【正文】 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鄉(xiāng)間藝墅 整合 營銷策劃報告 匯豐行地產(chǎn)投資顧問機構(gòu) 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一部分： 項目概況及分析 第二部分： 市場環(huán)境分析及預(yù)測 第三部分：項目客戶群把握 第四部分： 項目整體形象延展 第五部分：項目整體定位策略 第六部分：項目 整合推廣 傳播 策略 第七部分： 關(guān)于項目營銷 策略 第八部分：產(chǎn)品合理化建議 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分： 項目概況及分析 一、項目概況 鄉(xiāng)間藝墅項目座落于 金山區(qū)呂巷鎮(zhèn)干巷社區(qū)，朱呂公路北側(cè)。規(guī)劃總建筑面積 60000 平米，現(xiàn)前兩期建成，一期為動遷安置房，二期已轉(zhuǎn)為商品房。二期可銷售數(shù)量為 41 棟 共四種戶型 。 鄉(xiāng)間藝墅整改后建筑風(fēng)格為典型美式別墅風(fēng)格 ，結(jié)合前后花園與蘇式園林景觀 一副“詩意雅居”的畫卷躍然而生。 地塊周邊環(huán)境調(diào)查 1）地塊周圍景觀 : A、自然景觀 項目周邊自然景觀豐富， 蘇州園林式的車鏡公園、生態(tài)林、白漾生態(tài)園、生態(tài)林等自然景觀近在咫尺。 B、人文、歷史景觀 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)園 、跑馬場、鴕鳥園、新天鴻高爾夫球場、 朱涇東林寺、朱涇古鎮(zhèn) C、環(huán)境、污染情況 水、空氣、土地污染情況 本項目地塊位于上海郊縣， 且周邊無重污染企業(yè)空氣環(huán)境良好 。 噪音污染 地塊 南 臨 朱呂 公路， 但車輛較少 噪音污染狀況較輕。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3．地塊交通條件調(diào)查 1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃 主要的交通主干道 A． 南北干道： A6 高速 項目距離 A6 高速干巷出口僅 3 分鐘車程。 A6 高速南接金山新城 與 A4 高速 ，北連 A7 和 A30 進而接入上海高速交通網(wǎng)便捷迅速。 B． 東西干道： 朱呂公路 西至 呂巷 鎮(zhèn)，東至 朱行鎮(zhèn) ， 是 干巷 連接周邊城鎮(zhèn)的主要干道。 遠景規(guī)劃 A． 滬杭鐵路 使金山成為浙江和南方各省快速進出上海的橋頭堡 。 B． 金山支線鐵路 將聯(lián)系金山與上海南站 。 預(yù)留上海中心城通往杭州的磁懸浮列車在金山區(qū)通廊。 主要的公共交通 及其路線 莘廊線、蓮衛(wèi)專線、蓮朱線、朱石線 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目對外交通狀況 項目對外水、陸、空交通均較為便利。 虹橋機場距地塊 50 分鐘車程， 火車南站，距離項目地塊車程 40 分鐘； 4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 1）商店、購物中心及菜市場 如海 超市、農(nóng)工商超市、農(nóng)貿(mào)市場 均在 3 分鐘車程之內(nèi)， 生活配套設(shè)施便利 2）教育 干巷中心幼兒園、干巷中心小學(xué)、干巷中學(xué) 基礎(chǔ)教育配套完善 3） 醫(yī)院 衛(wèi)生院、藥房 均在 5 分鐘車程之內(nèi) 4） 文體、娛樂場所 影劇院、新天鴻高爾夫球場、跑馬場、車鏡廣場 文體娛樂設(shè)施滿足日常需求 二、項目分析（ SWOT 分析） 地塊地產(chǎn)因子分析 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。 通過對鄉(xiāng)間藝墅周邊環(huán)境考察，可以看出，該項目具有以下特色： ◆ 金山區(qū)加大發(fā)展力度，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的較優(yōu)質(zhì)區(qū)域； ◆ 地塊地處金山區(qū)腹地遠離污染源，獨特的原生態(tài)環(huán)境使得該區(qū)域的居住、休閑度假優(yōu)勢較為突出； ◆ 地塊周邊大量的自然與人文景觀為項目提供良好的居住環(huán)境； ◆ 地塊平整周邊無大型建筑的阻擋，適宜做高檔物業(yè)使 用； ◆ 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達本項目地塊入口的公交車； ◆ 地塊周邊 1 公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所； ◆ 地塊南側(cè)緊鄰朱呂公路，在帶來便捷交通的同時也帶來了一定的噪聲污染使部分客戶產(chǎn)生排斥； ◆ 地塊地處金山生態(tài)旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好； ◆ 空氣、水質(zhì)沒有污染。 以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。 地塊 SWOT 分析 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目優(yōu)勢分析 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢： ◆金山區(qū)加大發(fā)展力 度，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的較優(yōu)質(zhì)區(qū)域，市場前景看好； ◆ 獨特的生態(tài)資源優(yōu)勢，與近郊眾多別墅樓盤形成差異化市場； ◆ 地塊周邊大量的自然與人文景觀，適合營造一個具較高品質(zhì)的生活社區(qū)； ◆ 地塊居住環(huán)境比較安靜，南側(cè)干巷社區(qū)配套設(shè)施較為完善，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。 ◆ 項目鄰近有主要交通干道，能遠離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項目弱勢分析 當(dāng)然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： ◆ 項目為動遷房改建項目建成時間較長，產(chǎn)品較差； ◆ 由于本項目開發(fā)企業(yè)金山鏡苑公司品牌號召力較弱。 ◆ 項目當(dāng)前直入公共交通較為缺乏。 ◆ 項目缺少安保、物業(yè)管理、會所等高檔物業(yè)的配套設(shè)施。 ◆ 項目距上海城區(qū)較遠，對部分客戶群產(chǎn)生一定影響。 上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進行有效的弱化改善。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目市場機會分析 ◆ 禁墅令的發(fā)布使得別墅類物業(yè)市場供應(yīng)日趨緊張，有效需求相對較大； ◆ 隨著藍濱集團等企業(yè)的陸續(xù)進駐，必將為周邊帶來更大的發(fā)展機遇及中高檔物業(yè)消費能力； ◆ 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)尚屬初期，市場競爭較弱將會是很大的市場機會。 項目市場威脅分析 ◆ 非主流別墅區(qū)域市場認可度差，且不宜形成集團效應(yīng)； ◆ 周邊服務(wù)于高檔物業(yè)的市政、生活設(shè)施現(xiàn)對短缺， ◆ 上海周邊區(qū)域別墅項目從距離、環(huán)境等方面均對項目產(chǎn)生一定威脅， 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分： 市場環(huán)境分析及預(yù)測 一、上海房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 樓市進入下降通道 房地產(chǎn)投資萎縮 2021 年上半年，上海房地產(chǎn)市場繼續(xù)去年 9 月份以來的低迷狀態(tài)，無論是供應(yīng)還是成交均與去年同期無法比擬。 根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ％的市民認為上海樓市以進入下降通道。 上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示， 15 月，房地產(chǎn) 開發(fā)投資 億元，比去年同期僅增長 2%。其中，商品住宅投資 億元，增長 %；辦公樓投資 ，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，增長 %。 根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年 1～ 5 個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資相比去年同期增長近 32%，繼續(xù)保持快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積和竣工面積分別增長 %和 %，增幅比去年同期分別上升 和 個百分點，同期房地產(chǎn)投資占全部固定投資總額的 %，比去年提高了一個百分點。 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)遠遠落后于全國平均水平。更重要的是 ，由于去年土地價格猛增，鋼材、 水泥 等建筑材料以及人力成本的提高幅度都遠遠超過 2%的水平，上海房地產(chǎn)投資實際上已經(jīng)出現(xiàn)明顯的萎縮跡象。 不是,%是的,%% % % % % %你認為上海樓市進入下降通道嗎？ 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 量跌價升購房者持幣觀望 2021 年 1～ 5 月上海房地產(chǎn)住宅成交量僅為 萬平方米，較 2021 年同期減少 42％ ， 從一定程度上反映出市場需求的確正在減少 。與成交數(shù)量相 對的是房價繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢， 1～ 5 月住宅整體成交均價達到 12021 元 /平方米，并且已經(jīng)連續(xù) 6 個月均價在10000 元 /平米以上。但 1～ 5 月住宅市場成交結(jié)構(gòu)中高價房的成交比重較去年有所增加。 根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ，接收調(diào)查的市民 %表示考慮在 2021 年買房， ％的市民表示繼續(xù)觀望暫不買房，只有 ％的市民表示考慮購買小戶型。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 后市價格 繼續(xù)穩(wěn)步增長 ， 成交量短期 震蕩 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2021 年下半年上海房地產(chǎn)市場存在較大的不確定性。國家從緊的貨幣政策對房產(chǎn)行業(yè)的影響已經(jīng)凸顯 ，各地房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷更加劇了上海樓市的不確定性因素。 對于上海未來的房地產(chǎn)市場態(tài)勢 ％的受訪者認為調(diào)控效果凸顯房價下跌， ％認為樓市購買力已經(jīng)透支房價將繼續(xù)保持現(xiàn)有水平， ％的市民認為房價將會繼續(xù)緩慢上漲，只有 ％的市民認為上海房價環(huán)比漲幅繼續(xù)擴大房價加速上漲。 綜合分析上海房價仍將呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，首先上海的市場需求基數(shù)大，上海在中國的經(jīng)濟地位保證了房地產(chǎn)市場抗風(fēng)險性。從供需角度去看，上海每年新增的購房需求即可維持上海房價上漲的態(tài)勢。雖然這些需求的目的不同，有自住需求、有改善型的、還有投資客，這 些需求實實在在存在著。第二，在通貨膨脹的大環(huán)境下，房地產(chǎn)具有保值的功能。對投資者來說，通貨膨脹加低息令他們不想把錢留在銀行，股市近期出現(xiàn)調(diào)整，投資股市也是風(fēng)險重重。在這種情況下，擁有一定閑置資產(chǎn)的人都積極尋找最佳的資產(chǎn)儲存與增值渠道，以盡量保持自己的財