景湖時代花園項目評估分析報告(已修改)
2025-03-15 04:45 本頁面
【正文】 1 景湖灣畔項目評估分析報告 景湖時代花園 項目評估分析報告 東莞市光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202192 2 一、 項目概況 項目名稱：景湖時代花園 開發(fā)企業(yè)：東莞市光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法定代表人：陳潤光 地 址：東莞市南四環(huán)路景湖花園 注冊資本： 6000 萬元 項目地點：南城區(qū)四環(huán)路 項目基本狀況： 規(guī)劃總用地 平方 146768 總建筑面積 平方 456819 地上建筑面積 平方 272988 住宅建筑面積 平方 240489 沿街商鋪 平方 42800 地下建筑面積 平方 173125 機動車總泊位 個 3592 容積率 建筑密度 ％ 綠地率 ％ 光大企業(yè)集團有限公司為了項目的整體性、可開發(fā)性、社會效益及經(jīng)濟效益，項目采取的是整體規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一繳納土地出讓金，對項目進行分期開發(fā)，計劃工期為 三年。 3 二、 東莞市投資環(huán)境和市場研究 2021 年上半年物價持續(xù)在高位運行，全年通脹危機壓力很大。而在國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，“ 90/70”新政、取消購房入戶政策、貨幣緊縮等政策的累積效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，再加上東莞全面展開產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟調(diào)整、轉(zhuǎn)型及升級，東莞樓市觀望氣氛加劇并進一步延續(xù)，市場居 住需求成為市場主導(dǎo)，樓市快速回歸理性。 （一）投資環(huán)境 上半年去全國經(jīng)濟運行情況良好。 國民經(jīng)濟仍保持平穩(wěn)較快發(fā)展，朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的方向運行。主要特點如下： 國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅有所回落，國民經(jīng)濟仍在平穩(wěn)快速區(qū)間運行； 夏收作物喜獲豐收，工業(yè)生產(chǎn)增速減緩； 投資穩(wěn)定較快增長，消費保持快速增長； 出口增速有所回落，進口增長加快； 居民消費價格漲幅仍在高位，房屋銷售價格繼續(xù)上漲； 財政收入持續(xù)快速增長，財政支出增加較多； 貨幣供應(yīng)量基本穩(wěn)定，新增貸款有所增加。 人民幣持續(xù)升值，出口增速放緩。 由于受美元持續(xù)貶值的影響，人民幣升值加速，人民幣升值直接導(dǎo)致出口商品價格優(yōu)勢削弱，進而影響出口增長，從促進經(jīng)濟增長的三家馬車來看，今年上半年經(jīng)濟增速下降主要是由外需下降引起：投資增速和實際消費增速為較去年同期均有不同程度的增長；而以人民幣計價的出口較去年同期有較大幅度的下降。今年 15 月，我國對外貿(mào)易進出口總值達 億美元，比去年同期（下同）增長 % 4 比去年提前 2 個月突破萬億美元。其中出口 億美元，增長%，回落 個百分點；進口 億美元，增長 %。累計實現(xiàn) 貿(mào)易順差 億美元，比去年同期下降 %，凈減少 億美元。 東莞上半年經(jīng)濟運行情況總體良好，但經(jīng)濟增長有所回落。 投資增速放緩、消費旺盛、出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，整體上上半年全市經(jīng)濟發(fā)展相對平穩(wěn)；家具、鞋產(chǎn)品等支柱產(chǎn)業(yè)出口受人民幣升值、成本增加、出口退稅率下調(diào)、加工貿(mào)易政策調(diào)整等多重不利因素影響放緩。 東莞政府貫徹落實產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，成績顯著。 2021 年上半年，東莞市政府著力實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，通過頒布《東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級試點工作方案》設(shè)立試點鎮(zhèn)區(qū)和企業(yè)，設(shè)立市長獎褒獎創(chuàng)新企業(yè)，排 查企業(yè)商標，大打名牌戰(zhàn)略等一系列措施不斷改善東莞投資硬軟環(huán)境，招商引資成果顯著，上半年累積引資超過 200 億元，新進高新企業(yè)和項目有海王星辰華南總部、酷派軟件公司、志鴻科技金融孵化中心、國際文化生態(tài)創(chuàng)意谷等，并計劃繼續(xù)加大招商引資力度，建立產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園及赴港招商等。 （二） 土地 市場 2021 年土地供應(yīng)情況 2021 年上半年共計交易土地 72 宗，成交面積 萬㎡，同 5 比上升 %，上升幅度很大；總成交金額 億元，同比上升%。其中商住地塊成交 22 宗，成交面積 萬㎡，同比 上升%；成交金額為 億元，同比上升 %；從成交土地的類型來看， 08 年上半年，土地成交以工業(yè)用地為主，占到總成交
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