【導(dǎo)讀】頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)。鄉(xiāng)間藝墅項(xiàng)目座落于金山區(qū)呂巷鎮(zhèn)干巷社區(qū)，朱呂公路北側(cè)。規(guī)劃總建筑面積60000平米，現(xiàn)前兩期建成，一期為動遷安置房，二期已轉(zhuǎn)為商品房。鄉(xiāng)間藝墅整改后建筑風(fēng)格為典型美式別墅風(fēng)格，結(jié)合前后花園與蘇式園林。本項(xiàng)目地塊位于上海郊縣，且周邊無重污染企業(yè)空氣環(huán)境良好。地塊南臨朱呂公路，但車輛較少噪音污染狀況較輕。項(xiàng)目距離A6高速干巷出口僅3分鐘車程。使金山成為浙江和南方各省快速進(jìn)出上海的橋頭堡。將聯(lián)系金山與上海南站?！舻貕K地處金山區(qū)腹地遠(yuǎn)離污染源，獨(dú)特的原生態(tài)環(huán)境使得該區(qū)域的居住、休閑度假優(yōu)勢較為突出；◆金山區(qū)加大發(fā)展力度，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的較優(yōu)質(zhì)區(qū)域，市場前景看好；◆項(xiàng)目鄰近有主要交通干道，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華；

　　

【正文】 ，賦予“遠(yuǎn)”眾多美好的意境，然后與目標(biāo)客戶群心目中的“遠(yuǎn)”所想象到的生活狀態(tài)相對應(yīng)，成為我們項(xiàng)目的一個重要特質(zhì)，體現(xiàn)在項(xiàng)目的定位中，并且在后期的廣告推廣中著力渲染，與目標(biāo)客戶群心理對接，讓“遠(yuǎn)”這一劣勢進(jìn)而轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的優(yōu)勢。 解碼 2：項(xiàng)目周邊的環(huán)境 鄉(xiāng)間藝墅地處上海金山區(qū)的中部位置，從周邊的整體環(huán)境來看，可以用“城市發(fā)展遺忘的角落”來形容，四周農(nóng)舍密布、農(nóng)田交織，農(nóng)作物種類繁多，是上海城區(qū)采摘節(jié)的重點(diǎn)接待場所，融入其中似乎有種回歸自然、盡享田園的情趣。再加之近年來借助這一特色所修建和投入 使用的白漾生態(tài)園、車鏡公園、千畝生態(tài)林等等讓該地區(qū)的環(huán)境更加怡人、愜意、靜謐，讓生活在這里的人們更加舒心、安逸，同樣對于城區(qū)人口的吸引能力也更加強(qiáng)大。 解碼 3：項(xiàng)目的純獨(dú)棟院落形態(tài) 別墅一直都是人們居住的最高理想，尤其是院落形態(tài)的純獨(dú)棟別墅，又讓人們的居住形態(tài)回到了復(fù)古的深宅大院，獨(dú)家獨(dú)戶。但是隨著城市土地的日益稀缺，這種建筑形態(tài)日益減少，城市偶有的別墅還是以聯(lián)排為主，而真正的城區(qū)獨(dú)棟讓大多數(shù)人都望而卻步。鄉(xiāng)間藝墅雖地處金山區(qū)，但是純獨(dú)棟的建筑形式，獨(dú)家獨(dú)戶的院落形態(tài)讓項(xiàng)目的私密性和稀缺性倍增，從無形中提升 了項(xiàng)目的整體品質(zhì)。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 解碼 4：項(xiàng)目的完好休閑配套 城市遠(yuǎn)郊別墅在對周邊環(huán)境要求較高的同時(shí)，對周邊休閑配套的要求也相當(dāng)?shù)目量蹋獜目蛻舻木幼⌒枨蟪霭l(fā)，從產(chǎn)品的功能定位出發(fā)。在鄉(xiāng)間藝墅居住不僅可以享受到原生態(tài)的自然環(huán)境所帶來的愜意，同時(shí)周邊的休閑配套也會讓客戶倍感欣慰，跑馬場可以讓你激情四射、夢想飛揚(yáng)，體驗(yàn)草原人民的馬背樂趣；鴕鳥園讓你與野生動物零距離接觸，猶如身置大自然的環(huán)抱；還有多個公園和千畝生態(tài)林都為創(chuàng)造原生態(tài)的生活環(huán)境而存在，都在從不同角度滿足客戶的休閑需求。 解碼 5： 成品別墅、現(xiàn)房品質(zhì) 鄉(xiāng)間藝墅的現(xiàn)房 品質(zhì)也為項(xiàng)目的營銷創(chuàng)造了良好的氛圍，院落、屋頂、外立面、綠化、戶型等現(xiàn)房實(shí)景，近在眼前?？蛻魺o需等待，隨即購買，田園生活隨即展開。 解碼 6：項(xiàng)目的差異化定位 在對上海別墅市場的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的定位一般集中在以下幾個方面：主打高爾夫的主題性別墅、城市聯(lián)排的經(jīng)濟(jì)性別墅、距離地鐵口較近的交通資源性別墅、當(dāng)然最多的就是主打客戶階層尊貴的豪華版別墅。主打田園風(fēng)情的原生態(tài)別墅較少，所以我們的定位從自然、生態(tài)、逸形生活這一差異化形象出發(fā)，避免混淆視聽，區(qū)別于市場的其它項(xiàng)目，凸顯我項(xiàng)目的獨(dú)特性。 三、項(xiàng)目的 推廣 策略 關(guān) 于案名的建議 鄉(xiāng)間藝墅這一案名在前期的宣傳推廣中已經(jīng)具備了一定的知名度，并且與項(xiàng)目的特點(diǎn)結(jié)合的較為緊密，所以在這里我們建議不再 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 改換案名，而是把鄉(xiāng)間藝墅進(jìn)行全新的解讀，賦予它更大的想象空間和更多的內(nèi)涵。 鄉(xiāng)間藝墅的全新解讀 鄉(xiāng)間 —— 城市的遠(yuǎn)郊，有農(nóng)田、農(nóng)舍、淳樸的農(nóng)民，樸實(shí)無華、清靜悠閑的純粹原生態(tài)生活環(huán)境，將自己置于自然，心仿佛是裸露的、精神仿佛是裸露的、思想完全沒有界線，一切都是哪么舒展、哪么放松、哪么安逸，自己仿佛就是一個不用關(guān)心收成的農(nóng)民，衣食無憂、精神超脫。 藝墅 —— 藝術(shù)價(jià)值的別墅，也許是因?yàn)榄h(huán)境， 也許是因?yàn)榻ㄖ?、也許是因?yàn)樵郝洌约旱募曳路鹁褪且患澜^倫的藝術(shù)品，供自己欣賞、供自己體悟、供自己陶醉、供自己收藏。只有我們知道，客戶的這種心理是因?yàn)樗男那?，這里讓他更加的真實(shí)，似乎找到了生活中已經(jīng)失去的某種感動，對生活更加的珍惜。 關(guān)于項(xiàng)目廣告語的建議 ◆ 主推廣告語： 新自然主義 獨(dú)棟院 落 生活 ◆ 備選廣告語： 逸形生活領(lǐng)創(chuàng)者 純獨(dú)棟院落逸形生活 ◆ 廣告宣傳的標(biāo)題展示 有時(shí)放慢腳步，是為了走更遠(yuǎn)的路 傾聽自然，是為了更懂得縱情繁華 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 眾人羨慕的風(fēng)景，是臣服你腳下的疆領(lǐng) 讓自然最自然地存在 你看到的我們做到 了 貪圖城市太久，開始有奔向自然的沖動 四：項(xiàng)目媒體策略 多媒體資源整合立體傳播 自有媒體 樓書／折頁／海報(bào)／戶型單頁／圍檔 樓書： —— 《 原生態(tài)逸形生活解讀 》 本樓書由兩大部分組 成，第一部分為 項(xiàng)目 板塊價(jià)值的解析，以區(qū)位、產(chǎn)品優(yōu)勢入市宣傳，深入挖掘產(chǎn)品細(xì)節(jié)買點(diǎn)（區(qū)位／規(guī)劃／環(huán)境／景觀／建筑／物管／配套等）， 第二部分為 逸形生活理念的暢想， 揉合印象派的繪畫、建筑元素 、自然精致、獨(dú)棟形態(tài)，以海量的藝術(shù)信息悉心 描摹印象派深刻內(nèi)涵，以建筑、生活、空間傳達(dá) 原生態(tài)逸形 生活格調(diào)。 二者相互補(bǔ)充，從而傳達(dá)純自然的 原生態(tài)逸形生活模式，吸引客戶眼球，對位其心理需求。 折頁： —— 《 逸形生活 6 大 解碼定制 田園牧歌新標(biāo)準(zhǔn) 》 從整合傳播的核心入手， 逸形 生活的理念釋義，及提煉 6 大支撐點(diǎn)全面解析 原生態(tài)逸形生活的 價(jià)值內(nèi)涵，全新定制 田 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 園生活 標(biāo)準(zhǔn)。 海報(bào)： —— 《 金山 原創(chuàng)田園別墅 》 現(xiàn)有單頁繼續(xù)使用，關(guān)于單頁上的戶型建議重新制作專門的戶型手冊。 圍擋： 充分利用 項(xiàng)目現(xiàn)場往跑馬場方向的墻體，樹立項(xiàng)目 現(xiàn)場圍擋， 全方位營造項(xiàng)目的田園氛圍和逸形生活格調(diào)，對外 傳達(dá)項(xiàng)目 銷售的 相關(guān)信息。 —— 自然 ，回歸生活美學(xué)的本原 —— 自然力，原 野和陽光才是印象派 真正的創(chuàng)始人 —— 站在 自然 的河邊，向自己的過去打個水漂吧 —— 給自己一個居所，游離城市 —— 安逸 是生活在這里人們的共同表情 —— 出，則舉足輕重；入，可舉重若輕 公共 媒體 選擇 戶外 /道旗 /報(bào)紙 /電子 //廣播 /直郵 戶外 —— 從上海市區(qū)通往項(xiàng)目的環(huán)城高速，在快下高速的位置設(shè)置一塊戶外，然后 一直到項(xiàng)目地的途中，在十字路口或車輛需要拐彎時(shí)設(shè)置引領(lǐng)性的戶外指示牌。 道旗 —— 在項(xiàng)目前的朱呂路布置長約 500 米的道旗，一直到項(xiàng)目的現(xiàn)場， 大范圍造勢。 報(bào)紙 —— 以《 新民晚報(bào) 》 、 《 新聞晨報(bào) 》、為主， 其它報(bào)紙的覆蓋面較小，發(fā)行量較少，暫不選擇。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 電子媒體 —— 以分眾傳媒的樓宇 LED 電視屏為主，可以考慮廣播媒體的交通或音樂頻道的廣告投入。 網(wǎng)絡(luò)廣告 —— 購房者在網(wǎng)上尋房 來作為參考的人很多，而且網(wǎng)絡(luò)的覆蓋面大，宣傳信息廣。 雜志 —— 《上海樓市》在上海房產(chǎn)界的影響力較大，覆蓋到了整個上海地區(qū)，建議選擇。 直郵 —— 樓書的針對性投遞，專門的酒店、休閑場所、大型商場、餐飲機(jī)構(gòu)等 。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 七 部分：關(guān)于項(xiàng)目營銷策略 總體營銷思想 強(qiáng)化價(jià)值 削弱價(jià)格 當(dāng)價(jià)值大于價(jià)格時(shí)，產(chǎn)品的抗性 就會不攻自破 一、關(guān)于項(xiàng)目營銷階段分期 根據(jù) 目前的市場特征和我項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，供劃分為五個營銷階段。 內(nèi)部認(rèn)購階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 8 月 23日前 目前項(xiàng)目還沒有預(yù)售許可證，根據(jù)甲方的工作進(jìn)度，可能在 8 月中旬拿到該證。實(shí)際上內(nèi)部認(rèn)購的工作這一階段已經(jīng)展開，只是隱形的宣傳沒有跟上，比如到項(xiàng)目的指示牌、道旗等，該階段的主要目的就是項(xiàng)目信息的對外輸出，加大客戶的積累量。 本階段廣告訴求的重點(diǎn)： 原生態(tài)田園別墅呈現(xiàn) 純自然逸形生活開展 開盤正式強(qiáng)銷階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 8 月 23日 —— 9 月 29 日 預(yù)計(jì)的開盤推售時(shí)間為 8 月 23 日（禮拜六）， 這一階段是正式開盤銷售，一切都步入正規(guī)，按正常的推廣、銷售節(jié)奏，進(jìn)行銷售、回款。 這一階段的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是 銷售速度和盈利 的雙重保證。也是最受市場供求影響和競爭影響的階段，銷售價(jià)格決定于我們的競爭力 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 表現(xiàn) ， 因此 價(jià)格策略決定著項(xiàng)目的銷售快慢和風(fēng)險(xiǎn)大小。 本階段廣告訴求的重點(diǎn)： 純獨(dú)棟稀有院落藝墅 逸形生活全面激情上演 本階段的營銷活動建議 活動主題： 中秋賞月 —— 田園月色攝影比賽 活動目的： 通過這種最能引起社會的轟動方式，在媒介的跟蹤報(bào)道下，把項(xiàng)目的田園風(fēng)情信息向外散發(fā)，來引 起全社會的強(qiáng)烈 關(guān)注 ， 迅速提高 鄉(xiāng)間藝墅 的知名度 。 活動時(shí)間： 9 月 10 日 —— 9 月 25 日（中秋節(jié)前后） 活動方式： 邀請 上海攝影圈里的知名人士來擔(dān)當(dāng)評委 活動地點(diǎn)就定在鄉(xiāng)間藝墅的項(xiàng)目現(xiàn)場 全民參與，活動有獎，評比出各類優(yōu)秀作品給予獎勵 把獲獎作品在項(xiàng)目的網(wǎng)站展出，在其它廣告中應(yīng)用該畫面 說明：思路性的 方案 ，有待落實(shí)后進(jìn)一步細(xì)化。 二次強(qiáng)銷階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 10月 1 日 —— 12 月 1 日 在項(xiàng)目銷售一個月后，已經(jīng)具備一定的知名度，對于客戶的反應(yīng)和市場的反應(yīng)都有一定的了解，判斷下一步的營銷策略是否該做 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 出調(diào)整。同時(shí)，該階段是別墅銷售的 黃金季節(jié)，主要以 10 月 1 日國慶節(jié)為契機(jī)，開展一些有實(shí)際效果的活動來刺激一下市場。 本階段廣告訴求的重點(diǎn)： 師法自然 天人合一 鄉(xiāng)間藝墅遠(yuǎn)離市井的純獨(dú)棟生活 本階段的營銷活動建議 活動主題： “ 人與自然、天人合一”――環(huán)保大使選拔賽 活動目的： 1 引起社會觀注，開始將項(xiàng)目形象在市場強(qiáng)化 2 通過媒體將鄉(xiāng)間藝墅的自然景觀、純獨(dú)棟院落形態(tài)展現(xiàn)給公眾 活動對象： 18 歲―― 22 歲女性 活動時(shí)間： 擬定在 11 月 活動地點(diǎn)： 鄉(xiāng)間藝墅項(xiàng)目現(xiàn)場 活動形式： 通過形體、才藝比賽選拔出環(huán)保大使 1 人 將環(huán) 保大使簽約為形象代言 設(shè)立 5 項(xiàng)其它獎項(xiàng)，保證人們參與的積極性 說明：思路性的 方案 ，有待落實(shí)后進(jìn)一步細(xì)化。 持續(xù)銷售階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 12月 1 日 —— 2021年 4 月 1 日 臨近年底，該階段人們的購房意識已經(jīng)不是很強(qiáng)，所以該階段的廣告量要相應(yīng)的減少，同時(shí)以穩(wěn)妥銷售為基礎(chǔ)，不過多的在營銷 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 上投入費(fèi)用，可以在圣誕節(jié)或中國新年時(shí)搞一個活動，來吸引一下眼球。 本階段廣告訴求重點(diǎn)： 休閑生活 養(yǎng)身圣地 膜拜自然的天堂 尾盤收官階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 2021 年 4 月 1 日 —— 6 月 30日