【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 別墅 南郊別墅 28733 別墅后市市場(chǎng)預(yù)測(cè) 由于別墅用地停批， 再加上 2021 的別墅購(gòu)買熱 導(dǎo)致 現(xiàn)在市場(chǎng)別墅 用地 的存量相當(dāng)稀少，上海別墅的供求矛盾有所加劇 。 市場(chǎng) 開始逐漸看高別墅的價(jià)格，各房地產(chǎn)企業(yè)也是對(duì)此類項(xiàng)目給予厚望。 但對(duì)于上海別墅市場(chǎng)而言 ， 短期內(nèi) 別墅價(jià)格并不會(huì)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)只會(huì) 小幅度的提升 。首先 原有別墅項(xiàng)目的存量并沒(méi)有 完全釋放 。由于別墅土地的限制 使得各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)別墅項(xiàng)目惜售 ，并開始考慮如何增加別墅項(xiàng)目土地的利用率。 第二，滯銷項(xiàng)目的再度入市。部分 別別墅因?yàn)?“ 歷史原因 ” ，或是項(xiàng)目自身品質(zhì)較差、產(chǎn)品缺乏特色，既不能帶來(lái)舒適居家享受，又比公寓產(chǎn)品價(jià)格高出許多，性價(jià)比不高，而滯銷 。 這 些別墅，或?qū)⒊蔀橄乱浑A段別墅開發(fā)商的新寵。不少開發(fā)商在市場(chǎng)中尋求一些因?yàn)楫a(chǎn)品原因而爛尾，或者滯銷的樓盤，期望能低價(jià)收進(jìn)后將其改頭換面，以新的面貌重新開盤銷售 ，如青浦 楠林水岸 、 青浦 同濟(jì)藝墅等。 第三， 外地別墅類產(chǎn)品搶灘上海。 隨著上海本地別墅價(jià)格猛漲和產(chǎn)品稀缺， 以及交通便捷 越來(lái)越多上海外圍的別墅樓盤開始受到本地購(gòu)房者的青睞。如江蘇蘇州和昆山等地的海河別墅、太和鏡湖別墅、西郊世紀(jì)華城別墅、雙洋湖別墅以及莫奈花園別墅等 。 三、區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介 金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū) 域中心和長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積 586 平方公里，轄 9 個(gè)鎮(zhèn)、 1 個(gè)街道以及具有行政管理職能的金山工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有人口 55 萬(wàn)。 金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。金山已形成 “ 三縱兩橫 ” 五條高速公路和 “ 六縱六橫 ” 區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。金山區(qū)境內(nèi) 有 公里的海岸線，其中可綜合開發(fā)的公共岸線 公里。陸地東南 公里海面上的大金山、小金山和浮山三島，是滬上僅存的一塊凈土，生長(zhǎng)著上海地區(qū)陸上早已絕跡的原始植被和珍稀動(dòng)植物。是滬上僅存的一塊凈土，生長(zhǎng)著上海地區(qū)陸上早已絕跡的原始植被和珍稀動(dòng)植物 ，以及 公里黃浦江江岸線 。 區(qū)域樓市分析 樓市處于起步階段， 價(jià)格低 潛力巨大 由于距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直發(fā)展較為緩慢；相比較目 前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場(chǎng)正處于起步階段 。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 金山區(qū)未 來(lái)發(fā)展 以 區(qū)域 生態(tài)資源 以及 沙白、水清、天藍(lán)、地綠的城市海景為標(biāo)志，與金山特色文化和生態(tài)環(huán)境保護(hù)緊密結(jié)合，體現(xiàn)人居環(huán)境優(yōu)美、休閑娛樂(lè)高尚的現(xiàn)代休閑濱海新城 的定位，目標(biāo)客戶群的范圍擴(kuò)至上海乃至周邊城市，顯然從 自然 資源上即與眾多的區(qū)域性樓盤形成市場(chǎng)區(qū)隔，潛力巨大。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 政策及規(guī)劃的前景看好 杭州灣跨海大橋把金山區(qū) “推 ”到了長(zhǎng)三角的核心部位 ，進(jìn)而 發(fā)揮上海兩大化工基地所在地的特定優(yōu)勢(shì)，使金山成為長(zhǎng)三角區(qū)域的化工商貿(mào)服務(wù)中心，同時(shí)跨海大橋、滬乍鐵路、浦東鐵路等快速交通線的逐步開通，還使金山成為杭州灣北岸物流中心有了 可能。 為 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 了為金山未來(lái)發(fā)展打下優(yōu)良的基礎(chǔ)， 金山近 幾 年 已 擴(kuò)建 或?qū)U(kuò)建、 新建的 10 多條主干道路 ，形成 功能布局完善的 “六橫八縱 ”區(qū)域主要公路網(wǎng)格。 “六橫 ”為亭楓高速、亭楓 ——大亭公路、朱呂公路、廊漕公路、莘奉金高速、金山大道。 “八縱 ”是滬杭高速、朱平公路、金廊公路、金石公路、新衛(wèi)高速、松衛(wèi)公路、車亭 ——亭衛(wèi)公路、嘉金高速。 “ 十一五 ” 期間金山將形成 “1 線 2 軸 3 區(qū) ”的 規(guī)劃 布局 ，逐步形成開放性、組團(tuán)式，片軸結(jié)合的發(fā)展模式。 其中尤其強(qiáng)調(diào)了建設(shè)中要一改過(guò)去城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局與房地產(chǎn)開發(fā)相互脫節(jié)的情況，要求房地產(chǎn)業(yè)同當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)緊 密結(jié)合，給該區(qū)域的房地產(chǎn)建設(shè)帶來(lái)重大利好。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 周邊的發(fā)展將持續(xù)拉動(dòng)該區(qū)域商品住宅的消費(fèi)。 本案毗 臨 金山市級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū) 。規(guī)劃 51 平方公里的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)按照 “ 一心五區(qū)一環(huán) ” 的布局，日新月異、氣勢(shì)非凡。法國(guó)鄉(xiāng)村大酒店集團(tuán)投資建設(shè)的，以休閑觀光農(nóng)業(yè)為主題和小木屋為主要形態(tài)的休閑、觀光農(nóng)業(yè)工程；由上海紫蘇生物科技有限公司投資的 1500 畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)玻璃大棚；已經(jīng)開工建設(shè)的上海市農(nóng)民居住點(diǎn)試點(diǎn)單位之一的廊下 “ 萬(wàn)春苑 ” 和占地 6 平方公里的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)設(shè)施糧田建設(shè)，將栩栩如生展現(xiàn)都市農(nóng)業(yè)新景象。 除此之外 坐落在朱涇鎮(zhèn) 的 27 洞新天鴻高爾夫球場(chǎng)、上海馬術(shù)訓(xùn)練場(chǎng)都在如火如荼的建設(shè)中 ， 對(duì)別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的促進(jìn)作用。 區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)及弱勢(shì) 樓盤質(zhì)素差異較大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 較弱 區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，該區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)較弱 ， 只有少量樓盤 且 素質(zhì)差異 較大。如干巷匯豐馨苑、呂巷幸福時(shí)光以及朱涇新天鴻高爾夫別墅等 。 匯豐馨苑是聯(lián)排、獨(dú)棟、普通公寓混合的居住社區(qū)，位于干巷鎮(zhèn)已經(jīng)銷售完畢， 對(duì)本項(xiàng)目的影響不大。但該項(xiàng)目仍留有部分土地。幸福時(shí)光為普通商品房，從產(chǎn)品 與本項(xiàng)目差距較大對(duì)本項(xiàng)目的影響不大。新天鴻高爾夫別墅 是該區(qū)域 對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成極大威脅的 的項(xiàng)目，但由于新天鴻高爾夫別墅 是以“高爾夫”為主題的高端別墅雖然從 項(xiàng)目形象、 配套、環(huán)境 、產(chǎn)品 等方面對(duì)鄉(xiāng)間藝墅有 較大優(yōu)勢(shì) ，但從套型面積 、套價(jià)等 方面鄉(xiāng)間藝墅有一定優(yōu)勢(shì)，且兩個(gè)項(xiàng)目的 目標(biāo)客戶群較差度不大。 從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，當(dāng)前周邊在售個(gè)案大都 對(duì)本案構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅不大。但由于本項(xiàng)目的 目標(biāo)客戶群的選擇余地較大，本項(xiàng)目必須 考慮相應(yīng)區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有效手段。 如海灣、四團(tuán)等區(qū)域同類別墅。 區(qū)域市政配套建設(shè)的不完善 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 當(dāng)前區(qū)域的市政配套主要依托于 南面干巷社區(qū) ，大型超市以及酒店、高檔娛樂(lè)場(chǎng)所等配套設(shè)施較為欠缺。 部分與區(qū)域房地 產(chǎn)發(fā)展休戚相關(guān)的配套設(shè)施的完成日期有待進(jìn)一步明確，將直接對(duì)區(qū)域樓市的導(dǎo)向產(chǎn)生影響。 公共交通系統(tǒng)的欠缺 項(xiàng)目公共交通系統(tǒng)僅有 莘廊線、蓮衛(wèi)專線、蓮朱線、朱石線 ，且僅有莘廊線可到達(dá)市郊的閔行莘莊 。 雖然別墅物業(yè)對(duì)公共交通的依賴性相應(yīng)較小，但項(xiàng)目公交系統(tǒng)的欠缺必將對(duì)客戶產(chǎn)生一定的影響。 第 三 部分：項(xiàng)目的客戶群把握 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我們的做法與傳統(tǒng)的廣告公司不同 因?yàn)槭袌?chǎng)在變 游戲規(guī)則在變 消費(fèi)者需求的洞察 是我們以下工作的前提 在探索消費(fèi)者需求的過(guò)程中尋求產(chǎn)品的制勝之道 當(dāng)然基礎(chǔ)是前面章節(jié)的市場(chǎng)分析以及 對(duì)我項(xiàng)目的產(chǎn)品分析 所以在此首先提出：把房子賣給誰(shuí)？？ 在中國(guó)五千年的燦爛文明中，滾滾向前的歷史長(zhǎng)河中，“士”這一階層，在歷史中的地位向來(lái)讓大眾仰望，向來(lái)是社會(huì)的中堅(jiān)、社會(huì) 發(fā)展與前進(jìn)的動(dòng)因，他們處于整個(gè)社會(huì)結(jié)構(gòu)的中上端，帶著對(duì)時(shí)代的認(rèn)識(shí)，對(duì)未來(lái)的預(yù)見，擔(dān)綱著歷史賦予他們的使命。時(shí)間發(fā)展到今天，二十一世紀(jì)中華民族偉大復(fù)興之際，這一階層的隊(duì)伍更加壯大、飽滿，他們分布在時(shí)代進(jìn)步、社會(huì)文明的各個(gè)行業(yè)、多個(gè)領(lǐng)域，依托昨天的努力、引領(lǐng)今天的潮流、演繹明天的傳說(shuō)，就讓我們用一個(gè)大眾熟悉、大眾仰慕、內(nèi)涵豐富、內(nèi)容豐滿的詞來(lái) 概況“精英”。 精英 在《現(xiàn)代思潮詞典》里的解釋是對(duì)一個(gè)社會(huì)或群體中靠卓越或接觸的素質(zhì)優(yōu)點(diǎn)占據(jù)一個(gè)或多個(gè)優(yōu)勢(shì)地位者的集合名詞。他們是社會(huì)發(fā)展的深層動(dòng)力，在提前擁有高享受的物質(zhì)生活時(shí)，更渴望獲得一個(gè)不斷超越思想進(jìn)化的心靈空間與交流場(chǎng)所。 下面就讓我們從不同角度來(lái)認(rèn)識(shí)他們 目標(biāo)客戶群特征描述 范 圍 分 布 ●目前生活與工作集中在主城區(qū)或浦東、閔行等相對(duì)繁華和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的區(qū)域； 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ●外地來(lái)滬投資興業(yè)的中型企業(yè)老板，在市區(qū)已經(jīng)有一套自己的房子； ● 生活工作在金山區(qū)，主要集中在經(jīng)濟(jì)狀況較好的金山衛(wèi)鎮(zhèn)； ● 港澳臺(tái)地區(qū)有意在上海投資置業(yè)的客群， 喜歡項(xiàng)目的田園風(fēng)情， 看中項(xiàng)目的升值潛力； 職 業(yè) 特 征 從目標(biāo)客戶的職業(yè)特征來(lái)看，一般工作在主流的惑流行的行當(dāng)，從事以腦力勞動(dòng)為主的職業(yè)，這些人的職業(yè)特征是： ● 各種經(jīng)濟(jì)類型的中、小企業(yè)經(jīng)理、 證券、基金分析師、銀行高管 ； ● 行政或公共事業(yè)專職的高級(jí)管理者； ● 具有中、高級(jí)職稱的專業(yè)人員，如教授、律師、醫(yī)生、工程師及各類市場(chǎng)稀缺的高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才； ● 各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的高級(jí)別公務(wù)員，他們有一定的職業(yè)權(quán)利，占有高質(zhì)量的權(quán)利資源與社會(huì)關(guān)系資源。 ● 改革開放后出現(xiàn)的高素質(zhì)私營(yíng)企業(yè) 主，企業(yè)家，他們利用改革開放的機(jī)會(huì)，自主從 “ 市場(chǎng) ” 創(chuàng)業(yè)而成的； ● 應(yīng)聘于外企、三資企業(yè)的各級(jí)各類高級(jí)金領(lǐng)，其收入等高于傳統(tǒng)行業(yè)； ● 商業(yè)、服務(wù)業(yè)、個(gè)體戶的佼佼者。 生 活 與 消 費(fèi) 習(xí) 慣 ● 工作相對(duì)較為緊張、忙碌，工作壓力較大，生活節(jié)奏較快，時(shí)間觀念特別強(qiáng)； ● 主要的休閑方式是喝茶、泡吧，偶爾也會(huì)打打保齡球或高爾夫； ● 追求時(shí)尚、崇尚名牌，是某些品牌的忠實(shí)客戶群； ● 喜歡運(yùn)動(dòng)，愛好健身，可能有一張健身卡或家有健身器材，但因時(shí)間的關(guān)系很少用到； 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 他們的汽車不是奔馳、寶馬、 VOLVO 等略顯尊貴、浮華的品牌 ，可能是個(gè)性 十足、特征明顯的小排量環(huán)保車 型； ● 心智成熟，購(gòu)物較為理性，對(duì)自己崇尚的精神或物質(zhì)追求舍得投入； ● 愛好山水、喜歡野外 、渴望田園 ，經(jīng)常有開車到郊外采風(fēng)的沖動(dòng)； 財(cái) 富 特 征 ● 較高的知識(shí)層面，經(jīng)過(guò)多年的打拼，已經(jīng)在市區(qū)擁有自己的一套住房； ● 多年的工作積累，已經(jīng)成長(zhǎng)為行業(yè)內(nèi)的佼佼者，收入逐年遞增，已經(jīng)有一部分不菲的積蓄； ● 他們的經(jīng)濟(jì)收入更多的體現(xiàn)在年薪上，一年的總收入在 50 萬(wàn)元左右或不低于 50 萬(wàn)元； ● 多年的社會(huì)閱歷，積累的人脈也是一筆不容忽視的財(cái)富； 購(gòu) 房 需 求 ● 他們不缺乏住房，缺 乏的是一個(gè)讓自己能夠真正放松的家； ● 在二次置業(yè)或多次