【正文】 漏現(xiàn)象。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 41 第十一 部分 組織機構(gòu)與管理 一、 組織機構(gòu) 本項目采用項目制管理，由青島 安信置業(yè)開發(fā) 有限公司成立項目部，對項目建設(shè)的全過程進行管理，實行項目經(jīng)理負責(zé)制。 項目部共計設(shè) 6個部門：工程部、材料部、預(yù)算部 、計劃部、財務(wù)部、拆遷部 。每部門設(shè)經(jīng)理（主任）一名，工作人員若干名，共計中、高級管理人員 12 人，一般工作人員 30人。 二、 項目管理 項目建設(shè)管理 項目前期工作及建設(shè)工作由 青島 安信置業(yè)開發(fā) 有限公司 下屬的項目部負責(zé) 完成，建成后由業(yè)主委員會通過招標確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。 為確保工程建設(shè)質(zhì)量，在建設(shè)中必須嚴格按照有關(guān)基本建設(shè)質(zhì)量規(guī)范，對各專項工程的設(shè)計按規(guī)定選用具備國家要求資質(zhì)的設(shè)計單位進行設(shè)計，各項工程施工隊伍采取招標方式確定，委托有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位進行建設(shè)全過程監(jiān)理，確實保證從工程設(shè)計、設(shè)備選型及采購、材料采購、工程施工、設(shè)備安裝調(diào)試各環(huán)節(jié)均按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和施工技術(shù)規(guī)范、標準執(zhí)行。同時嚴格按照質(zhì)量標準進行驗收，實行建設(shè)工程驗收備案制。 商品房銷售管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目為了取得較好的經(jīng)濟效益 一定要做好建設(shè)后的銷售工作。為了搞好商品房銷售，項目開發(fā)單位除應(yīng)建立專門的銷售機構(gòu)外，還應(yīng)加強國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)市場變化的信息搜集，尤其是青島房地產(chǎn)業(yè)的市場情況，及時掌握產(chǎn)業(yè)的市場信息和動態(tài)，分析預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢，以把握主動權(quán)，便于省時度勢，以合理的價格進行商品房銷售，以免積壓資金，利于滾動開發(fā)。特別要著力在商品預(yù)售上下功夫，以期盡早收回資金，減少公司籌集開發(fā)資金的壓力，收到好的經(jīng)濟效果。 物業(yè)管理 隨著人們生活水平的提高和消費理念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)項目后期的物業(yè)管理服務(wù)水平已成為消費者購房時的重要考慮因素之一 ，項目建成后的物業(yè)管理，由業(yè)主委員會通過公開招標青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 42 形式確定有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司進行管理，并接受業(yè)主委員會及全體業(yè)主的監(jiān)督。 為了搞好上述管理工作，項目承擔(dān)單位應(yīng)借鑒外方先進的管理經(jīng)驗，對公司實行標準化和現(xiàn)代化管理。 制訂切實可行的各項管理規(guī)章制度，嚴格勞動管理。 做到部門職責(zé)范圍明確，個人職、權(quán)、利掛鉤，獎懲兌現(xiàn)，賞罰分明，以科學(xué)的管理創(chuàng)一流的質(zhì)量和最佳的效益。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 43 第十二 部分 招標、投標 一、 項目概況 本項目建設(shè)規(guī)模為城市居民小區(qū)一處，總建筑面積 725200m2，住宅樓棟，地下車庫130000m2。 根據(jù)項目擬定建設(shè)規(guī)模，項目建設(shè)內(nèi)容包括： ① 土建及裝飾工程； ② 設(shè)備及安裝工程； ③ 公用配套工程及周邊綠化、道路工程。 二、 項目招標內(nèi)容 招標范圍 本項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的確定，重要設(shè)備、材料的供應(yīng)。 招標形式 項目招標均采用國內(nèi)公開招標和邀請招標。 招標組織形式 由項目開發(fā)單位自行組織或委托有相應(yīng)資質(zhì)的招標代理機構(gòu)組織本項目的招投標工作。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 44 第十三部分 建設(shè)進度計劃 本項目計劃建設(shè)工期為 5年，從 2021年 1月起至 2021年 12 月底竣工。合計工期 60個月，具體安排如下： 序號 工程內(nèi)容 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 項目前期工作 2 工程設(shè)計 3 場地三通一平 4 工程主體施工 5 工程安裝施工 6 工程土建竣工驗收 7 工程室外配套 8 小區(qū)環(huán)境工程施工 9 小區(qū)整體驗收清理 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 45 第十四部分 投資估算及資金籌措 一、 投資估算 本項目總投資 萬元 ,其中 主要 包括： 土地成本 253820萬元 前期費用 其它費用 工程直接費用 預(yù)備費 項目各部分投資及總投資估算詳見表 14 表 14表 143。 投資估算的依據(jù)如下： 土地成本費 土地成本按樓面地價每平方米 3500元估算（其中包含拆遷安置成本 萬元，詳見表 142）。 ２ 、前期費用 根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計取。 其它費用 根據(jù)青島市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定計取。 工程直接費用 參 照青島市現(xiàn)有同類工程和現(xiàn)行青島市工程價目表估算，建筑精裝飾工程由各業(yè)主入住后自行投資裝修，不屬于本報告的研究范圍。 預(yù)備費 按照 二、三、四 項費用總和的 5％計取。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 46 表 141總投資估算表 單位：萬元 項目 金額 備注 土地成本 253, 暫估樓面地價 3500元 /㎡ 前期費用 6, 其他費用 44, 工程直接費用 111, 預(yù)備費 8, 按 5%計取 直接投資合計 424, 管理費 用 1, 20人 *5年 *15萬元 /人年 財務(wù)費用 38, 20億 *%*3年 銷售費用 1, 總計 466, 二、資金籌措 本項目建設(shè)總投資 萬元人民幣，對外融資 8億元 ,其余部分由建設(shè)單位自籌 。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 47 表 142午山社區(qū)改造拆遷、安置成本估算匯總表 序號 成本項目 面積 （㎡） 單位造價 （元 /㎡） 金額（萬元） 備注 一 拆遷成本 16, 1 原計算的拆遷成本 12, 根據(jù)世普瑞評估報告 2 增加獎勵費（ /戶） 1, 1147戶 * /戶 3 增加上學(xué)補助 400人 *100元 /人 *24月 4 增加產(chǎn)權(quán)登記契稅 2, 8000 元 / 平方米*(23000050000)平方米 *2% 5 增加產(chǎn)權(quán)登記測繪費 285000 /平方米 6 增加登記費及印花稅 98元 /戶 2500戶 二 安置面積工程投資估算 109, 1 高層住宅 139700 41, 2 多層住宅 90500 21, 3 公建 55000 19, 4 地下車庫 63000 28, 1787個車位 *35平方米/個 三 資金成本（ %） 6, 5億 2年 四 稅金（ %） 230200 10, 計稅收入暫按 8000元 五 管理費用（ 1%） 1, 六 物業(yè)補助 根據(jù)世普瑞評估報告 合計 145, 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 48 表 143項目工程投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 建筑面積（㎡） 工程直接 費 用 前期費用 其他費用 預(yù)備費 投資額 占比例（ %） 單位成本 （元 /㎡） 1 安置高層住宅投資估算 139, 25, 1, 11, 1, 41, 2 安置多層住宅投資估算 90, 11, 7, 1, 21, 3 安置公共建筑投資估算 55, 12, 4, 19, 4 安置車庫投資估算 63, 20, 5, 1, 28, 小計 348, 69, 4, 30, 5, 109, 5 可銷售高層住宅投資估算 180, 36, 2, 15, 2, 56, 6 可銷售花園洋房投資估算 138, 24, 1, 11, 1, 39, 7 非安置公共建筑投資估算 121, 30, 1, 10, 2, 44, 8 可銷售車庫投資估算 67, 21, 1, 6, 1, 29, 小計 507, 111, 6, 44, 8, 170, 合計 855, 181, 10, 74, 13, 280, 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 49 第十五部分 項目財務(wù)評價 一、 財務(wù)評價的依據(jù)和范圍 財務(wù)評價依據(jù) ① 國家計委和建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； ② 財政部制訂的財務(wù)會計制度； ③ 本可行性研究報告的技術(shù)方案和投資估算。 財務(wù)評價范圍 本評價以可行性 研究報告確定規(guī)模為依據(jù)，以工程做為評價的主體進行財務(wù)評價。 收入及稅金 二、 銷售收入及稅金測算 本項目銷售收入主要為住宅 、 商業(yè)用房 及 地下車庫 銷售收入 。 經(jīng)測算本項目銷售收入共計 712086萬元。 按稅法規(guī)定本項目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城 建 稅、教育費附加、 地方教育費附加、 土地增值稅，稅率按國家稅法相關(guān)規(guī)定計取，營業(yè)稅稅率為 5％，城 建 稅稅率為營業(yè)稅的 7％，教育費附加稅率為營業(yè)稅的 3％， 地方教育費附加稅率為營業(yè)稅的 1%，河道基金為銷售收入的 1‰，預(yù)征土地增值稅為銷售收入的 1%， 該 項目共計繳納 銷售稅金及附加 元。項目銷售收入及稅金測算見表 151。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 50 表 151項目 銷售收入及稅金 測算表 序號 房屋名稱 面積（㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售合計（萬元） 備注 一 可銷售面積（不含車庫） 417500 1 可銷售住宅 249000 457, （ 1） 花園洋房 68900 22021 151, （ 2） 高層公寓 180100 17000 306, 2 可銷售公建 98500 197, （ 1） 社區(qū)商 業(yè) 18500 20210 37, （ 2） 商務(wù)辦公 58570 20210 117, （ 3） 酒店式公寓 21430 20210 42, 3 可銷售車庫（個） 1917 80000 15, 4 海關(guān)住宅 70000 6000 42, 二 銷售收入總額 712, 三 銷售稅金及附加 % 47, 考慮預(yù)征土地增值稅 1% 四 銷售凈收入 664, 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 51 三、 利潤計算 本項目銷售收入扣除 銷售稅金及附加 、 直接投資 、 管理費用、 財務(wù)費用、銷售費用后為銷售利潤，經(jīng)測算項目利潤總額 萬元，項目銷售費用按 1000萬元 考慮。 項目所得稅稅率為 25%，按季預(yù)交， 年度 匯算清繳，經(jīng)測算項目應(yīng)繳納所得稅 萬元。 項目稅后利潤 ，項目稅前投資利潤率 %， 稅后投資利潤率 %。測算見表 152 表 152利潤測算表 單位：萬元 銷售收入總額 712, 銷售稅金及附加 47, 銷售凈收入總額 664, 土地成本 253, 前期費用 6, 其他費用 44, 工程直接費用 111, 預(yù)備費 8, 管理費用 1, 財務(wù)費用 38, 銷售費用 1, 利潤總額 198, 所得稅（ 25%） 49, 凈利潤 148, 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項目可行性研究報告 52 四 、 敏感性分析 就項目投資、銷售價格 (收入 ) 為變動因素對稅后凈利潤、投資凈利 潤率等指標的影響進行敏感性分析 (見表 153)。 分析結(jié)果表明 該 項 目 商品房售價降 低 2021元 /平方米， 稅后凈利潤為 萬元，稅后利潤率為 ％，仍有較可觀的經(jīng)濟