積達到 萬平方米，比上年同期增長 ％，高于去年同期及去年底的增長速度（ 56％、 45％）（圖 9）。 圖 9 1999 年以來二手房市場交易面積示意圖（萬 M2） 二、一季度房地產(chǎn)經(jīng)濟運行分析 （一）新建商品房供求關系分析 去年底，我市批準預售面積與商品房銷售面積的比例達到 ： 1，新增供給出現(xiàn)小于需求的現(xiàn)象；而龍崗、福田等區(qū)新增供求比分別達到 ： 1 和 ： 1，新增住宅供不應求現(xiàn)象較為嚴重。今年一季度，我市商品房批準預售面積比商品房銷售面積少 萬平方米，其中住宅批準預售面積比銷售面積少 萬平方米，住宅新增供求比為 ： 1，新增供給不足的問題較為突出。而以往房源比較充足的南山、寶安兩區(qū)，今年也出現(xiàn)了批準預售小于實際銷售的問題，新增供求比分別為 ： 1 和 ： 1。 商品房新增供給較少，盡管有利于消化空置商品房，但新增供給持續(xù)減少，勢必造成供給儲備不足，使購房者難以有充分的選房余地、不利于買方市場的穩(wěn)定，此外還有可能造成賣方抬價，一定程度上引起今后一段時期房價的不穩(wěn)定（一季度房價快速上漲即為佐證）。故近年來房地產(chǎn)市場供求關系出現(xiàn)失衡的問題，需要引起各界的廣泛重視。 表 2 一季度住宅新增供求關系對比 批準預售 面積 （萬 m2） 實際銷售面積 （萬 m2） 新增供求比 羅湖 ： 1 福田 ： 1 南山 ： 1 鹽田 ： 1 寶安 ： 1 龍崗 ： 1 合計 ： 1 （二）二手房市場分析 近年來，隨著我市各項促進存量市場發(fā)展政策的實施，二手樓市場日趨活躍，成交面積和交易金額逐年上升。 1999 年存量房屋成交面積為 萬平方米，到 2021 年成交面積已經(jīng)達到 萬平方米，5 年內增長了 233％。今年，僅一季度的成交面積就達到 萬平方米，已經(jīng)接近 1999 年全年的成交量。從成交面積的增長幅度來看， 2021 年存量住房成交面積比 2021 年增加 ％， 2021 年增長了 45％， 2021年一季度又比年同期增長 68％。隨著二手市場規(guī)模的不斷擴大，存量市場在整個房地產(chǎn)市場中的地位不斷加強，二手房市場已成為深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分。 二手房市場的快速發(fā)展，對深圳房地產(chǎn)業(yè)的健 康發(fā)展具有重要作用。首先由于二手房市場價格相對較低，與新建商品房相結合形成良好的價格梯度，可以滿足不同層次消費者的住房需求，有助于解決中低收入者的住房問題；其次可以推動房地產(chǎn)二三級市場的聯(lián)動，使一些消費者賣舊換新，有利于房地產(chǎn)市場需求的增長；其三，在特區(qū)內新房供不應求的情況下，能夠滿足中低收入者的在特區(qū)內購房的需求，保證住房買方市場的局面，一定程度上抑制房價上漲。 因此，近年來深圳二手樓市場的快速發(fā)展，有利于促進整個房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。 （三）房地產(chǎn)市場價格 分析 一季度全市商品房價格與上年相比上漲了 ％，商品住宅價格上漲 ％。除南山區(qū)住宅價格基本保持穩(wěn)定外，其它各區(qū)域的住宅價格均有一定幅度的上漲。引起價格上漲的原因主要有以下幾點： 由于特區(qū)內土地資源的日益稀缺，以及連續(xù)三年嚴控新批房地產(chǎn)用地政策的施行，近兩年特區(qū)內基本沒有新批房地產(chǎn)用地，導致區(qū)內房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供小于求的局面，從而拉升了區(qū)內房地產(chǎn)價格，進而造成全市房地產(chǎn)價格，突破以往 2％左右的上升速度，出現(xiàn)明顯增長。 宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢良好， CEPA 的實施、特區(qū)外全面 城市化的啟動等，使居民對房地產(chǎn)的需求更加旺盛，一季度深圳市住宅銷售面積比上年同期增長 23％，旺盛的市場需求對房地產(chǎn)價格有拉動作用。 由于地鐵、道路等基礎設施的加快建設，使特區(qū)內外地鐵沿線、道路周邊的房地產(chǎn)產(chǎn)生預期升值，在一定程度上拉動了房價上升。 特區(qū)外城市化實施、關內外差距的減小，使特區(qū)內對特區(qū)外的輻射作用增強，使特區(qū)外房地產(chǎn)價格逐漸向特區(qū)邊緣地區(qū)的房地產(chǎn)價格接近，也使特區(qū)外房地產(chǎn)價格上漲。 從總體來看，隨著房地產(chǎn)市場熱點向特區(qū)外轉移，特區(qū)外房地產(chǎn)銷售面積所占的比例將越來越 大；由于其目前房價水平較低，故將對全市房地產(chǎn)價格水平及上升速度起到平抑作用。同時，二手房市場的規(guī)模的不斷擴大，有利于價格梯度的完善，滿足不同收入層次的需求。這將有效緩解特區(qū)內供給不足的矛盾，抑制房價的上漲。 在多種因素的共同作用下，未來一段時期，深圳房地產(chǎn)價格上漲幅度仍將保持在合理的范圍內。
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