景湖時代花園項目評估分析報告-資料下載頁
2025-02-27 04:45本頁面
【導(dǎo)讀】金，對項目進行分期開發(fā)，計劃工期為三年。2021年上半年物價持續(xù)在高位運行，全年通脹危機壓力很大。求成為市場主導(dǎo)，樓市快速回歸理性。國民經(jīng)濟仍保持平穩(wěn)較快發(fā)展，朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的方向運行。定，新增貸款有所增加。幣計價的出口較去年同期有較大幅度的下降。今年1-5月，我國對外。比去年提前2個月突破萬億美元。%，回落個百分點；進口億美元，增長%。繼續(xù)加大招商引資力度，建立產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園及赴港招商等。其中商住地塊成交22宗，成交面積萬㎡，同比上升。%，商住用地占成交總量的%。半年，無論是供應(yīng)，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。地市場價格不斷的上升。一旦房價下跌，地價將比房價下跌的更快。2021年下半年商品房成交量同比下跌約五成，價格上漲兩
【正文】 計 ,從 2021 年 1月開始施工，項目施工后 8 個月 左右開始銷售，即 2021 年 9 月開始銷售。 2021 年銷售達 70%， 2021 年銷售 30%。開發(fā)成本投資計劃如下：到 2021 年年底投資占總投資的 50%，到 2021 年年底占 到投資的40％，最后 一年 投資占總投資的 10%。 (4).開發(fā)建設(shè)財務(wù)計劃 根據(jù)銷售收入計劃及工程進度安排 ,其財務(wù)計劃如下 ： 單位 (元 ) 項目 合計 銷售收入 833,421,540 1,111,228,720 833,421,540 2,778,071,800 開發(fā)成本 730,129,621 584,103,697 146,025,924 1,460,259,242 前期費用 205,568,550 0 0 205,568,550 銷售稅金 41,671,077 55,561,436 41,671,077 138,903,590 開發(fā)稅金 50,422,003 67,229,338 50,422,003 168,073,344 銷售利潤 194,369,711 404,334,250 595,302,536 805,267,074 稅后利潤 為 億 元 15 (5)項目經(jīng)濟評價的主要技術(shù)指標(biāo) 序號 技術(shù)指標(biāo) 計算依據(jù) 結(jié)果 1 投資回收期 在全部工程完成后 4 個月方能收回投資 2 稅后利潤 (萬元 ) 銷 售利潤 805,267,074 3 銷售利潤率 稅后利潤247。項目總成本 % 4 銷售收益率 稅后利潤247。銷售收入 % 5 年投資收益率 稅后利潤247。 (總投入開發(fā)期 ) % 6 投資回報率 稅后利潤247。實際投入資金 % 7 盈虧平衡點 總投資247?？偸杖? % 評價指標(biāo)的獲得依據(jù)是參照房地產(chǎn)市場狀況，通過對市場基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析論證得出的，但是，在項目開發(fā)銷售中，還有許多不確定性因素制約著經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，如：投資增加、樓價下跌、銷售期拉長、銷售率下降，這些都對經(jīng)濟效益 有著嚴(yán)重的影響，為分析項目對這些影響因素的敏感程度，可從以下幾方面分析： （ 1）項目銷售價格分析 售價預(yù)測方法 :市場比較法 ,選擇區(qū)域市場內(nèi)樓盤為參照依據(jù) ,再根據(jù)項目情況預(yù)測項目售價?？紤]到本次所評估項目“景湖 時代花園 ”地段具有較大的優(yōu)越性 ，東莞市近年來大多數(shù)中檔樓盤中大部分都為中等單元，且銷售速度及銷售總量都是較高的；總體上說明東莞的中檔單元消費能力是比較高的，中高檔單元的消費群體是較大的。 16 (2).項目盈虧平衡點分析 通過計算可知： ①該項目盈虧平衡點的 銷售 率為 %（項目總 成本 / 銷售收入）， 即假定該項目綜合銷售均價保持不變，銷售收入達到項目預(yù)計總銷售收入的 %時，項目可保持盈虧平衡。 ② 該項目銷售市場價格盈虧平衡點為前面假設(shè)計算價格的%，即假定該項目全部售出，銷售綜合均價最低保持在假設(shè)計算價格的 %，即住宅部分售價 3718 元 /M2，商鋪部分售價為 11992元 /M2，車位部分售價為 71952 元 /個，方可保持盈虧平衡。 三、項目評估結(jié)論 東莞市房地產(chǎn)市場是一個較有生機的市場，開發(fā)商及其開發(fā)的項目競爭較為激烈，挑戰(zhàn)與機遇同在。通過對本集團開發(fā) 的“景湖灣畔”項目各方面的評估研究，可以得出以下結(jié)論： ①以目前東莞市各區(qū)內(nèi)皆有較多數(shù)量的中高檔樓盤熱銷的情況和本集團以往開發(fā)樓盤的優(yōu)良綜合素質(zhì)， “ 景湖時代花園 ”項目優(yōu)越的自然地理、設(shè)計優(yōu)秀的小區(qū)內(nèi)環(huán)境、齊全的配套、便利的交通，因此 認(rèn)為“景湖 時代花園 ”將會有良好的市場承接力，銷售價格是市場所能承受的。 ②從項目的規(guī)劃上看， “景湖 時代花園 ” 項目其中有大量為提高銷售率及整體環(huán)境而進行的配套工程，這些工程為提升整個項目的市場定位有一定的作用。 17 ③ 從項目的分析上看， “景湖 時代花園 ” 項目成本利潤率較好，稅前 毛利為 億 元，稅后利潤為 億元。年投資收益率達%，投資回報率達 %，因此，我們認(rèn)為這個項目是可行的。 東莞市光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202192
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