【導(dǎo)讀】160公里，毗鄰石油名城大慶，兩市相距僅30公里。良好的工業(yè)基礎(chǔ)。子牛路、牛街與南橫街之間。XX市牛街橫貫市區(qū)鐵東區(qū)東西，全長6. 有北橫街、北環(huán)路、北引路等城市道路。以牛街為中心，向南北輻射。設(shè)銀行、交通銀行等多家大型商業(yè)金融業(yè)機(jī)構(gòu)。100米，區(qū)域位置非常優(yōu)越。居民營造一個(gè)衛(wèi)生、安全、優(yōu)美、舒適的新型居住社區(qū)。XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主要出發(fā)點(diǎn)，以改變城市中心區(qū)城市形象為具體目標(biāo)，同時(shí)通過市場(chǎng)運(yùn)營，使開。發(fā)商獲得一定的經(jīng)濟(jì)利潤，實(shí)現(xiàn)政府、人民、企業(yè)的“三贏”。2021年起中央為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步推動(dòng)我國的房地。產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，頒布了一系列政策法規(guī)。中央從全面建設(shè)小康社會(huì)著眼作出的重大戰(zhàn)略決策。成為繼長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)之后的又一經(jīng)濟(jì)增長區(qū)域。體措施上，除啟動(dòng)一批東北老工業(yè)基地調(diào)整改造項(xiàng)目和高科技項(xiàng)目，XX市委、市政府已經(jīng)出臺(tái)了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。階段市民購房意愿明顯增強(qiáng)。西居民向鐵東區(qū)搬遷的數(shù)量將會(huì)越來越大；

　　

【正文】 000 7005 3222 525 10752 XX 市 XX 棚戶區(qū)改 造 建設(shè)項(xiàng)目 計(jì)劃總投資 7003 萬 元人民幣， 計(jì)劃在開工當(dāng)年一 次性投入 自有資金 5000 萬元人民幣 ， 全部 項(xiàng)目 于2021 年 10 月份 完成。 XX市 XX 改建設(shè)工程 可行性 研究 報(bào)告 31 十一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)假設(shè) 根據(jù)第十部分的成本估算，單方總成本約在 1519 元 /㎡ ，故假設(shè)商服部分一層、二 層 平均售價(jià)為 3600 元 /㎡ ， 住宅部分平均售價(jià)為2100 元 /㎡ 。 針對(duì)目前 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)的容量和該小區(qū) 所處的區(qū)位 預(yù)測(cè)， 該項(xiàng)目銷售將需要一個(gè)不 太 長 的周期， 扣除不參加銷售的 萬平方米回遷住宅， 可銷 售的 萬平方米 建筑 （其中住宅 ，公建、 商服 萬 平方米） 按第一年 65%， 第二年 30%， 第三年 5%的比例進(jìn)行銷售 。 銷售收入估算 項(xiàng)目完成后可實(shí)現(xiàn)銷售收入 1028萬元。 依據(jù)上述假設(shè)，該項(xiàng)目的銷售收入情況如下表所示： 表 111 銷售收入估算表 年 份 2021 2021 2021 合計(jì) 總建筑面積 （萬 ㎡ ） 住宅建筑面積 （萬 ㎡ ） 商服建筑面積 （萬 ㎡ ） 可銷售住宅面積 （萬 ㎡ ） 可銷售商服面積 （萬 ㎡ ） 當(dāng)年 住宅 銷售量（萬 ㎡ ） 當(dāng)年 商服 銷售量（萬 ㎡ ） XX市 XX 改建設(shè)工程 可行性 研究 報(bào)告 32 住宅 尾房量（萬 ㎡ ） 商服 尾房量（萬 ㎡ ） 住宅 單價(jià)（元 /㎡ ） 2100 2100 2100 商服單價(jià) （元 /㎡ ） 3600 3600 3600 年銷售總價(jià)（萬元） 5226 2400 405 8031 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 表 82 財(cái) 務(wù)分析 表 年份 2021 2021 2021 合計(jì) 年銷售總價(jià)（萬元） 5226 2400 405 8031 年總成本（萬元） 7003 7003 所得稅（ 33%） 339 稅后利潤（萬元） 689 總投資利潤率 = XX市 XX 改建設(shè)工程 可行性 研究 報(bào)告 33 十二、社會(huì)評(píng)價(jià) “國泰民安，經(jīng)濟(jì)繁榮”是中國社會(huì)進(jìn)入 21世紀(jì)后的真實(shí)寫照，振興東北老工業(yè)基地的政策春風(fēng)則給東北三省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展按上了騰飛的翅膀， 棚戶區(qū)改造的政策給城市舊城區(qū)的改造帶來了勃勃生機(jī) 。 XX市具有悠久的歷史，早在上世紀(jì) 30年代就 由當(dāng)時(shí)的日本規(guī)劃部門做了第一稿城市規(guī)劃， 從一張保存至今的 1937 年制作的規(guī)劃平面圖上可以清晰的看到， XX 城區(qū)現(xiàn)狀的道路網(wǎng)系統(tǒng)和當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)基本一致，合理的道路網(wǎng)布局使 XX 市區(qū) 保持了良好的城市機(jī)理，為新世紀(jì) XX城市發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 XX 市的領(lǐng)導(dǎo)集體高瞻遠(yuǎn)矚，給未來的城市發(fā)展制定了戰(zhàn)略方針， XX 人民正發(fā)揚(yáng)“不用揚(yáng)鞭自奮蹄”的精神打造全新的 XX。 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響的分析 XX 市 XX 棚戶區(qū) 改造項(xiàng)目 是 XX 市 舊 城區(qū) 改造建設(shè) 的重要舉措，對(duì) XX 城市 舊城區(qū)改造 建設(shè)具有極其重要的戰(zhàn)略意義。 XX 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 的 建設(shè)將形成 一個(gè)融居住、商業(yè) 為 一體 的新型居住小區(qū) ， 改變XX 市舊城區(qū)臟、亂、差的現(xiàn)狀面貌，改善和提高城市居民的生活環(huán)境 ， 并極大提高 XX的城市形象。 XX 有著豐富的牧場(chǎng)資源、乳業(yè)資源、石化資源、農(nóng)業(yè)資源，有著良好的工業(yè)基礎(chǔ)， 進(jìn)行舊城區(qū)改造，建設(shè)良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施，打造 優(yōu)美 XX市 XX 改建設(shè)工程 可行性 研究 報(bào)告 34 的城市形象將會(huì)極大推動(dòng)招商引資的工作，從而充分發(fā)揮城市資源優(yōu)勢(shì)，推動(dòng) XX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 自上世紀(jì)九十年代起，房地產(chǎn)業(yè)在中國就一直處于“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，它不僅自身能產(chǎn)生極大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，同時(shí)還能帶動(dòng)建材、裝潢、建筑以及相關(guān)服務(wù)業(yè)的 發(fā)展。 XX 還處于房地產(chǎn)業(yè)的起步階段，房地產(chǎn)業(yè)的立體經(jīng)濟(jì)效用對(duì)推動(dòng) XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將發(fā)揮重要作用。 和許多老城一樣， XX 市舊 城 區(qū)在展現(xiàn) 悠久 的歷史文脈，富有 韻味的 文化底蘊(yùn)的 同時(shí)，也 不可避免地表現(xiàn)出城市面貌陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施落后、功能配置不齊等弊病。 XX 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 的 建設(shè) 將遵循“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的原則 ， 規(guī)劃建設(shè)一流的居住社區(qū)，改善城 市居民的生活水平。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變動(dòng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而給房地產(chǎn)投資者帶來損失 的可能性。針對(duì) XX 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 ，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)將主要來于以下三個(gè)方面。 由于周圍房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響房地產(chǎn)開發(fā)投資者所投資的房地產(chǎn)商品的價(jià)格，從而給投資者帶來損失。 XX 市區(qū)今年 至明年 除 XX棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 外還將有 十 個(gè) 以上 地塊進(jìn)行棚戶區(qū)改造建設(shè) ， 且與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)， 如同期開盤將 會(huì)影響該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格。 XX市 XX 改建設(shè)工程 可行性 研究 報(bào)告 35 大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 的變化 也會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)和 銷售帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。 XX市 XX 改建設(shè)工程 可行性 研究 報(bào)告 36 十三、研究結(jié)論與建議 項(xiàng)目投資的 SWOT 分析 有利因素（ Strength） ※ 公司具備成熟、先進(jìn)的經(jīng)營理念及廣泛的社會(huì)資源 ※ 項(xiàng)目區(qū)位 為 XX市城市 老城區(qū)中心區(qū) ， 與 牛街、 XX 市火車站、萬達(dá)購物中心、百貨大樓等地 相 距不遠(yuǎn) ， 可以產(chǎn)生集聚效應(yīng) ※ 享有大量優(yōu)惠政策，能夠建立成本優(yōu)勢(shì) ※ 已 取得 政府 的支持 不利因素 (Weakness) ※ 因近兩年棚戶區(qū)改造的面積 較大， 因此 會(huì)給本項(xiàng)目銷售帶來影響 ※ 開發(fā) 過程中的不確定性 ，其中隱含著風(fēng)險(xiǎn)因素 項(xiàng)目機(jī)會(huì) (Opportunity) ※ 中央政府振興東北老工業(yè)基地的政策提供了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ※ XX、大慶及周邊的市縣目前還都處在較低的競爭水平，存在大量的 、形形色色的市場(chǎng)機(jī)會(huì) ※ 鐵西物流區(qū)的建設(shè)，給鐵東區(qū)房地產(chǎn)銷售 帶來的機(jī)遇 競爭威脅 (Threaten) ※ 同期在 XX 市 區(qū) 還有其他地段進(jìn)行 商品房開發(fā)和 棚戶區(qū)改造 項(xiàng)目 XX市 XX 改建設(shè)工程 可行性 研究 報(bào)告 37 結(jié)論及建議 從上世紀(jì)九十年代開始至今，中國經(jīng)濟(jì)始終保持高速健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在九十年代后期得到 了迅速發(fā)展，主要表現(xiàn)在：開發(fā)量逐年放量增長、規(guī)劃建設(shè) 水平不斷提高、房產(chǎn)交易十分活躍、房價(jià)大幅度上漲…… 東北在我國近代史上有著重要的政治及經(jīng)濟(jì)地位，新中國成立后，由于其特殊的地理位置，在東北興建了大量的工業(yè)設(shè)施，但隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā) 展策略的調(diào)整，東北喪失了科技、人才、資金等新經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必須的要素優(yōu)勢(shì)。新一屆中央政府在執(zhí)政不久就提出了發(fā)展東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略，正是考慮在原有的基礎(chǔ)之上，利用外在資源推動(dòng)?xùn)|北經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛。在此過程中，將會(huì)突現(xiàn)出各種各樣的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)也將扮演重要的角色。 通過分析，我們可以得出以下結(jié)論： XX處于“哈大齊”經(jīng)濟(jì)帶的中心位置，正處于城市發(fā)展的嶄新階段， XX 政府和人民期盼早日改善城市面貌，提高城市品位，提升城市綜合競爭力，因此 XX市 XX棚戶區(qū)改造 項(xiàng)目的實(shí)施有其必要性； XX社會(huì)政治穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在 黑龍江省 64個(gè)縣級(jí)市中，名列前茅，本屆政府認(rèn)真務(wù)實(shí)，給項(xiàng)目提供了大量的優(yōu)惠政策，使項(xiàng)目具備了政策環(huán)境上的可行性； 項(xiàng)目總投資的利潤率 為 %， 且全部為自有資金 ，因此項(xiàng)目開 發(fā) 具備經(jīng)濟(jì)效益上的可行性。